河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）冀02民终3290号
上诉人（原审原告）：中煤科工集团唐山研究院有限公司，住所地:河北省唐山市路北区新华西道21号。统一社会信用代码：911302007233882217。
法定代表人：李岿然，该公司总经理。
委托诉讼代理人：耿万海，河北正一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阚可心，河北正一律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：**，男，1985年7月31日出生，汉族，个体，户籍地:河北省唐山市。
上诉人（原审被告）：唐山星华体育场馆管理有限公司，住所地：唐山市路北区新华西道21号中煤科工集团唐山研究院内西区。统一社会信用代码：91130203MA07PR193G。
法定代表人：李冬。
上诉人中煤科工集团唐山研究院有限公司因与上诉人**、唐山星华体育场馆管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院(2018)冀0203民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中煤科工集团唐山研究院有限公司的委托诉讼代理人耿万海、阚可心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中煤科工集团唐山研究院有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》第4条“承租方出资改造部分的所有权归出租方所有，租赁合同终止时，承租方应将租赁物及车间改造部分无偿归还出租方，不得拆除”。被上诉人于2017年6月9日以《承诺函》形式承诺若不交租金，我公司自愿放弃投入所有资产（附资产清单），全部移交贵公司处理。《合同补充协议》确认“合同解除后，乙方投入所有设备、设施全部无偿留给甲方”。被上诉人理应按照上述协议约定将设施设备返还给上诉人。一审法院没对此作出任何回应，直接驳回上诉人该项诉讼请求，属于认定事实不清。2.《房屋租赁合同》第三条约定延迟支付租金和水电费时，按应付租金和水电费数额的2‰按日支付违约金。《合同补充协议》第7条“如乙方没有按照补充协议约定履行支付租金、水电费等义务，乙方按照应付数额，每日千分之三向甲方支付违约金”。上诉人诉请的违约金未超出法律规定且庭审过程中被上诉人未提及违约金过高，要求法院予以调整。3.《合同补充协议》第8条“如乙方拒不退场，按租金的两倍计算赔偿占用期间的损失”，故上诉人诉请中2018年5月9日至2018年5月26日按照双倍租金支付损失共计295890.4元，有事实和法律依据。关于拖欠水电费85704.48元，上诉人提交的第五组证据中的统计数据表均有构成明细，且有缴费通知单、抄表记录予以佐证，上述水电费计算方式事实清楚，证据充分，应予认定。
本院审理过程中，向上诉人**、唐山星华体育场馆管理有限公司送达了缴费通知书和开庭传票，上诉人并未按时缴纳上诉费用，故按上诉人**、唐山星华体育场馆管理有限公司撤回上诉处理。
中煤科工集团唐山研究院有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》及相应的补充协议于2018年5月8日解除；2、判决二被告迁出占用原告的房屋场地并按照协议约定返还财产；3、判决二被告自2018年5月9日起至实际返还之日止，按照租金的两倍计算支付占用原告房屋场地期间的损失（截止起诉之日为295890.4元）；4、判决二被告支付拖欠的租金、水电费等共计41391l1.7元；5、判决二被告支付拖欠租金的违约金2851910元；6、判决二被告赔偿占用原告房屋场地期间发生的水电费等损失22346.16元；7、诉讼费由二被告承担。（以上共计7309258.26元）。
