某某与湖南省有色地质勘查局一总队房屋租赁合同二审民事判决书

湖南省郴州市中级人民法院

民事判决书

（2018）湘10民终1278号

上诉人（原审被告）：**，男，1967年7月10日出生。

委托诉讼代理人：龙云飞，湖南临邑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，湖南众望归律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖南省有色地质勘查局一总队。

法定代表人：杨长明，该队队长。

委托诉讼代理人：***，湖南银光律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人湖南省有色地质勘查局一总队（以下简称勘察一总队）房屋租赁合同一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人***，被上诉人勘察一总队的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求：1、撤销一审判决，改判勘察一总队继续履行与***2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》，驳回勘察一总队的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由勘察一总队负担。事实和理由：1、一审未对涉案租赁房屋常年漏水造成租赁物重大损失并无法使用的基本事实进行认定。**在一审提交的证据证明租赁房屋于2015年至2017年间多次发生漏渗水现象，因勘察一总队推诿拖延补漏造成**损失4,454,926元；2、勘察一总队未履行法定和合同义务，造成租赁房屋不符合使用条件，故应认定勘察一总队违约在先；3、因勘察一总队违约在先，故**拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任。

勘察一总队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，**的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、**于一审提交的证据不能证明租赁房屋常年漏水，更无法证明4,450,000余元巨额经济损失的存在；2、**没有提交证据证实勘察一总队出租的房屋出现建筑质量问题，更没有证据证明勘察一总队在出租房屋出现建筑质量而不维修的事实，故***勘察一总队违约在先的事实不存在；3、**没有不付租金的法定事由，且**不付租金已构成根本性违约。

勘察一总队向一审法院起诉请求：1、判令解除勘察一总队与**签订的《房屋租赁合同》,由勘察一总队收回位于郴州市北湖区南岭大道原七里大道旁的神农园大楼、大楼后坪及大楼内所有的实物资产；2、判令**支付勘察一总队租金1,876,028.7元(暂计算至2017年7月31日,以后按合同约定另计至租赁房屋归还之日止)、违约金325,300.82元(按月利率2%，从2015年12月1日计算至2017年7月20日,以后另计),合计2,201,329.52元；3、本案诉讼费用由**负担。

