丹东市建筑设计有限公司
中国地质工程集团公司与丹东汇友股份有限公司、丹东边境经济合作区管理委员会、丹东市建筑设计有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
辽宁省丹东市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2019）辽06执异33号
案外人：丹东市建筑设计有限公司，住所地：辽宁省丹东市。
法定代表人：刘晓平，系该公司经理。
委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。
申请执行人：中国地质工程集团公司，住所地：北京市海淀区。
法定代表人：孙锦红，总经理。
被执行人：丹东汇友股份有限公司，住所地：辽宁省丹东市振兴区。
法定代表人：彭雪虹，董事长。
被执行人：丹东边境经济合作区管理委员会，住所地：辽宁省丹东市振兴区。
负责人：宫伟，主任。
在本院执行申请执行人中国地质工程集团公司（简称中国地质集团）与被执行人丹东汇友股份有限公司（简称汇友公司）、丹东边境经济合作区管理委员会（简称边境合作区管委会）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人丹东市建筑设计有限公司（简称建筑设计公司）于2019年2月25日对执行坐落于丹东市振兴区纤维南路34号楼2单元504室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人建筑设计公司称，请求：排除（2018）辽06执152号案件中对坐落于丹东市振兴区纤维南路34号楼2单元504室，建筑面积172.22平方米的房屋的执行。理由：案外人在法院查封之前，已与涉案房屋的开发公司丹东汇友股份有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已依法的支付了购房款，合法占有了涉案房屋，并且未办理权属证书并非是案外人的原因。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人对该房屋的权利能够排除执行。
本院查明，本院审理原告中国地质集团与被告汇友公司、丹东边境合作区管委会建设工程施工合同纠纷一案，于2017年6月22日作出（2017）辽06民初26号民事判决：一、被告丹东汇友股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国地质工程集团公司国门湾新世纪佳园A区单体1-18栋楼主体及下水外网、采暖外网等零星工程欠款38960688.22元及利息（自2012年1月25日按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至结清欠款之日止）；二、被告丹东汇友股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国地质工程集团上述工程欠款违约金（以工程欠款38960688.22元为基数从2012年1月25日始按月1%计算至结清欠款之日止）；三、被告丹东边境经济合作区管理委员会对上述第一、第二项的款项承担连带责任。该判决已经发生法律效力。
原告中国地质集团于2017年3月31日向本院提出保全申请，要求冻结被告汇友公司银行存款83073440.3元或相应价值的财产，并已提供担保。本院于2017年3月31日作出（2017）辽06民初26号民事裁定，冻结被告丹东汇友股份有限公司银行存款83073440.3元或相应价值的财产。2017年9月25日，查封了坐落于丹东市振兴区纤维南路34号楼2单元504室房屋。
另查，2012年6月10日，汇友公司（甲方）与建筑设计公司（乙方）签订顶房协议，约定：因甲方欠乙方设计费，双方同意用包括涉案房屋在内的甲方开发的“水映华庭（东区）”小区共计12套商业住宅房屋抵顶设计费。建筑设计公司在签订顶房协议后，没有办理入户手续。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而未将以物抵债受让人列入物权期待权保护范围。房屋抵债需通过实际交付，即不动产以办理权属登记为交付标准，以物抵债必须通过实际交付才能产生抵债效力。本案中，汇友公司与建筑设计公司签订的顶房协议，其性质为以物抵债协议，双方未签订合法有效的书面买卖合同，建筑设计公司并未办理房屋转移登记，也未取得抵顶房屋的所有权，亦没有证据证明抵顶房屋由其实际控制和使用，故不能认定抵顶房屋实际交付。故案外人建筑设计公司的异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人丹东市建筑设计有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张晓欣
审判员 李存林
审判员 韩 丹
二〇一九年三月七日
书记员 孙 健
