湖南省有色地质勘查局一总队与某某、某某、某某、邱黎元租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省郴州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘10民终570号

上诉人（原审原告）：湖南省有色地质勘查局一总队，住所地湖南省郴州市七里大道76号。

法定代表人：杨长明，该队队长。

委托诉讼代理人:黄柏青，湖南银光律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王炎，湖南银光律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1971年8月15日生，汉族。

被上诉人（原审被告）：***，男，1964年12月5日生，汉族。

被上诉人（原审被告）：**，女，1972年10月14日生，汉族。

被上诉人（原审被告）：邱黎元，男，1977年2月25日生，汉族。

原审第三人：唐弘，男，1970年9月10日出生，汉族。

湖南省有色地质勘查局一总队（以下简称有色地质勘查局一总队）与***、***、**、邱黎元租赁合同纠纷一案，湖南省桂阳县人民法院于2016年1月12日作出（2015）桂阳法民初字第1121号民事判决，***、***、**、邱黎元不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日作出（2017）湘10民终843号民事裁定，裁定发回重审。湖南省桂阳县人民法院依法另行组成合议庭公开审理了此案，并依职权追加唐弘作为第三人参加诉讼，于2017年12月28日作出了（2017）湘1021民初1408号民事判决。有色地质勘查局一总队不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人有色地质勘查局一总队的委托诉讼代理人黄柏青，被上诉人***、***、**、邱黎元及原审第三人唐弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

有色地质勘查局一总队上诉请求：1、依法撤销（2017）湘1021民初1408号民事判决，改判支持有色地质勘查局一总队的一审诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由***、***、**、邱黎元负担。事实和理由：一审法院认定下列事实错误，即对认定校门被破坏和2008年至2012年学校内部承包给了唐弘成立文武学校并经营至今的事实以及2014年8月***、***、**、邱黎元四人自动终止了合同关系的事实，**、邱黎元已于2005年元月已经退伙的事实认定错误。由于认定事实错误，所以判决结果错误。

***辩称：一审判决正确，请求二审法院予以维持。***不应向有色地质勘查局一总队支付2013-2014年期间的学校借用费66,000元和不应支付2014年8月15日-2015年8月14日的校舍占用费72,000元。**、邱黎元已于2005年元月份退出了合伙。学校大门的损毁，导致学校招生减少，本来是有色地质勘查局一总队违约在先，应进行赔偿，其也曾向对方提出了要赔偿70万余元的请求，但对方置之不理。签合同时对方曾经口头承诺借用期限为30-50年。

***的答辩意见与***的辩称意见一致。

**辩称：其与原合伙人***、***早已经协商退伙并签订了协议，有色地质勘查局一总队也早已认同她不是合伙人之一，其不是本案的适格被告。请求二审维持原判。

邱黎元的答辩意见与**的辩称意见一致。

唐弘述称：请维持一审判决。

有色地质勘查局一总队向一审起诉请求：1、判令***、***、**、邱黎元四人归还位于桂阳县城关镇五家桥（原二三八队）子弟学校的校舍及课桌椅给有色地质勘查局一总队；2、由***、***、**、邱黎元等四人支付校舍租金66,000元给有色地质勘查局一总队（2013年8月15日至2014年8月14日）；3、由***、***、**、邱黎元等四人支付校舍的占有使用费72,000元给有色地质勘查局一总队（暂从2014年8月15日计算至2015年8月14日，以后另计）；4、本案诉讼费用由***、***、**、邱黎元等四人负担。

