洛阳百舸商贸有限公司、洛阳智中建筑设计院有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

河南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫民终1023号

上诉人（一审原告、申请执行人）:洛阳百舸商贸有限公司。住所地:洛阳市洛龙区王城大道与开元大道交叉口龙泉大厦**。统一社会信用代码：9140300698723816J（1-1）。

法定代表人:孟爱玲，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：谢纪丹、许苗琴，河南大鑫律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、案外人）:洛阳智中建筑设计院有限公司。住所地:洛阳高新区河洛路与三山路交叉口润升高科大厦**。统一社会信用代码：91410300565132596N(1-1)。

法定代表人:田少伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：田建国、陈中伟，河南帝都律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）:魏玉柱,男,汉族,1963年5月12日出生,住宜阳县。

上诉人洛阳百舸商贸有限公司（以下简称百舸公司）因与被上诉人洛阳智中建筑设计院有限公司（以下简称智中公司）、第三人魏玉柱申请执行人执行异议之诉一案，河南省洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民初186号民事判决，百舸公司不服，提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百舸公司的委托诉讼代理人谢纪丹、被上诉人智中公司的委托诉讼代理人田建国到庭参加诉讼，第三人魏玉柱经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

百舸公司上诉请求及理由：一、撤销一审法院(2017)豫03民初186号民事判决书。二、依据（2014）洛执字第137号执行裁定书，强制执行被执行人魏玉柱名下位于洛阳市高新区××与××交叉口××大厦××单元××套房屋。事实与理由：

1.智中公司与魏玉柱之间没有在法院查封案涉房产前签订合法有效的《房屋买卖合同》。魏玉柱与智中公司之间既签订有买卖合同又签订租赁合同自相矛盾。约定魏玉柱将诉争房产出租智中公司办公使用，租赁期限自2012年4月15日起至2015年4月15日止。智中公司应按时缴纳租赁期间的房屋租赁费及水电气物业等使用配套费用。智中公司已据此《房屋租赁合同》向工商部门申请企业住所变更登记。在此后的2012年6月26日工商变更登记资料显示：智中公司承诺“提交材料真实有效。谨此对真实性承担责任。”假若此前智中公司已于2011年3月10日与被执行人魏玉柱签订有《房屋买卖合同》，其应将物权效力更完整的《房屋买卖合同》提交工商部门备案，这就说明截止2012年6月26日，智中公司与魏玉柱之间系租赁关系，不存在房屋买卖的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条第（二）项之规定，人民法院对数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证,其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。”国家机关备案资料本身也具有公示作用，作为存在于工商档案的租赁合同的证明力大于自行保管的买卖合同的证明力。故法院应采信智中公司与魏玉柱之间的租赁合同。《房屋买卖合同》系被执行人魏玉柱为达到规避执行之目的，与案外人智中公司恶意串通形成。让刘俊峰在该买卖合同中作为担保人，其目的是为了套用智中公司与刘俊峰225万元的付款凭证。

2.智中公司未支付全部合同价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。智中公司提供的从2011年3月至2014年5月替魏玉柱偿还银行贷款的证据存在诸多瑕疵系证据真实性和证明力不足。未见其中58万交付凭证。且智中公司以每平方3291.4元购得诉争房产，每平方比当时的市场价低近1000元，智中公司所购诉争房产未支付合理价款。

3.智中公司在查封前未合法占有诉争房产。智中公司虽然提供了2011年9月30日、12月31日及此后水电费收据，最多只能证明智中公司在2011年9月后才占有了该房产。洛阳中院（2017）豫03号执异18号执行裁定书已经依据智中公司此前提供的与此次诉讼中提供的相同证据查明智中公司自2011年9月份开始向河南润盛物业管理公司及洛阳润鑫物业管理有限公司交纳水费、电费，进而认定智中公司自2011年9月份占有涉案房产。

4.智中公司在明知案涉房产不能办理过户登记的情况下而仍购置魏玉柱不享有处分权的房屋存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，应承担不利后果。同时也不是善意第三人，无权取得本案所涉及房产。智中公司明知涉案房产系魏玉柱按揭购置，已在银行办理抵押贷款，故其对案涉房产不能办理过户登记存在明显过错。

