湖北鹏程规划建筑设计有限公司与咸宁宏昌置业有限公司、湖北奥泰投资有限公司一般取回权纠纷一审民事判决书

湖北省咸宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂12民初97号

原告：湖北鹏程规划建筑设计有限公司，住所地湖北省公安县斗湖堤镇石桥街20号1-2层。

法定代表人：杨笔，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张加坦，湖北荆辉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北荆辉律师事务所律师。

被告：咸宁宏昌置业有限公司，住所地湖北省咸宁市书台街58号。

诉讼代表人：张银轩，咸宁宏昌置业有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：严润洲，男，咸宁宏昌置业有限公司管理人工作人员。

委托诉讼代理人：沙登峰，湖北今天律师事务所律师。

被告：湖北奥泰投资有限公司，住所地：湖北省咸宁市书台街58号。

诉讼代表人：张银轩，湖北奥泰投资有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：杨翠文，男，湖北奥泰投资有限公司管理人工作人员。

委托诉讼代理人：沙登峰，湖北今天律师事务所律师。

原告湖北鹏程规划建筑设计有限公司（以下简称鹏程公司）与被告咸宁宏昌置业有限公司（以下简称宏昌公司）、湖北奥泰投资有限公司（以下简称奥泰公司）一般取回权纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告鹏程公司及其委托诉讼代理人张加坦、ＸＸ，被告宏昌公司及其委托诉讼代理人沙登峰、严润洲，被告奥泰公司及其委托诉讼代理人沙登峰、杨翠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鹏程公司向本院提出诉讼请求：1.确认鹏程公司与宏昌公司签订的《协议书》及15份《商品房买卖合同》（合同编号分别为XN201410877、XN201410880、XN201410881、XN201410883、XN201410886、XN201410887、XN201410888、XN201410889、XN201410890、XN201410891、XN201410892、XN201410893、XN201410894、XN201410895、XN201410896）合法有效，原告享有合同约定的购房债权。2.判令被告按上述合同约定条件交付原告15套房（咸宁九重锦2号楼2101室、2201室、2501室、2504室、2604室、2704室，9号楼204室、404室、704室、1104室、1204室、1404室、1604室、1804室、2304室房屋）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年，陈俊丰等人到咸宁投资房地产项目，其分别以宏昌公司、奥泰公司竞拍两宗地进行房地产开发。原告因有意参与该房地产项目的规划和建筑设计而与被告发生往来。自2011年起，原告多次向被告提供借款。2013年4月18日，双方对前期本息进行结算，被告共下欠原告500万元，并重新出具了借条，约定还款时间为2013年11月28日，利息为月2%，但被告未按期还款。2014年8月5日，鹏程公司与宏昌公司签订《协议书》约定：宏昌公司将其开发的咸宁市书台街九重锦在售房2号楼2101室、2201室、2501室、2504室、2604室、2704室，9号楼204室、404室、704室、1104室、1204室、1404室、1604室、1804室、2304室房屋总共15套房屋出售给原告，抵付全部借款本息。2014年8月26日，鹏程公司与宏昌公司签订了15套房屋的《商品房买卖合同》（合同编号分别为XN201410877、XN201410880、XN201410881、XN201410883、XN201410886、XN201410887、XN201410888、XN201410889、XN201410890、XN201410891、XN201410892、XN201410893、XN201410894、XN201410895、XN201410896），所有商品房买卖合同在咸宁市房管局办理了商品房预售网签手续。2015年6月19日，咸宁市中级人民法院裁定受理宏昌公司重整案件，原告申报了债权，债权内容为15套商品房、逾期交房违约金6.5万元。因宏昌公司管理人错将原告债权列入民间借贷债权进行审查，并且未对购房债权专项进行审查，未予提交法院确认原告的购房债权。2016年11月24日，咸宁市中级人民法院裁定受理奥泰公司重整案件，原告申报了对奥泰公司930万元债权，并申明了连带债务人宏昌公司15套房屋的连带债权，法院裁定确认了原告对奥泰公司的债权金额为776万元。2017年1月23日，咸宁市中级人民法院裁定批准《咸宁宏昌置业有限公司和湖北奥泰投资有限公司重整计划》。2017年10月11日，宏昌公司管理人、奥泰公司管理人向原告发出通知称：原告与宏昌公司就债权办理的以房抵债的网签行为将依据破产法相关规定予以撤销，并要求原告与宏昌公司共同撤销网签登记。因双方未能协商一致，故而向法院起诉解决纠纷。

