大连盛佳房地产开发有限公司与大连市建筑科学研究设计院股份有限公司、大连市建筑工程质量检测中心有限公司返还原物纠纷二审民事裁定书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2014）大民二终字第1377号

上诉人（原审被告）大连市建筑科学研究设计院股份有限公司，住所地大连市沙河口区黄河路762号。

法定代表人林程，该公司董事长。

上诉人（原审被告）大连市建筑工程质量检测中心有限公司，住所地大连市沙河口区黄河路760号。

法定代表人林程，该公司董事长。

二上诉人共同委托代理人华洋，北京市京都律师事务所大连分所律师。

二上诉人共同委托代理人浦凡，北京市京都律师事务所大连分所律师。

被上诉人（原审原告）大连盛佳房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区黄河路泉清园19号。

法定代表人赵萍，该公司董事长。

委托代理人ＸＸ，辽宁经融律师事务所律师。

上诉人大连市建筑科学研究设计院股份有限公司（以下简称“建科院”）、大连市建筑工程质量检测中心有限公司（以下简称“质量检测中心”）与被上诉人大连盛佳房地产开发有限公司（以下简称“盛佳公司”）因返还原物纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建科院及质量检测中心的法定代表人林程、共同委托代理人华洋和浦凡、被上诉人盛佳公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。

原审原告诉称，2007年6月15日，原告将大连市沙河口区城市佳园1号楼1单元1-5层1号、2号（行政街号为大连市沙河口区黄河路760号、762号）房屋出售给建科院。合同签订后，原告将上述房屋交付给建科院，建科院进行了装修并投入使用。建科院接收房屋后，非法占用了上述房屋的地下室层，原告并未将地下室层出售给建科院，原告多次要求建科院腾退，建科院拒不腾退。2010年4月30日，建科院将大连市沙河口区黄河路760号房屋出售给质量检测中心，质量检测中心取得了该房屋的《大连市房地产权证》并占用了该房屋所对应的地下室层。原告请求法院判令二被告将其占用的大连市沙河口区黄河路760号及762号地下室层房屋腾退给原告。

二原审被告共同辩称，建科院自原告处购买的系案涉房屋整栋楼，地下室部分与地上1-5层是不可分割的整体，无单独出入口，地下室部分无法办理产权，不是合法建筑，也不能单独出售，故在建科院与原告签订的《商品房买卖合同》中没有明确约定购买地下室事宜。建科院与原告签订的两份《商品房买卖合同》房屋总价款为44518586元，按照双方真实意思表示，包含地下室1421.37平方米在内的建筑面积7385.23平方米计算，房屋单价应为每平方米6028.56元，而双方在合同中约定的房屋单价为每平方米7571.42元，该价格远高于2007年当时同类地区房屋的价格，而2010年位于大连市沙河口区黄河路767号房屋出售成交价格为每平方米6028.06平方米，因此建科院支付的房屋总价款中包含地下室价款。原告将房屋交付给建科院时是将地下室与地上1-5层同时与建科院办理了房屋交接手续，房屋交付后，建科院进行了装修并使用至今，原告从未提出任何异议。根据建科院与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，商品房面积以大连市房地产测绘中心核定为准，原告提供的房屋测绘成果报告显示，案涉房屋总面积为7385.23平方米，包含地下室面积1421.37平方米，原告在委托大连市房地产测绘中心对案涉房屋进行测绘的委托书中写明，该委托系由于原告销售需要对案涉房屋进行测绘，因此原告销售的房屋包含地下室部分。原告建设的地下室从未取得合法物权，不是合法的建筑物，只是地上建筑物的从物，只能在依附于地上建筑物时才有使用价值，才能转让，因此在出售时系一并转让给建科院，二被告合法占有案涉地下室，原告不是地下室的合法物权人。二被告取得了案涉房屋的房地产权证，案涉房屋的所有权及相应的土地使用权均属于二被告所有，二被告所有的土地使用权不能与他人共有。二被告不同意原告的诉讼请求。

大连市沙河口区人民法院经审理事实后，作出如下判决：被告大连建筑科学研究设计院股份有限公司、大连市建筑工程质量检测中心有限公司于判决生效之日起六十日内共同将大连市沙河口区黄河路760号及大连市沙河口区黄河路762号地下室房屋腾退给原告大连盛佳房地产开发有限公司。案件受理费53800元（原告已预交），由二被告共同负担，给付时间同上。

宣判后，原审被告建科院及质量检测中心均不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：1.原审认定事实错误。关于盛佳公司是否享有诉争地下室的“相关权益”问题。⑴原审判决对“相应权益”的法律表述不清，没有认定盛佳公司对案涉地下室具有合法的物权。⑵原审判决认定案涉地下室为人防工程没有事实与法律依据。2.关于盛佳公司出售给建科院的房屋是否包含地下室部分的问题。⑴原审判决认为案涉房屋的成交价格没有达到重大误解，因此从《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书上无法体现盛佳公司出售给建科院的房屋包含地下室部分，属于因果关系认定错误。⑵原审判决认定盛佳公司出售给建科院的案涉房屋不包含地下室部分，与事实严重不符，属于认定事实错误。因案涉房屋的总价款已包含了地下室的费用；案涉房屋的《房屋面积测绘成果报告》中包括诉争的地下室，充分说明建科院购买的房屋包括地下室在内。案涉房屋交付时，所谓地下室一并交付，且案涉房屋的相关图纸包括地下室设计图纸一并交付给了建科院。3.关于案涉地下室部分与地上部分属于主物与从物的关系的问题。原审判决认定案涉房屋在使用功能上具有一定独立性和使用价值，从而认为案涉房屋不属于地上房屋的从物属于认定事实及法律适用双重错误。案涉地下室从设计及使用功能上均不具有独立性。

原审原告盛佳公司表示服从一审法院判决。

本院认为，从原审已查明的事实可以看出，关于案涉的城市佳园工程，大连市人民防空办公室与盛佳公司签订过《履约保证书》，约定了“在案涉的项目地下室范围内，建设1800平方米的人防地下室，必须于2004年9月15日竣工。同时约定竣工日期以取得《人防工程竣工验收合格证》日期为准。盛佳公司在领取《人防工程竣工验收合格证》前，应与大连市人民防空办公室办理结建人防地下室交接手续，人防结建地下室产权归国家所有，由大连市人民防空办公室统一管理。若盛佳公司不按《履约保证书》规定的期限完成该人防工程，不按已审批的人防地下室施工图纸的要求建设人防地下室，或人防地下室工程建设出现质量问题，大连市人民防空办公室将不予人防地下室工程验收，盛佳公司应按审批的人防地下室面积2000元／平方米补交易地建设费。”现案涉工程竣工后，大连市人民防空办公室未对地下室进行验收。据此，案涉的地下室工程在未经大连市人民防空办公室验收前，是否系按照审批的人防地下室施工图纸建设、质量是否合格，以及在取得大连市人民防空办公室颁发的《人防工程竣工验收合格证》之前，盛佳公司对案涉的地下室项目享有何种权利，原审需进一步核实。鉴于原审未查明上述事实，故将本案发回原审法院，由原审法院在查清事实的基础上作出处理。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第1411号民事判决；

二、发回大连市沙河口区人民法院重审。

二审案件受理费53800元，退回上诉人大连市建筑科学研究设计院股份有限公司。

审　判　长　　赵　虹

审　判　员　　侯学枝

代理审判员　　刘冬艳

二〇一四年十二月二十三日

书　记　员　　王　亮