三明市山水大酒店有限责任公司、福建省闽西地质大队租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省三明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽04民终100号

上诉人（原审被告、反诉原告）：三明市山水大酒店有限责任公司，住所地福建省三明市三元区富兴路60号1、2幢。统一社会信用代码：91350400589552288G。

法定代表人：官丽华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄钰涵，福建云坤律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省闽西地质大队，住所地福建省三明市富兴路50号。统一社会信用代码：123500004892290023。

法定代表人：林全胜，该大队队长。

委托诉讼代理人：陈振州，北京德恒（厦门）律师事务所律师。

原审被告：官丽华，女，1978年6月1日出生，汉族，住福建省三明市三元区。

委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄钰涵，福建云坤律师事务所实习律师。

原审被告：三明市三元区山水餐厅，住所地福建省三明市三元区富兴路60号1-2层。统一社会信用代码：92350403MA32MPM45P。

经营者：邓顺招，女，1949年9月22日出生，汉族，住福建省三明市三元区。

原审被告：三明市三元区好山好水宾馆，住所地福建省三明市三元区富兴路60号1、3—9层。统一社会信用代码：92350403MA32MPDF8Y。

经营者：吕源贞，男，1945年12月25日出生，汉族，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：吕秋华，女，该宾馆员工。

上诉人三明市山水大酒店有限责任公司（以下简称山水公司）因与被上诉人福建省闽西地质大队（以下简称闽西地质队）、原审被告官丽华、三明市三元区山水餐厅（以下简称山水餐厅）、三明市三元区好山好水宾馆（以下简称好山好水宾馆）租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山水公司、原审被告官丽华的共同委托诉讼代理人黄敬荣、被上诉人闽西地质队的委托诉讼代理人陈振州、原审被告好山好水宾馆的委托诉讼代理人吕秋华到庭参加诉讼。原审被告山水餐厅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

