广东省有色金属地质局九三二队与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省韶关市中级人民法院

民事判决书

（2014）韶中法民一终字第35号

上诉人（原审被告）：***，男，1964年6月10日出生，汉族，身份证住址为：广东省韶关市武江区新华北路126号小平房。

委托代理人：***，广东宜方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广东省有色金属地质局九三二队。

法定代表人：***，队长。

委托代理人：余俊成，广东天行健律师事务所律师。

委托代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人广东省有色金属地质局九三二队（以下简称九三二队）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。

本院经审理查明：***是九三二队的在职职工，居住在单位的房屋内。2003年，因***原居住的房屋改建，九三二队另行将单位车队楼三楼311、312、313房（面积共53.88平方米）给***（家庭）居住，每月收取每平方米0.6元费用，从***的工资中直接扣除，双方未签订房屋租赁合同。***一直在上述房屋内居住至今，每月的费用也一直扣除至今。2011年1月10日，九三二队根据《转发建设部等关于推进城市国有工矿棚户区改造工作指导意见的通知》【粤建保（2010）48号文】向韶关市人民政府提出改造棚户区的请求。2011年3月8日，韶关市人民政府发出韶府函（2011）64号《关于广东省有色金属地质勘查局九三二队棚户区改造的复函》，同意九三二队进行棚户区改造。***现居住的房屋也在棚户区改造的范围内，九三二队于2013年7月份另行安排了在其单位原地质楼第301、302、303号的临时过渡安置房给***居住，要求***配合单位拆迁，搬到过渡安置房居住。***在改造后经济适用房的选购上与单位有不同意见，经与九三二队协商未果，***至今不肯搬到过渡安置房居住。

另查明：涉案房屋已于1989年10月6日办理房屋所有权证，证号：粤房字第××号，所有权人为中国有色金属工业总公司广东九三二地质队。该队于1990年6月5日更名为广东省有色金属地质局九三二队。

2013年8月26日，九三二队向原审法院提起诉讼，诉称：***为九三二队的职工，九三二队将九三二队车队楼311号、312号、313号公租房共计53.88平方米租给***居住。现由于九三二队要进行棚户区改造，***所居住的车队楼需要拆除。双方的租赁关系因租赁物标的将要灭失而不能继续履行。九三二队另行安排了九三二队原地质科楼第301、302、303号房共计63平方米的临时过渡安置房给***居住，但***迟迟不肯搬到过渡安置房，影响了整个棚户区改造工程的进行。***对九三二队在改造后经济适用房的选购上有不合理要求，九三二队无法答应其要求，故其不肯搬离拆迁楼。为此，九三二队请求法院判令：1、解除九三二队与***之间的租赁合同关系，***搬离九三二队车队楼。2、案件诉讼费用由***负担。

原审法院认为：九三二队将单位车队楼三楼311、312、313房（面积共53.88平方米）给***（家庭）居住，每月收取每平方米0.6元费用，双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，双方虽然没有签订房屋租赁合同，但从九三二队每月象征性收取***每平方米0.6元费用（租金）这一点可以得到证实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方的房屋租赁合同关系属于不定期租赁合同。九三二队是涉案房屋的所有权人，***对此亦予以认可，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，九三二队有权处分涉案的房屋，双方的房屋租赁合同关系属于不定期租赁合同，九三二队随时可以要求解除不定期租赁合同。九三二队要求解除双方的房屋租赁合同关系，***搬离九三二队车队楼的请求符合法律规定，该院予以支持。九三二队重新安排了房屋给***租住，且住房条件较先前租住的房屋有较大的改善，***仍拒绝搬迁，其抗辩理由不能成立，对其抗辩主张，该院不予采纳。至于***提出本案不属于法院主管工作的范围，要求法院裁定驳回原告起诉的抗辩主张。对此该院认为，九三二队为了实施棚户区改造，向该院请求解除租赁合同，不属于最高人民法院法发（1992）第38号《关于房地产案件受理问题的通知》“三、……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷……。”的情形，对***的该抗辩主张，该院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2013年10月5日作出（2013）韶武法民一初字第966号民事判决：解除广东省有色金属地质局九三二队与***的不定期房屋租赁合同，***应于双方的不定期房屋租赁合同解除之日起十日内搬离广东省有色金属地质局九三二队车队楼三楼311、312、313房。案件受理费减半收取100元，由***负担。

***不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不当，应予撤销。

1、九三二队与***之间是用人单位和单位职工的关系。正是基于此，***自到九三二队参加工作后，住房一直由九三二队安排分配。2003年以前，***被分配在单位大院另一处居住，2003年因该处改建，九三二队再分配车队楼三楼311、312、313房（面积共53.88平方米）给***（家庭）居住。***是享受单位的职工福利而由单位从公房分房中取得涉案房屋的居住使用权。双方分房住房事实的成立不属于民事活动中平等民事主体之间协商一致的结果，***与九三二队之间不存在民法意义上平等主体的租赁关系，而属于不平等主体间的分配关系和单位职工福利待遇关系。

2、民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系，判断该纠纷是否属于民事诉讼范围，主要有两个标准，首先要看当事人是否平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。***是九三二队的职工，双方之间是不平等主体间的行政管理关系而非平等主体间的民事法律关系。

