郴州市骏源投资有限责任公司、湖南省有色地质勘查局一总队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省郴州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘10民终2833号

上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市骏源投资有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区同心路5号西苑商住楼E-A栋。

法定代表人：夏麒，该公司董事长。

委托诉讼代理人：胡华军，男，该公司股东。

委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省有色地质勘查局一总队，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道（原七里大道76号）。

法定代表人：杨长明，该队队长。

委托诉讼代理人：李文兰，女，该队法务工作人员。

委托诉讼代理人：黄柏青，湖南银光律师事务所律师。

上诉人郴州市骏源投资有限责任公司（以下简称骏源公司）因与被上诉人湖南省有色地质勘查局一总队（以下简称勘查一总队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人骏源公司的委托诉讼代理人胡华军、陈郁庆，被上诉人勘查一总队的委托诉讼代理人李文兰、黄柏青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

骏源公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案诉讼费用由勘查一总队承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、租金计算不清。勘查一总队在一审起诉状中请求判令骏源公司支付勘查一总队租金3296158.26元（租金计算至2018年4月27日），但一审判决截止2018年6月1日骏源公司应支付租金4654382元，短短一个多月时间，就产生了130多万元租金，明显计算错误。不仅如此，《中华人民共和国消防法》第十五条明确规定：公众聚集场所（宾馆）在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……，未经消防安全检查或消防检查不符合消防安全要求的，不得投入使用。事实上，直到租赁合同签订2年多后的2016年11月30日，租赁大楼才取得消防合格证，也才得以正式对外营业。此前，郴州市公安消防支队曾于2014年10月11日下发《行政处罚决定书》，责令骏源公司停止施工，并处罚款三万元，2016年5月30日，又下发《不同意投入使用营业决定书》。因此，本案租金应从取得消防检查合格证正式对外营业开始计算才符合常理，一审判决置上述法律强制性规定于不顾，从租赁合同一签订就按正常营业宾馆判处租金，显失公平。2、一审判决对租赁物是否符合约定用途认定不清。租赁合同签订后，骏源公司发现当时租赁大楼根本不符合约定用途：所有门窗都已经腐烂，需全部更换，没有排污排废水系统，停车场没有进出口，需全面改造，电梯无法运行，需拆换，大楼从未做防水，渗漏现象严重，没有消防水池，更没有合格的消防审批手续等等。对此，勘查一总队在2014年10月10日、2014年11月12日给骏源公司的二次回复意见中亦承认。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，一审未查清勘查一总队的这一法定义务，勘查一总队本该承担的责任没有承担，严重损害了骏源公司的权益。3、一审判决书中出现的“李勇”并非本案当事人，一审判决书中却出现：“由李勇返还合同约定的租赁房屋及屋内所有实物资产的请求，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持”，令人费解。二、一审判决适用法律不当。一审判决依据合同法第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，以转租未经出租方勘查一总队同意为由判决解除合同，适用法律不当。1、勘查一总队对转租知情。骏源公司早在2015年就将大楼的二、三层及附一层转租给他人经营餐饮、足浴、建材等业务，勘查一总队每月都会派人来宾馆检查物业管理状况，甚至转租单位还有过签单消费，不可能不知道转租事实。且勘查一总队在一审反诉答辩状中详细描述了骏源公司的转租行为，庭审中又称对转租不知情，难以令人信服。2、勘查一总队丧失了合同解除权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，人民法院不予支持。据此，从骏源公司转租至今，已远远超过6个月时间，勘查一总队从未提出任何异议，已丧失合同解除权。此外，本案合同双方已实际履行四年多，骏源公司投入上千万元资金对大楼进行改造升级，骏源公司想出各种办法已交付租金一百多万元，尽管勘查一总队至今未开具正式税务发票，骏源公司仍毫无怨言。目前所有酒店业绩下降，大部分酒店经营困难，下调租金。双方为此也曾多次协商并有下调租金的意向，一审法院不顾这些客观事实，草率判决解除合同，收回租赁物，违背“案结事了”的司法理念。