山水公司上诉请求：1.撤销福建省三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初340号民事判决，依法改判驳回闽西地质队一审的全部诉讼请求，支持山水公司一审的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由闽西地质队承担。事实和理由：1.一审判决认定事实“查而不明”，极不客观全面，错定承租人为官丽华，罔顾闽西地质队早将承租人协议变更为山水公司的事实，罔顾山水公司多年缴交租金的事实，罔顾山水公司转租给山水餐厅、好山好水宾馆的事实。（1）案涉租赁房产，最初由官丽华中标承租，根据闽西地质队与官丽华签订的《房产租赁合同》约定，租期从2011年7月16日起至2020年7月15日止，官丽华个人缴交租金至2013年6月止。（2）2013年5月20日山水公司作为承租方、闽西地质队作为出租方签订《原区调队办公楼租赁的补充协议》。此后2013年6月14日至今闽西地质队收到租金后开具的《三明市地方税务局通用机打发票》、《增值税普通发票》都记载付款方为“三明市山水大酒店有限责任公司”。期间，不论是闽西地质队2015年2月3日的《专题会议纪要》（[2015]6号）还是其法律顾问发出的催缴租金的《律师函》都是写给并寄给山水公司。（3）从2015年12月16日开始，山水公司将案涉租赁房产转租给山水餐厅和好山好水宾馆，至今租赁场地还悬挂显著招牌，每次缴交租金都是山水餐厅、山水宾馆通过银行转账到闽西地质队账户，再由闽西地质队开具正式税务发票给山水公司。2.一审判决错误的将早已解除的闽西地质队与官丽华签订的租赁合同再次解除，并错判非承租人官丽华腾房交租。（1）在案证据显示，2013年5月20日开始，闽西地质队已事实上将承租人协议变更为山水公司，官丽华此后就退出租赁场所并停止缴交租金，变更为由山水公司向闽西地质队缴交租金。因此闽西地质队应当向其认可的承租人（即山水公司）主张解除合同及缴交租金，而非错误的向官丽华主张，一审判决明显错误。（2）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。据此，闽西地质队完全知道自2015年12月16日起山水公司转租给山水餐厅、好山好水宾馆的事实，并不持异议，这足以说明山水公司转租合法有效。即便本案租赁合同符合解除条件，闽西地质队应向山水餐厅，好山好水宾馆主张腾房交租，而非向官丽华主张。3.一审判决适用法律错误，其以官丽华逾期交租3个月以上及擅自转租为由判定“解除闽西地质队与官丽华于2011年7月12日签订的《房产租赁合同》”有悖于法，同案不同判。（1）随意解除租赁合同，与我国《合同法》鼓励交易的立法精神和基本价值取向相悖。近年来，受到经济下行影响，案涉租赁场所经营入不敷出且双方协商降租未达成协议才拖欠租金，但也不能因此就随意解除租赁合同，三明市三元区人民法院已经生效的三明市公路局与张玉福房屋租赁合同纠纷一案[（2018）闽0403民初985号]与本案相同，足以佐证，否则势必出现同一法院“同案不同判”的现象。（2）如前所述，山水公司转租给山水餐厅、好山好水宾馆系合法有效，故一审法院认定山水公司擅自转租，缺乏依据。（3）《房产租赁合同》约定的租赁期限为十年，从2011年7月16日起至2021年7月15日止，至本案立案受理时，只剩3年2个月租期未履行，因此即便解除合同，也是解除未履行的租赁期限，而非包括已经履行的租赁期限。（4）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，合同租赁已经履行，是无法解除的。如果一审判决解除整份《房产租赁合同》，那么也应判决闽西地质队将已经收取的租金全部退还给官丽华及山水公司。4.一审判决程序违法，判非所诉，随意扩大闽西地质队的诉讼请求，并且违背“一事不再理”的民事诉讼原则。（1）闽西地质队一审的诉讼请求为“判令官丽华立即将三明市三元区富兴路60号腾空、恢复原状，并交还闽西地质队”，而一审判决却是“官丽华于判决生效后三十日内按《房产租赁合同》的约定将坐落于三明市三元区富兴路60号1幢、2幢及周边场地在固定设施、设备完好的状态下腾空房屋交给闽西地质队”，即一审判决在腾空、恢复原状的对象上增加“及周边场地”且“固定设施、设备完好的状态下”，明显与闽西地质队的诉讼请求不符，判非所诉。（2）《房产租赁合同》履行期间，闽西地质队分别在2016年6月27日、2018年6月8日两次向三明市三元区人民法院起诉支付被拖欠的租金[案号（2016）闽0403民初1213号、（2018）闽0403民初869号]。一审判决解除2011年7月12日签订的《房产租赁合同》跨越上述两案的时间段，意味着闽西地质队上述相同两个时间段中，前诉要求支付租金，后诉则要求解除租赁合同，违背“一事不再理”的民事诉讼原则。5.一审本诉及反诉的诉讼费用超标数倍，是典型的乱收费，使山水公司承担闽西地质队滥用诉权的后果，极不合理。本案中，租赁合同的期限为10年，自2011年7月16日起至2021年7月15日止，至本案立案之时，仅剩3年2个月的租期未履行，闽西地质队滥用诉权，对为期10年的租赁合同起诉解除，且闽西地质队还分别在2016年6月27日、2018年6月8日两次向三明市三元区人民法院起诉支付租金。一审法院未予释明，明显乱收费111，643元。此外，一审法院最初要求山水公司按照闽西地质队缴纳诉讼费用的一半缴纳反诉费用55，821.5元，在山水公司提出书面异议后才改为22，642元。即便如此，若与三明市三元区人民法院办理的相类似案件，张玉福与三明市公路局租赁合同纠纷一案相比，本案一审乱收诉讼费更加明显。同样是解除合同，租金也同样是10元/平方米，在该案中三明市三元区人民法院本诉收费43，900元（二审改为27，325元），反诉收费7925元。6.如前所述，闽西地质队从未起诉真正的承租人山水公司违约，其要求解除本案租赁关系的诉求，不应予以支持。相反，山水公司反诉请求按照10元/平方米租金标准继续履行案涉租赁合同合法有据，一审判决驳回山水公司的反诉请求，明显错误。7.山水公司反诉请求不再履行《房产租赁合同》约定的“租金自第四年起每二年递增8%”条款及按“10元/平方米”标准核定租金合法有据，一审判决驳回该反诉请求，缺乏依据。

