湖南力升房地产开发有限公司与湖南省有色地质勘查局二一四队建设用地使用权合同纠纷一审民事判决书

湖南省株洲市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）株中法民四初字第41号

原告（反诉被告）：湖南力升房地产开发有限公司，住所地为湖南省攸县联星街道社区建设路22号。

法定代表人：文金娥，系公司董事长。

委托诉讼代理人：刘继业，男，1961年9月21日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系文金娥的丈夫，任职力升公司总经理，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼、变更、放弃诉讼请求，承认对方诉讼请求，进行和解，调解，提起上诉等。

委托诉讼代理人：李桂梅，湖南维纲律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被告（反诉原告）：湖南省有色地质勘查局二一四队，住所地为湖南省株洲市天元区嵩山路226号。

法定代表人：谢海英，系队长。

委托诉讼代理人：谢秋生，男，1962年8月6日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区，系二一四队办公室主任，代理权限为一般代理。

委托诉讼代理人：刘潭洪，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为一般代理。

原告（反诉被告）湖南力升房地产开发有限公司（以下简称力升公司）与被告（反诉原告）湖南省有色地质勘查局二一四队（以下简称二一四队）建设用地使用权合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭于2016年4月19日、4月29日两次公开开庭合并审理本案本诉和反诉，原告（反诉被告）力升公司的委托诉讼代理人刘继业、李桂梅，被告（反诉原告）二一四队的委托诉讼代理人谢秋生、刘潭洪到庭参加诉讼。2016年6月，原告（反诉被告）力升公司向本院申请撤回本诉，被告（反诉原告）二一四队同意力升公司撤回本诉，但明确表示不同意撤回反诉。经本院释明后，原告（反诉被告）力升公司于2016年9月再次明确申请撤回本诉，本院依法作出（2015）株中法民四初字第41号民事裁定书，准许原告力升公司撤回本诉。本院依法继续审理反诉原告二一四队的反诉请求，本案现已审理终结。

反诉原告二一四队向本院反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告2010年12月15日签订的《二一四队攸县基地地面建筑物附着物及土地使用权转让协议》无效；2、请求判令反诉被告向反诉原告返还攸国用[88]字第30/325号土地及上面的附属物（以上价值共计284万元，详细计算方法见土地估价说明）；3、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失三十万元。事实和理由：2010年9月，反诉被告力升公司找到反诉原告二一四队，称其愿意购买在二一四队名下的国有划拨土地的土地使用权（攸国用[88]字第30/234号和攸国用[88]字第30/235号）用于房产开发，并对反诉原告称其有能力将上述土地由国有划拨用地变为商住用地。2010年12月15日反诉原、被告双方签订了“转让协议”，反诉原告先后收取了反诉被告的“土地转让款”等3243万元，反诉原告二一四队于2011年1月14日将上述两块土地及上面的附属物（含房屋）移交给反诉被告力升公司，力升公司实际控制了以上两块土地及上面的附属物。后因涉案土地均属于国有划拨土地，无法根据“转让协议”变更至反诉被告力升公司名下，“转让协议”实际履行搁置。2014年1月25日，反诉被告力升公司通过招拍挂程序依法从攸县国土部门竞得攸国用[88]字第30/234号土地使用权，并实际取得了该土地。反诉原告二一四队于2014年3月21日向反诉被告返还了基于“转让协议”而收取的“土地转让款”3243万元。攸国用[88]字第30/235号土地使用权不在招拍挂之内，至今仍在反诉原告二一四队名下，但反诉被告力升公司未向反诉原告返还235号土地及上面房屋，并利用该土地及上面的房屋获利。反诉原告认为双方签订的“转让协议”违反国家强制性规范属于无效。反诉原告已向反诉被告返还了所收取的“土地转让款”3243万元，但反诉被告却未返还相应土地。反诉被告力升公司仅获得234号土地使用权，235号土地仍在反诉原告名下，但反诉被告长期非法占用235号土地，导致反诉原告无法处分、使用该土地产生了一定的损失。因此反诉被告力升公司应立即返还反诉原告235号土地，并赔偿相应的损失。