勘查一总队辩称：一、骏源公司上诉称租金计算不清的问题，一审判决截至2018年6月1日，共欠付勘查一总队租金4654382元有误，勘查一总队同意纠正。二、关于租金起算问题，骏源公司称租金应从取得消防检查合格证正式对外营业开始起算，没有事实和法律依据。双方签订的租赁合同合法有效，租金的起算时间应以租赁合同约定的时间为准。三、关于租赁房屋是否符合约定用途的问题。骏源公司称租赁大楼不符合约定用途不是事实，1、骏源公司系通过招投标取得租赁权，在招投标前已按招标书的要求对租赁大楼进行了多次考察。2、租赁合同第二条第二款约定：租赁房屋按现状交付，骏源公司对租赁大楼的现状是明知的。3、租赁合同第七条约定，勘查一总队给予骏源公司五个月的免租金装修期，装修期已免除租金55.24万元，之后实际免除租金110.83万元。故骏源公司以门窗腐烂、电梯无法运行、大楼漏水为由，认为租赁大楼不符合约定用途的理由不能成立。4、租赁合同第十条第四款约定，消防设备设施：勘查一总队提供大楼内现有的水电消防设备、设施，如因骏源公司经营需要或改造水电消防设备、设施，有关手续和费用由骏源公司承担。骏源公司装修改造必须按照消防法规的规定实施，并经消防部门验收合格后方可投入使用。故骏源公司以没有消防水池，没有消防审批手续为由认为租赁大楼不符合约定用途的理由不成立。5、涉案租赁大楼系勘查一总队购买的办公大楼，后因机构调整，大楼无需作为办公之用，为防止国有资产的闲置浪费，勘查一总队于2004年5月将大楼租赁给刘贵文等五人开办富都酒店，租期十年，租赁用途与租给骏源公司相同，故骏源公司以租赁大楼不符合约定用途的理由不成立。四、关于李勇的问题。勘查一总队在本案诉讼请求中并没有请求李勇返还租赁房屋及屋内所有实物资产，一审判决书中出现的李勇应系笔误，请求二审法院纠正。五、关于骏源公司称勘查一总队丧失合同解除权的问题。根据双方租赁合同第十四条第14.2款约定，骏源公司未按约向勘查一总队交纳租金的，每逾期一天按拖欠总金额的5‰向勘查一总队支付逾期付款违约金。逾期支付超过60天，勘查一总队有权单方终止本合同的履行，无条件收回租赁房屋及所有实物资产。勘查一总队系以骏源公司拖欠租金三百多万元，拖欠时间超过60天的事实提起解除租赁合同的诉讼，而不是以骏源公司转租为由提起解除合同之诉，故勘查一总队不存在丧失合同解除权。综上，请求二审法院纠正一审判决的笔误之外，驳回骏源公司的上诉请求。

勘查一总队向一审法院起诉请求：1、判令解除勘查一总队与骏源公司签订的《富都大楼租赁经营合同书》，并自解除之日起由勘查一总队无条件收回位于郴州市南岭大道富都大楼及屋内所有实物资产；2、判令骏源公司支付租金3296158.26元（暂计算至2018年4月27日，以后按照合同约定另计至骏源公司归还租赁房屋之日止）、违约金1274070.81元（按月息2%从2014年4月28日计算至2017年11月17日，以后另计），合计4570229.07元；3、本案诉讼费用由骏源公司承担。