闽西地质队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。闽西地质队与官丽华签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。《房产租赁合同》的主体是闽西地质队与官丽华，闽西地质队从未同意官丽华将案涉房产转租给第三方。部分租金虽系山水公司支付给闽西地质队，但不能改变租赁合同的主体为官丽华，山水公司主张的租赁合同主体改变，不能成立。闽西地质队就拖欠的租金曾两次诉诸三明市三元区人民法院并申请强制执行。即便在三明市三元区人民法院已经将租金标准降低至每月35，760元（10元/平方米）的情况下，在（2016）闽0403民初1213号案件中法院判决官丽华支付租金800，942元，目前尚未付清。在（2018）闽0403民初869号案件中，法院判决官丽华支付租金804，600元，更是全部未履行。在山水公司提供的张玉福与三明市公路局租赁合同纠纷一案的判决书中，张玉福虽未能按照合同约定足额缴纳每月租金，但仍能长期坚持缴纳每月部分租金，与本案情形完全不同，不具备参考价值。鉴于官丽华长期拖欠租金且经闽西地质队多次催告及法院强制执行，仍拒不支付租金。闽西地质队认为租赁合同已经不具备继续履行的条件，官丽华未按约定时间及时缴纳租金，已逾期支付租金三个月以上，违反《房产租赁合同》的约定，应解除双方签订的《房产租赁合同》。合同解除后，官丽华应按《房产租赁合同》第八条第四项的约定，将案涉房屋及周边场地在固定设施、设备完好的情况下腾空房屋交付给闽西地质队。

官丽华辩称，其同意山水公司的上诉请求及事实和理由。

好山好水宾馆辩称，其同意山水公司的上诉请求及事实和理由。

山水餐厅未作答辩。

闽西地质队向一审法院起诉请求：1.解除闽西地质队与官丽华签订的《房产租赁合同》；2.官丽华支付自2018年4月16日起至房产交还之日止的租金，暂计至2019年2月15日为1，161，300元；3.官丽华立即将三明市三元富兴路60号腾空、恢复原状，并交还闽西地质队。

山水公司向一审法院提起反诉请求：1.闽西地质队继续履行三元区富兴路60号1、2幢《房产租赁合同》；2.山水公司与闽西地质队不再履行《房产租赁合同》约定的“租金自第四年起每二年递增8%”条款；3.山水公司自2018年4月16日起至2021年7月15日期间向闽西地质队支付35，760元/月租金。

一审法院查明认定事实：

1.三元区富兴路60号1幢的房屋所有权人为闽西地质队，建筑面积3577.73平方米，所有权证号为明房权证字第132280号，2幢房产及周边场地未办理所有权证书。2011年7月12日，官丽华通过投标方式取得三明市三元区富兴路60号1幢、2幢及周边场地的承租权。同日，闽西地质队作为出租方（甲方）与官丽华作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》一份，主要约定：“甲方出租给乙方的房产位于三元区富兴路60号。其中1幢为框架结构，出租面积3554.33平方米（不含电信租用的房间面积），2幢为富兴路60号的门卫室，建筑面积22.06平方米，以上两幢合计3576.39平方米。另富兴路60号有院内场地1289平方米，场地内有绿地、花带、乔灌木几十株及大楼南面球场，水表表径Dg40，变压器一台100KVA；该房产出租期限为10年，自2011年7月6日起至2021年7月15日止；2011年7月16日至2014年12月15日每月租金为98，000元，2014年12月16日至2016年12月15日每月租金为105，840元，2016年12月16日至2018年12月15日每月租金114，300元，2018年12月16日至2020年12月15日每月租金为123，450元,2020年12月16日至2021年12月15日，每月租金为133，320元，合同签订即日起免租金装修期为五个月，于2011年12月16日起计收租金；乙方应于每月10日之前预付房租，若乙方不按期缴纳租金，甲方有权终止租赁合同，收回出租房产等；出租期间，乙方未经甲方书面同意，将厂房转租、转借给他人使用的及拖欠应支付租金累计在3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房产及场地；乙方交还甲方出租房产和场地应当保持房产及固定设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房产的正常使用。”合同签订当日，官丽华向闽西地质队缴纳押金50万元，闽西地质队将涉案的房产交付官丽华使用。官丽华将涉案的房产三明市三元区富兴路60号1幢、2幢经营山水公司，于2012年1月1日注册成立，其任为法定代表人，营业期限为2012年1月11日至2032年1月10日。