一审法院认定事实如下：桂阳县二三八队子弟学校属有色地质勘查局一总队所有。***、***、**、邱黎元合伙开办武术学校并认为有色地质勘查局一总队的子弟学校适合办学，2004年7月23日，经双方协商，有色地质勘查局一总队作为甲方，***、***、**、邱黎元四人作为乙方签订了一份《财产借用合同》。该合同第二条约定”借用期限为10年，从2004年8月15日起至2014年8月14日止。该合同第三条约定了借用费的计算标准及支付方式，借用费以年度计算，即第一年二万八千元，第二年三万一千元，第三年三万四千元，第四年三万八千元，第五年四万二千元，第六年四万六千元，第七年五万元，第八年五万五千元，第九年六万元，第十年六万六千元。乙方在每年度的8月15日前一次性交清财产借用费给甲方”。合同签订后，在履行过程中，因该校大门前路段的损坏，影响教学而发生相邻纠纷，甲方与建设方未协调处理好，故租借方乙方未将借用校舍费如数支付给甲方。2014年8月借用甲方财物的期限已满，自动终止了合同关系，但并未清场将学校交付给甲方，且乙方于2008年至2012年学校内部承包给唐弘。2014年12月12日，唐弘由桂阳县教育局批准经桂阳县工商行政管理局注册登记使用了子弟学校校舍及财物办学，成立”桂阳文武学校”并担任校长，其主管部门是桂阳县教育局（有营业执照），该校一直经营至今。2013年12月18日甲方以其与乙方的《财产借用合同》期限已满为由以书面形式通知乙方交纳第十年度的学校财物借用费66,000元。而乙方则以其在租用甲方校舍办学期间因进校门道路被开发商损毁，影响招生办学，减少了收入为由，要求乙方予以补偿，双方未能达成一致意见。2014年10月30日，甲方委托湖南银光律师事务所向乙方代表***寄律师函，要求乙方将学校归还甲方，由于乙方拒绝支付甲方学校的借用费，甲方有色地质勘查局一总队提起诉讼。

一审法院认为：有色地质勘查局一总队与***、***、**、邱黎元于2004年7月23日签订《财产借用合同》，实为租赁合同，对此双方没有异议。争议焦点一，双方在借用合同期满后，乙方是否还继续占用了校舍和使用财物，乙方是否应交付桂阳子弟学校给甲方。二、甲方要求乙方支付2013年8月15日至2014年8月14日一年借用财物费66,000元是否已超过诉讼时效。关于争议焦点一。一审法院认为，根据双方在2004年7月23日签订的《财产借用合同》第二条约定，乙方向甲方借用财物时间为十年，即2004年8月15日起至2014年8月14日止。而唐弘于2014年12月12日就已得到桂阳县教育局的批准，经桂阳县工商行政管理局登记在有色地质勘查局一总队子弟学校开办了文武学校，并担任校长至今，但乙方并未将自己的财物搬离现场，未将其租赁物交付给甲方。甲方起诉乙方从2014年8月15日至2015年8月14日仍在使用其校舍财物，要求支付占用费72,000元诉讼请求，因证据不足，不予支持。但是合同期限届满，乙方有义务将所租赁的学校清场并交付给甲方。

关于焦点二。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院主张权利的时效为二年。本案双方签订的《财产借用合同》第三条约定，乙方向甲方一次性交纳借用财产费的期限在每年度的8月15日前。按约定乙方2013年8月15日至2014年8月15日借用甲方（最后一年）的财产借用费应于2013年的8月15日前交清给甲方，乙方未按约定期限履行义务，甲方于2013年12月18日已以书面形式向乙方进行催讨，证明甲方已知其权利受到侵害，而向乙方主张了权利，该诉讼时效中断，因此，甲方于2015年9月7日提起诉讼，要求乙方支付财产借用费66,000元的诉讼请求，未超过诉讼时效。结合本案的具体情况，2013年至2014年期间，乙方学校大门遭到不明人员破坏，因甲方不及时处理，直接影响了乙方的租赁收益，甲方具有违约行为，而乙方未交纳租金的行为也属于违约行为。从本案来看，乙方未交纳的66,000元租金应予核减，以乙方未交纳的租金66,000元为核减金额作为甲方的违约金相抵扣。另乙方明确表示**、邱黎元于2005年元月之前已退伙，且提交了退股协议，对乙方辩称**、邱黎元不是合伙人的意见予以认可。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，作出如下判决：”一、由被告***、***、第三人唐弘在本判决生效起十五天内将桂阳县城关镇五家桥（原二三八队）子弟学校及课桌椅归还原告湖南省有色地质勘查局一总队；二、驳回原告湖南省有色地质勘查局一总队其他诉讼请求。本案案件受理费3140元，由原告湖南省有色地质勘查局一总队承担2000元，被告***、***、**、邱黎元承担1140元。”