骏源公司向一审法院反诉请求：1、判令勘查一总队违约提前解除合同而赔偿骏源公司经济损失11247088.8元；2、反诉诉讼费用由勘查一总队承担。

一审法院认定事实：2014年4月18日，勘查一总队（甲方）与骏源公司（乙方）签订《富都大楼租赁经营合同书》，合同主要内容：1、甲方将位于郴州市南岭大道12号富都大楼整体租赁给乙方经营。2、租赁期限为10年。3、大楼整体租赁基准租金133万元/年，第二个租赁年度的租金在基准租金基础上增加5%，以后每个租赁年度租金比上个租赁年度租金增加5%。4、乙方一次性向甲方支付第一年度租金77.58万元（在基准租金基础上扣除5个月的免租金装修期，第一个租赁年度实收7个月租金），以后租金每半年交纳一次，乙方应于每年4月和10月的15日前分别一次性向甲方交纳半个租赁年度的租金。5、本合同签订后十日内乙方向甲方支付60万元作为履约保证金，如乙方拖欠甲方租金，履约保证金则用于抵扣乙方拖欠的租金及滞纳金，多退少补。6、甲方给予乙方五个月的免租金装修期，免租金装修期自甲方将租赁房屋交付给乙方之日起计算。7、甲方仅提供大楼内现有的水电消防设备、设施，如因乙方经营需增加或改造水电消防设备、设施，相关手续和费用由乙方承担；乙方装修改造必须按消防法规的规定实施，并经消防部门验收合格后方可投入使用。8、租赁期内，乙方不得将租赁房屋整体或部分转租给第三人使用，如乙方确需部分转租的，需征得甲方书面同意；否则，甲方有权单方终止合同，同时由乙方承担一切违约责任。9、乙方未按约定向甲方交纳租金的，每逾期一天按拖欠总金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金；逾期支付超过60天，甲方有权单方终止本合同的履行，无条件收回租赁房屋及所有的实物资产（其他内容详见合同）。

上述《富都大楼租赁经营合同书》签订后，勘查一总队于2014年4月28日将合同约定的富都大楼交付给骏源公司管理使用，并在第一个租赁年度共计减免租金110.83万元。骏源公司在富都大楼开设经营“骏源时尚酒店”，并在经营期间，未经得勘查一总队书面同意，将富都大楼第二、三层及附一层转租给他人经营餐饮、足浴、建材等业务。骏源公司自第一个租赁年度起便开始拖欠勘查一总队的房屋租金，截至2018年6月1日止，共计欠付勘查一总队房屋租金465.4382万元（已扣除骏源公司所交保证金60万元）。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。勘查一总队与骏源公司于2014年4月18日签订的《富都大楼租赁经营合同书》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。勘查一总队已按合同约定向骏源公司提供了租赁物富都大楼，而骏源公司自第一个租赁年度起便不按合同约定的期限向勘查一总队支付租金，且未经得勘查一总队书面同意将富都大楼第二、三层及附一层转租给他人，骏源公司已经违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。骏源公司抗辩其拒交租金的原因系勘查一总队所提供的租赁房屋改变规划用途、违法招租，存在严重漏水，且在2016年11月30日前一直未取得消防安全检查合格证。该院查明，双方合同中约定出租方仅提供大楼内现有的水电消防设备、设施，如因租赁方经营需增加或改造水电消防设备、设施，相关手续和费用由租赁方承担；并约定如房屋漏水出租方须承担修缮、赔偿责任，而并未约定如房屋存在漏水租赁方可以停交租金。勘查一总队所提供的租赁房屋改变规划用途是否属违法招租，应当由政府相关职能部门予以认定和处理。因此，对于骏源公司的以上抗辩，不予采纳。如勘查一总队所提供的租赁房屋确实存在严重漏水，骏源公司可依双方合同约定就其因房屋漏水所遭受的损失另行主张权利。勘查一总队要求解除其与骏源公司签订的《富都大楼租赁经营合同书》并由李勇返还合同约定的租赁房屋及屋内所有的实物资产的请求，符合双方合同约定及相关法律规定，应予以支持。截至2018年6月1日止，骏源公司共计欠付勘查一总队房屋租金4654382元（已扣除骏源公司所交保证金600000元，以后租金另计至房屋返还日止），骏源公司应当向勘查一总队支付。勘查一总队主张的违约金1274070.81元（按月息2%从2014年4月28日计算至2017年11月17日，以后另计），因其未提供骏源公司已交付租金的具体时间、金额等证据作为计算违约金的依据，无法准确计算违约金的数额，故在本案中不作处理，勘查一总队可就违约金另行主张权利。骏源公司反诉要求勘查一总队赔偿经济损失11247088.8元，因双方《富都大楼租赁经营合同书》被解除系因骏源公司违约，故对骏源公司反诉请求不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队与被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司于2014年4月18日签订的《富都大楼租赁经营合同书》；限被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司自本判决生效之日起九十日内，将位于郴州市南岭大道12号富都大楼及房屋内所有实物资产交还原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队管理；二、被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司向原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队支付租金4654382元［暂计算至2018年6月1日,此后按双方《富都大楼租赁经营合同书》的约定另计至租赁房屋返还之日止］，此款限被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付完毕；三、驳回原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司的反诉请求。如被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43362元，由原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队负担12088元，被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司负担31274元；反诉案件受理费44642元，由被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司负担。”