反诉被告力升公司辩称，一、本案所涉《转让协议》及《会议纪要》等法律文件合法有效；二、力升公司已依约交纳了地上及附着物转让款，支付了相应的价款，力升公司根据合同约定占有相应土地和房产，虽没有办理房屋产权的过户手续，但并不影响其享有土地和房屋的相应权益，故不存在其根据《合同法》第58条和《物权法》第34条之规定返还土地和房屋，以及赔偿损失。请求法院依法查明事实，驳回反诉原告二一四队的反诉请求。

反诉原告二一四队为主张其反诉请求，提交了以下证据：

证据1、转让协议，证据2、攸国有[88]第234号、235号土地使用权证，两组证据拟证明转让协议所涉及的国有土地是国有划拨土地，且反诉被告力升公司明知此次转让违反法律强制性规定，故该转让协议无效，以及证明攸国有[88]第235号土地的土地使用权仍在反诉原告名下；

证据3、土地移交资料，拟证明反诉原告于2011年1月14日根据无效的转让协议将234号、235号两块土地及地上附属物移交给了反诉被告，以及反诉被告至今仍占用235号土地未予返还；

证据4、转账凭证，拟证明反诉原告于2014年1月14日已将土地转让款3243万元退还给反诉被告；

证据5、攸县国有土地挂牌出让、成交确认书，拟证明反诉被告从攸县国土部门竞得攸国有[88]第234号国有土地使用权，而不包括235号土地；

证据6、力升公司使用235号土地及上面房屋的照片和相关租赁合同，拟证明因反诉被告长期非法占有，导致反诉被告无法处分、出租该土地和上面的房屋，给反诉原告造成一定的经济损失；

证据7、门面转让合同，拟证明反诉被告力升公司将尚处于反诉原告二一四队名下的土地上房屋、门面转让给他人。

针对反诉，反诉被告力升公司书面提交了十一份证据，但证据交换时力升公司仅主张提供一份证据，即谢某证言录音，拟证明涉案土地转让是二一四队要转让，不是力升公司主动找二一四队购买土地。

虽然力升公司已撤回本诉，本院无需认证原、被告就本诉所提交的证据，但因部分本诉证据不审查认证，无法查清本案反诉事实，故为查清事实，本院依职权对以下本诉证据进行列举和认证。

证据1、《攸县基地土地使用权转让意向协议》、《关于与力升公司解除攸县基地土地使用权转让协议说明的函》和《关于同意二一四队解除攸县基地土地使用权转让协议的函》（反诉原告二一四队提交的本诉证据）；

证据2、湖南长城房地产土地估价有限公司出具的《报告书》和三星房地产价格评估有限公司出具的《房产评估报告书》；

证据3、《攸县规划局关于原湖南省有色地质勘查局二一四队攸县基地变性地块开发建设的规划条件》（攸规条[2013]5号）、《湖南省人民政府办公厅关于给予省属地勘单位国有划拨土地处置政策支持的复函》（湘政办函[2011]156号）、《湖南省国土资源厅、湖南省财政厅关于湖南省有色地质勘查局二一四队土地资产处置的批复》（湘国土资函[2013]300号）、收回国有建设用地使用权决定书（湘国土直收[2013]29号）。

