云南广厦规划建筑设计院有限公司与楚雄嘉园物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

云南省楚雄彝族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云23民终1463号

上诉人（原审被告）：云南广厦规划建筑设计院有限公司。

住所地：楚雄开发区上章联络线西侧金沙泊岸小区综合楼。

法定代表人：刘如猛,董事长。

委托诉讼代理人：普周晗，男，云南广厦规划建筑设计院有限公司行政部副部长（特别授权）。

委托诉讼代理人：武含，云南精益律师事务所律师（特别授权）。

被上诉人（原审原告）：楚雄嘉园物业服务有限公司。

住所地：楚雄市鹿城镇团结路91号金山花园小区A幢1856号。

法定代表人：申长华，董事长。

委托诉讼代理人：杨晓梅，女，楚雄嘉园物业服务有限公司经理（特别授权）。

委托诉讼代理人：秦海龙，云南楚雄公正法律服务所法律工作者（特别授权）。

上诉人云南广厦规划建筑设计院有限公司（以下简称“广厦公司”）因与被上诉人楚雄嘉园物业服务有限公司（以下简称“嘉园公司”）物业服务合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2019）云2301民初2075号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人广厦公司的委托代理人普周晗、武含，被上诉人嘉园公司的委托代理人杨晓梅、秦海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

广厦公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回嘉园公司的全部诉讼请求。其事实理由是：一、上诉人购买的综合楼（非住宅）属于可单独划分出来的独立区域，在购买时已经与开发商进行过书面约定，作为综合楼的所有权人依法享有自行管理或委托物业服务企业、其他管理人管理物业的权利，被上诉人无权强迫上诉人与其建立物业合同关系，无权强行将上诉人纳入管理范围收取物管费；二、金沙泊岸小区选聘被上诉人作为物业管理公司一事，未经业主大会依法表决、程序违法，签订的物业管理合同属于无效合同，被上诉人无权据此向上诉人收取物业管理费；三、上诉人自行选聘人员对综合楼区域进行了管理，被上诉人在没有提供相应物管服务的前提下，一审判决上诉人支付物管费不符合公平、自愿原则。

嘉园公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，请求二审驳回上诉，维持原判。

嘉园公司一审的诉讼请求是：1.判令广厦公司付清所拖欠的物业服务费10540.7元；2.本案诉讼费用由广厦公司承担。

原审法院经审理确认的本案事实是：广厦公司于2013年1月向案外人楚雄州金沙房地产开发有限公司购得金沙泊岸小区综合楼1幢5层，建筑面积合计1463.98平方米。双方在《关于云南广厦规划建筑设计院有限公司购买金沙泊岸综合楼的购房补充协议》中约定：“一、购买后的综合楼物业管理方面不受小区物管管制，也不存在物管费用，水、电、安全等问题由乙方（云南广厦规划建筑设计院有限公司，下同）自行处理。二、综合楼后门外（住宅小区内）现有的停车场属该综合楼的配套停车场，该车位使用权归乙方，并与小区共用出入通道，由乙方自由无偿使用，小区物管不再收取停车费等相关费用，如因物管发生争议的，由甲方（楚雄州金沙房地产开发有限公司）负责办理相关费用。三、办公楼外场地、绿化、附属设施（假山、池塘）归乙方所有……”后广厦公司取得金沙泊岸小区综合楼的不动产所有权，并自行聘用保安（绿化）人员、保洁人员对综合楼及楚雄州金沙房地产开发有限公司许予其的综合楼后门外（金沙泊岸小区内）现有的停车场、绿化带、假山、池塘进行清扫、绿化和安保管理。前期物业管理公司即案外人昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司，在对金沙泊岸小区提供物业服务过程中，未将广厦公司管理使用的上述物业部分纳入金沙泊岸小区物业管理范围。2017年10月30日，楚雄经济开发区规划建设管理局同意对金沙泊岸小区业主委员会的备案，并作出业主委员会备案证明，载明金沙泊岸小区业主委员会成立时间为2017年9月21日。2017年12月25日，金沙泊岸小区业主委员会与嘉园公司签订《金沙泊岸小区物业服务管理合同》，约定：物业服务期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止；业主应于每年12月25日前一次性交清本年度应交物业服务费；物业服务费收费标准按建筑面积计收，价格为0.6元/平方米；合同双方的其他权利义务。后嘉园公司在金沙泊岸小区提供了相关物业服务。但广厦公司在其使用的金沙泊岸小区综合楼后门外（金沙泊岸小区内）现有的停车场外围设置隔离栏，一直未接受嘉园公司提供的物业服务，也未支付物业服务费。2018年10月8日，嘉园公司向广厦公司书面催交自2018年1月1日起至2018年12月31日起的物业服务费10540.8元（1464平方米×0.6元/月/平方米×12个月），广厦公司不同意支付。

原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，根据嘉园公司提交并经广厦公司质证认可真实性的金沙泊岸小区总平面图8张、卫星定位图1张，应当确认金沙泊岸小区物业管理区域范围包括其综合楼。广厦公司作为该综合楼的所有权人，是金沙泊岸小区全体业主大会成员。金沙泊岸小区业主委员会经政府职能部门备案后，嘉园公司与金沙泊岸小区业主委员会签订的《金沙泊岸小区物业服务管理合同》，依法对金沙泊岸小区的业主具有约束力。广厦公司以其并非合同当事人为由提出的抗辩不能成立。《金沙泊岸小区物业服务管理合同》签订后，嘉园公司已经按照合同约定提供服务。广厦公司以其自配保洁、绿化和安保工作相关人员，无需接受嘉园公司提供的相关物业服务为抗辩理由依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：由被告云南广厦规划建筑设计院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告楚雄嘉园物业服务有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费10540.7元（款交本院）。