综上，应撤销一审判决，支持百舸公司的诉讼请求。

智中公司答辩称：百舸公司无权对涉案房产申请强制执行。理由是:

1.2005年12月17日，魏玉柱与河南润升房地产开发有限公司（以下简称润升公司）签订《商品房买卖合同》，购得涉案共八套商务住宅，并于同年12月28日在洛阳市房地产市场管理处进行了登记备案。同年12月29日，魏玉柱以所购房产作为抵押与中国建设银行洛阳分行签订《个人住房借款合同》《洛阳市房地产抵押合同》，办理了银行抵押按揭贷款，润升公司系该借款的保证人。洛阳市涧西区公证处对此做了公证。魏玉柱依照合同约定支付了相关款项，并取得了上述房产。

2.2011年3月10日，魏玉柱与智中公司签订《房屋买卖合同》，将名下所有的该八套房产转售于智中公司，刘俊峰就魏玉柱的出售行为向智中公司提供了担保。合同签订后，该八套房产交付智中公司占有、使用，智中公司依照合同约定向魏玉柱支付了约定款项，并按月以魏玉柱的名义向银行偿还按揭贷款。

3.因润升公司迟迟不给魏玉柱办理房产证，造成魏玉柱无法给智中公司办理房产过户登记。为维护自身合法权益，2014年7月，智中公司向洛阳市高新区人民法院提起诉讼，请求确认合同效力，判令涉案房产属智中公司所有，判令润升公司、魏玉柱履行办证及房产登记过户义务。2014年8月21日，智中公司向建设银行提前结清了全部按揭贷款。2014年9月18日，洛阳市高新区人民法院做出（2014）洛开民初字第352号民事调解书，确认智中公司与魏玉柱、刘俊峰于2011年3月10日签订的《房屋买卖合同》有效。确认魏玉柱于2011年3月将涉案房产交付智中公司占有、使用至今的事实。确认魏玉柱、润升公司在具备办证条件的情况下尽一切努力为智中公司办理房屋产权证书及土地使用权证书。确认在智中公司未取得房屋产权证书及土地使用权证书之前，同意由人民法院对涉案房产继续采取诉讼保全措施。所以，涉案房产从2011年3月开始就己属于智中公司所有。百舸公司因和魏玉柱等人的其他经济纠纷，却申请保全属于智中公司房产，己属错误。现又以保全在先为由申请执行智中公司的房产，更是错上加错。智中公司买卖在先，占有、使用在先，百舸公司无权对涉案房产主张权利，请求法院依法驳回原告起诉。

原审第三人魏玉柱未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

百舸公司一审诉讼请求：一、依（2014）洛执字第137号执行裁定书强制执行被执行人魏玉柱名下位于高××区××与××交叉口××大厦××单元××套房屋。二、诉讼费用由被告智中公司承担。

一审法院经审理查明：2005年12月17日，魏玉柱与润升公司签订了《商品房买卖合同》，约定魏玉柱以2427556元的价格购买由润升公司开发的位于高新技术产业开发区××与××交叉口润升大厦1栋1单元12层8套房屋。合同签订后,魏玉柱支付了部分首付款，余款向中国建设银行洛阳分行申请了按揭贷款，并以该房屋作为抵押，润升公司为该借款提供担保。2011年3月10日，魏玉柱与智中公司签订了《房屋买卖合同》，将涉案房产以370万元的价格卖给智中公司，其中智中公司于2011年3月11日支付魏玉柱230万元，并按照魏玉柱与中国建设银行洛阳分行的借款合同继续支付该房屋的银行按揭款82万元，于2015年6月8日支付魏玉柱欠润升公司的合同首付款58万元。2014年8月21日，智中公司向建设银行洛阳分行提前结清了全部按揭贷款。2014年9月18日，洛阳市高新区人民法院做出（2014）洛开民初字第352号民事调解书，确认智中公司与魏玉柱、刘俊峰于2011年3月10日签订的《房屋买卖合同》有效。确认魏玉柱于2011年3月将涉案房产交付智中公司占有、使用至今的事实。