2.2016年6月27日，闽西地质队以官丽华拖欠租金为由向法院提起诉讼。三明市三元区人民法院于2016年11月30日作出（2016）闽0403民初1213号《民事判决书》，判决书确认，官丽华应于该判决生效之日起十日内支付闽西地质队尚欠租金800，942元（租金计算至2016年5月31日止）。判决生效后，官丽华以山水公司的名义于2017年1月5日向闽西地质队出具了《房租还款计划》，承诺自2017年1月起每月至少还款5万元，争取一年内还清欠款。山水公司并于2017年1月15日起至2018年1月15日陆续向闽西地质队支付租金395，682元，尚欠405，260元未履行，闽西地质队于2018年5月10日向法院申请强制执行。2016年6月1日起，官丽华仍未向闽西地质队支付此后租金，闽西地质队于2018年6月8日再次向法院提起诉讼，三明市三元区人民法院依法作出（2018）闽0403民初869号《民事判决书》，判决书确认，官丽华应于该判决生效之日起十日内支付闽西地质队尚欠租金804，600元（租金计算至2018年4月15日止），官丽华履行部分租金，闽西地质队再次向法院申请强制执行。2018年4月15日起，官丽华仍未向闽西地质队支付此后的租金，闽西地质队于2019年3月1日再次诉至法院。

3.2019年4月9日好山好水宾馆、山水餐厅成立，均为个体工商户，经营者分别为吕源贞、邓顺招，为官丽华的父母。好山好水宾馆、山水餐厅经营的场所分别为三明市三元区富兴路60号1-2层、三明市三元区富兴路60号3-9层。

一审法院认为，依法成立的合同,受法律保护。闽西地质队与官丽华于2011年7月12日签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应确认有效。该租赁合同对双方均具有法律约束力,双方均应按约履行各自的义务。合同签订后,闽西地质队已按约交付涉案房,在合同约定的租赁期内,官丽华未按约定时间及时交纳租金,已逾期支付租金超过3个月以上,且未经闽西地质队书面同意擅自将涉案房转租给好山好水宾馆、山水餐厅，违反《房产租赁合同》的约定，应解除双方签订的《房产租赁合同》，合同解除后，官丽华应将涉案房屋及房屋固定设施、设备完好的状态下返还给闽西地质队,故闽西地质队诉请要求官丽华腾空涉案房屋，并恢复原状的诉讼请求,于法有据,予以支持。关于租金问题，一审法院认为，（2016）闽0403民初1213号及（2018）闽0403民初869号《民事判决书》对租金按每平方米10元计算，闽西地质队与官丽华均无意见，根据公平原则，结合双方当事人在合同签订后履行情况，法院酌定涉诉期间的租金为每平方米10元，即官丽华应于2018年4月16日至房屋腾空之日止租金以每平方米10元计算支付给闽西地质队。同时，官丽华主张腾房、解除案涉租赁合同和租金主体应为山水餐厅及好山好水宾馆，以及山水公司提出反诉的诉讼请求，因本案中《房产租赁合同》签订的主体为官丽华，租金虽系山水公司支付给闽西地质队，但不改变租赁合同的主体为官丽华，故对官丽华及山水公司的主张不予采纳。山水餐厅、好山好水宾馆经合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩和举证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除闽西地质队与官丽华于2011年7月12日签订的《房产租赁合同》；二、官丽华于判决生效后三十日内按《房产租赁合同》的约定将坐落于三元区富兴路60号1幢（所有权证号为明房权证字第132280号，建筑面积3577.73平方米）、2幢（建筑面积22.06平方米）及周边场地在固定设施、设备完好的状态下腾空房屋交付给闽西地质队；三、官丽华应于判决生效之日起三十日内支付闽西地质队房屋租金（以3576.39平方米为基数，自2018年4月16日至房屋腾空之日止，每月按10元/平方米计算)；四、驳回闽西地质队的其他诉讼请求；五、驳回山水公司反诉的诉讼请求。本诉案件受理费111，643元，反诉案件受理费22，642元，合计134，285元，由官丽华负担79，200元，闽西地质队负担32，443元，山水公司负担22，642元。