二审中，广厦公司对原审判决认定的事实提出以下异议：1、不清楚金沙泊岸小区业主委员会的成立及备案，业主委员会的成立违反了法律规定；2、综合楼外的隔离栏是开发商卖房时一并移交给我方的，后未进行过改造；3、我方购房后就聘请人员自行管理；4、嘉园公司与我方仅对车辆进出进行过协商，嘉园公司未书面催收过物业费；5、住建局登记备案的物业企业是“昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司”，不清楚为何变成了嘉园公司。嘉园公司对原审认定事实无异议。对原审认定事实中双方当事人无争议的部分，本院予以确认。

二审中，嘉园公司陈述称与小区业主委员会签订合同时对小区进行过了解，但不清楚广厦公司与开发商及金馨物业公司之间的情况，直至2018年8月，广厦公司与业主委员会产生争议后才知情。

本院向案外人楚雄州金沙房地产开发有限公司及昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司进行了调查。

楚雄州金沙房地产开发有限公司文杰称：开发金沙泊岸小区时公司统一购地，土地性质为综合住宅用地，除建盖住宅外，还建盖了一幢综合楼作为办公用房，2010年小区建好后引入昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司为小区提供物业服务，当时小区未成立业主委员会。2013年广厦公司购买综合楼用于办公，双方约定办公楼不收取物管费，签订合同后口头告知了昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司，金馨物业公司也同意，之后也未向广厦公司收取物业费。综合楼外的隔离栏是建小区时安装的，综合楼是一个相对独立的区域，人可以不从小区进出，如果综合楼另外开门车辆也可以不从小区进出。小区的水、电是自来水公司和供电局管理，用户直接缴纳水、电费，物业公司无须管理。昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司蒋成军陈述称：2010年金沙泊岸小区建成后，楚雄州金沙房地产开发有限公司引入我公司对小区进行前期物业管理服务，2017年小区业主委员会成立后与我公司解除合同。综合楼隔离栏是建盖小区时安装的，为综合楼围了一个院子，综合楼与住宅是相互独立的，综合楼临街开放，车辆需从小区进出。我公司提供物业服务期间未向广厦公司收取过物业费，因为开发商口头告知我公司不收取综合楼的物业费。小区（含综合楼）的化粪池、水电管网、变压器是共用，水、电由自来水公司和供电局管理，住户凭卡交费。新的物业服务公司进驻小区后未与我公司办理交接手续。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是广厦公司是否应当按照金沙泊岸小区业主委员会与嘉园公司签订的《金沙泊岸小区物业服务管理合同》交纳物业管理费。

本院认为：金沙泊岸小区系楚雄州金沙房地产开发有限公司开发建设，规划为住宅小区。小区建成之初，与广厦公司签订《商品房销售合同》及《补充协议》，将综合楼出售给广厦公司，并约定“综合楼物业管理方面不受小区物管管制，也不存在物管费用，水、电、安全等问题由广厦公司自行处理。综合楼后门外（住宅小区内）现有的停车场属该综合楼的配套停车场，该车位使用权归广厦公司，与小区共用出入通道，由广厦公司无偿使用，小区物管不再收取停车费等相关费用，如因物管发生争议的，由楚雄州金沙房地产开发有限公司负责办理相关费用。办公楼外场地、绿化、附属设施（假山、池塘）归乙方所有……”等内容，从以上约定内容及综合楼在小区所处位置看，综合楼属独立于小区住宅部份的单独建筑，之后广厦公司所取得的产权证也将综合楼的土地使用权类型及规划用途确定为综合用地而非住宅用地。广厦公司购买综合楼作为办公用房，聘请保洁、保安等自行管理。小区建成后，由昆明金馨物业服务有限公司楚雄分公司提供前期物业服务，金馨公司也未向广厦公司收取过物业管理费。故可确定在小区建成之初并未将综合楼纳入物业服务企业提供物业服务的范围内。该既成事实在小区业主委员会成立之前已形成。小区业主委员会成立后，有权选择物业服务公司，但新的物业服务公司承接的应是之前的物业服务公司提供物业服务的范围。嘉园公司与小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》中约定：”物业名称,金沙泊岸小区，房屋类型多层（平层）住宅”,也不包括综合楼。故可确定嘉园公司与小区业主委员会签订的《金沙泊岸小区物业服务管理合同》的物业服务范围并不包含广厦公司的综合楼。鉴于综合楼与住宅小区共用化粪池等公共设施，广厦公司的车辆也从小区进出的事实，双方可协商处理相关事宜。

综上，原审认定事实不清，适用法律不当，二审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初2075号民事判决；

二、驳回被上诉人楚雄嘉园物业服务有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费32元由被上诉人楚雄嘉园物业服务有限公司承担（已交纳），上诉费64元由上诉人云南广厦规划建筑设计院有限公司承担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　刘　斌

审判员　马春梅

审判员　沈黎芸

二〇一九年十二月三日

书记员　陈滇滇