**英、武汉建工科研设计有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂01民终9240号

上诉人（原审原告、反诉被告）：**英，女，1958年7月26日出生，汉族，住武汉市江汉区。

委托诉讼代理人：谭玉华、廖斌，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉建工科研设计有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道**。

法定代表人：胡涛，系该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：丁小军、罗开鼎，国浩律师（武汉）事务所律师。

上诉人**英与上诉人武汉建工科研设计有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。

**英的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项，改判**英无需支付2018年10月之后的房屋租金，无需支付房屋使用费；2、撤销一审判决第三项，改判**英获得全部房屋拆迁装修补偿利益。武汉建工科研设计有限公司于判决生效之日起10日内支付**英房屋拆迁装修补偿款612300元；3、撤销一审判决第五项，**英不存在违约情形，改判**英无需承担违约责任；4、本案一、二审全部诉讼费由武汉建工科研设计有限公司承担。事实及理由：1、案涉房屋在2018年10月后，武汉建工科研设计有限公司法定代表人、财务人员等亲口承诺包括**英在内的所有租户一起守住门面，以待武汉建工科研设计有限公司与房屋征收部门协商拆迁补偿事宜，在此期间，武汉建工科研设计有限公司明确表示不收取房租。同时，在诉讼中本案案涉房屋在2018年1月18日，即被硚口区政府以硚政征［2018］1号房屋征收决定予以征收，随即2018年11月6日，现场进行了打围。武汉建工科研设计有限公司明知打围后不具备经营条件，继续经营只会扩大亏损的情况下，仍然要求**英占有案涉房屋。2019年9月3日，拆迁补偿协议达成后，涉案房屋取得相应补偿，武汉建工科研设计有限公司也丧失了接受腾退的主体身份，**英可直接向征收部门履行腾退义务即可。2、**英自始至终没有收到武汉建工科研设计有限公司所称的解除合同通知书，物流签收信息明显与事实不符。3、**英自2010年12月31日承租案涉房屋后，前期支付了巨额的转让费和装修费，将其整体改造、装饰、装修用于餐饮营业服务，经营期间**英根据经营需要，提升经营环境不断投入资金进行装修、维修，武汉建工科研设计有限公司并未出资，同时，双方《房屋租赁合同》中约定“如遇政府征地拆迁，甲方应提前通知乙方，如对拆迁装修部分给预予补偿则甲方根据情况对乙方酌情进行补偿”。依照公平原则，就该部分装修补偿，理应获得全部补偿利益。4、一审认定**英违约，没有事实根据。本案诉讼费用分摊不公。

武汉建工科研设计有限公司的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回**英的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由**英承担。事实和理由：1、**英与武汉建工科研设计有限公司签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》约定的**英承租案涉房屋期间为2011年5月8日至2012年5月8日。该合同约定的关于遇征地拆迁出租人酌情给予承租人装修补偿仅适用于该租赁合同约定的租赁期内出现征地拆迁情形，并不适用租期届满后即2012年5月8日以后；案涉租赁合同约定的关于遇征地拆迁出租人酌情给予承租人装修补偿不适用于不定期租赁期间；即便认为租赁合同约定的关于遇征地拆迁出租人酌情给予承租人装修补偿适用于不定期租赁期，因不定期租赁合同解除在前（一审法院判决租赁合同于2019年5月24日解除），武汉建工科研设计有限公司与拆迁部门签署拆迁协议在后，一审判决以失效的装修补偿条款为依据判决武汉建工科研设计有限公司向**英支付装修补偿款，也没有事实和法律依据。2、案涉房屋的装修价值在相应租期届满后已分别归属于武汉建工科研设计有限公司所有，**英亦没有举证证明其对案涉房屋进行过装修及装修价值，一审判决武汉建工科研设计有限公司向**英支付拆迁装修补偿没有事实和法律依据。3、武汉建工科研设计有限公司与**英的租赁关系于2019年5月24日解除后，**英拒不腾退交还房屋，以待武汉建工科研设计有限公司与征收部门达成拆迁补偿协议，并进而提出补偿要求，有违诚实信用原则。4、征收部门与武汉建工科研设计有限公司签署的征收补偿协议所约定的1300元/平方米的装修补偿标准系人为划定，远超过被征收房屋实际装修价值，一审判决以此为据予以装修补偿严重损害了武汉建工科研设计有限公司的合法权益。

**英向一审法院起诉请求：1、判令武汉建工科研设计有限公司向**英支付位于京汉××××号房屋建筑面积约471平方米的征收装修部分补偿款人民币565200元，后**英变更诉讼请求为判令增加武汉建工科研设计有限公司向**英支付案涉房屋的征收装修部分补偿款人民币47100元，（471平方*1200元/平方米，每平米增加100元）；2、本案的诉讼费、保全费由武汉建工科研设计有限公司承担。