本院二审期间，诉讼当事人均未提交新证据。

本院庭审中，有色地质勘查局一总队及***、***、**、邱黎元，对案涉《财产借用合同》的合法有效性均予认可。***、***、**、邱黎元四人参与签订该合同时系个人合伙关系，**、邱黎元中途已经退伙，但一直没有进行合伙清算。唐弘当庭陈述：他先是与***等四人签订合同在《财产借用合同》所涉的校址办学，一直到2017年6月份停办。每年都已支付管理费给***等，一直支付到2014年7月份。2014年7月份后没有支付管理费，但是其在***处有押金，就用押金抵了管理费，具体抵了多少不清楚。唐弘的当庭陈述，本院组织诉讼参与人予以了质证，***、***、**、邱黎元等无异议，且有一审法院已经质证的《联合办学协议书》佐证，本院予以采信。***当庭主张在双方签订《财产借用合同》时，甲方曾经口头承诺期限为30-50年，并陈述学校大门被开发商倒垃圾的时间是2012年下半年-2013年上半年，开发商是甲方引进的，具体是谁我们不清楚，对该事实***在一审提供了一组照片。经审查，该照片既没有拍摄的时间，也没有体现大门被毁的事实。对该陈述，本院组织了质证，有色地质勘查局一总队认为在一审提交并进行了质证的证据5至证据10，足以证明***陈述的事实不存在。对***陈述的事实本院不予采纳。

二审认定事实如下：二三八队子弟学校属于有色地质勘查局一总队所办的学校，该子弟学校停办以后，***、***、**、邱黎元等四人认为该校舍适合开办武术学校，便于2004年7月23日与该校舍的所有权人有色地质勘查局一总队签订《财产借用合同》。有色地质勘查局一总队为该合同的甲方，***、***、**、邱黎元等四人为该合同的乙方。合同第一条约定，借用物的名称和范围为：一总队原二三八队子弟学校现围墙内的6栋校舍（不含岩芯库）及课桌椅。第二条约定借用期限为：十年，从2004年8月15日至2014年8月14日。第三条约定借用计算标准及支付办法为：借用费以年度计算，即第一年二万八千元，第二年三万一千元，第三年三万四千元，第四年三万八千元，第五年四万二千元，第六年四万六千元，第七年五万元，第八年五万五千元，第九年六万元，第十年六万六千元。乙方在每年度的8月15日前一次性交清财产借用费给甲方。第五条具体约定了合同双方的相关权利和义务，如：”4、在借用期间，乙方因经营需要，可以对外招商引资或与第三人合伙、合作经营，但不得擅自将借用物租（或借）给他人。””6、在借用期间，甲方应协助乙方协调与周边单位或个人之间的相邻关系，如因借用物或者借用范围权属发生纠纷，由甲方负责处理，费用由甲方承担”。第六条关于增添物的处置约定：”在借用期间，若乙方在借用范围内的土地上修建建筑物，必须征得甲方书面批准同意。乙方增添、购置的设施及附属物，在借用期满或经双方协商本合同中途解除时，属动产的归乙方处置；属不动产的（包括新建房屋、房屋的装修、装潢等）归甲方所有，乙方不得拆除或毁坏。”

2012年9月5日，甲方向乙方送达了《关于桂阳子弟学校不再续租的函》，告知乙方决定合同期满后不再续租，并提示乙方提前做好各项准备，乙方于2012年9月7日签收了该份函。2013年12月18日，甲方向乙方送达催收2013年8月15日至2014年8月14日的使用费66,000元的《通知》，乙方由郭万才签收该《通知》，郭万才在签收的同时还在该《通知》的空白处书写了意思为因学校的大门被开发商推倒才暂未交使用费的一段文字。2014年4月22日，甲方再次向乙方送达《关于桂阳子弟学校不再续租的函》，乙方由***于2014年5月8日签收，同日，郭万才代表乙方股东，向甲方书写了一封信件，该信件内容为向甲方提出续租要求，如不能续租，则要求甲方对乙方使用期间，对乙方就修建公路、硬化地面、建设厨房、卫生间、洗澡堂、跑道、绿化池等项目给予补偿70余万元。2014年5月20日，甲方给乙方回函即《关于郭万才提出协商补偿意见的函》（文号：湘色勘郴函（2014）4号），该函做出了合同期满不再续租，乙方在经营过程中的投入是乙方内部经营行为，与甲方无关，且乙方在甲方已经通知预告了不再续租的情况下仍然投入，扩大了损失，甲方将不会予以补偿的明确答复。2014年10月30日，甲方委托银光律师事务所给乙方送达《律师函》，要求乙方归还借用的学校场所及设施并支付第十年的使用费，***于2014年11月4日签收。