对反诉原、被告反诉提交的证据和本院依职权列举的证据，本院依法认证如下：

对于反诉原告证据1、2即转让协议，因反诉原、被告均承认曾签订该转让协议，故对涉案转让协议真实性本院予以确认，该协议的效力本院结合其他证据和查明的事实综合确认；对反诉原告证据2，两份国有土地使用权证，因涉案234号土地大部分已经通过国土部门的招拍挂转让至反诉被告力升公司名下，并已办理新的国有土地使用权证，故对反诉原告证据1中的攸国用[88]字第30/234号国有土地使用权证的效力，本院不予确认。涉案235号土地的国有土地使用权证双方当事人均无异议，且该土地现仍登记在二一四队名下，与反诉原告提交的国有土地使用权证登记情形一致，故对攸国用[88]字第30/235号国有土地使用权证本院予以确认；对反诉原告证据3即土地移交资料，反诉被告力升公司对该土地移交资料和资料上记载的移交财产真实性、合法性均无异议，本院予以确认，至于反诉被告力升公司是否应按该土地移交资料返还反诉原告二一四队相关资产，本院结合其他证据和案件事实综合确认；对反诉原告证据4、转账凭证，因反诉被告力升公司对该转账凭证真实性和收到反诉原告返还的3243万元的事实均无异议，本院对该转账凭证真实性、合法性予以确认；对反诉原告证据5、攸县国有土地挂牌出让、成交确认书，因反诉被告力升公司对该确认书以及从攸县国土部门竞拍取得原234号大部分土地使用权的事实无异议，故本院对反诉原告证据5予以确认；对反诉原告证据6、7即照片、租赁合同和转让合同，由于反诉被告力升公司对照片和合同真实性无意义，本院对反诉原告证据6、7真实性予以确认。又因本院多次要求反诉原、被告对涉案234号土地和235号土地地上房屋等资产进行区分，双方迟迟未给出结论，反诉被告亦未提供证据证实照片和租赁、转让合同所涉及的房屋、门面是涉案235号土地上的资产，还是现已转让给反诉原告的原234号土地上资产，故对反诉原告证据6、7主张的反诉被告力升公司长期非法占用、使用反诉原告二一四队名下资产的证明目的，本院不予采信。

对反诉被告力升公司提交的谢某证言录音，由于证人谢某未出庭作证，本院无法核实录音证言的真实性，且涉案转让合同系反诉原、被告哪一方主动联系与该合同效力判定无关联，故对该谢某证言录音本院不予确认。

对本院列举的证据，证据1即反诉原、被告分别出具的两份函件和签订的转让意向协议，虽然反诉被告力升公司认为解除函件和同意解除函件仅是为使涉案土地顺利进行招拍挂而出具，并不是双方解除转让协议的真实意思表示，但是由于反诉原告二一四队函件系该队向攸县人民政府出具，反诉被告力升公司同意解除函件亦盖有公司印章，故对两份函件出具事实和转让意向协议的真实性本院予以确认，至于该两份函件与涉案转让意向协议、转让协议的效力关系，本院结合其他证据和案件事实综合确认；证据2即两份报告书，其中湖南长城房地产土地估价有限公司出具的《报告书》，反诉原、被告双方对该《报告书》真实性均无异议，故本院对该《报告书》真实性予以确认。对三星房地产价格评估有限公司的《房产评估报告书》，虽然反诉原告二一四队一直否认该房产评估报告书系其队委托三星公司评估，但该评估报告书上记载的委托方是反诉原告二一四队，评估的事项系涉案原234号土地、235号土地上的建构筑物及地上附着物价值，评估报告上所附的地上房屋资产所有权证复印件均系二一四队名下的资产权属证。二一四队公司在本案证据质证时认可了评估报告书的真实性，其庭审中虽然又否认，但又未提供证据否认该房产评估报告书的真实性，故本院对三星房地产价格评估有限公司的《房产评估报告书》真实性亦予以确认；证据3中的各项政府文件，反诉原、被告对其真实性均无异议，且这些文件均该盖相关行政部门印章，且涉案原234号土地亦已按照这些文件办理相关土地变性、行政审批等手续，并在国土部门进行了招拍挂，反诉被告力升公司也已竞拍该土地使用权，故对证据3中的各项文件真实性，本院予以确认。