另查明，2011年6月1日，一审法院作出（2011）洛民立保字第5号协助执行通知书，已将本案所涉8套房屋财产予以查封并持续续封；2014年8月18日该院作出（2014）洛执字第137号裁定书，裁定强制执行魏玉柱名下财产。为此，智中公司向该院提出书面异议，该院于2017年3月26日作出（2017）豫03执异18号执行裁定，裁定中止对位于高新技术开发区××与××交叉口润升大厦第1幢1单元12层8套房屋的执行。后百舸公司提起诉讼。

一审法院认为，百舸公司是否对诉争房屋享有足以排除中止执行的实体权利。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然该院在（2014）洛执字第137号执行裁定生效前，于2011年6月1日即对涉案房产采取了财产保全，但2011年3月10日魏玉柱已经与智中公司签订了房屋买卖合同，并于2011年3月11日支付230万元，现智中公司已支付了全部价款；从2011年8月份所交水费、电费、管理费票据证明智中公司已实际占有、使用该房屋，且智中公司未办理过户登记手续的原因并非是智中公司的自身原因。故本院对百舸公司申请法院恢复对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。一审判决，驳回百舸公司的诉讼请求。案件受理费26220元，由百舸公司负担。

本院二审查明，1.洛阳金鑫担保有限公司（以下简称金鑫公司、2013年1月23日更名为百舸公司）与魏玉柱借款纠纷一案，根据金鑫公司申请，一审法院于2011年6月1日向洛阳市房管局产权处下发（2011）洛民立保字第5号协助执行通知书，对魏玉柱的涉案房屋予以查封，暂不办理买卖、抵押、租赁、赠与等变更手续。

2.金鑫公司与洛阳新黄河水泥有限责任公司（简称新黄河水泥公司）、嵩县陆浑冶金建材有限公司（简称陆浑公司）、魏玉柱、吕绍信借款纠纷一案，一审法院于2012年12月20日作出（2011）洛民三初字第30号民事判决，认定魏玉柱系新黄河水泥厂的股东，实际控制人。2010年4月6日、4月7日，兴业银行与金鑫公司、金鑫公司与新黄河水泥公司、陆浑公司（法定代表人刘俊峰）、魏玉柱及吕绍信与金鑫公司分别签订质押担保合同，约定，金鑫公司为新黄河水泥公司向兴业银行申请的银行承兑汇票500万元贷款提供定期存单质押担保，陆浑公司、魏玉柱以及吕绍信共同为金鑫公司的存单质押合同提供反担保，魏玉柱与金鑫公司签订《反担保合同（房产质押）》，用涉案房产为上述借款提供反担保。经审理后，判决新黄河水泥公司偿还金鑫公司本金470万元及利息；陆浑公司、魏玉柱、吕绍信对上述债务承担连带清偿责任。

3.魏玉柱为甲方、智中公司为乙方、刘俊峰为丙方签订了落款时间为2011年3月10日的《房屋买卖合同》，约定魏玉柱将涉案房屋出卖给智中公司，刘俊峰为担保人。该合同第三条（本合同价款与支付方式）约定：（1）经协商，甲方出卖、乙方买受本标的物的合同价款总额为370万元，该总价款由以下2至4款组成且分别按当款约定执行。（2）乙方向甲方付230万元：其中，乙方向甲丙二方指定的下述账号（即刘俊峰的个人账号）转款225万即视为支付本合同价款（款到该账户后本合同生效），另外乙方原支付的5万元定金于本合同签订时直接抵作乙方已付的本合同价款。（3）就甲方原欠润升公司的58万元，于标的物在房地产管理部门变更登记过户给乙方时，视情况处理：届时如果甲方尚未向润升公司偿还欠款，由乙方向润升公司支付并视为乙方对甲方支付的本合同价款；如甲方已经偿还，则乙方直接向甲方付款。（4）就甲方在中国建设银行贷款且尚未归还的本金82万元，于本合同生效的次月起，由乙方以甲方的名义归还并视为乙方对甲方支付的本合同价款。前述82万元与银行记录不符的，差额部分由甲方向银行补足，以保证不影响本合同的履行。合同还约定了其他事项。