宏昌公司辩称，1.鹏程公司与其签订的《协议书》为无效合同，十五份商品房买卖合同依据该协议书无效，也应认定无效。2.鹏程公司的债权已经由咸宁市中级人民法院依法确认为普通债权，原告作为一般普通债权人，也已经对破产重整计划予以确认，因此宏昌公司应按照破产重整计划对债权人的还款顺序依法进行清偿。宏昌公司和奥泰公司均没有向原告鹏程公司交付十五套商品房的义务。3.宏昌公司的管理人也是本案的诉讼代表人将依据本案的庭审情况，依法请求对本案所诉争的《协议书》及十五套商品房的买卖合同依法进行撤销。

奥泰公司辩称，其答辩意见同宏昌公司的答辩意见。

鹏程公司依法向本院提交了如下证据：

第一组证据：1-1湖北鹏程规划建筑设计有限公司营业执照、1-2企业信用信息，证明原告的诉讼主体信息；

第二组证据：2-1咸宁宏昌置业有限公司基本信息、2-2企业信用信息、2-3湖北奥泰投资有限公司基本信息、2-4企业信用信息，证明二被告诉讼主体信息，其公司住所、人员、股东等方面混同，进行工商变更的信息也完全一致；

第三组证据：3-1建设用地规划许可证，3-2建设工程规划许可代理证、3-3建设工程规划许可证、3-4工程建设监理合同、施工图审查合格证，除了证据三是分别申报，其他证据都是两公司共同申报的，证明二被告共同开发建设咸宁九重锦项目，公司业务交叉混同；

第四组证据：4-1借据、4-2借款合同、4-3汇款凭证，证明被告向原告借款500万元的事实及还款时间是7个月、利息的约定，用以证明以房抵债是真实发生的；

第五组证据：5-1协议书、5-2商品房买卖合同15份，证明原告与被告结算后终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系双方将借款本金及利息转化为已付房款并经对账清算，双方商品房买卖合同真实合法有效；

第六组证据：6-1商品房预售许可证、6-2预售商品房网签信息、6-3商品房销售信息，证明原告所购商品房已由房管部门办理预售网签手续，原告购房价格略高于同期市场销售价格；

第七组证据：7-1债权申报资料、7-2民事裁定书、7-3债权申报资料、7-4民事裁定书，补充一份证据7-5宏昌公司管理人债权申报情况，证明因二被告先后重整，原告申报了连带债权，并没有放弃对宏昌置业的债权，法院也没有否定其购房债权，经审查原告向被告提供借款的事实属实，其对宏昌公司申报的是购房债权，因为管理人没有对债权进行区分，法院没有单独进行确认，其向宏昌公司申报的是购房债权，向奥泰公司申报的是一般债权及连带债权，法院确认了借款内容的真实性，但对其是否享有购房债权没有进行判断；

第八组证据：8-1重整计划、8-2通知书，证明二被告财产、财物、业务等交叉或混同，被决定合并重整，因原告的债权确认及相关问题发生争议。

被告宏昌公司、奥泰公司的质证意见为：对第一组证据无异议，对第二组至第八组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，两公司是独立的商事主体，而不是原告所说的高度混同。九重锦项目是分两次进行开发的，补充一点两被告的业务混同与原告主张的权利没有必然联系，与本案的争议没有关联。借款人是湖北奥泰公司和陈俊丰个人，并没有涉及到宏昌公司，该证据不能证明借款的法律关系和主体地位，且2016年11月24日咸宁中院对奥泰公司申报的债权一方确认了776万元，结合本案证据4，原告的债务人主体是奥泰公司。在原告的债权已经依法予以确认的前提下，其依据该份协议书向宏昌公司主张15套商品房的物权请求权不具有合法性，且该协议书的第四条和第五条约定的内容属于担保性质的条款，且该两条约定的内容并不是原告向被告主张物权的有效条款，同时损害了两被告的其他一般债权人的合法利益。协议书的约定是流质条款，依法属于无效，原告虽然分别向宏昌公司和奥泰公司申报了债权但法院依法裁定了其债权受偿主体是奥泰公司，对于其主张的借款本金转化为利息和本金的事实是不成立的。如果该《协议书》被依法认定无效，那么合同也是无效的，合同的网签并不具备债权和物权法律意义上的变更，只是一种行政行为。没有看到任何关于原告在债权申报期间向宏昌公司主张过购房债权的资料，也没有在法定的期间就该购房权利主张是否有效向管理人或者法院提出过异议。（2016年）鄂12民破1号之二已经将原告债权登记为无争议债权，因此原告作为一般债权人的利益并未受到任何损害，况且债务人奥泰公司也未对该确认债权提出过任何异议。为了破产重整之需要并保障一般债权人的利益最大化，二被告依法进行了重组和重整，符合所有债权人和债务人的利益，管理人向原告发出协商处理本案所诉争的房屋网签问题，也是为了保障所有债权人利益的最大化。

