***与深圳市展望西部电子时代广场有限公司、深圳中咨建筑设计有限公司排除妨害纠纷民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）深中法房终字第821号

上诉人（原审原告）：***。

上诉人（原审被告）：深圳市展望西部电子时代广场有限公司。

被上诉人（原审被告）：深圳中咨建筑设计有限公司。

上诉人***、深圳市展望西部电子时代广场有限公司（以下简称展望西部公司）因排除妨碍纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民一初字第1265号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，***系深圳市南山区xx路西、xx路xxx大厦裙楼4-262商铺的业主，该商铺建筑面积为25.98平方米。2004年7月5日，***与展望西部公司签订了《商铺／柜台返租合同》，约定由***将其所有的商铺租赁给展望西部公司，租赁期为2005年1月1日-2009年7月31日止，月租金为20元／平方米／月（合计为517元），租金从第二年起年递增10%。2009年3月31日，***与展望西部公司签订了《返租合同终止协议》，上载明，因第三方违约，展望西部公司提前终止2004年7月签订的返租合同，展望西部公司依约支付***一个月租金758元作为违约补偿，***与展望西部公司将原合同解除后，展望西部公司将听取所有参加这次返租业主的意见，决定是否保留现状再招租，还是按照原合同规定恢复商铺原状。2010年10月16日，展望西部公司在未通知***的情形下将包括***商铺在内117户商铺整体租赁给被告深圳中咨建筑设计有限公司（以下简称中咨设计公司），中咨设计公司已于2010年12月21日将住所地变更为深圳市南山区xx路xx大厦裙楼四楼商铺。展望西部公司称与其他商铺业主之间签订的《商铺／柜台返租合同》约定的租金为28元／平方米／月，租金年递增5%，其与中咨设计公司之间签订的租赁合同约定的租金为46元／平方米／月。

***诉至原审法院，请求判令：1、中咨设计公司、展望西部公司恢复***所属商铺原状并将该商铺的使用权归还***；2、中咨设计公司、展望西部公司赔偿***损失74375元（暂计至2012年3月31日）及利息1000元；3、中咨设计公司、展望西部公司承担本案诉讼费用。

原审法院认为，展望西部公司对于在未获得***同意的情况下将***所有的商铺与其他业主的商铺一同整体租赁给中咨设计公司的事实并无异议，并当庭表示愿意以其他业主的租赁价格支付***的未收租金，故原审法院对***所主张的中咨设计公司、展望西部公司侵害其商铺使用权的事实予以确认，***要求中咨设计公司、展望西部公司恢复其商铺原状并将该商铺使用权归还***的诉求符合法律规定，原审法院予以支持。展望西部公司虽同意对***未获得的租金部分按其他业主所得租金的标准进行补偿，补偿期间从2010年10月16日计算，但***对展望西部公司的补偿标准及计算时间并不认可，要求从2009年4月1日开始计算租金补偿，且要求2010年10月15日前按1500元／月计算租金，2010年10月16日-2011年10月15日期间以2500元／月计算租金，2011年10月16日-2012年3月31日按2750元计算租金。因***与展望西部公司已于2009年3月31日签订的了《返租合同终止协议》，明确约定原先签订的《商铺／柜台返租合同》提前终止，展望西部公司无继续支付***2009年3月31日-2010年10月15日期间租金的义务。即使***认为展望西部公司未在原合同终止后履行将商铺恢复原状的附随义务，但未履行此附随义务并不影响双方租赁合同关系的终止，也不足以构成展望西部公司应继续向***交纳租金的法律后果。因展望西部公司系2010年10月16日起将***物业租赁给中咨设计公司，故原审法院认定，展望西部公司补偿***租金的期间应当自2010年10月16日起计算。***主张的租金标准缺乏事实依据，原审法院不予支持，租金应当按照深圳市南山区当年度房屋租赁指导价格计算，其中位于深圳市南山区南山街道行政区域内的xx大厦办公物业2010年的租金指导标准为43元／平方米／月，2011年、2012年的租金指导标准为45元／平方米／月，原审法院认定***2010年10月16日-2010年10月30日期间的租金损失为558.57元、2010年11月-2010年12月期间每月的租金损失为1117.14元、2011年1月-2012年3月期间每月的租金损失为1169.10元，以上共计20329.35元。展望西部公司应当支付***2010年10月16日-2012年3月31日期间的租金损失20329.35元及利息，利息应自***起诉之日起按中国人民银行逾期贷款利率计算至实际付清款项之日止。中咨设计公司作为承租人，实际占有并使用***所有的商铺，应当对展望西部公司的上述支付义务承担连带责任。中咨设计公司经原审法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、深圳市展望西部电子时代广场有限公司及深圳中咨建筑设计有限公司应于本判决生效之日起十日内恢复***所有的位于深圳市南山区xx路西、xx路xxx大厦裙楼4-262商铺的原状并将该商铺使用权归还给***。二、深圳市展望西部电子时代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向***支付租金损失20329.35元及利息（利息应自2012年5月7日起按中国人民银行逾期贷款利率计算至实际付清款项之日止），深圳中咨建筑设计有限公司对深圳市展望西部电子时代广场有限公司上述支付义务承担连带清偿责任。本案受理费1684.38元，由***负担1230.38元，由中咨设计公司、展望西部公司负担454元。