一审法院认定事实：1、2015年12月15日，中煤科工集团唐山研究院有限公司（出租方）与**（承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定，中煤科工集团唐山研究院有限公司（新华西道21号）西区，建筑面积，一车间1550平方米，二车间1931平方米，三车间2603平方米，四车间2656平方米，耳放9间324平方米，五车间300平方米，北库430平方米，东库392平方米，合计10186平方米；租赁期限5年，自2015年12月15日起至2021年4月30日收回，装修免租金期至2016年4月30日，租金从2016年5月1日起算；年租金300万元，按半年交纳，交纳履约保证金10万元，合同到期无息退还，日后按本合同约定租金数额于每半年租金期限最后一个月的25日前支付下年租金，延迟支付租金和水电费时，按应付租金和水电费数额的2‰按日支付违约金，承租方自行承担水电费；承租方从事国家允许的文化体育经营活动及配套经营，如商店、服务培训及餐饮等，并由承租方自行领取商业经营的所有执照，出租方负责提供办理执照所需的相关材料，如房产证、营业执照等；承租方有擅自将房屋转租、转让或转借的，承租方拖欠房租或水电费累计达3个月，可停止水电供应等出租方可单方解除合同、收回房屋；并约定了房屋装修、改造、安全防范、责任及争议的解决方式等。
2、2018年1月30日，中煤科工集团唐山研究院有限公司（甲方）与**、唐山星华体育场馆管理有限公司（乙方）签订《合同补充协议》，该合同主要约定，鉴于双方2015年12月15日签订的《房屋租赁合同》（以下简称原合同），依据原合同实际执行情况，在原合同的基础上补充部分内容；（1）、由于乙方**租赁合同签订后，乙注册为唐山星华体育场馆管理有限公司，法人代表为**母亲李冬，将原合同承租方**更名为唐山星华体育场馆管理有限公司，其他合同条款不变，仍按原合同执行；（2）、乙方自合同签订后一直未按期交纳房租，从2016年5月1日开始计算房租至2017年10月31日，乙方已经拖欠甲方251万元房租，甲方多次催缴，乙方多次书面承诺，仍未完全履行；（3）、截止2017年10月31日乙方拖欠租金251万元，2018年2月28日前补交25万元、3月31日前补交50万元、4月30日前补交25万元、5月31日前补交25万元、6月30日前补交50万元、7月31日前补交50万元、10月31日前补交326万元，共计551万元，以后按原合同规定如期交纳房租；（4）、2017年10月以后每月按合同的约定及时交纳水电费；（5）、乙方如没有按第（3）、（4）条的约定履行支付每笔还款的全部应付款超过15日，甲方有权解除租赁合同，乙方无条件同意合同解除，合同解除后，乙方投入的所有设备、设施全部无偿留给甲方，由甲方享有所有权，乙方不得有任何损坏行为；（6）、如乙方不能按月支付水电费用，甲方有权停止水电供应，将乙方承租的房屋停水、断电，所有责任由乙方承担；（7）、如乙方没有按照本补充协议约定履行支付租金、水电费等义务，乙方按照应付数额，每日千分之三向甲方支付违约金；（8）、解除合同后处理事项，乙方自动停止营业，关门封存，当日双方相关人员进场办理移交，甲方人员进场，乙方人员退场，如乙方拒不退场，按租金的两倍计算赔偿占用期间的损失；（9）、如乙方已履行第（3）、（4）条还款承诺，若今后仍拖欠房租、水电费，经甲方催告后，仍不如期支付时，按本协议解除条款执行；（10）、乙方**对承租合同及补充协议项下乙方义务承担无限连带责任等。
3、2018年4月27日，中煤科工集团唐山研究院有限公司向**、唐山星华体育场馆管理有限公司送达解除租赁合同通知，该通知主要内容是，唐山星华体育场馆管理有限公司未按补充协议约定履行2018年2月28日前补交25万元、3月31日前补交50万元、4月30日前补交25万元，截止2018年4月27日，仍拖欠水电费126358.32元，中煤科工集团唐山研究院有限公司决定，按照补充协议第（5）条规定，自2018年5月8日解除双方租赁合同及相应的补充协议等；唐山星华体育场馆管理有限公司、**在该通知上签章、签字。
4、2018年5月7日，唐山星华体育场馆管理有限公司向中煤科工集团唐山研究院有限公司出具承诺书：唐山星华体育场馆管理有限公司承诺自2018年5月7日起，按自然日每日打款20000元打款到贵院对公账户，直至房租水电费全部交清，如有违约贵院可即刻停水停电，我公司自行承担法律责任。
5、2016年5月1日至2017年4月30日**、唐山星华体育场馆管理有限公司应付租金300万元，欠101万元；2017年5月1日至2018年4月30日**、唐山星华体育场馆管理有限公司应付租金300万元，欠300万元；2018年5月1日至2018年5月8日止**、唐山星华体育场馆管理有限公司欠租金65753.42元；以上合计4075753.4元。2018年5月8日后，**、唐山星华体育场馆管理有限公司交纳水电费72000元，截止2018年4月27日尚欠54358.32元（126358.32元-72000元）。