二审中，当事人没有提交新证据。

本院二审查明：（一）2019年1月3日，勘查一总队向本院提交撤回上诉申请书，以该单位的具体情况发生改变为由向本院申请撤回上诉。本院于2019年1月25日作出（2018）湘10民终2833号民事裁定书，裁定准许勘查一总队撤回上诉。（二）双方签订租赁合同后，勘查一总队将涉案房屋交付给骏源公司使用，骏源公司即对涉案租赁大楼进行装修，并于2014年9月25日就装修过程中遇到的楼顶、楼面漏水、化粪池、排水、排污系统改造、消防无法报批报建、消防储水池无进水口、地下停车场改建等相关问题向勘查一总队反映，要求将正式交接房屋时间定为2014年8月22日，并要求勘查一总队解决相关费用。勘查一总队于2014年10月10日进行了回复称：1、不接受房屋正式交接时间改为2014年8月22日。2、考虑大楼原化粪池和排污管道设计存在瑕疵，同意承担大楼外部化粪池和排污管道施工费用，且从应缴租金中扣除。3、楼顶面漏水影响了租赁房屋的经营，勘查一总队有义务负责修缮，具体事宜待做出补漏工程预算后商定。（三）2014年10月18日，骏源公司向勘查一总队申请减免租金，理由为：该公司在装修过程中新增加了投入改造项目，花费了337万元费用，因勘查一总队无法提供原酒店的消防图纸验收合格证及勘查一总队商住楼不能作为酒店报批报建，项目进展不顺利，对由勘查一总队需承担补办消防进场许可手续费、整栋楼层排污堵塞、化粪池改造的费用、电梯年检费、楼面防水工程费用、水管、水表改造费用由骏源公司先行垫资人民币36.99万元。要求勘查一总队：1、在原有5个月的装修基础上，再减免6个月租金；2、骏源公司垫付的36.99万元抵租期的租金。勘查一总队于2014年11月12日给予骏源公司回复：1、考虑外部供电客观上延长了骏源公司的装修期，结合大楼原遗留问题处理增加了骏源公司的装修改造工程量，同意减免骏源公司3个月的租金计32.40万元。2、对应由勘查一总队承担的大楼外部化粪池和排水管道施工费用、屋面防水补漏费用、电梯年检费用共计23.02万元从租金中抵扣。3、对骏源公司提出的其他费用，系承租方单方经营行为，由骏源公司自行承担。（四）2014年6月19日，勘查一总队对涉案大楼相关消防手续以及未能找到消防验收意见书的情况出具说明。2014年10月11日，郴州市公安消防支队下达郴公（消）行罚决字（2014）0055号行政处罚决定书，对骏源时尚酒店进行处罚。2016年5月30日，郴州市公安消防支队下达郴公消安不字（2016）0006号不同意投入使用、营业决定书，认为骏源时尚酒店存在消防安全问题，不同意投入使用、营业。2016年11月30日，骏源时尚酒店取得消防安全检查合格证。（五）勘查一总队二审向本院提交了富都大楼租赁租金计算清单，明确：截止2018年4月27日，骏源公司应付的租金情况为：2014年4月28日至2015年4月27日221633.33元（年租金1330000元，勘查一总队减免租金1108366.67元）；2015年4月28日至2016年4月27日年租金1396500元；2016年4月28日至2017年4月27日年租金1466325元；2017年4月28日至2018年4月27日年租金1539641.25元；合计：4624099.58元。经双方核对，骏源公司已付租金的情况为：骏源公司2018年4月27日之前支付租金778008元，骏源公司交纳履约保证金600000元（抵租金），2018年8月30日，骏源公司支付租金40000元，合计：1418008元。（六）2016年12月6日，勘查一总队经公证送达《关于要求缴纳租金的函》给骏源公司，要求骏源公司在收到该函的10日内支付拖欠的租金。（七）对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁房屋租金应如何计算；二、勘查一总队对涉案租赁合同是否享有解除权。