根据上述认证内容，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：

2010年10月11日，反诉原告二一四队（合同甲方）与湖南力升投资开发有限公司（合同乙方）签订《攸县基地土地使用权转让意向协议》（以下简称《转让意向协议》），约定甲方将其划拨土地性质的攸县基地土地使用权及其地面附着物转让给乙方，乙方向甲方缴纳履约保证金500万元以及在政府有关职能部门下达《划拨土地使用权准予转让通知书》时一次性支付甲方土地转让价款总额3000万元。双方同时约定签订该转让意向协议需报甲方主管局审批，如甲方主管局不同意，则该意向书自动失效，若同意则再签订正式协议书，明确双方权利义务关系。《转让意向协议》签订当日，湖南力升投资开发有限公司向反诉原告二一四队支付了500万元保证金。2010年12月15日，反诉原告二一四队（合同甲方）和湖南力升投资开发有限公司签订《二一四队攸县基地地面建筑物附着物及土地使用权转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：“一、1、甲方的攸县基地土地使用权系划拨土地，土地使用权证号分别为攸国用（88）字第30/234号，攸国用（88）字第30/235号（以下简称234号、235号土地）。转让给乙方的土地使用性质、用途、面积以土地使用权证上红线范围内界定的实际内容为准（攸县基地上房改户未与乙方达成拆迁协议的土地使用权、房产权除外）。甲方转让的攸县基地上的地面建筑物、附着物以现有的地面建筑物、附着物的现状为准，甲乙双方对攸县基地上的地面建筑物、附着物进行清点，造具清单，经甲、乙双方签字后，作为本协议的附件……；2、由于攸县基地土地使用权系划拨土地，根据我国转让划拨土地的有关法律规定，由乙方自行到甲方土地使用权所在地的县级或县级以上人民政府及相关职能部门办理该宗划拨土地地面上建筑物、附着物及土地使用权转让全部手续，包括但不限于攸县基地土地的变性、土地评估、土地使用权的招、拍、挂、过户等实际运作，乙方缴纳并承担该宗土地使用权转让的土地出让金、税金（包括甲方转让上述土地地面建筑物、附着物及土地使用权所应缴纳的全部税金和费用）及其他一切费用，并承担不能转让本协议约定该宗土地使用权及地面上建筑物、附着物给乙方的全部责任和风险。甲方只负责协助提供本协议转让该宗土地地面上建筑物、附着物及土地使用权的相关资料，即需向有关政府职能部门提交的报告及相关附件资料，甲方不承担该宗土地地面上建筑物、附着物及土地使用权是否转让给乙方的结果和任何法律风险……。二、1、甲方攸县基地权属为甲方的地面建筑物、附着物及土地使用权的转让价款为人民币叁仟壹佰陆拾捌万元整（3618万元），该转让价款是指乙方支付给甲方的攸县基地权属为甲方的地面建筑物、附着物及土地使用权的净价款……；3、……乙方原向甲方缴纳的履约保证金人民币伍百万元，可以转为转让价款……。四、风险承担。由于甲乙双方没有按照法律、法规、政策的规定，未依照法律的规定程序转让攸县基地的土地使用权、地面建筑物、附着物。在本协议签订以后，乙方依法按照国有划拨土地转让程序办理相关手续，并自愿承担办理国有划拨土地转让的手续及甲方转让国有划拨土地的全部法律风险。乙方未能将甲方的国有划拨土地受让成功，乙方支付给甲方攸县基地土地使用权，地面建筑物、附着物的转让款叁仟壹佰陆拾捌万元整不予退还。乙方不得以本协议违反法律规定为由，提出本协议无效抗辩理由，并自愿承担其支付给甲方攸县基地转让款叁仟陆拾捌万元整的全部法律风险……”。2010年12月24日，湖南力升投资开发有限公司依约向二一四队支付了押金75万元和剩余土地转让款2668万元（此前支付的500万元保证金转为转让款），二一四队分别出具了收款收据。合同签订后，双方依约开展涉案土地变性、转让审批等相关手续。2011年1月12日湖南力升投资开发有限公司更名为湖南力升房地产开发有限公司即本案反诉被告力升公司。2011年1月14日反诉原告二一四队根据转让协议向反诉被告力升公司移交攸县基地地面即涉案234号、235号土地地上建筑物附着物及相关权属证，双方在《攸县基地移交表》上进行了签字确认。2011年11月4日，湖南省人民政府办公厅对含二一四队上级部门即湖南省有色地质勘查局在内的四家省属地勘单位，出具了《关于给予省属地勘单位国有划拨土地处置政策支持的复函》（湘政办函[2011]156号），该复函明确：一、同意省属地勘单位依法处置现有存量划拨土地资产，其应补缴的土地出让价款全额缴入省国库，纳入基金预算管理，由省财政厅会同省国土资源厅统筹安排用于支持该省属地勘单位地质找矿和发展；二、土地成交价款扣除补交的土地出让价款后的剩余部分，统一缴入省非税收入汇款结算户后，划缴国库，纳入一般预算，由省财政安排用于改善省属地勘单位基础设施建设欠账等历史遗留问题。2013年1月28日，湖南省攸县规划局的攸规条[2013]号《关于原湖南省有色地质勘查局二一四队攸县基地变性地块开发建设的规划条件》文件明确，根据第42次《攸县人民政府常务会议纪要》精神，同意原湖南省有色地质勘查局二一四队攸县基地位于工业路北侧的部分土地由行政办公用地变更为商业、居住和道路交通用地，并对该土地开设提出相关规划条件，如用地的位置是联星街道办事处联西社区，用地面积是66.32亩（44216.2m2）。2013年3月，湖南省国土资源厅直属土地管理局委托湖南长城房地产土地估价有限公司（以下简称长城公司）对二一四队位于株洲攸县联星街道办事处联西社区工业路北侧一宗国有土地使用权挂牌交易价格进行评估。2013年6月长城公司依此委托出具《报告书》，明确评估土地的土地使用证编号系攸国用（88）字第30/234号，规划用地面积是44216.2m2，总地价8321.49万元。2013年9月湖南省国土资源厅、湖南省财政厅共同对反诉原告二一四队出具《关于湖南省地质勘查局二一四队土地资产处置批复》（湘国土资函[2013]300号），明确：一、二一四队因土地资产处置的需要，经省国土资源厅公开抽签委托长城公司对所涉及的一宗国有土地使用权进行地价评估，评估土地位于攸县联星街道办事处联西社区，土地证号为攸国用（88）字第30/234号，土地使用权类型为划拨，土地登记面积46450.84平方米，实测宗地面积44216.2平方米，土地登记用途为机关团体用地，规划土地用途为商业、住宅用地。在估价期日2013年3月13日评估地价为8321.49万元……二、鉴于上述宗地已经攸县规划局批准为商业、住宅用地，属于经营性用地，同意以不低于经审查后的评估地价8321.49万元为起始价以招标拍卖挂牌的方式出让，由攸县国土资源局组织实施……。2013年12月11日，湖南省国土资源厅对二一四队出具《收回国有建设用地使用权决定书》（湘国土直收[2013]29号），决定无偿收回二一四队位于株洲市联星街道办事处西社区的一宗国有划拨土地使用权，土地证号为攸国用（88）字第30/234号，土地面积为44216.2平方米。2013年12月12日，攸县三星房地产价格评估有限公司（以下简称三星公司）对二一四队出具《房地产估价报告》，明确二一四队名下的攸国用（88）字第30/234号、攸国用（88）字第30/235号土地使用证所指土地红线范围内的所有建构筑物及地上附着物价值评估为654.35万元。2014年1月25日，反诉被告力升公司通过招拍挂竞得编号为2014-WG06号（湖南省有色地质勘查局二一四队攸县基地土地资产处置）地块的国有建设用地使用权，该宗出让土地的面积为44216.2平方米（66.32亩），成交总价10200万元。2014年2月7日，反诉被告力升公司就竞拍的土地与攸县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2014-WG06号），该出让合同中第八条明确10200万元的土地出让价包含地面建构筑物和地上附着物价值654.35万元。2014年3月24日力升公司支付了10200万元的土地出让款。

