沈阳新大陆建筑设计有限公司
盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行、沈阳星瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
辽宁省阜新市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）辽09执异37号
案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司。
法定代表人鲍震，系该公司董事长。
委托代理人于晨，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人顾贵学，系辽宁海泉律师事务所律师。
申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行。
负责人赵凯，系该支行行长。
委托代理人陈冬雪，系盛京银行股份有限公司沈阳公司员工。
委托代理人付晓菲，系盛京银行股份有限公司沈阳公司员工。
被执行人***瑞房地产开发有限公司。
法定代表人黄卫东，系该公司总经理。
被执行人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司。
法定代表人宋玉钦，系该公司总经理。
被执行人北京信和凯骏投资有限公司。
法定代表人黄卫东，系该公司总经理。
被执行人都豫蒙，男，汉族，住北京市崇文区。
被执行人孙红，女，汉族，住北京市崇文区。
被执行人黄卫东，男，汉族，户籍地江苏省淮安市清河区。
被执行人纪婷婷，女，汉族，住址同上。
被执行人珠海市圣力商贸有限公司。
法定代表人王振华，系该公司总经理。
申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行与被执行人***瑞房地产开发有限公司、沈阳鑫恒达房地产开发有限公司、北京信和凯骏投资有限公司、都豫蒙、孙红、黄卫东、纪婷、珠海市圣力商贸有限公司金融借款合同纠纷执行一案，本院作出（2021）辽09执20号之二十八执行裁定，继续查封（轮候）被执行人***瑞房地产开发有限公司名下分别坐落于沈阳市浑南区新隆街2甲-2号、2甲-1号、2甲号、浑南区高迎路1号等98处房产（含浑南区新隆街2甲号5#101、601、602房产）。案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司不服，于2021年5月17日向本院提出书面异议申请，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司称，请求停止对位于沈阳市浑南区新隆街2甲号101、601、602三处房产的执行，并解除对上述房产的查封。事实和理由，申请人在人民法院查封之前已与***瑞房地产开发有限公司签订了商品房买卖协议，缴纳了全部购房款、物业费、水费、电费，涉案房屋已经装修入住多年，非因申请人的原因没有办理产权手续，因此申请人对沈阳市浑南区新隆街2甲号101，建筑面积为3769.22平方米，新隆街2甲号601，建筑面积552.93平方米，新隆街2甲号602，建筑面积549.39平方米，三处房产享有足以排除执行的民事权益，应当停止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形，且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理房产过户登记。”综上请求贵院停止对上述三处房产的强制执行，并解除查封措施。
案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司提供了《定向购买房屋合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业费发票、煤气费发票、供热费发票等证据。
申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行述称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来审查，案外人称适用第二十八条是不合适的。我们也是积极配合法院来处理该案，我们在去正浩支行抵押房产现场查看时，发现涉案房屋被新大陆公司使用了，另按沈阳市中院召开听证会时向我们介绍涉案房屋当时被大连金广建设集团有限公司另案查封。这个情况跟案外人在异议申请中说明的情况一致。
本院审查查明，案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司与被执行人***瑞房地产开发有限公司于2010年5月17日签订《定向购买房屋合同》，购买被执行人***瑞房地产开发有限公司在浑××（东陵）区新隆街开发项目中裙房定向出售给案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司。双方于2013年11月22日签订《商品房买卖合同》，明确被执行人***瑞房地产开发有限公司将其开发的位于浑南（东陵）区××甲××＃××（3744.16平方米）房产出售给案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司，合同价款21977128.00元。同日案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司支付全部房款，被执行人***瑞房地产开发有限公司为其出具了销售不动产统一发票。2013年11月8日案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司又分别向被执行人***瑞房地产开发有限公司支付4085625.00元、4111950.00元购买其开发的位于浑南（东陵）区××甲××＃××（544.75平方米）、601（548.26平方米）房屋，其为案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司出具销售不动产统一发票，双方签订了《商品房买卖合同》，合同价款与案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司已支付价款金额一致。2013年12月30日外人沈阳新大陆建筑设计有限公司向沈阳浑南热力有限公司缴纳管道建设及连接费、2014年1月3日缴纳采暖费；2014年1月8日向沈阳和瑞物业有限公司缴纳停车服务费等费用，实际占有使用上述房产。
另查明，申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行与被执行人***瑞房地产开发有限公司于2015年11月26日签订《盛京银行固定资产借款合同》，同日以被执行人***瑞房地产开发有限公司的在建工程及分摊土地签订《抵押借款合同》。辽宁省高级人民法院2019年4月29日作出（2019）辽民初36号协助执行通知书，轮候查封了被执行人***瑞房地产开发有限公司名下房产（详见清单），在该查封清单中含案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司已占有使用的房屋即［浑××（东陵）区新隆街2甲号5#101、601、602三处房产］。2019年10月29日辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民初36号民事判决书，该判决书第二项载明盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行对***瑞房地产开发有限公司提供的抵押物（《借款抵押合同》后附抵押财产清单所列财产）享有优先受偿权。该抵押财产清单含浑××（东陵）区新隆街2甲号5#101、601、602套房产，阜新市中级人民法院于2021年3月18日作出（2021）辽09执20号之二十八执行裁定续查封上述房产。
上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、民事判决书、协助执行通知书、执行裁定书、当事人的陈述笔录等证据材料在卷佐证，可以认定。
本院认为，案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司不仅在法院查封前已经支付了所购房屋的全部价款，签订了商品房买卖合同，并对涉案房屋已实际占有使用，没有办理房屋的产权登记手续，也不是案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司自身的原因，且上述行为均在申请执行人盛京银行股份有限公司沈阳市正浩支行与被执行人***瑞房地产开发有限公司签订《抵押借款合同》之前。案外人沈阳新大陆建筑有限公司仅对涉案房屋的执行行为提出执行异议，并未否认已生效的民事判决确认抵押权人对抵押房产的优先受偿权，故案外人沈阳新大陆建筑设计有限公司的异议请求有充分的事实、理由、证据，且符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对沈阳市浑南(东陵)区新隆街2甲号5#101、601、602三处房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。
审判长 邱际德
审判员 卜祥丽
审判员 周石虎
二〇二一年五月二十七日
书记员 刘 洋