一审法院认定事实：2003年12月11日，勘察一总队（甲方）与**（乙方）签订《房屋租赁合同书》，**承租了勘察一总队位于郴州市北湖区南岭大道（原七里大道）旁的神农园大楼及大楼后坪。租赁期届满后，双方又于2014年9月30日签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：1、甲方将位于郴州市南岭大道旁的神农园大楼（总建筑面积5916.4㎡）及大楼后侧对应的空坪（约1100㎡）整体租赁给乙方；2、租赁期限为5年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止；3、第一年度的租金1,500,000元，第二年度的租金1,545,000元，第三年度的租金1,591,400元，第四年度的租金1,639,100元，第五年度的租金1,688,300元；4、乙方每3个月缴纳1次租金，具体为每3个月的第1个月底前将该3个月的租金以银行转账的方式一次性支付给甲方；5、2014年10月1日至2015年1月31日作为装修期，减免530,900元租金；6、甲方保证租赁房屋的质量与安全，租赁期间，房屋结构如出现建筑质量（非乙方改造、装修等原因）问题而影响乙方正常经营时，乙方及时通知甲方。甲方承诺及时答复，并在双方认可的期限内开展修缮或委托乙方代为修缮。因甲方工程延期给乙方造成损失的，甲方负责延期期间乙方的相应损失。若乙方代为修缮的，修缮费用经甲方认可后由甲方承担；7、乙方未按约定向甲方交纳租金，逾期超过7日的，每逾期一天按拖欠总金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过60天的，甲方有权解除本合同，无条件收回租赁房屋及后坪和屋内所有的实物资产（其他内容详见合同）。《房屋租赁合同》签订后，勘察一总队依约给予**四个月装修期，**继续租赁使用合同约定的神农园大楼及大楼后坪开设经营“九天商务宾馆”。2015年12月1日起，**停止支付房屋租金，截至2017年7月20日，共欠付勘察一总队租金1,876,028.7元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。勘察一总队与***2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。勘察一总队已按合同约定向**提供了租赁物，而***2015年12月1日起不按合同约定的期限向勘察一总队支付租金，**已经构成违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。**抗辩其拒交租金的原因系勘察一总队所提供的租赁房屋存在严重漏水，但双方合同中只约定如房屋漏水出租方须承担修缮、赔偿责任，而并未约定如房屋存在漏水租赁方可以停交租金，故对**的该项抗辩不予采纳。如勘察一总队所提供的租赁房屋确实存在严重漏水，**可依双方合同约定就其因房屋漏水所遭受的损失另行主张权利。勘察一总队要求解除其与**签订的《房屋租赁合同》并由***还合同约定的租赁房屋及屋内所有的实物资产的请求，符合双方合同约定及相关法律规定，应予以支持。勘察一总队主张的租金1,876,028.7元，与查明的事实相符，予以支持。勘察一总队主张的违约金325,300.82元(按月利率2%，从2015年12月1日计算至2017年7月20日，以后另计)，其计算的期限无误，但双方合同约定的每日按拖欠总金额的5‰支付违约金的标准过高，而勘察一总队诉请按月利率2%主张违约金亦无法律依据，综合本案实际情况，酌情确定违约金计算标准按一年至三年期人民银行贷款基准年利率4.75%计算为宜。计算至2017年7月20日，违约金为64,382.45元（4.75%÷24%×325,300.82元），以后按年利率4.75%计算至租金清偿之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告湖南省有色地质勘查局一总队与被告***2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》；限被告***本判决生效之日起三十日内，将位于郴州市北湖区南岭大道旁神农园大楼、大楼后坪及大楼房屋内所有实物资产交由原告湖南省有色地质勘查局一总队管理；二、被告**向原告湖南省有色地质勘查局一总队支付租金1,876,028.7元(暂计算至2017年7月31日,以后按双方《房屋租赁合同》约定另计至租赁房屋返还之日止)、违约金64,382.45元(按年利率4.75%，从2015年12月1日计算至2017年7月20日,以后另计至租金清偿之日止),合计1,940,411.15元，此款限被告***本判决生效后三十日内支付完毕；三、驳回原告湖南省有色地质勘查局一总队的其他诉讼请求。如被告**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,411元，由原告湖南省有色地质勘查局一总队负担2893元，被告**负担21,518元。”

二审中，双方当事人均没有提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是**与勘察一总队于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》是否应解除。**与勘察一总队于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，对双方当事人均具有约束力。涉案《房屋租赁合同》对租金支付的期限约定十分明确：**在租赁期限内每三个月的第一个月底前将该三个月的租金支付给勘察一总队。勘察一总队在按合同要求交付租赁房屋后，***2015年12月1日起未按合同约定的期限向勘察一总队支付租金，**已经构成违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。至勘察一总队起诉之日止，**已逾期一年以上未向勘察一总队支付租金，根据涉案《房屋租赁合同》中关于**超过60天未支付租金的，勘察一总队有权解除合同的约定，勘察一总队请求解除合同，符合双方约定。故一审判决解除**与勘察一总队于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》以及**向勘察一总队支付租金和违约金并无不当。**提出由于勘察一总队提供的租赁房屋存在严重漏水，**不交租金的行为属于行使后履行抗辩权，不构成违约。经查，涉案《房屋租赁合同》中并未约定租赁房屋存在漏水**可以拒交租金，而***拒绝向勘察一总队支付租金的方式来解决租赁房屋漏水问题，显属承租人以不履行合同主债务来对抗出租人的附随义务。如果租赁房屋漏水，**基于自己对租赁物的占有权及合同约定，**应及时通知勘察一总队，在出租人不履行维修义务的情况下，承租人为了正常有效地使用租赁物，实现租赁目的，有权对租赁物自行维修，且维修费用按合同约定由未尽维修义务的出租人负担。所以**以采取拖欠租金来要求勘察一总队维修房屋显然不属于行使后履行抗辩权。故***不构成违约的上诉理由不成立，本院不予支持。至于**上诉称因租赁房屋漏水导致其巨额经济损失，因**未就经济损失提起反诉，本院不予审理。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22,264元由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年七月二十四日

书记员*瑾

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。