二审中，好山好水宾馆向本院提交银行转账凭证，拟证明自2015年12月16日开始均是山水餐厅或好山好水宾馆通过银行转账向闽西地质队支付租金。

经质证，山水公司、官丽华、闽西地质队对该证据的真实性均没有异议。

本院认证认为，各方当事人对好山好水宾馆提交的银行转账凭证的真实性均没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。

二审中，山水公司、官丽华、闽西地质队均没有提交新的证据。

山水公司、官丽华对一审查明的事实没有异议，同时其认为一审法院遗漏查明了以下事实：1.2013年5月20日，闽西地质队与山水公司签订了《原区调队办公楼租赁的补充协议》。2.2013年6月14日至2019年7月2日，闽西地质队在收到租金后将正式税务发票开具给山水公司。3.2015年2月3日，闽西地质队召开专题会议，就山水公司申请减免部分租金的报告进行研究，形成了[2015]6号《关于三明山水酒店减免租金事宜的纪要》。4.闽西地质队于2016年5月14日、2017年12月6日、2018年11月7日发出的催讨租金的《律师函》均是向山水公司催讨租金，并且也邮寄给山水公司。闽西地质队对一审查明的事实没有异议。好山好水宾馆对一审查明的事实的意见与山水公司的意见一致。因各方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明：

1.2011年7月12日，闽西地质队（甲方）与官丽华（乙方）签订《房产租赁合同》，该合同第三条第2项约定“承租该房产仅作为商务酒店使用”。第七条第2项约定“出租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房产及场地并要求乙方承担其他违约责任：（6）未按时交纳应当由乙方承担的各项税、费”。第八条第4项约定“乙方交还甲方出租房产和场地应当保持房产及固定设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房产的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置，处置的清理外运费用由乙方支付”。第十条第1项约定“承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该出租房产，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将厂房转租、转借给他人使用的；（4）拖欠应支付的租金累计在3个月以上时”。闽西地质队在该合同尾部甲方处加盖公章，在甲方代表处加盖其法定代表人林全胜的私章；官丽华在该合同尾部乙方代表处签名。

2.2013年5月20日，闽西地质队（甲方）与官丽华（乙方）签订《原区调队办公楼租赁的补充协议》，对闽西地质队与官丽华于2011年7月12日签订的《房产租赁合同》中未尽事项进行补充。内容涉及租金、优先租赁权、大会议室及员工宿舍楼等事项，并在条款中约定“2013年3月15日之后的租金仍按原合同执行”“其他事项按《房产租赁合同》约定履行”“并按原《房产租赁合同》约定追究乙方责任”等内容。闽西地质队在该补充协议尾部甲方处加盖公章，林全胜在甲方代表处签字；山水公司在该补充协议尾部乙方处加盖公章，官丽华在乙方代表处签名。

3.2015年2月3日上午，闽西地质队召开专题会议，就山水公司申请减免部分租金的报告进行研究，形成[2015]6号《关于三明山水酒店减免租金事宜的纪要》。该纪要的主要内容为：会议同意在规定期限内，按已装修职工宿舍租金标准收取山水大酒店租金，即按10元/平方收取；队综合办负责按新的租金标准与山水大酒店签订补充协议，明确责任义务；山水大酒店应在补充协议签订一个月之内缴清所欠的租金，同时应按照新的月租金标准的三倍缴交履约保证金；补充协议的期限为2014年7月1日至2015年底。

4.自2013年6月14日起至2019年7月2日，闽西地质队在收到租金后，均是将税务发票开具给山水公司。上述期间的租金由山水公司、山水餐厅及好山好水宾馆支付。以陈东姬为经营者的三明市三元区好山好水宾馆、以吕文彬为经营者的三明市三元区山水餐厅于2015年12月16日注册成立。本案一审诉讼中，以吕源贞为经营者的三明市三元区好山好水宾馆、以邓顺招为经营者的三明市三元区山水餐厅于2019年4月9日注册成立，吕源贞、邓顺招为官丽华的父母。

5.闽西地质队分别于2016年5月14日、2017年12月6日、2018年11月7日向“三明山水大酒店暨官丽华女士”发出催讨租金的《律师函》。

本案各方当事人争议的焦点为：1.案涉《房产租赁合同》的承租人是否由官丽华变更为山水公司；2.闽西地质队是否有权解除案涉《房产租赁合同》以及山水公司是否有权要求继续履行该合同；3.一审判决是否违反法定程序、诉讼费用的计算是否合理。