另查明，2012年10月10日，反诉原告二一四队曾向湖南省攸县人民政府发出《关于与湖南力升投资开发有限公司解除攸县基地土地使用权转让协议说明的函》，表明其队经过与湖南力升投资开发有限公司的友好协商，双方同意并无条件解除了攸县基地土地使用权转让意向协议。第二日，反诉被告力升公司亦向反诉原告二一四队出具函件，表示同意二一四队向湖南省攸县人民政府出具的《关于与湖南力升投资开发有限公司解除攸县基地土地使用权转让协议说明的函》。2014年3月21日，反诉原告二一四队通过银行转账向反诉被告力升公司支付了3243万元。力升公司因认为二一四队未按转让协议将原234号的部分土地和235号全部土地的土地使用权变性转让，故诉至本院要求二一四队退还相应款项和赔偿损失共计9249.3207万元；二一四队认为双方签订的《转让协议》系无效合同，故反诉要求力升公司返还涉案235号土地及上面的附属物，并赔偿经济损失30万元。后力升公司以希望协商解决纠纷为由申请撤回起诉，本院依法予以准许。庭审中，反诉原告主张涉案235号土地的地上物有一栋有色酒楼，所有权证书号为攸房国字第NO.0001228号，反诉被告力升公司庭审承认235号土地上有该酒楼房屋，亦承认其公司现持有涉案235号土地的土地使用权证。