4.2012年4月10日，智中公司与魏玉柱签订《房屋租赁合同》，约定魏玉柱将洛阳市高新区河洛路与三山路交叉口润升大厦12层，建筑面积共计1074.14平方米的房屋出租给智中公司，租赁期共三年，月租金为10500元。2012年6月26日，智中公司申请将公司地址由洛阳市涧西区太原路南1号院1号楼变更为润升大厦12层，即案涉房屋。该《房屋租赁合同》存放于智中公司在洛阳市工商行政管理局高新区分局工商登记档案中。

5.智中公司提供的支付购房款的证据有：（1）2011年3月11日智中公司转账支付刘俊峰225万元。（2）中国建设银行个人贷款还款凭证回执单共计160份，分别记载魏玉柱自2011年3月至2014年5月偿还个人贷款本息合计43万余元。凭证回单银行盖章栏处分别手写“陈勤勤代魏玉柱”、“俞岚代魏玉柱”字样。2019年9月30日，本院对智中公司代理人田建国进行调查，其称系陈勤勤和俞岚本人所补签。（3）2015年6月8日润升公司出具的收款收据6份，合计金额为591729.85元，其中票号为0034917、3679404、3679405收据记载的交款人分别是李军伟、李军伟.魏玉柱，系付房款、按揭贷款、保险费、公证、暖气初装费等费用。合计金额为211606.2元。票号为0034919收据记载，交款人魏玉柱，人民币10万元，系付房款（冲2012年元月18日借智中公司款）。

智中公司为证明已实际支付上述6张收据记载的共计591729.85元，提交下列银行转款凭证：（1）2014年1月25日，通过中国工商银行刘艳丽账户转入吴淑英账户2笔各5万元。2019年10月14日，本院对智中公司代理人田建国进行调查，其称该10万元系更名费用。（2）2012年1月20日（票号4211443）通过中国工商银行转账支付润升公司10万元。经本院与智中公司核实，其称该转款系2012年1月18日润升公司借智中公司款，并提交润升公司出具的借据复印件。（3）2015年6月3日，智中公司通过中国工商银行转账支付润升公司391730元。附言：代魏玉柱支付高科大厦12楼房款。上述3笔转款合计591730元。

6.2014年1月23日，智中公司与润升公司签订协议书，该协议约定，润升公司负责办理案涉房屋更名手续，费用10万元。若因润升公司原因导致无法完成或超过约定期限后，润升公司在5日内退还该费用至智中公司账户。若因智中公司一直约不到魏玉柱到场签字，导致无法变更，则不予退换更名费。

7.智中公司提交的最早交纳电费的收据时间为2011年8月1日，其他水费、电费收据的收款日期均在2011年8月1日之后。

其他事实与一审查明的事实相一致。

本院认为，本案争议的焦点是智中公司对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益，亦即是否应当准许对案涉房产的强制执行。本案虽然是申请执行人百舸公司提起的执行异议之诉，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，智中公司仍然应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。诉讼中，智中公司就其享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，足以排除对案涉房产的强制执行进行了举证。根据庭审举证、质证情况，本院对本案评析如下。

关于智中公司在人民法院查封案涉房屋之前是否已与魏玉柱签订了合法有效的书面买卖合同。从本案的证据来看，智中公司与魏玉柱之间共签订了两份书面合同。一份是落款时间为2011年3月10日《房屋买卖合同》，一份是落款时间为2012年4月10日在工商机关备案的《房屋租赁合同》。案涉两份合同不能同时为真。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条的规定，从证据的证明力以及案涉事实来看，双方所签《房屋租赁合同》存放于智中公司的工商档案中，其证明力一般大于其他书证。因此，智中公司提供的证据不足以证明在一审法院查封案涉房屋之前已与魏玉柱签订了合法有效的书面买卖合同。

关于智中公司是否已支付了购房款的问题。1.智中公司称，根据该公司与魏玉柱签订的《房屋买卖合同》约定，其已履行了向魏玉柱支付购房款的义务。本案中，智中公司虽然提供了2011年3月11日向刘俊峰转款225万元的转款凭证，但没有证据证明此后魏玉柱收到了该款，亦未提供已按合同第三条第2款的约定向魏玉柱支付5万元定金的证据。且在魏玉柱与陆浑公司均为被执行人的情况下，魏玉柱出卖个人房产时，将案涉房款指定陆浑公司的法定代表人刘俊峰收取，有悖情理。2.智中公司提供的魏玉柱