一、关于案涉《房产租赁合同》的承租人是否由官丽华变更为山水公司问题

本院认为，合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，合同当事人必须做出明确的同意变更的意思表示。本案中，闽西地质队与官丽华于2011年7月12日签订《房产租赁合同》，该合同第三条第2项明确约定了租赁房产的用途是作为商务酒店使用。2012年1月1日，以官丽华为主要股东注册成立山水公司，官丽华担任山水公司的法定代表人。官丽华注册成立山水公司经营酒店系履行案涉《房产租赁合同》的需要。2013年5月20日的《原区调队办公楼租赁的补充协议》抬头系闽西地质队（甲方）与官丽华（乙方），闽西地质队在该补充协议尾部甲方处加盖公章，林全胜在甲方代表处签字；山水公司在该补充协议尾部乙方处加盖公章，官丽华在乙方代表处签名。从该补充协议的内容上看，系对闽西地质队与官丽华签订的《房产租赁合同》的补充，条款中并没有明确约定将《房产租赁合同》的承租人由官丽华变更为山水公司，且在多个条款中约定“其他事项，按照原《房产租赁合同》约定履行”。因该补充协议没有变更《房产租赁合同》主体的意思表示，山水公司在该补充协议尾部乙方处加盖公章不足以认定闽西地质队已经同意将《房产租赁合同》的承租人变更为山水公司。

山水公司提交闽西地质队开具的租赁费税务发票、闽西地质队发出的《律师函》以及《关于三明山水酒店减免租金事宜的纪要》，拟证明闽西地质队认可案涉房产的承租人为山水公司而非官丽华。本院认为，虽然案涉租赁房产的租金虽系山水公司、山水餐厅及好山好水宾馆支付，闽西地质队出具租赁费税务发票中抬头均为山水公司，但在闽西地质队没有明确同意变更承租人的情况下，仅凭租金支付主体及税务发票的抬头名称不足以认定租赁合同的主体变更。同时，闽西地质队系向“三明山水大酒店暨官丽华女士”发出催讨租金的《律师函》，亦表明闽西地质队认为官丽华仍为案涉《房产租赁合同》的承租人。而山水公司与山水餐厅、好山好水宾馆之间是否存在转租关系，不影响闽西地质队向官丽华主张权利。在已生效的（2016）闽0403民初1213号民事判决及（2018）闽0403民初869号民事判决中已查明案涉《房产租赁合同》的承租人系官丽华，官丽华在上述两个案件的审理过程中均未对该事实提出异议，也未提出案涉房产的实际承租人系山水公司的抗辩，且未申请追加山水公司为共同被告，在本案中，官丽华也未提出上诉，表明官丽华对其是案涉《房产租赁合同》的相对方的事实不持异议。因此，一审法院认定《房产租赁合同》的双方为闽西地质队和官丽华，并判决官丽华履行支付租金、返还房产的合同义务，并无不当。山水公司认为案涉《房产租赁合同》的承租人已经协商一致由官丽华变更为山水公司，闽西地质队应向山水公司或山水餐厅、好山好水宾馆主张合同权利而非向官丽华主张的上诉理由，不能成立。