本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案反诉的争议焦点是：一、涉案《二一四队攸县基地地面建筑物附着物及土地使用权转让协议》是否合法有效？二、反诉被告力升公司是否应返还反诉原告二一四队涉案235号土地及地上物？如何返还？三、反诉被告力升公司是否应赔偿反诉原告二一四队损失30万元？

一、关于《转让协议》效力问题。涉案的《转让协议》即2010年12月15日《二一四队攸县基地地面建筑物附着物及土地使用权转让协议》，约定转让的是登记在反诉原告二一四队名下的涉案234号、235号土地使用权，该两块土地系国有划拨土地，因此依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，涉案《转让协议》是否合法有效关键在于合同约定转让的234号、235号土地是否办理了相关批准转让手续。从反诉原、被告提交的证据来看，《转让协议》中涉及的234号土地即攸国用（88）字第30/234号、面积44216.2平方米的土地使用权，在本案起诉前已经相关政府部门批准并经过规划、土地转性和招拍挂手续并转至反诉被告力升公司名下，而涉案235号土地即攸国用（88）字第30/235号土地至今仍为国有划拨土地，亦未办理政府审批同意转让的手续，故反诉原告二一四队诉请《转让协议》内容无效的理由部分成立，本院对涉案《转让协议》中关于攸国用（88）字第30/235号土地使用权转让的内容无效予以确认。至于反诉被告力升公司主张湖南省人民政府办公厅的《关于给予省属地勘单位国有划拨土地处置政策支持的复函》（湘政办函[2011]156号）文件，可证实涉案234号、235号国有划拨土地使用权的转让已经有批准权的人民政府予以批准同意，故涉案《转让协议》应合法有效的抗辩理由。虽然湖南省人民政府办公厅出具的湘政办函[2011]156号文件中明确同意反诉原告二一四队的上级部门即湖南省有色地质勘查局依法处置现有存量划拨土地资产，但是本院认为这仅是湖南省人民政府对湖南省属地勘单位处置其名下划拨土地资产的政策性允许，不能以此代替涉案234号、235号土地使用权转让的政府批准手续，故反诉被告力升公司认为湘政办函[2011]156号文件已证实有批准权的人民政府已批准同意《转让协议》中235号土地使用权转让的理由不成立，本院不予支持。至于2012年10月反诉原、被告出具的两份解除函件，由于该解除函件主文系解除反诉原、被告2010年10月11日签订的《转让意向协议》，该意向协议系预约合同，其解除不影响本约即涉案《转让协议》的效力认定。由于解除函件发出后，反诉原、被告也一直在按照《转让协议》约定履行涉案234号土地变性和转让审批等手续，因此反诉原告二一四队主张即使《转让协议》有效，双方亦通过2012年10月的解除函件协商解除《转让协议》的内容，本院亦不予支持。