当事人围绕诉讼请求依法提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审核确认的证据，本院认定事实如下：

2011年1月1日，鹏程公司法定代表人杨笔向陈俊丰中国建设银行尾号3396的银行卡汇款300万元，2013年4月28日，鹏程公司分别向陈俊丰中国建设银行尾号3396的银行卡汇款50万元、30万元。同日，鹏程公司（作为甲方）与奥泰公司、陈俊丰（作为乙方）签订《借款合同》，约定：甲方于2013年4月28日贷给乙方人民币500万元，借款时间为7个月，还款日期为2013年11月28日，利息为月2%，到期还本息合计570万元，乙方奥泰公司和陈俊丰承担还款连带责任。因陈俊丰、奥泰公司到期未履行还款约定，2014年8月5日，宏昌公司（作为甲方）与鹏程公司（作为乙方）签订《协议书》约定：乙方于2013年4月28日借给甲方人民币500万元，原约定还款日期为2013年11月28日，截止到2014年7月28日甲方应付乙方本息650万元。甲方将其开发的咸宁市书台街九重锦在售房2号楼2101室、2201室、2501室、2504室、2604室、2704室，9号楼204室、404室、704室、1104室、1204室、1404室、1604室、1804室、2304室房屋总共15套房屋转让给乙方，抵付全部借款本息，合计金额为6429237元。从协议签订之日起，该15套房屋乙方将拥有全部产权和处置权。2014年8月26日，鹏程公司与宏昌公司签订了15套房屋的《商品房买卖合同》（合同编号分别为XN201410877、XN201410880、XN201410881、XN201410883、XN201410886、XN201410887、XN201410888、XN201410889、XN201410890、XN201410891、XN201410892、XN201410893、XN201410894、XN201410895、XN201410896），合同约定的购房价格与同期该地段商品房价格相当。上述商品房买卖合同在咸宁市房管局办理了商品房预售网签手续，但没有办理备案手续。2015年6月19日，咸宁市中级人民法院根据罗小峰的申请作出〔2015〕鄂咸宁中民破字第1-3号民事裁定受理宏昌公司重整一案，鹏程公司向宏昌公司破产管理人申报债权本金为650万元、违约金7.8万元，宏昌公司管理人对该债权未予确认。2017年1月12日，咸宁市中级人民法院根据咸宁高新投资集团有限公司的申请，作出（2016）鄂12民破1号之二裁定受理奥泰公司重整一案。鹏程公司向奥泰公司管理人申报债权金额为930万元，经管理人确认湖北鹏程规划建筑设计有限公司（杨笔）无争议债权金额为776万元。2017年1月23日，咸宁市中级人民法院作出（2015）鄂咸宁中民破字第1-4号民事裁定，裁定批准咸宁宏昌置业有限公司重整计划，终止咸宁宏昌置业有限公司重整程序。2017年1月23日，咸宁市中级人民法院作出（2016）鄂12民破1号之三民事裁定，裁定批准湖北奥泰投资有限公司重整计划，终止湖北奥泰投资有限公司重整程序。

本院同时查明，根据咸宁宏昌置业有限公司和湖北奥泰投资有限公司重整计划第四条第一款第二项记载：“以售房形式作为还款保障的债权人，重整申请受理前一年内，以售房形式作为还款保障的行为无效。该类债权人为普通债权人，应在依法确认上述债权人的债权后，解除以上债权人的商品房预售合同，注销商品房预售登记手续，该类债权按照本方案调整、清偿。”

本院认为，根据鹏程公司的起诉请求确认2014年8月5日与宏昌公司签订的《协议书》及15份购房合同有效并要求宏昌公司交付案涉的15套房屋，双方争议的焦点为鹏程公司是否有权从宏昌公司管理人处取回案涉的15套房屋，而普通破产债权确认纠纷案件，是指债务人、债权人对于管理人编制的债权表记载的债权有异议请求管理人予以更正，而管理人不更正的，向人民法院提起的确认债权的民事诉讼案件，故本案案由应为一般取回权纠纷。本案争议的焦点是鹏程公司是否是案涉15套房屋的权利人，能否行使取回权。本院结合查明的事实和法律规定，对案件争议焦点作如下评判：