武汉建工科研设计有限公司向一审法院提起反诉请求：1、判令**英支付截止**英交还案涉房屋之日的（详见应付租金、房屋占用费、水电费、违约金计算清单）：（1）应付租金、房屋占用费（截至2020年3月31日的应付租金、房屋占用费人民币270000元）；（2）应付水电费（截至2020年3月31日的应付水费1942.5元，电费24347元）；（3）逾期支付租金、房屋占用费、水电费的违约金（截至2020年3月31日的违约金为人民币60180元）。2、确认武汉建工科研设计有限公司与**英关于案涉房屋的租赁合同已于2019年5月24日解除。3、判令**英立即腾空案涉房屋并交还武汉建工科研设计有限公司。4、**英承担本案的全部诉讼费用。

一审法院经审理查明：2011年4月29日，**英（乙方）与武汉建工科研设计有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将其位于京汉××××号的建筑面积约466平方米的自有产权房屋出租给乙方作为餐饮营业。二、经甲、乙双方商定，上述房屋租赁期限自2011年5月8日起至2012年5月8日止，月租金额为人民币13200元整，租金由乙方按季度向甲方缴纳,每季度租金额为人民币39600元整，乙方须于本合同签订前向甲方全额支付首季度的房租,且同时交付三个月房屋租赁保证金,金额为39600元整。此保证金于双方合同终止并结清所有相关经济手续之后退还乙方。租赁期内剩余房租的支付,由乙方于每季度最后一个月的15日前向甲方全额支付下季度的房租。三、甲方的权利和义务约定:1、甲方负责为乙方提供水、电分表,乙方使用的水电费由乙方自行承担,并按月与甲方结算,水、电收费价格按政府定价并考虑损耗后计算。2、甲方保证上述出租房屋权属清楚,租赁期限内若发生与甲方有关的权属纠纷概由甲方负责。3、甲方有权对出租房屋及设施进行经常性检查,并承担出租房屋未改建部分正常维修责任，保证该房屋使用安全。4、如遇政府征地拆迁,甲方应提前通知乙方,如政府对拆迁装修部分给予补偿则甲方根据情况对乙方酌情进行补偿。5、如乙方违反本合同约定擅自改变房屋结构和使用用途、未及时足额缴纳房屋租金和水、电费等,甲方可视为乙方违约,有权要求乙方限期整改或直接与乙方解除租赁关系并由乙方承担违约经济责任。四、乙方的权利和义务：1、乙方承租期间,应严格遵守政府相关法律法规，合法经营,且未经甲方同意乙方不得擅自改变房屋结构和使用用途，不得擅自将承租房屋转租或转让给他人(除非经甲方同意)。2、乙方对承租房屋立面和内部装修、装潢、设施、物品等使用自行承担安全、维护、维修、保养责任。地。地下室存在的渗水现象及防水问题乙方自行做好相关处理工作。3、乙方应注重安全工作,加强对电源、火源及聘用人员的控制管理,如因乙方原因致使发生安全事故,对甲方造成损失者,乙方应承担赔偿责任。4、乙方应按照本合同约定按时足额向甲方缴纳房屋租金和水、电费等,如逾期未缴纳,每延迟一日乙方须向甲方支付月租金额的2‰的违约金,并承担因违约而产生的全部法律责任。5.租期届满，甲方承诺，在无租赁纠纷、房屋拆迁等特殊情形发生的情况下，甲方继续将该房屋以原租金价格租给乙方一年，如乙方无意续租,应将该房屋完好交还甲方。两年租期届满，如乙方有意继续承租,需在租期届满前一个月与甲方协商,如甲方继续出租该房屋,在同等条件下,乙方有优先承租权,并须与甲方重新签订租赁同,租金价格根据市场行情进行调整。合同还约定了其他事项。同日，**英、武汉建工科研设计有限公司办理了房屋交接。2011年5月23日，**英（乙方）与武汉建工科研设计有限公司（甲方）签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定因乙方经营考虑，在原租赁面积上申请增加租赁面积约1.3米x3.84米≈5平方米，用于卫生间扩建部分，增加的扩建部分租金为人民币180元/月，起算时间自2011年6月8日开始，截止期限为原《房屋租赁合同》商定的截止时间，租金缴纳时间及缴纳方法同原《房屋租赁合同》的有关规定。上述租赁合同约定的租赁期届满后，**英与武汉建工科研设计有限公司未再签订书面的租赁合同，**英继续使用案涉房屋，并按月租金15000元的标准向武汉建工科研设计有限公司支付至2018年9月的租金。2018年1月18日，武汉市硚口区人民政府作出硚政征（2018）1号征收决定，决定对硚口区一职教东片旧城区改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。2018年11月3日，一职教东片项目征收办公室告示《告知函》，拟定于2018年11月6日对武汉建工科研设计有限公司征收范围内开始进行修建围墙施工。2019年5月23日，武汉建工科研设计有限公司以EMS快递方式向**英邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除**英、武汉建工科研设计有限公司之间的房屋租赁合同关系，并要求**英支付拖欠的租金、水电费及腾退房屋。2019年9月3日，武汉建工科研设计有限公司与案外人武汉市硚口区城区改造更新局签订征收补偿协议书，其中对于被征收房屋装修补偿标准为1300元/㎡。2019年12月3日，**英委托北京德和衡（武汉）律师事务所向武汉建工科研设计有限公司发出《律师函》，要求与武汉建工科研设计有限公司就案涉房屋的装修补偿及扩建部分征收补偿协商分配事宜。双方未能就补偿达成一致，故**英诉至一审法院。