《财产借用合同》所涉二三八队子弟学校校址属于国有划拨用地。2014年7月21日至7月30日，桂阳县国土资源局将该块地公开挂牌交易，郴州市华中金桂房地产开发有限公司（以下简称华中金桂房地产公司）竞标取得。桂阳县国土资源局与华中金桂房地产公司于2014年8月14日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定该宗土地的出让人桂阳县国土资源局于2014年8月30日即要完全交付给买受人华中金桂房地产公司。华中金桂房地产公司于2014年8月15日给有色地质勘查局一总队发《郴州市华中金桂房地产开发有限公司搬迁告知函》，该函要求有色地质勘查局一总队于2014年11月30日前将校舍内物品搬走并拆除校舍，将土地交付。2015年1月4日，华中金桂房地产公司再次向有色地质勘查局一总队发《限期搬离的通知》，要求在2015年2月1日前完成搬离工作，否则，将通过法律途径追究相关责任。

2007年2月1日，甲方为桂阳文武体校、乙方为郴州弘扬武术院，甲方法人代表***、***，乙方法人代表唐弘，签署《联合办学协议书》，办学期限为五年，甲方占股70%，乙方占股30%，***担任学校法人代表，***任学校财务总监，唐弘任校长，由乙方全面负责日常管理工作。该校一直在本案所涉《财产借用合同》的校舍内开办到2017年6月份。

2004年8月8日、2005年1月，邱黎元、**先后与其他股东签署退股协议书，该两人退股后，***、***、邱黎元、**四合伙人之间没有进行合伙清算。

《财产借用合同》的乙方即***等人主张的关于学校校门被破坏，影响教学而发生相邻纠纷，甲方未协调好关系导致未付使用费和2008年至2012年学校内部承包给了唐弘，均没有提供证据证实，有色地质勘查局一总队上诉主张一审认定的上述事实错误，与事实相符，对一审法院关于上述事实的认定，本院予以纠正。至于***一方关于有色地质勘查局一总队曾经口头承诺借用期限为30-50年的主张，无证据证实，本院不予采纳。

本院认为：一审法院认定本案为租赁合同纠纷正确，本院予以确认。本案的争议焦点为：有色地质勘查局一总队关于要求***、***、邱黎元、**支付第十年的校舍租金66,000元和支付校舍占用费72,000元（暂从2014年8月15日计算至2015年8月14日，以后另计）的诉请是否应该得到支持。审理查明事实表明，有色地质勘查局一总队为甲方，***、***、邱黎元、**为乙方的《财产租赁合同》系双方当事人平等协商后依法签订，双方当事人对该合同的效力均予以认可。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”依据该规定和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定及《财产租赁合同》第三条的约定，乙方应当履行支付租金的义务，对欠缴的第十年的使用费66,000元应该本着诚实信用的原则及时支付。经甲方多次催促后，乙方仍然未缴纳，并以2012年至2013年期间学校校门被开发商破坏要求甲方予以补偿未果为由进行抗辩。经审查，乙方的抗辩理由无事实和法律依据。首先，乙方对2012年至2013年期间学校校门被开发商破坏的事实没有提供证据证实，被破坏的时间、损失程度、破坏的开发商是谁等均没有证据证实；而华中金桂房地产公司于2014年8月14日才签订《国有建设用地使用权出让合同》，2014年8月15日才开始通知有色地质勘查局一总队搬迁腾地；其次，在合同的第五条第6款中，虽约定甲方有协调处理与学校周边相邻关系的义务和对租用物及范围权属发生纠纷有处理的义务，但乙方抗辩的事实并非该约定范围；反而甲方一直在正当行使合同约定的权利和履行合同约定的义务。甲方在决定不与乙方续租后，考虑到租用物为办学的特殊情况，在合同到期的两年前即已用书面形式予以了预告，在合同期满前除了书面通知交付尚欠的租金外，对乙方提出的续租要求予以了明确回复。合同到期日是2014年8月14日，在乙方没有主动退出的情况和被该块土地竟得者华中金桂房地产公司书面催促限期搬迁腾地后，于2014年10月30日委托银光律师事务所向乙方送达《律师函》催促限期归还标的物，并无任何过错和违背合同约定的行为。一审法院认定甲方即有色地质勘查局一总队违约并据此驳回其要求支付借用费的请求，无事实和法律依据，本院予以纠正；有色地质勘查局一总队关于要求乙方支付2013年8月15日至2014年8月15日借用费66,000元的上诉请求成立，本院依法予以支持。至于乙方与唐弘合作办学问题属于另一法律关系，该法律关系不能对抗《财产借用合同》相对方即甲方。合同乙方当事人***、***、邱黎元、**系个人合伙关系，共同作为合同的一方与甲方即有色地质勘查局一总队签署《财产借用合同》，尽管***、***、邱黎元、**四人均主张邱黎元、**均已经退出他们之间的合伙但没有进行合伙清算，且邱黎元、**退伙的事实并没有证据证明已经告知了合同的相对方或得到了合同的相对方的许可，但合伙人内部的退伙协议只对各合伙人内部有效，按照合同相对性原则，合伙人内部的约定不能对抗涉本案合同的相对方甲方。至于***、***是否需要邱黎元、**承担责任及如何分摊责任，属于他们四人的内部事务，不属于本案的审理范围。有色地质勘查局一总队要求***、***、邱黎元、**四人承担连带责任，符合法律的规定，本院予以支持。邱黎元、**关于不符合本案主体资格并不需要承担连带责任的抗辩理由不成立。一审关于”乙方未交纳的66,000元租金应予核减，以乙方未交纳的租金66,000元核减金额作为甲方的违约金相抵扣。另乙方已明确表示**、邱黎元于2005年元月之前已退伙，且提交了退股协议，对乙方辩称**、邱黎元不是合伙人的意见予以认可”的判决理由与事实和法律规定不符，本院依法予以纠正。