一审法院认为，根据原、被告双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点是：
（一）、原告中煤科工集团唐山研究院有限公司与被告**、唐山星华体育场馆管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》是否合法有效？是否应依法予以解除？
原告陈述主张，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》合法有效，原告已履行交付房屋场地，被告也在该租赁场地内设立、运行企业获取利润，并履行了交纳部分租金、水电费的义务；被告未按双方约定足额支付租金，截止2018年4月27日尚欠租金4075753.4元，合同解除条件由于被告严重违约已然成就，原告向被告发出了解除租赁合同通知，被告知悉并签字确认，依据合同法规定，合同于2018年4月27日解除。被告**、唐山星华体育场馆管理有限公司辩称，原告主张解除合同没有依据，其在2018年5月7日所发通知只是催缴水电费并没有解除合同的通知，被告不同意解除合同，并要求原告继续履行合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》均是双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》约定，承租方拖欠房租或水电费累计达3个月，可停止水电供应等出租方可单方解除合同、收回房屋。《合同补充协议》第（3）、（4）、（5）条约定，截止2017年10月31日二被告拖欠租金251万元，2018年2月28日前补交25万元、3月31日前补交50万元、4月30日前补交25万元、5月31日前补交25万元、6月30日前补交50万元、7月31日前补交50万元、10月31日前补交326万元，共计551万元，以后按原合同规定如期交纳房租；2017年10月以后每月按合同的约定及时交纳水电费；如没有按第（3）、（4）条的约定履行支付每笔还款的全部应付款超过15日，原告有权解除租赁合同。原告按合同约定向二被告交付了租赁物，二被告未按合同约定足额支付租金，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（二）、（三）项规定，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务或迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年4月27日向二被告送达解除租赁合同通知，二被告在该通知上签章、签字。因此，原告诉请解除合同，根据二被告履行合同情况及合同法的相关规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》依法应予解除。
（二）、被告**、唐山星华体育场馆管理有限公司是否应给付拖欠原告的租金4075753.4元、水电费85704.48元（截止2018年4月27日前欠水电费63358.32元+2018年4月27日至2018年5月24日欠水电费22346.16元）？
原告陈述主张，自2016年5月1日至2018年5月8日（合同解除之日）共计租金6065753.4元，二被告支付199万元，被告尚欠房屋租金4075753.4元；截止2018年5月24日共欠水电费85704.48元。上述费用计算准确，有理有据，依法应予支持。二被告辩称，合同签订后，原告未向二被告提供经营所需的相关手续，原告出租的是科研用地，该土地致使二被告不能取得消防合格证，致使二被告营业场所被关停多次，造成巨大经济损失；原告未提供能够经营的租赁物，违约在先，二被告拒绝支付上述费用是行使先履行抗辩权，且二被告不欠付原告水电费。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按合同约定向二被告交付了租赁物，二被告未按约定期限足额支付租金及水电费，依法应承担支付租金及水电费的违约责任。原告主张截止2018年5月8日二被告尚欠租金4075753.4元，二被告当庭辩称“数额差不多”，且未提供相反的证据予以反驳原告的主张。