二、关于闽西地质队是否有权解除案涉《房产租赁合同》以及山水公司是否有权要求继续履行该合同问题

本院认为，闽西地质队与官丽华签订的《房产租赁合同》合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定行使合同权利，履行合同义务。闽西地质队已经按照合同约定将租赁房产交付官丽华使用、收益，但官丽华未按照合同约定按时支付租金，构成违约。根据《房产租赁合同》第十条第一项的约定，官丽华拖欠应支付的租金累计在3个月以上时，闽西地质队有权解除合同，收回该出租房产。在本案诉讼前，闽西地质队分别于2016年6月27日、2018年6月8日向三明市三元区人民法院起诉，要求官丽华继续履行《房产租赁合同》并支付2011年12月16日至2016年5月31日止及2016年6月1日至2018年4月15日止尚欠的租金。上述两案判决生效后，闽西地质队向法院申请强制执行，但官丽华至今未完全履行生效判决确定的支付租金的义务，且自2018年4月16日起官丽华亦未支付本案诉请的租金。官丽华长期拖欠应付租金，经闽西地质队多次催讨及法院强制执行，官丽华仍未支付，租赁合同已经不具备继续履行的基础，《房产租赁合同》约定的行使解除权的条件已经成就。因此，闽西地质队起诉要求解除《房产租赁合同》符合合同约定和法律规定，一审判决支持闽西地质队的该项诉讼请求，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，对于《房产租赁合同》中已经履行的部分，根据平等原则，闽西地质队作为出租人已将租赁房产交由承租人官丽华使用、收益，承租人即应当支付相应的租金。故山水公司认为一审法院判决《房产租赁合同》解除后，亦应当判决闽西地质队将已收取的租金退还给官丽华及山水公司的上诉理由，没有事实和法律依据，亦与我国《合同法》的基本原则相悖，本院不予采纳。

本案与三明市三元区人民法院审理的三明市公路局诉张玉福租赁合同纠纷一案[（2018）闽0403民初985号]，在案件事实特别是租赁合同的履行情况上并不一致，法院根据各案事实作出不同的处理结果，是正常的司法裁判。

如前所述，山水公司并非《房产租赁合同》的相对方。根据合同相对性原则，《房产租赁合同》对山水公司不具有约束力，山水公司不享有《房产租赁合同》约定的权利。因此山水公司针对合同是否继续履行、租金支付标准、支付租金义务提出的反诉请求，没有事实依据和法律依据，一审法院驳回山水公司的反诉请求，并无不当。

三、一审判决是否违反法定程序、诉讼费用的计算是否合理问题

本院认为，《房产租赁合同》第二条约定的租赁范围为三元区富兴路60号，包括1幢为框架结构房屋、2幢为砖混结构门卫室及院内场地、设施。该合同第八条第4项约定“乙方交还甲方出租房产和场地应当保持房产及固定设施、设备的完好状态”。闽西地质队基于其与官丽华签订的《房产租赁合同》，诉请“官丽华立即将三明市三元区富兴路60号腾空、恢复原状，并交还闽西地质队”。一审判决官丽华将三元区富兴路60号1幢、2幢及周边场地在固定设施、设备完好的状态下腾空房屋交付给闽西地质队，与双方在《房产租赁合同》中的约定一致，并未随意扩大闽西地质队的诉讼请求范围，不属于“判非所诉”。

在本案诉讼前，闽西地质队分别于2016年6月27日、2018年6月8日向三明市三元区人民法院起诉，要求官丽华继续履行《房产租赁合同》并支付2011年12月16日至2016年5月31日止及2016年6月1日至2018年4月15日止尚欠的租金。本案中，闽西地质队要求解除其与官丽华签订《房产租赁合同》，返还房产；官丽华支付2018年4月16日至返还房产之日止的租金。本案与前诉两案的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不相同，不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第247条规定的重复起诉。山水公司认为闽西地质队提起本案诉讼违背“一事不再理”的民事诉讼原则的上诉理由不能成立。

《诉讼费用交纳办法》第四十三条第一款规定：“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。”该条第三款规定：“当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。计算确有错误的，作出决定的人民法院应当予以更正。”本案中，闽西地质队作为原告，并未对本诉案件受理费数额提出异议，一审法院也未判令山水公司负担本诉案件受理费。山水公司对一审法院收取反诉案件受理费数额提出异议，一审法院依法对反诉案件受理费计算进行复核后，对反诉案件受理费予以更正。二审立案时，本院亦对预交二审案件受理费的数额向山水公司进行释明后重新计算，故山水公司对一审本诉及反诉案件受理费数额提出上诉，本院不予审查处理。但一审法院按《房产租赁合同》的全额租金计收本诉案件受理费不当，本院予以更正。

综上所述，山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。山水餐厅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费45，284元，由福建省闽西地质大队负担13，159元，由官丽华负担32，125元；一审反诉案件受理费22，642元，由三明市山水大酒店有限责任公司负担。二审案件受理费26，028.95元，由三明市山水大酒店有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吴朝生

审判员　　廖　春

审判员　　吴振泉

二〇二〇年二月二十八日

法官助理陈姝玥

书记员陈玉麒

附相关法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。