广州市琳江建筑设计有限公司与某某、广州市增城旺福商行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市增城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0118民初436号

原告：广州市琳江建筑设计有限公司，住所地广东省广州市增城区。

法定代表人：张业忠。

委托代理人：何可夫，广东增泰律师事务所律师。

被告：张国柱，男，1967年2月9日出生，汉族，广东省广州市增城区。

被告：广州市增城旺福商行，住所地广东省广州市。

负责人：张国柱，男，1967年2月9日出生，汉族，广东省广州市增城区。

原告广州市琳江建筑设计有限公司（以下简称琳江公司）诉被告张国柱、广州市增城旺福商行（以下简称旺福商行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告琳江公司的委托代理人何可夫到庭参加诉讼，被告张国柱、旺福商行经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告琳江公司向本院提出诉讼请求：一、解除琳江公司与旺福商行、张国柱签订的位于增城区××路××房之一（全部）前的房地产（房地产权证号码：粤房地证字地C2269063号）《房屋租赁合同》；二、解除琳江公司与旺福商行、张国柱签订的位于增城区××路××房商铺（局部）后的房地产（房地产权证号码：粤房地证字地xxxxx号）《房屋租赁合同》；三、旺福商行、张国柱将上述租赁的房地产返还给琳江公司；四、旺福商行、张国柱支付琳江公司2017年11月至2018年1月期间的租金39000元；五、从2018年2月1日起，旺福商行、张国柱每月支付琳江公司上述房产占用费13000元，直至涉案房屋交还琳江公司之日止；六、旺福商行、张国柱支付琳江公司2017年11月至2018年1月期间的逾期交付租金的违约金23400元（13000元×2%×30天×3个月）；七、本案诉讼费由旺福商行、张国柱负担。事实和理由：位于增城区（局部）后的房地产时连在一起的，产权人均为琳江公司。2015年5月1日，张国柱向原告租赁上述两房产，开办旺福商行，用于经营烟酒，每月租金13000元。2015年7月，张国柱为了工商登记办证需要办理房屋租赁登记备案，同时为了减少纳税，要求签订两份《房屋租赁合同》，租金条款上各写了2500元，共5000元。但实际租金是按约定的13000元/月结算，为此张国柱、旺福商行同时向琳江公司做了《声明》，讲述租金不一致的情况。除了租金以外，其他条款均按《房屋租赁合同》履行。从2017年11月起至起诉时止，张国柱、旺福商行共欠琳江公司3个月的租金，经催收，仍以各种借口拒付。根据合同第六条的约定，张国柱、旺福商行的行为已经构成违约，应承担每日支付当月租金2%的违约责任。

被告张国柱、旺福商行未答辩。

经审理查明：位于广州市增城区）xx房之一房产登记的权属人为琳江公司，共肆层，建筑面积为125.01平方米，房产证号为粤房地证字地xxxxx号。

位于广州市增城区荔城街荔园西路xxx号xxxx号商铺登记的权属人为琳江公司，共九层，建筑面积为450.85平方米，房产证号为粤房地证字地C2225333号。

2015年7月，琳江公司（出租人、甲方）与旺福商行、张国柱（承租人、乙方）签订两份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于增城区××路××房之一（全部）（租赁面积125平方米）、增城区荔城街荔园西路xx号xxx商铺（部分）（租赁面积205平方米）出租给乙方，租赁期限均为2015年5月1日至2018年5月1日止，租金各2500元/月，每月租金在每月5日前支付，每逾期一日，承租人需按当月租金额的2%向出租人支付违约金，逾期超过30日，出租人有权解除合同收回房屋，出租税金、营业税及政府部门收取的费、税金全部由乙方支付。

2015年7月3日，旺福商行、张国柱出具《声明》给琳江公司，载明“声明人租赁座落在增城市××路××［××房之一（全部）房地产权证号码：粤房地证字地C2269063号，用作经营烟酒；101号商铺（局部）房地产权证号码：粤房地证字地C2225333号，用作经营烟酒]。为减少租赁所产生的税费、规费，声明人在荔城街办证中心和广州市琳江建筑设计有限公司签订的增城市房地产租赁合同（非住宅）的月租金额与实际月租金额不一致，现声明人声明：上述两处房产的实际月租金额二Ο一五年五月一日至二Ο一八年五月一日为壹万叁仟元整（人民币13000元/月）”。

2015年7月9日，琳江公司与张国柱就租赁上述房产事宜到原增城市国土资源和房屋管理局办理备案登记手续。原增城市国土资源和房屋管理局对位于增城区××路××房之一房产出具了编号为穗租备xxx号《房屋租赁登记备案证明》，原增城市国土资源和房屋管理局对位于增城区荔城街荔园西路xx号xxx（1—3卡）房产出具了编号为穗租备xxx号《房屋租赁登记备案证明》，两份备案证明载明的出租人为琳江公司，承租人为张国柱。