根据法律规定，对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。据此，原告的该项主张本院予以确认。另，解除租赁合同通知载明截止2018年4月27日二被告拖欠水电费126358.32元，二被告在该通知上签章、签名；原告自认解除合同后被告交付水电费72000元。故原告主张截止2018年4月27日而被告欠付水电费54358.32元（126358.32元-72000元），本院予以确认。原告主张自2018年4月27日至2018年5月24日止二被告欠水电费22346.16元的诉请，原告未提供足够的证据予以证明，本院不予支持。二被告辩称原告未提供符合经营目的房屋及土地相关手续包括但不限于消防验收备案及商业用地手续，致使被告公司多次停止营业，给被告造成经济损失，原告违约在先，被告拒绝支付相关费用是行使先履行抗辩权，被告依法不承担给付租金及水电费的责任。该抗辩意见，二被告未提供相应的证据予以证明，且不符合合同法第六十六条、第六十七条的规定，故本院不予采纳。
（三）、二被告是否应返还原告租赁房屋场地及相应财产，并支付自2018年5月9日至5月26日止双倍租金295890.4元、拖欠租金的违约金2851910元？
原告陈述主张，二被告严重违约合同已合法解除，被告理应返还财产，根据《合同补充协议》第（7）条、第（8）条约定，如被告没有按照本补充协议约定履行支付租金、水电费等义务，被告按照应付数额，每日千分之三向原告支付违约金；解除合同后处理事项，被告自动停止营业，关门封存，当日双方相关人员进场办理移交，原告人员进场，被告人员退场，如被告拒不退场，按租金的两倍计算赔偿占用期间的损失。因此，原告主张被告支付自2018年5月9日至5月26日止双倍租金295890.4元、拖欠租金的违约金2851910元，有理有据，依法应当支持。二被告辩称，原告违约在先，其未提供商业用地手续致使被告公司无法正常营业，原告主张被告承担违约责任于法无据；被告不同意解除合同，并且合同约定的违约金过高，不应支付违约金及双倍租金。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益等。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》已于2018年5月8日解除，二被告应按约定返还租赁物，根据《合同补充协议》第（7）条、第（8）条约定，二被告理应支付原告违约金。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，原、被告双方签订的《合同补充协议》第（7）条、第（8）条约定的违约金过高，并且被告要求予以调整，本院确认二被告应自2018年5月9日起至实际给付之日止以4075753.4元为基数按年息6%（参照银行同期贷款利率）向原告支付利息。
综上所述，原告中煤科工集团唐山研究院有限公司主张被告唐山星华体育场馆管理有限公司、**支付房屋租金4075753.4元、水电费54358.32元、返还租赁房屋、场地及相应利息等诉请，理据充足，本院予以支持；其他诉请，本院不予支持。遂判决：一、确认原告中煤科工集团唐山研究院有限公司与被告唐山星华体育场馆管理有限公司、**签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》于2018年5月8日解除；二、被告唐山星华体育场馆管理有限公司、**于本判决生效之日起10内向原告中煤科工集团唐山研究院有限公司交付并腾退《房屋租赁合同》约定的中煤科工集团唐山研究院有限公司（新华西道21号）西区（建筑面积，一车间1550平方米，二车间1931平方米，三车间2603平方米，四车间2656平方米，耳放9间324平方米，五车间300平方米，北库430平方米，东库392平方米，合计10186平方米）的房屋及场地；三、被告唐山星华体育场馆管理有限公司、**于本判决生效之日起10内向原告中煤科工集团唐山研究院有限公司支付房屋租金4075753.4元、水电费54358.32元，合计4130111.72元，并应自2018年5月9日起至实际给付之日止以4075753.4元为基数按年息6%（参照银行同期贷款利率）向原告中煤科工集团唐山研究院有限公司支付利息；四、驳回原告中煤科工集团唐山研究院有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62965元、保全费5000元，共计67965元，由被告唐山星华体育场馆管理有限公司、**负担。