一审法院另查明，双方租赁合同签订后**英向武汉建工科研设计有限公司交纳了房屋租赁保证金人民币39600元。

一审法院认为，**英、武汉建工科研设计有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。双方合同租赁期于2012年5月8日届满，届满后**英继续使用房屋并支付房屋租金，武汉建工科研设计有限公司未提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

关于租赁合同的解除。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年5月23日，武汉建工科研设计有限公司通过EMS快递的方式将解除合同通知书送达到涉案房屋所在地，上述房屋由**英夫妻两人经营餐饮，根据快递物流的交易习惯是送达到地址后通过电话联系本人签收，武汉建工科研设计有限公司提交的邮寄单中联系电话经一审法院核实系**英的手机号码，地，地址为其承租房屋所在地递物流查询单也显示该快递由本人于2019年5月24日签收，即便物流信息显示为“苏先生”，按交易习惯也是经过收件人同意，**英辩称未收到解除合同通知书与事实不符，解除合同通知于到达对方时生效，故双方的租赁合同已于2019年5月24日解除。

关于**英应当支付的租金及占用费的问题。**英仅支付租金至2018年9月，因其此后继续使用商铺，故应当支付租金。但因案涉房屋被纳入拆迁范围，拆迁部门于2018年11月将商铺门口打围，打围后势必对**英的正常经营以及商铺的使用价值产生影响，故对于打围后的租金酌情按原租金标准的50%计算，即每月7500元。故**英应支付自2018年10月起至2019年5月24日止的租金66000元（15000元+7500元×6月+250元/天×24天），2019年5月24日以后的占用费按7500元/月，计算至房屋腾退之日止。至于**英辩称武汉建工科研设计有限公司签订征收补偿协议后不再享有房屋所有权，不应享有租金收益的意见，因涉案房屋属于武汉建工科研设计有限公司所有,在未经合法征收拆除前,其仍然为房屋所有权人,故武汉建工科研设计有限公司有权向**英主张房屋占用费。

关于违约金的问题。双方《房屋租赁合同》第四条第4款约定“乙方应按照本合同约定按时足额向甲方缴纳房屋租金和水、电费等，如逾期未缴纳,每延迟一日，乙方须向甲方支付月租金额的2‰的违约金,并承担因违约而产生的全部法律责任。”**英自2018年10月起未再支付租金，应当承担相应的违约责任，**英对该请求不予认可，违约金以惩罚性为辅，补偿性为主，兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等综合因素考察，违约金酌定计算至反诉之日（2020年4月23日）止，共计15000元×0.002×570天=17100元。

关于武汉建工科研设计有限公司是否应当向**英支付征收装修部分补偿款的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，通过武汉建工科研设计有限公司向**英发送的解除函可知，因案涉房屋纳入征收范围，导致双方的租赁合同不能继续履行，且**英、武汉建工科研设计有限公司之间本就系不定期租赁关系，武汉建工科研设计有限公司有权随时解除合同，合同解除时并不存在剩余租赁期，当然也无需双方分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。但在不定期租赁期间，除合同租赁期外，其他条款继续有效，双方《房屋租赁合同》第三条第4款约定“如遇政府征地拆迁，甲方应提前通知乙方，如政府对拆迁装修部分给予补偿则甲方根据情况对乙方酌情进行补偿。”该条款应视为武汉建工科研设计有限公司关于案涉房屋拆迁装修补偿款对**英有补偿的意思表示，现拆迁补偿中案涉房屋的装修补偿款为1300元/㎡×471平方米=612300元，依据公平原则酌情由**英、武汉建工科研设计有限公司各自分得50%，故武汉建工科研设计有限公司应向**英支付征收的装修补偿款306150元。