2017年11月22日，琳江公司委托广东增泰律师事务所律师通过邮政速递向张国柱发出律师函，要求张国柱在2017年11月28日前支付2017年9月1日之后三个月的租金，并按合同约定支付违约金，否则琳江公司将解除合同收回租赁房屋和商铺。该律师函于2017年11月23日妥投。

2018年1月10日，琳江公司以张国柱、旺福商行拖欠租金为由向本院提起本案诉讼。

庭审中，一、琳江公司主张，第五项诉讼请求的占用费实际也是租金；第六项诉讼请求违约金的计算方式“13000元×2%×30×3”中的“2%”是指按每日2%的计算，“3”是指拖欠的租金3个月，“30”是指30天；例如2017年11月1日至11月30日的租金应该在2017年11月5日前交纳，逾期未交的，应自2017年11月6起按当月欠付租金每日2%的标准支付违约金至实际付清之日止，所欠租金的违约金以23400元为限。二、琳江公司陈述，其于2015年5月1日已将涉案房屋出租并交付给张国柱，租金自在2015年5月1日起算，是先交租后使用；因张国柱需要办理工商执照，双方遂于2015年7月3日签订的合同，并在2015年7月29日办理了租赁备案登记；因两份租赁合同所涉房屋是连在一起的同一栋楼宇，因此约定由承租人支付的每月13000元是两份合同的租金，并未进行区分；张国柱、旺福商行自2017年11月1日开始拖欠租金，此后的租金一直未支付；张国柱、旺福商行承租涉案房产后不存在转租、分租给他人使用的情况，目前涉案房产仍由张国柱、旺福商行占有使用。

本院认为：琳江公司与张国柱、旺福商行签订的两份《房屋租赁合同》中除租金金额以外的约定，以及张国柱、旺福商行签署的《声明》中关于租赁涉案房屋租金金额的约定是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。上述两份《房屋租赁合同》约定，承租方张国柱、旺福商行应在每月5日前向出租方琳工公司支付当月租金。但张国柱、旺福商行租赁涉案房屋后自2017年11月起欠付租金，实属无理。现琳江公司依据合同约定主张张国柱、旺福商行按每月13000元的标准支付2017年11月1日之后拖欠租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的2%支付违约金，逾期30日，出租人有权解除合同收回房屋。因张国柱、旺福商行未按约支付租金的行为已构成违约，故琳江公司主张解除两份《房屋租赁合同》，并要求支付违约金以及交还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定的违约金计算方式，以2017年11月、12月、2018年1月欠付租金为本金，分别从当月逾期之日起按每日2%计至2018年2月28日止的违约金早已超过琳江公司诉请的违约金额23400元，现琳江公司只要求张国柱、旺福商行支付违约金23400元，是对其权利的自行处分，并不违反法律相关规定，本院予以准许。鉴于张国柱、旺福商行并未返还涉案房产给琳江公司，琳江公司主张的占用费应参照合同约定每月租金13000元的标准自合同解除之日起计至张国柱、旺福商行返还涉案房屋之日止，至于琳江公司主张2018年2月1日至本判决生效日的占用费实际是张国柱、旺福商行租赁使用涉案房屋期间产生的租金，应由张国柱、旺福商行按合同约定支付给琳江公司。

张国柱、旺福商行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告广州市琳江建筑设计有限公司与被告张国柱、被告广州市增城旺福商行就位于广州市增城区荔城街荔园西路51号101房之一（全部）房屋签订的《房屋租赁合同》。

二、解除原告广州市琳江建筑设计有限公司与被告张国柱、被告广州市增城旺福商行就位于广州市增城区荔城街荔园西路51号101商铺（部分）签订的《房屋租赁合同》。

三、被告张国柱、被告广州市增城旺福商行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市琳江建筑设计有限公司返还位于广州市增城区荔城街荔园西路51号101房之一（全部）以及广州市增城区荔城街荔园西路51号101商铺（部分）的房屋。

四、被告张国柱、被告广州市增城旺福商行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市琳江建筑设计有限公司支付2017年11至2018年1月的租金39000元。

五、被告张国柱、被告广州市增城旺福商行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市琳江建筑设计有限公司支付自2018年2月1日起至被告张国柱、被告广州市增城旺福商行实际交还上述房屋之日止的租金（占用费）[租金（占用费）按每月13000元计算]。

六、被告张国柱、被告广州市增城旺福商行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市琳江建筑设计有限公司支付违约金23400元。

七、驳回原告广州市琳江建筑设计有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4160元，由被告张国柱、被告广州市增城旺福商行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　卢艳晖

二〇一八年三月十二日

书记员　　余蓓蓓

附相关的法律法规及司法解释：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。