本院二审查明:2017年6月9日，唐山星华体育场馆管理有限公司向中煤科工集团唐山研究院有限公司出具《承诺函》，主要内容为：我公司自承租以来，由于投入大，装修期长，浪费了宝贵的经营时间造成了收入损失。贵公司多次催收租金，我公司也曾两次向贵公司承诺，均未能兑现。现从2017年2月2日营业以来已步入正轨，特此向中煤科工集团唐山研究院有限公司郑重承诺：六月三十日前支付壹佰万元整，七月三十一日前支付壹佰万元整，八月三十一日前支付壹佰万元整，九月开始按时缴纳贵院房租。若任何一项未按上述承诺履行，我公司自愿放弃已投入的所有财产（附资产清单），全部移交贵公司处理。同日，唐山星华体育场馆管理有限公司出具《证明》一份，写明：沃爱华工厂店空调设备，健身设备，泳池设备以及室内装修和办公用品均为唐山星华体育场馆管理有限公司所有，无任何抵押，特此证明。本院二审查明的其他事实与原审法院认定事实相同。
本院认为，上诉人中煤科工集团唐山研究院有限公司与上诉人**签订的《房屋租赁合同》第五条第4款约定：“承租方出资改造部分的所有权归出租方所有。租赁合同终止时，承租方应将租赁物及车间改造部分无偿归还出租方，不得拆除。”双方签订的《合同补充协议》第5条约定：“乙方如没有按第3条、第4条的约定履行支付每笔还款的全部应付款超过15日，甲方有权解除租赁合同，乙方无条件同意合同解除。合同解除后，乙方投入的所有设备、设施全部无偿留给甲方，由甲方享有所有权。乙方不得有任何损坏行为。”现双方签订的合同已于2018年5月8日解除，上诉人**、唐山星华体育场馆管理有限公司应按照上述合同约定将其出资改造部分及投入的所有设备、设施无偿留给中煤科工集团唐山研究院有限公司。但因双方合同中并未列明改造部分及投入的所有设备、设施的具体明细单，现涉案租赁房屋已上锁，故以现在涉案租赁房屋中改造部分及投入的所有设备、设施为限归中煤科工集团唐山研究院有限公司所有。上诉人中煤科工集团唐山研究院有限公司的该项上诉主张理据充分，本院予以支持。双方签订的《合同补充协议》第8条约定如乙方拒不退场，按租金的两倍计算赔偿占用期间的损失，该项约定的性质应为违约金。一审法院认为双方签订的《合同补充协议》第7条、第8条约定的违约金过高，且上诉人**及唐山星华体育场馆管理有限公司要求调整，一审法院对中煤科工集团唐山研究院有限公司诉请的违约金予以调整符合法律规定。上诉人中煤科工集团唐山研究院有限公司主张应按欠付租金和水电费数额的日2‰、每日千分之三及双倍租金支付违约金的上诉理据不足，本院不予支持。上诉人中煤科工集团唐山研究院有限公司要求**及唐山星华体育场馆管理有限公司支付2018年4月27日至2018年5月24日水电费22346.16元，但其提交的证据均系其单方制作且对方不予认可，其提交的证据不足以证实其主张，故对其该项上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初3026号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初3026号民事判决第二项为：唐山星华体育场馆管理有限公司、**于本判决生效之日起10日内向中煤科工集团唐山研究院有限公司交付《房屋租赁合同》约定的中煤科工集团唐山研究院有限公司（新华西道21号）西区（建筑面积，一车间1550平方米，二车间1931平方米，三车间2603平方米，四车间2656平方米，耳放9间324平方米，五车间300平方米，北库430平方米，东库392平方米，合计10186平方米）的房屋及场地。上述房屋及场地中现有的唐山星华体育场馆管理有限公司、**进行的改造及投入的所有设备、设施归中煤科工集团唐山研究院有限公司所有。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费62965元、保全费5000元，共计67965元，由上诉人唐山星华体育场馆管理有限公司、**负担。二审案件受理费32233元，由上诉人中煤科工集团唐山研究院有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚春涛
审判员 毕雪维
审判员 沈 军
二〇一九年五月十日
书记员 王 玫