一、关于鹏程公司与宏昌公司2014年8月5日签订的《协议书》及2014年8月26日签订的15份《商品房买卖合同》的效力问题。从宏昌公司与鹏程公司协议书约定内容看，鹏程公司与宏昌公司于2014年8月5日签订《协议书》的第五条约定：甲方（宏昌公司）征得乙方（鹏程公司）许可并有文字依据的情况下，将房屋回购或者是卖给他人取得的合法收益，乙方只收取签订购房合同约定的房款，多出部分全部归甲方所得。从该约定看，双方当事人签订协议的本意并非进行房屋买卖，而是希望通过“以物抵债”的担保方式实现鹏程公司对奥泰公司所享有的借款债权，且鹏程公司并未实际向宏昌公司交付购房款。因此，所签订的协议书和15套商品房买卖合同具有明显的借款担保性质。“以物抵债”合同是债权人与债务人依其意思自治对彼此权利义务的调整，同时，“以物抵债”合同较之正常交易形成的商品房预售合同又存在区别。正常交易合同属“同时交易”，在给债务人带来债务负担的同时，也带来新的价值或利益，而“以物抵债”合同的目的却仅是在事后将债权人的金钱请求权转化为物权请求权。本案即属于此种情形，即宏昌公司以15套商品房抵偿其欠鹏程公司的欠款650万元及利息，而与其签订《商品房买卖合同》，旨在通过网签将标的房屋锁定在债权人鹏程公司名下，以担保其金钱债权请求权的实现。而“以物抵债”的债权人因不是消费者购房人，该类型的房屋买卖合同不具有登记能力，事实上房产部门也未对该15份合同予以备案登记，案涉房屋的所有权并未发生转移，鹏程公司的物权请求权在不附预告登记的情况下不具备对抗第三人的物权效力。因债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，故该协议成立但未生效。本案中，案涉的15套房屋办理的网签备案登记不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于宏昌公司。现宏昌公司已进入破产重整程序，鹏程公司要求取回案涉的15套房屋，宏昌公司的管理人对该申报债权不予确认，不同意按商品房买卖合同确认鹏程公司的债权，表明宏昌公司已不同意以案涉15套房屋抵偿借款债务，故本案仍应按原有法律关系即民间借贷关系确定权利义务。另根据鹏程公司与奥泰公司于2013年4月28日所签订的《借款合同》，借款债务人为奥泰公司、陈俊丰，即便宏昌公司自愿承担奥泰公司的债务，属于债的加入，因宏昌公司与奥泰公司资产合并重整，就同一笔金钱债权，鹏程公司只能主张一次，不能重复主张，且鹏程公司已向奥泰公司管理人就该债权进行了申报并经人民法院裁定确认，其债权已得到法律保护。故对鹏程公司要求确认与宏昌公司2014年8月5日签订的《协议书》及2014年8月26日签订的15份《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院不予支持。

二、鹏程公司能否取回、宏昌公司管理人是否应当交付案涉15套房屋的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据本院查明的事实，案涉的15套房屋仅在房产部门办理网签手续而没有进行备案登记，因此并不发生物权转移效力，房屋的所有权仍属于宏昌公司管理人。另外从破产法律规范来看，鹏程公司与宏昌公司之间的《协议书》签订于2014年8月5日，而本院于2015年6月19日裁定受理了宏昌公司破产重整一案。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，管理人有权请求人民法院予以撤销”的规定，本案涉及的15份“以房抵债”的《商品房买卖合同》虽办理了网签，鹏程公司旨在通过“以房抵债”将不具有对抗第三人效力的债权转化为具备对抗第三人效力的物权请求权，势必将损害宏昌公司其他债权人公平受偿机会。宏昌公司管理人有权申请人民法院对案涉的15套商品房买卖合同予以撤销。故对鹏程公司要求宏昌公司交付案涉的15套房屋的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：

驳回湖北鹏程规划设计有限公司的诉讼请求。

案件受理费28650元，由湖北鹏程规划设计有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。

审判长　熊　泽

审判员　陈仲军

审判员　孙　兰

二〇一八年三月七日

书记员　熊　沁

附：相关法律条文

《中华人民共和国物权法》

第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国企业破产法》

第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：

（一）无偿转让财产的；

（二）以明显不合理的价格进行交易的；

（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；

（四）对未到期的债务提前清偿的；

（五）放弃债权的。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：

（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；

（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；

（三）判决结果和诉讼费用的负担；

（四）上诉期间和上诉的法院。

判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。