关于腾退房屋及水电费的问题。双方租赁合同解除后，**英应当将房屋清退并交还给武汉建工科研设计有限公司，**英并未举证证明其腾退房屋存在障碍，对其无法腾退房屋的辩解意见，不予认可。对于**英截至2020年3月31日拖欠的水费1942.5元、电费24347元，**英、武汉建工科研设计有限公司均同意在**英交纳的押金39600元中予以抵扣，予以准许，其后的水电费由**英腾退房屋时据实结算。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认**英与武汉建工科研设计有限公司的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已于2019年5月24日解除；二、**英于本判决生效之日起10日内将其承租的位于武汉市硚口区京汉××××号的房屋（471平方米）腾退并交还于武汉建工科研设计有限公司；三、武汉建工科研设计有限公司于本判决生效之日起10日内支付**英房屋拆迁装修补偿款人民币306150元；四、**英于本判决生效之日起10日内支付武汉建工科研设计有限公司自2018年10月起至2019年5月24日止的租金66000元，2019年5月24日以后的占用费按7500元/月，计算至房屋实际腾退之日止；五、**英于本判决生效之日起十日内支付武汉建工科研设计有限公司违约金人民币17100元；六、**英于本判决生效之日起10日内支付武汉建工科研设计有限公司截至2020年3月31日的水费1942.5元及电费24347元，该款项由武汉建工科研设计有限公司在**英已缴纳的房屋租赁保证金39600元中予以扣除，此后产生的水、电费由**英在腾退上述房屋时据实结算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4726元，反诉费3324元，共计8050元，由**英负担5104元，武汉建工科研设计有限公司负担2946元。

本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。

二审另查明，案涉房屋已于2020年10月初被拆除。

本院认为，针对**英、武汉建工科研设计有限公司的上诉理由及请求，本院评判如下：

**英上诉认为案涉房屋纳入拆迁范围后武汉建工科研设计有限公司丧失案涉房屋的出租人资格，其无权向**英主张租金。案涉房屋虽纳入拆迁范围，但武汉建工科研设计有限公司仍系租赁合同的相对人，其有权根据租赁合同相对性原则向**英主张权利。关于**英上诉认为其未收到武汉建工科研设计有限公司向其邮寄送达的解除合同通知的问题。本案在一审诉讼过程中，武汉建工科研设计有限公司提交证据证明其于2019年5月23日通过EMS快递的方式将解除合同通知书向**英送达到涉案房屋所在地，**英虽提出其并未收到，但其在本案一、二审诉讼过程中均未提交证据予以证明，故应承担举证不能的后果。案涉房屋在一审法院判决后于2020年10月初被拆除，故2020年10月之后**英已无需从案涉房屋中腾退，但其依法仍需向武汉建工科研设计有限公司支付占用房屋期间的房屋占用费。因双方均未提交证据证明案涉房屋的拆除时间，本院酌情认定案涉房屋于2020年10月1日拆除。关于案涉租赁房屋被证收的装修补偿款的问题。因**英与武汉建工科研设计有限公司所签订的租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，租赁合同逾期后**英与武汉建工科研设计有限公司形成不定期租赁关系，双方在不定期租赁关系期间，案涉房屋被征收，一审法院考虑到**英与武汉建工科研设计有限公司原租赁合同的约定及公平原则酌定**英享有案涉房屋被征收的50%装修补偿款，并无不妥。

综上所述，**英的部分上诉理由成立，其部分上诉请求，本院予以支持。武汉建工科研设计有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，考虑本案在上诉期间案涉房屋被拆除，**英已无需从案涉房屋中腾退，故本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初539号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项。即：一、确认**英与武汉建工科研设计有限公司的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已于2019年5月24日解除；三、武汉建工科研设计有限公司于本判决生效之日起10日内支付**英房屋拆迁装修补偿款人民币306150元；四、**英于本判决生效之日起10日内支付武汉建工科研设计有限公司自2018年10月起至2019年5月24日止的租金66000元，2019年5月24日以后的占用费按7500元/月，计算至房屋实际腾退之日止；五、**英于本判决生效之日起十日内支付武汉建工科研设计有限公司违约金人民币17100元；六、**英于本判决生效之日起10日内支付武汉建工科研设计有限公司截至2020年3月31日的水费1942.5元及电费24347元，该款项由武汉建工科研设计有限公司在**英已缴纳的房屋租赁保证金39600元中予以扣除，此后产生的水、电费由**英在腾退上述房屋时据实结算。

二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初539号民事判决第二项，即：**英于本判决生效之日起10日内将其承租的位于武汉市硚口区京汉大道512号的房屋（471平方米）腾退并交还于武汉建工科研设计有限公司。

三、驳回武汉建工科研设计有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费21992元，由**英负担16100元（**英已预缴），由武汉建工科研设计有限公司负担5892元（武汉建工科研设计有限公司已预缴）。维持一审判决关于案件受理费的负担。

本判决为终审判决。

审判员　　丰伟

二〇二〇年十一月十八日

法官助理严洁

书记员陈亮希