湖南省有色地质勘查局一总队与郴州市骏源投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省郴州市北湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘1002民初4193号

原告（反诉被告）：湖南省有色地质勘查局一总队，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道（原七里大道76号）。

法定代表人：杨长明，系该队队长。

委托代理人：李文兰，女，系该队职员。

委托代理人：黄柏青，湖南银光律师事务所律师。

被告（反诉原告）：郴州市骏源投资有限责任公司，住所地胡南省郴州市北湖区同心路5号西苑商住楼E-A栋。

法定代表人：夏麒，系该公司董事长。

委托代理人：胡华军，男，系该公司股东。

委托代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。

原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队（以下简称：勘察一总队）与被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司（以下简称：骏源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）勘察一总队的委托代理人李文兰、黄柏青及被告（反诉原告）骏源公司的委托代理人胡华军、陈郁庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）勘察一总队向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《富都大楼租赁经营合同书》，并自解除之日起由原告无条件收回位于郴州市富都大楼及屋内所有实物资产；2、判令被告支付租金3296158.26元（暂计算至2018年4月27日，以后按照合同约定另计至被告归还租赁房屋之日止）、违约金1274070.81元（按月息2%从2014年4月28日计算至2017年11月17日，以后另计），合计4570229.07元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，原、被告签订《富都大楼租赁经营合同书》，约定：被告承租原告位于郴州市富都大楼，租赁期限为10年，第一年度的租金133万元，以后每个租赁年度租金比上个租赁年度租金增加5%；被告未按约定向原告交纳租金，每逾期一天按拖欠总金额的5‰支付逾期付款违约金，逾期超过60天，原告有权单方终止本合同的履行，无条件收回租赁房屋及所有实物资产（具体内容详见合同）。合同签订后，原告于2014年4月28日将富都大楼交付被告使用，并在第一个租赁年度共计减免被告租金1108300元。但被告却从第一个年度开始一直未按照合同约定支付房屋租金，截至2017年11月17日，用60万元履约保证金抵扣租金后，被告共欠付原告租金3296158.26元。

被告（反诉原告）骏源公司辩称：被答辩人要求解除合同，并收回租赁房屋不能成立。被答辩人将办公用房改为宾馆商务用房，该工程没有消防验收手续，通道是封闭的，电梯无验收手续不能正常使用，因此不具备出租宾馆的条件。答辩人承租的租赁物是在2016年11月30日取得消防验收手续，2017年2月27日取得宾馆的验收手续。在此之前，答辩人承租的租赁物是非法的，不能正常运营，租金应当要取得合法的手续后才能缴纳。被答辩人没有按照合同约定履行配合义务，合同约定到相关部门办证，但是答辩人花费了巨大的人力物力，才取得许可证。被答辩人起诉的租金和违约金存在不合法，租赁物工程没有验收手续，租赁物在2014年9月还是封闭状态，电梯也没有合格手续，不能正常运营，消防水池也没有，租赁物渗水漏水。由于被答辩人没有按照合同约定履行，因此，租金应从酒店取得合法手续后才计算租金，答辩人已经缴纳了租金及押金1406222元，2017年11月被答辩人起诉后，答辩人才停止支付租金，答辩人没有拖欠租金的行为。

被告（反诉原告）骏源公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告违约提前解除合同而赔偿反诉原告经济损失11247088.8元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方签订了《富都大楼租赁经营合同书》，但租赁物不具备租赁条件，系违法租赁。其招租文件中明确约定租赁物用途为，酒店、餐饮、写字楼、娱乐休闲等，反诉原告中标用途也为酒店、餐饮、娱乐休闲。可租赁物交付后，反诉原告从房屋权属证书才知该房屋规划用途是办公用房，改变规划用途，违法招租。反诉被告的租赁物从2014年4月18日签订租赁合同后至2016年11月30日前未取得消防安全检查合格证，其出租行为是非法的，根据《中华人民共和国消防法》13条的规定，系违法出租。该租赁物在出租后相当长一段时间进入租赁物的道路处于封闭状态，无法进出入租赁物场所且租赁物的电梯也没有合格证及特种设备检验合格证，严重影响经营。租赁物有严重的质量问题，到处渗水，严重影响租赁物的使用。反诉原告多次提出要求解决上述问题，但一直未解决，因未解决上述问题反诉原告也未按约完全支付反诉被告的租金。反诉原告在签订租赁合同后先后投入该租赁物的装修、设施、设备等共计12745148.15元，反诉原告将餐饮、足浴及附一楼承包给案外人，案外人花费约600万元装修费用，现反诉被告要求解除合同，给反诉原告造成巨大的经济损失，其应当赔偿经济损失。

原告（反诉被告）勘察一总队反诉辩称：答辩人租赁给反诉原告的富都大楼系郴州市同新房地产开发有限责任公司开发，开发商在出售该栋大楼前已经政府有关部门验收合格，手续完备，故不存在任何质量问题。该栋大楼办理了房屋产权证及土地使用权证，证照手续齐全，产权合法且没有争议。答辩人向社会公开招标对外租赁整栋大楼，反诉原告在投标前察看租赁大楼的证照，详细了解大楼的相关情况，并多次到该栋大楼现场考察。在此基础上，反诉原告经过规划设计后才向答辩人投标，并签订租赁合同，故反诉原告投标对租赁大楼的消防、电梯、道路的现状十分清楚。租赁合同书约定答辩人仅提供大楼内现有的水电消防设备、设施，如反诉原告经营需增加或改造水电消防设备、设施，有关手续和费用由反诉原告承担。反诉原告装修改造必须按消防法规的规定实施，并经消防部门验收合格后方可投入使用。反诉原告将租赁房屋的第一层转租给他人经营餐饮，第二、三层转租给他人经营足浴，附一层转租他人经营建材商店，都未征得答辩人的同意，答辩人有权单方终止本合同。租赁房屋如有漏水现象不是建筑质量问题，而是反诉原告乱搭乱建所为。反诉原告拖欠答辩人巨额租赁且非法转租，答辩人依法依约解除租赁合同，不是违约提前解除合同。反诉原告反诉的事实不存在、反诉的理由不成立，请依法驳回其全部反诉请求。