关于争议焦点一。1、骏源公司上诉认为租金应从骏源时尚酒店取得消防检查合格证之日起计算。根据双方合同中对消防设备设施的约定，勘查一总队仅提供大楼内现有的水电消防设备、设施，骏源公司因经营需要增加或改造水电消防设备、设施，有关手续和费用由骏源公司承担。现骏源公司未提交充分的证据证明其于2016年11月30日才取得消防检查合格证是由于勘查一总队的过错造成，故对骏源时尚酒店未能正常营业的责任应由骏源公司自行承担。且双方在合同中对租金的支付方式有明确约定，即骏源公司在本合同签订十日内，一次性向勘查一总队支付第一租赁年度租金，以后每半年交纳一次，每年4月和10月的15日前分别交纳半个租赁年度的租金。故骏源公司要求从骏源时尚酒店取得消防检查合格证之日起计算租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、根据本案二审查明的事实，截止2018年4月27日，骏源公司应支付的租金为4624099.58元，已付租金为1418008元（含履约保证金60万元及2018年8月30日缴纳的租金4万元）。因此，骏源公司欠付的租金应为3206091.58元（暂计算到2018年4月27日，之后的租金另计）。一审判决对租金计算有误，本院予以纠正。另骏源公司上诉提出的“李勇”并非本案当事人，一审判决中出现的“李勇”应属笔误，本院予以纠正。

关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，骏源公司承租涉案租赁大楼后，对该大楼进行装修改造后作为骏源时尚酒店经营，虽然在装修改造过程中遇到一些问题，双方也进行过协商，但骏源公司从租赁第一年度即开始拖欠租金，勘查一总队曾于2016年12月6日向骏源公司催讨租金，至勘查一总队2017年11月向一审法院起诉时止，骏源公司拖欠的租金数额已达三百多万元。根据上述法律规定，勘查一总队对涉案租赁合同享有解除权。且双方在租赁合同第十四条第14.2款约定，骏源公司未按约向勘查一总队交纳租金，逾期支付超过60天，勘查一总队有权单方终止本合同的履行，无条件收回租赁房屋及所有实物资产。故一审判决解除双方租赁合同并无不当，但一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定判决解除双方租赁合同，与勘查一总队起诉要求解除涉案租赁合同的理由不相符，本院予以纠正。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”骏源公司虽在一审反诉请求中提出要求勘查一总队赔偿提前解除合同的经济损失，但未提交充分的证据证明勘查一总队在履行合同过程中存在违约行为以及骏源公司因解除合同而造成的经济损失情况，骏源公司的二审上诉请求仅要求将本案发回重审，并未提出要求赔偿损失的具体请求，亦未提交相关证据，本院二审不予审理。骏源公司可在收集相关证据后另行主张权利。

综上所述，骏源公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。但骏源公司要求将本案发回重审的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初4193号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、解除原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队与被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司于2014年4月18日签订的《富都大楼租赁经营合同书》；限被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司自本判决生效之日起九十日内，将位于郴州市南岭大道12号富都大楼及房屋内所有实物资产交还原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队管理；三、驳回原告（反诉被告）湖南省有色地质勘查局一总队的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郴州市骏源投资有限责任公司的反诉请求”；

二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初4193号民事判决第二项为：上诉人郴州市骏源投资有限责任公司向被上诉人湖南省有色地质勘查局一总队支付租金3206091.58元（暂计算到2018年4月27日，此后按双方《富都大楼租赁经营合同书》的约定另计至租赁房屋返还之日止），此款限上诉人郴州市骏源投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付完毕。

如果未在本判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费43362元，由上诉人郴州市骏源投资有限责任公司负担30354元，被上诉人湖南省有色地质勘查局一总队负担13008元，一审反诉案件受理费44642元，由上诉人郴州市骏源投资有限责任公司负担；二审案件受理费43362元，由上诉人郴州市骏源投资有限责任公司负担29486元，被上诉人湖南省有色地质勘查局一总队负担13876元。

本判决为终审判决。

审 判 长　王利平

审 判 员　欧泽毅

审 判 员　雷金梅

二〇一九年一月二十八日

法官助理　黄晓宇

书 记 员　唐旭超

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。