上诉人***不服原审判决，向本院提起上诉称，一、本案一审判决对本案纠纷产生的事实未区分责任，对中咨设计公司、展望西部公司违反双方合同约定的事实未予明确认定，在此基础上做出的赔偿租金损失从2010年10月16日算起，这样的判决明显不合理，是偏袒中咨设计公司、展望西部公司，缺乏事实依据。***与展望西部公司于2009年3月31日签订了《返租合同终止协议》，协议上明确规定展望西部公司在原合同解除后，将听取所有参加这次返租业主的意见，决定是否保留现状再招租，还是按照原合同规定恢复原状。可是展望西部公司不肯将返租业主的意见反馈给***，为此***多次要求返还自己的商铺，展望西部公司一直拖置不予以归还。***的商铺一直被控制在展望西部公司的手中，导致***2009年4月起至今既无法自用，更无法取得相应收益。在一审中，展望西部公司未在法定期限内提交任何证据，一审庭审中也未出示任何证据，空口白牙凭空辩称所谓商铺业主的意见，而首先***就是商铺业主!***就不同意再将商铺出租转租！事实上，展望西部公司在履行双方签订的《返租合同终止协议》中是显而易见违反约定，展望西部公司在***一再强烈的反对中最终强取豪夺似的私自将***的商铺出租给中咨设计公司，如此恶劣的违约事实是构成本案纠纷的根本原因，是展望西部公司承担民事赔偿责任的事实依据。在这样事实基础上，***从2009年4月至2010年9月的收益损失，中咨设计公司、展望西部公司理应承担赔偿责任。二、本案一审判决依照指导价格计算赔偿***的收益损失法律依据不足。本案纠纷是因中咨设计公司、展望西部公司侵占***商铺私自出租而起，对于该商铺之处置，皆为商业行为，商业利益的取得不是一个政府租金指导价格决定的，更不能以一个所谓“指导”价格来确定市场价格和***自己处置该商铺所能取得的利益。我国法律是保护公民的合法权益和经济利益的，民事行为的当事人双方是平等自愿才能形成合意，才是法律所保护的。以一审判决结果，难道在中咨设计公司、展望西部公司强夺***商铺出租后，还要按中咨设计公司、展望西部公司所辩称的意愿的价格“买断”吗***认为，所谓政府指导价格绝不能代替市场价格，更不能用来计算补偿***商铺使用所能取得的利益损失。一审判决没有依法维护作为平等民事主体的***的合法经济利益，是不公平的。三、展望西部公司做为物业管理者，乱用职权，玩忽职守，监守自盗，存在租赁合同捏造事实，请求法院需要展望西部公司提供117户业主租赁合同与房产证明，保障业主合法权益。一审中，中咨设计公司、展望西部公司未提供任何证据，证明与117家商户签定合约和业主的房产证明，***认为本层商铺多数空置未出售，并非是与真实业主签定的合约，被告二有存在捏造事实，恳请法院需要展望西部公司提供租赁合同的同时，提供房产证明，帮助广大业主成立业主委员会，以保障广大业主的合法权益。四、展望西部公司以恐吓、威逼的手段要求***签定由单方拟定的出租合同。展望西部公司以恐吓、威逼的手段要求***签定由单方拟定的出租合同1500元／月，暗示如果不签定此份合同，不交出物业使用权，需要赔偿物业空置费用28448．00元，实属敲诈勒索以大欺小。本物业从开盘到现在，从未以招商书上的经营范围进行招商，四楼整层多年无管理，无电的状况，***早己愤愤不平，如何进行处理，展望西部公司作为管理处从来不与业主沟通，现改为办公用途也从未与业主协商。五、***不愿出租的原因是因为***本人早已成立了公司，因扩大经营生产规模，本商铺需要自用作为办公场地（未改动用前已是仓库）。展望西部公司在一审中也承认其事实，让***找个其他的商铺，以保障展望西部公司的利益。经过2-3年多的奔走协商未果，***无法正常办公。请求：1、依法判令中咨设计公司、展望西部公司赔偿原告损失74375元（暂计至2012年3月31日）及利息1000元；2、本案的一、二审诉讼费用全部由中咨设计公司、展望西部公司承担。