自2011年3月至2014年5月偿还43万余元个人贷款的还款凭证共计160份，智中公司亦认可在银行盖章栏处分别手书的“陈勤勤代魏玉柱”“俞岚代魏玉柱”均系陈勤勤、俞岚补签。不能证明由陈勤勤、俞岚经办了还款，不能证明系智中公司已按合同第三条第4款的约定，以智中公司名义履行了付款义务。3.智中公司为证明其已代魏玉柱支付润升公司58万元欠款，提供了2015年6月8日6张付款收据，其中有3张收据包含了李军伟交纳房款、按揭贷款、保险费、公证、暖气初装费等费用，与其提交的2015年6月3日通过中国工商银行转账支付润升公司391730元附言载明的事项、时间均不相符，无法认定智中公司代魏玉柱交纳房款的具体数额。4.智中公司提供了2012年1月20日通过中国工商银行支付润升公司10万元进账单，其认可该10万元系润升公司向智中公司的借款，并提交了润升公司向其出具的借条复印件。智中公司提供的证据只能证明其与润升公司之间存在借贷关系，无法证明智中公司出借给润升公司的10万元系支付魏玉柱购房款。5.智中公司提供的2014年1月25日由刘艳丽个人账户转入吴淑英个人账户2笔合计10万元的转款，其亦认可系更名费。根据智中公司提供的其与润升公司于2014年1月23日所签订的更名协议内容看，更名费系独立费用，不包含在智中公司应交房款之内，亦没有证据证明双方就更名费抵购房款达成协议，故智中公司以更名费抵顶购房款与事实不符。综上所述，根据智中公司提供的证据不足以证明其已支付了全部购房款。

关于智中公司是否在人民法院查封前已经占有案涉房屋的问题。智中公司为证明其已在一审法院查封前占有案涉房产，提供了其缴纳水、电费收据等证据。其提供的水、电费收据等证据中，最早交缴纳电费的时间为2011年8月1日，均发生在一审法院查封之后。故智中公司所举证据不足以证明在案涉房产被查封前已占有了该房产。

关于智中公司对未办理房产过户登记是否存在过错。首先，案涉房产为设定抵押的房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，智中公司与魏玉柱签订的《房屋买卖合同》落款时间是2011年3月10日，此时案涉房屋仍在抵押期间。因此，在房产抵押涤除之前，受让人无法取得房产的所有权，即该房产不可能办理过户登记手续。而智中公司在当时既没有代为清偿债务消灭抵押权，也没有提供双方签订《房屋买卖合同》时取得了抵押权人同意的证据。其次，智中公司受让案涉房产时，魏玉柱并没有取得该房产的所有权，故魏玉柱亦无法给智中公司办理房产过户登记，对此，智中公司应当是明知的。再次，从《房屋买卖合同》第三条的约定可知，在三方于2011年3月10日签订合同之时，魏玉柱尚欠润升公司购房款58万元，欠银行按揭贷款82万元，共计140万元，而此时智中公司有资金225万元。若智中公司将该款支付给魏玉柱，魏玉柱不仅可以清偿润升公司的58万元欠款，而且足以提前还清银行贷款，解除抵押，办理过户登记。但智中公司却将该款转给所谓的担保人刘俊峰。因此，智中公司在明知仅凭《房屋买卖合同》魏玉柱无法给其办理案涉房产过户登记的情况下，仍然受让该房产，且在有条件办理过户登记的情况下却不去办理，对于不能办理过户登记具有明显的过错。

综上所述，一审法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条确认智中公司享有对案涉房产排除执行的民事权益，认定事实和适用法律均有错误，本院予以纠正。百舸公司的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03民初186号民事判决；

二、准许对XX名下位于XX市XXXX房产的执行。

一、二审案件受理费各26220元，均由洛阳智中建筑设计院有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　牛建华

审判员　　李建瑞

审判员　　张俊宇

二〇一九年十二月二十五日

书记员　　李嘉慧