查明的案件事实

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审，本院确认如下案件事实：

2014年4月18日，勘察一总队（甲方）与骏源公司（乙方）签订《富都大楼租赁经营合同书》，合同主要内容：1、甲方将位于郴州市富都大楼整体租赁给乙方经营。2、租赁期限为10年。3、大楼整体租赁基准租金133万元/年，第二个租赁年度的租金在基准租金基础上增加5%，以后每个租赁年度租金比上个租赁年度租金增加5%。4、乙方一次性向甲方支付第一年度租金77.58万元（在基准租金基础上扣除5个月的免租金装修期，第一个租赁年度实收7个月租金），以后租金每半年交纳一次，乙方应于每年4月和10月的15日前分别一次性向甲方交纳半个租赁年度的租金。5、本合同签订后十日内乙方向甲方支付60万元作为履约保证金，如乙方拖欠甲方租金，履约保证金则用于抵扣乙方拖欠的租金及滞纳金，多退少补。6、甲方给予乙方五个月的免租金装修期，免租金装修期自甲方将租赁房屋交付给乙方之日起计算。7、甲方仅提供大楼内现有的水电消防设备、设施，如因乙方经营需增加或改造水电消防设备、设施，相关手续和费用由乙方承担；乙方装修改造必须按消防法规的规定实施，并经消防部门验收合格后方可投入使用。8、租赁期内，乙方不得将租赁房屋整体或部分转租给第三人使用，如乙方确需部分转租的，需征得甲方书面同意；否则，甲方有权单方终止合同，同时由乙方承担一切违约责任。9、乙方未按约定向甲方交纳租金的，每逾期一天按拖欠总金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金；逾期支付超过60天，甲方有权单方终止本合同的履行，无条件收回租赁房屋及所有的实物资产（其他内容详见合同）。

上述《富都大楼租赁经营合同书》签订后，勘察一总队于2014年4月28日将合同约定的富都大楼交付给骏源公司管理使用，并在第一个租赁年度共计减免租金110.83万元。骏源公司在富都大楼开设经营“骏源时尚酒店”，并在经营期间，未经得勘察一总队书面同意，将富都大楼第二、三层及附一层转租给他人经营餐饮、足浴、建材等业务。骏源公司自第一个租赁年度起便开始拖欠勘察一总队的房屋租金，截至2018年6月1日止，共计欠付勘察一总队房屋租金465.4382万元（已扣除骏源公司所交保证金60万元）。

判决结果及理由

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。勘察一总队与骏源公司于2014年4月18日签订的《富都大楼租赁经营合同书》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。勘察一总队已按合同约定向骏源公司提供了租赁物富都大楼，而骏源公司自第一个租赁年度起便不按合同约定的期限向勘察一总队支付租金，且未经得勘察一总队书面同意将富都大楼第二、三层及附一层转租给他人，骏源公司已经违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。骏源公司抗辩其拒交租金的原因系勘察一总队所提供的租赁房屋改变规划用途、违法招租，存在严重漏水，且在2016年11月30日前一直未取得消防安全检查合格证。本院查明，双方合同中约定出租方仅提供大楼内现有的水电消防设备、设施，如因租赁方经营需增加或改造水电消防设备、设施，相关手续和费用由租赁方承担；并约定如房屋漏水出租方须承担修缮、赔偿责任，而并未约定如房屋存在漏水租赁方可以停交租金。勘察一总队所提供的租赁房屋改变规划用途是否属违法招租，应当由政府相关职能部门予以认定和处理。因此，对于骏源公司的以上抗辩，本院不予采纳。如勘察一总队所提供的租赁房屋确实存在严重漏水，骏源公司可依双方合同约定就其因房屋漏水所遭受的损失另行主张权利。勘察一总队要求解除其与骏源公司签订的《富都大楼租赁经营合同书》并由李勇返还合同约定的租赁房屋及屋内所有的实物资产的请求，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。截至2018年6月1日止，骏源公司共计欠付勘察一总队房屋租金4654382元（已扣除骏源公司所交保证金600000元，以后租金另计至房屋返还日止），骏源公司应当向勘察一总队支付。勘察一总队主张的违约金1274070.81元（按月息2%从2014年4月28日计算至2017年11月17日，以后另计），因其未提供骏源公司已交付租金的具体时间、金额等证据作为计算违约金的依据，无法准确计算违约金的数额，故本院在本案中不作处理，勘察一总队可就违约金另行主张权利。骏源公司反诉要求勘察一总队赔偿经济损失11247088.8元，因双方《富都大楼租赁经营合同书》被解除系因骏源公司违约，故本院对骏源公司反诉请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队与被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司于2014年4月18日签订的《富都大楼租赁经营合同书》；限被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司自本判决生效之日起九十日内，将位于郴州市富都大楼及房屋内所有实物资产交还原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队管理。

二、被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司向原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队支付租金4654382元［暂计算至2018年6月1日,此后按双方《富都大楼租赁经营合同书》的约定另计至租赁房屋返还之日止］，此款限被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付完毕。

三、驳回原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司的反诉请求。

如被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费43362元，由原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队负担12088元，被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司负担31274元；反诉案件受理费44642元，由被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审　判　长　　罗文林

人民陪审员　　蔡秋玲

人民陪审员　　谢云秋

二〇一八年八月二十七日

书　记　员　　肖　隽

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。