3、本案系由单位筹备建房过程中因腾房发生纠纷所致。单位因筹备建房要求职工腾房，是单位行使行政管理职权的行为，由此发生的矛盾属单位内部纠纷。应由单位内部或其主管部门解决而不属于因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷，不在民事法律的调整范围。原审法院认定***与九三二队是不定期租赁关系，依《中华人民共和国合同法》的相关规定作出裁判，明显错误。

二、九三二队执行三旧改造政策建房，并不是突破人民法院主管工作范围的理由。

1、三旧改造是一项政策性的工作，如九三二队向韶关市人民政府提出申请中所称，九三二队对棚户区进行改造最终达到的目的是“解决住房困难职工的后顾之忧”，政策的初衷应该是雪中送炭，而不是锦上添花。单位内部已经错过了一次房改机会的住房困难职工，对本单位制定的住房改造具体做法不满，继而出现腾房纠纷，应属单位与职工内部事务，原审法院没有理由介入，也不能突破最高人民法院的具体规定，对本不属于人民法院主管的工作范围的案件径直作出裁决，其判决缺乏公平、公正。

2、九三二队依三旧改造政策进行棚户区改造，归根到底仍属于单位内部建房，棚户区改造只是单位建房的起因而已。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》【法发（1992）38号】第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，完全适用于本案。最高人民法院的上述规定，也没有规定单位内部建房的理由，只要属于单位内部建房，即在该规定范围内。原审法院以执行三旧改造政策为由，偷换概念，其逻辑错误，依此作出的判决必然是错误的。

综上所述，九三二队依政策得到了单位内部建房的机会，又因单位建房与单位职工发生了腾房纠纷，这类纠纷不属于人民法院主管工作范围，应由单位内部或上级主管部门处理。人民法院突破其主管工作范围介入该类纠纷，非但不利于矛盾的解决，反而适得其反，使矛盾进一步激化。恳请二审法院撤销原审判决，驳回九三二队的诉讼请求，并判令九三二队负担本案诉讼费用。

九三二队答辩称：一、九三二队解除租赁合同，收回房屋是由于政府的相关政策推进棚户区改造工程所致。本案所涉棚户区改造工程不属于单位内部建房、分房行为，更不存在因单位建房、分房而引起的占房、腾房等纠纷，因此，不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》【法发（1992）38号】。二、本案所涉房屋为九三二队所有，九三二队有权对涉案房屋进行处分。政府对涉案房屋实施棚户区改造属不可抗力事由，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，九三二队可以解除租赁合同，收回房屋。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。***的上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回***的上诉请求。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、***与九三二队因涉案房屋而发生的法律关系的性质。二、本案应否适用最高人民法院于1992年12月25日作出的【法发（1992）第38号】《关于房地产案件受理问题的通知》。三、九三二队的诉请应否予以支持。

一、关于***与九三二队因涉案房屋而发生的法律关系的性质问题。***主张其是作为单位职工在九三二队享有分房福利而居住在涉案房屋。但从房屋产权来看，现涉案房屋仍登记在九三二队名下，***并未实际取得房屋的所有权；从***居住涉案房屋的时间来看，其入住时间为2003年，而上世纪末我国实行房改政策时已全面取消福利分房，故***主张其居住涉案房屋是享受单位分房福利与事实不符，与国家政策相悖，本院不予采信。而从双方的实际行为来分析，涉案房屋的权属人是九三二队，***在未取得房屋产权的情况下长期居住于此，并向九三二队缴纳房租。虽房租上因***是九三二队的职工而有所照顾，低于市场价格，但这改变不了***与九三二队之间因涉案房屋而构成房屋不定期租赁的法律关系，故本案仍应定性为租赁合同纠纷，法院应依据《中华人民共和国合同法》关于租赁方面的法律法规予以调整。

二、关于本案应否适用最高人民法院于1992年12月25日作出的【法发（1992）第38号】《关于房地产案件受理问题的通知》问题。该司法解释的颁布日期是上世纪90年代，虽然该司法解释至今仍具有法律效力，但本案不宜适用该司法解释进行调整，因为该解释应只适用于计划经济时代，即当时单位所建房屋产权完全归属于单位，由单位在内部无偿分配住房时所引发的房地产纠纷，当单位内部所建房屋经历两次房改政策后，当中涉及的产权关系已完全市场化，而本案纠纷发生的时间是2013年，此时还适用该司法解释处理本案纠纷已不合时宜，且与现行法律精神相悖，加上九三二队虽然是要求***腾房，但该腾房行为缘于政府实行的三旧改造，而非因九三二队单位内部建房、分房等而引起，本案不符合该司法解释第三条规定的适用情形，故本案不适用最高人民法院于1992年12月25日作出的【法发（1992）第38号】《关于房地产案件受理问题的通知》进行调整。

三、关于九三二队的诉请应否予以支持问题。***与九三二队因涉案房屋所构成的法律关系性质为租赁，且属于不定期租赁，结合九三二队已于2013年7月即另行安排其他房屋给***居住，并通知了***腾房的事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，九三二队请求解除与***的不定期租赁合同关系并返还涉案房屋的诉请依法有据，本院予以支持。

综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理得当，本院予以维持。***的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员***

代理审判员***

二〇一四年三月三十一日

书记员戴新苗

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