案涉合同乙方与第三人唐弘联合开办的”桂阳文武学校”，在合同借用期间届满后直到2017年6月继续占用案涉合同校舍进行办学。校舍所在的土地因为是国有划拨土地，桂阳县国土资源局将该地公开予以了拍卖并于2014年8月14日与拍得者华中金桂房地产公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。这一事实表明，该校舍所在土地的占有、使用、收益、处分权利主体已经转移，有色地质勘查局一总队只对该校舍的地上建筑物享有占有、使用、处分权利。同时，《国有建设用地使用权出让合同》约定，该宗土地的出让人桂阳县国土资源局于2014年8月30日即要完全交付给华中金桂房地产公司，华中金桂房地产公司于2014年8月15日即书面通知了有色地质勘查局一总队，限其2014年11月30日前将校舍内物品搬走并拆除校舍建筑物腾地交付。因此，有色地质勘查局一总队主张支付占用费已无法律依据。再则，甲方有色地质勘查局一总队对《财产借用合同》的乙方在合同期限届满后仍占用校舍地上建筑物及课桌椅导致承受损失情况没有举证证明，且没有提出诉请。综上，有色地质勘查局一总队关于该项诉请依法不能得到支持。

至于乙方与唐弘合作办学问题，合同虽然约定了乙方可以引进合伙人经营，但无证据证明乙方将与唐弘合作办学一事告知了合同的甲方或征得甲方同意将唐弘视为合同的当事人加入，因而，唐弘于本案而言不是合同相对方，唐弘与乙方的关系属于另一个法律关系，该法律关系不能对抗《财产借用合同》相对方即甲方，《财产借用合同》的权利义务承受者仍系甲方（有色地质勘查局一总队）和乙方（签订合同的***、***、邱黎元、**四人）。一审法院在没有释明且有色地质勘查局一总队也没有诉请唐弘承担责任的情况下，在判决主文第一项判决唐弘作为归还校舍的主体之一错误，本院予以纠正。学校与学校的校舍及课桌椅是两个不同的概念，一审法院在判决书中将《财产借用合同》的标的物校舍及课桌椅表述为学校不当，本院予以纠正。

综上所述，有色地质勘查局一总队的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院予以支持，对不成立的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实部分清楚，部分错误，适用法律错误，对错误的部分，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初1408号民事判决；

二、限***、***、**、邱黎元四人在本判决生效后十日之内，退出《财产借用合同》中所涉的校舍并归还课桌椅等财物；

三、限***、***、**、邱黎元四人在本判决生效后十日之内，连带支付校舍及课桌椅的租金66,000元给湖南省有色地质勘查局一总队；

四、驳回湖南省有色地质勘查局一总队的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3140元，二审案件受理费3140元，合计6280元，由湖南省有色地质勘查局一总队负担3140元，***、***、**、邱黎元四人共同负担3140元。

本判决为终审判决。

审 判 长　罗燕青

审 判 员　蒋　伟

审 判 员　张友荣

二〇一八年五月十一日

法官助理　李　敏

书 记 员　梁俊雯

附相关法律条文:

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国物权法》：第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。