湖南省有色地质勘查局一总队与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省郴州市北湖区人民法院

民事判决书

（2017）湘1002民初2467号

原告：湖南省有色地质勘查局一总队，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道（原七里大道76号）。

法定代表人：杨长明，系该队队长。

委托代理人：***，湖南银光律师事务所律师。

被告：**，男，1967年7月10日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。

委托代理人：龙云飞，湖南五岭律师事务所律师。

原告湖南省有色地质勘查局一总队（以下简称：勘察一总队）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告勘察一总队的委托代理人***及被告**的委托代理人龙云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告勘察一总队向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》,由原告收回位于郴州市旁的神农园大楼、大楼后坪及大楼内所有的实物资产；2、判令被告支付原告租金1876028.7元(暂计算至2017年7月31日,以后按合同约定另计至租赁房屋归还之日止)、违约金325300.82元(按月利率2%，从2015年12月1日计算至2017年7月20日,以后另计),合计2201329.52元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告位于郴州市旁的神农园大楼及大楼后坪，租赁期届满后，原、被告就神农园大楼及后坪的续租事宜于2014年9月30日又签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于郴州市旁的神农园大楼及大楼后坪整体租赁给被告；2、租赁期限为5年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止；3、第一年度的租金150万元，第二年度的租金154.5万元，第三年度的租金159.14万元，第四年度的租金163.91万元，第五年度的租金168.83万元；4、被告每3个月缴纳1次租金，具体为每3个月的第1个月底前将该3个月的租金以银行转账的方式一次性支付给原告；5、2014年10月1日至2015年1月31日作为装修期，减免53.09万元租金；6、被告未按约定向原告交纳租金，逾期超过7日的，每逾期一天按拖欠总金额的5‰向原告支付逾期付款违约金，逾期超过60天的，原告有权解除本合同，无条件收回租赁房屋及后坪和屋内所有的实物资产；7、因执行本合同发生争议，向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。《房屋租赁合同》签订后，原告依约给予被告四个月装修期，被告继续占有使用神农园大楼及大楼后坪。但被告从2015年12月1日开始未按照合同约定时间支付房屋租金，截至2017年7月20日，被告共欠付原告租金1876028.7元。

被告**辩称：被答辩人出租的房屋严重漏水,造成答辩人无法正常经营,被答辩人未消除水患和赔偿答辩人损失前,答辩人暂未交租金属依法行使抗辩权行为,而不是违约行为。被答辩人在租赁期内有保持租赁物质量符合法定和约定的用途的义务,然而从2015年至2017年期间,在接到答辩人无数次要求修缮房屋的紧急报告和要求下,在面对无数次严重漏渗水造成、扩大答辩人损失的现状下,被答辩人却推诿拖延补漏。被答辩人即使在选择补漏时间时,亦执意在雨季施工,由于打风炮综合楼屋顶积水深达几公分,直接导致多层楼层漏水漫泡。施工废渣不及时清理导致囤积在后院堆积如山、井盖、雨棚等破损,又不及时修理。被答辩人的以上种种行为,造成并持续扩大了答辩人的损失。显然,被答辩人应承担本案全部法律责任,赔偿答辩人全部损失。敬请法院驳回被答辩人的全部诉求。

查明的案件事实

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审，本院确认如下案件事实：

2003年12月11日，勘察一总队（甲方）与**（乙方）签订《房屋租赁合同书》，**承租了勘察一总队位于郴州市北湖区旁的神农园大楼及大楼后坪。租赁期届满后，双方又于2014年9月30日签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：1、甲方将位于郴州市旁的神农园大楼（总建筑面积5916.4㎡）及大楼后侧对应的空坪（约1100㎡）整体租赁给乙方；2、租赁期限为5年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止；3、第一年度的租金150万元，第二年度的租金154.5万元，第三年度的租金159.14万元，第四年度的租金163.91万元，第五年度的租金168.83万元；4、乙方每3个月缴纳1次租金，具体为每3个月的第1个月底前将该3个月的租金以银行转账的方式一次性支付给甲方；5、2014年10月1日至2015年1月31日作为装修期，减免53.09万元租金；6、甲方保证租赁房屋的质量与安全，租赁期间，房屋结构如出现建筑质量（非乙方改造、装修等原因）问题而影响乙方正常经营时，乙方及时通知甲方。甲方承诺及时答复，并在双方认可的期限内开展修缮或委托乙方代为修缮。因甲方工程延期给乙方造成损失的，甲方负责延期期间乙方的相应损失。若乙方代为修缮的，修缮费用经甲方认可后由甲方承担；7、乙方未按约定向甲方交纳租金，逾期超过7日的，每逾期一天按拖欠总金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过60天的，甲方有权解除本合同，无条件收回租赁房屋及后坪和屋内所有的实物资产（其他内容详见合同）。《房屋租赁合同》签订后，勘察一总队依约给予**四个月装修期，**继续租赁使用合同约定的神农园大楼及大楼后坪开设经营”九天商务宾馆”。2015年12月1日起，**停止支付房屋租金，截至2017年7月20日，共欠付勘察一总队租金1876028.7元。

判决结果及理由

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。勘察一总队与***2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。勘察一总队已按合同约定向**提供了租赁物，而***2015年12月1日起不按合同约定的期限向勘察一总队支付租金，**已经构成违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。**抗辩其拒交租金的原因系勘察一总队所提供的租赁房屋存在严重漏水，本院查明双方合同中只约定如房屋漏水出租方须承担修缮、赔偿责任，而并未约定如房屋存在漏水租赁方可以停交租金，故本院对**的该项抗辩不予采纳。如勘察一总队所提供的租赁房屋确实存在严重漏水，**可依双方合同约定就其因房屋漏水所遭受的损失另行主张权利。勘察一总队要求解除其与**签订的《房屋租赁合同》并由***还合同约定的租赁房屋及屋内所有的实物资产的请求，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。勘察一总队主张的租金1876028.7元，与本院查明的事实相符，本院予以支持。勘察一总队主张的违约金325300.82元(按月利率2%，从2015年12月1日计算至2017年7月20日,以后另计)，其计算的期限无误，但双方合同约定的每日按拖欠总金额的5‰支付违约金的标准过高，而勘察一总队诉请按月利率2%主张违约金亦无法律依据，故本院综合本案实际案情，酌情确定违约金计算标准按一年至三年期人民银行贷款基准年利率4.75%计算为宜。则计算至2017年7月20日，违约金为64382.45元（4.75%÷24%×325300.82元），以后按年利率4.75%计算至租金清偿之日止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告湖南省有色地质勘查局一总队与被告***2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》；限被告***本判决生效之日起三十日内，将位于郴州市北湖区旁神农园大楼、大楼后坪及大楼房屋内所有实物资产交由原告湖南省有色地质勘查局一总队管理；

二、被告**向原告湖南省有色地质勘查局一总队支付租金1876028.7元(暂计算至2017年7月31日,以后按双方《房屋租赁合同》约定另计至租赁房屋返还之日止)、违约金64382.45元(按年利率4.75%，从2015年12月1日计算至2017年7月20日,以后另计至租金清偿之日止),合计1940411.15元，此款限被告***本判决生效后三十日内支付完毕。

三、驳回原告湖南省有色地质勘查局一总队的其他诉讼请求。

如被告**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24411元，由原告湖南省有色地质勘查局一总队负担2893元，被告**负担21518元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年五月十七日

书记员肖隽

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。