二、关于涉案235号土地及地上物返还问题。由于反诉原、被告双方2011年确认的资产移交清单上写明是移交地上附着物和土地使用权证原件，因此反诉原告二一四队要求反诉被告力升公司返还涉案235号土地，实际就是返还235号土地使用权和该地的地上物。又因涉案235号土地至今仍登记在反诉原告二一四队名下，且庭审中反诉被告力升公司亦承认其持有涉案235号土地的土地使用权证原件，同时也认可2011年1月反诉原告一四队在移交234号、235号土地地上建构筑物、附着物时，已经将235号土地地上物如产权证为攸房国字第NO.0001228号的有色酒楼移交给力升公司，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因《转让协议》中关于235号土地使用权转让的内容无效，反诉被告力升公司应当向反诉原告二一四队返还土地产权证号为攸国用（88）字第30/235号的土地和地上物，该地上物包含双方已经确认的产权证为攸房国字第NO.0001228号的有色酒楼。反诉原告二一四队要求反诉被告力升公司返还涉案235号土地和地上物的请求成立，本院予以支持。至于反诉被告力升公司提出其在支付《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2014-WG06号）的土地出让款10200万元时已包含地面建构筑物和地上附着物价值654.35万元，而三星公司出具的《房产评估报告》中234号、235号两块土地地上建构筑物、附着物价值亦是654.35万元，其中就包含了有色酒楼等235号土地的价值，因此反诉被告力升公司认为其已就有色酒楼等235号土地地上物支付了合理对价，故不存在向反诉原告二一四队返还235号土地地上物。虽然湖南省攸县国土局与反诉被告力升公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2014-WG06号）中约定土地地上物价值是654.35万元，与三星公司出具的《房产评估报告》中234号、235号两块土地地上建构筑物、附着物评估价值654.35万元数值相等，但是反诉被告力升公司未提交证据证实攸县国土局出让的原234号土地地上物价值是依据三星公司出具的《房产评估报告》得出；其次因为本案235号土地使用权转让无效，故其地上物转让亦属于无效，即使反诉被告力升公司已经支付235号土地地上物对价款，因涉案土地性质尚未变更，土地使用权无法转让，反诉被告力升公司亦无法获得235号土地地上物的产权变更登记，因此本院认为在无证据证实有色酒楼等235号土地地上物无法返还的情形下，反诉被告力升公司仍应返还235号土地地上物，其若有证据证实力升公司确已支付235号土地地上物相应对价的，力升公司可另行主张对价返还或损失赔偿，本案反诉被告力升公司主张其不应返还235号土地地上物的理由不成立，本院不予支持。

三、关于反诉原告二一四队诉请的损失赔偿问题。首先，反诉原告二一四队在涉案土地尚未批准变性、转让前就与反诉被告力升公司签订《转让协议》，且自愿将涉案234、235号土地地上建构筑物、附着物在2011年移交给反诉被告力升公司。反诉被告力升公司也已依照《转让协议》约定支付反诉原告二一四队涉案土地使用权及地上物转让款3243万元（含保证金500万元和押金75万元），因此虽然《转让协议》中关于235号土地及地上物转让的内容无效，但造成合同无效，反诉原、被告均有过错，反诉被告力升公司亦是在支付转让款前提下占用、使用涉案234、235号土地地上物；其次，反诉原告二一四队亦未提交证据证实其主张的30万元损失构成和已实际发生，故综上，反诉原告二一四队要求反诉被告力升公司支付其损失30万元的理由不成立，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：

一、确认反诉原告湖南省有色地质勘查局二一四队和反诉被告湖南力升房地产开发有限公司于2010年12月15日签订的《二一四队攸县基地地面建筑物附着物及土地使用权转让协议》中关于攸国用（88）字第30/235号土地使用权和该地上建构筑物、附着物转让的内容无效；

二、反诉被告湖南力升房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向反诉原告湖南省有色地质勘查局二一四队返还土地使用权证号为攸国用（88）字第30/235号的土地及其地上物（含产权证号为攸房国字第NO.0001228号有色酒楼）；

三、驳回反诉原告湖南省有色地质勘查局二一四队的其他诉讼请求。

若湖南力升房地产开发有限公司未按照上述判决的期限履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。

本案反诉案件受理费31920元，由反诉原告湖南省有色地质勘查局二一四队负担21920元，反诉被告湖南力升房地产开发有限公司负担10000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。

审　判　长　　卢飞虎

代理审判员　　陈　强

代理审判员　　谢晓红

二〇一六年十二月二十六日

书　记　员　　文　宇

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。