展望西部公司口头答辩称，一审法院判决租金的损失是合情合理的，应当予以维持，我方请求驳回上诉人***的上诉请求。

上诉人展望西部公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认为上诉人侵害***商铺使用权，判令展望西部公司将商铺使用权归还***，有失公平原则，应予纠正。***的商铺，位于xx大厦群楼四楼，系117家商铺中的其中一间，四楼的商铺因位置问题一直租不出去，展望西部公司应116家业主要求为了盘活搞旺四楼以及四楼业主的利蔬，整体出租给原审被告深圳中资建筑设计有限公司，让众业主能收到租金。一审判决却无视上述客观存在的事实，判决展望西部公司归还***的商铺，损害了众业主的利益，有违公平原则，显然是错误的。为此，展望西部公司特提起本上诉，请贵院支持。请求：1、一审判决展望西部公司将商铺使用权归还***是认定事实不清，有失公平，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由***承担。

***口头答辩称，一、上诉人西部电子上诉提出的事实和理由均不能成立。二、一审的判决对上诉人***的赔偿没有作出合理的、有法律依据的解释，其计算的标准、计算出来的结果有失公允。因此，上诉人***要求二审法院改判，对相应的赔偿进行调整，支持我方的上诉请求。其余的答辩意见同民事上诉状的内容。

经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，展望西部公司对于在未获得***同意的情况下将***所有的商铺与其他业主的商铺一同整体租赁给中咨设计公司的事实并无异议，并当庭表示愿意以其他业主的租赁价格支付***的未收租金，故原审法院对***所主张的中咨设计公司、展望西部公司侵害其商铺使用权的事实予以确认，认定事实清楚。***要求中咨设计公司、展望西部公司恢复其商铺原状并将该商铺使用权归还***的诉求符合法律规定，依法应予支持。展望西部公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。

***在本案中提起的是侵权之诉，而不是合同之诉。故***的诉讼请求是否成立，依法应以是否发生侵权行为为前提。***与展望西部公司于2009年3月31日签订的了《返租合同终止协议》，明确约定原先签订的《商铺／柜台返租合同》提前终止，***请求展望西部公司赔偿合同终止后的损失，应对展望西部公司侵害其商铺使用权的事实承担举证责任，但***对此并未举证，依法应承担举证不能的法律后果。原审判决对***主张的2009年3月31日-2010年10月15日期间的损失不予支持，适用法律正确。原审判决对于展望西部公司将***物业租赁给中咨设计公司的2010年10月16日起，按照深圳市南山区当年度房屋租赁指导价格计算损失，处理恰当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。二上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3368.76元，由***与展望西部公司各负担1684.38元。

本判决为终审判决。

审　 判　 长　阮思宇

审　 判　 员　杨潮声

代理 审 判员　许莹娇

二〇一三年六月十七日

书记员（兼）　严军军

所附法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。