四川省冶金地质勘查院与成都市成华区贝多彩幼儿园房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市成华区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川0108民初7587号

原告：四川省冶金地质勘查院，住所地四川省成都市成华区地勘路**。

法定代表人：侯立平，院长。

委托诉讼代理人：张建生，四川迪泰律师事务所律师。

被告：成都市成华区贝多彩幼儿园，住所地四川省成都市成华区地勘路**

法定代表人：黄英，园长。

委托诉讼代理人：王健，四川律治律师事务所律师。

原告四川省冶金地质勘查院（以下简称冶金勘查院）与被告成都市成华区贝多彩幼儿园（以下简称贝多彩幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告冶金勘查院的委托诉讼代理人张建生，被告贝多彩幼儿园的法定代表人黄英及委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

冶金勘查院向本院提出诉讼请求：1.请求判令贝多彩幼儿园将其无权占用的成华区地勘路8号房屋及场地腾退并返还冶金勘查院；判令贝多彩幼儿园支付自2018年7月2日起，至房屋实际腾退之日止的逾期腾房占用使用费（房屋占用使用费以27元/月.㎡标准折算，场地占用费以每年1万元的标准按照占用天数折算），暂算至2018年8月20日，逾期腾房占用使用费暂为53,627.92元；判令冶金勘查院收取的履约保证金5万元不予退还。事实和理由：2013年7月29日，冶金勘查院与贝多彩幼儿园签订《房屋租赁合同》，冶金勘查院将位于成都市成华区地勘路8号的房屋及活动场地租赁给贝多彩幼儿园使用，租赁期限至2017年12月31日。合同签订后，冶金勘查院依约将房屋和场地移交给贝多彩幼儿园。2017年1月9日，冶金勘查院致函贝多彩幼儿园，告知不再续租，贝多彩幼儿园请求给予搬迁过渡期至2018年6月底。2018年6月26日，冶金勘查院致函贝多彩幼儿园，要求腾退房屋、办理交接手续，但贝多彩幼儿园未履行搬迁义务。合同约定，履约保证金应在合同期满后贝多彩幼儿园恢复房屋交还冶金勘查院后退还，而贝多彩幼儿园未按约恢复房屋、逾期腾房行为构成违约，履约保证金应当不予退还。

被告贝多彩幼儿园辩称，1.冶金勘查院并非案涉房屋权利人，其主体不适格。2.贝多彩幼儿园不存在违约行为，冶金勘查院的诉讼请求应予驳回。贝多彩幼儿园于2012年9月开办并面向社会招生，冶金勘查院负责人口头允诺合同到期可提前续签，且双方在合同中约定协议履行期满，可根据履行期间的具体表现，给予优先承租权，贝多彩幼儿园有理由相信案涉房屋到期后，冶金勘查院将房屋继续出租。出于对冶金勘查院的信赖，贝多彩幼儿园投资500万元，直至2016年9月贝多彩幼儿园班额配置满园，冶金勘查院在合同期满后，改变合同内容，将继续出租变更为收回自用，有违诚信原则。3.冶金勘查院滥用权利，其诉请不应支持。冶金勘查院发函收回房屋自用后，贝多彩幼儿园面临搬迁，积极采取措施对幼儿进行分流，并另行选择新校址，但幼儿园分流需1-2年过渡期，若不妥善处理可能引发不安定情形，出于现实和公共利益的考量，冶金勘查院请求立即终止合同应属法律上履行不能，不应得到支持。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年7月29日，冶金勘查院与贝多彩幼儿园签订《房屋租赁合同》，约定：冶金勘查院将位于成都市成华区地勘路8号，房屋面积1200㎡的房屋及约400㎡的活动场地出租给贝多彩幼儿园兴办幼儿园，开展幼儿教育，租赁期限至2017年12月31日。房屋租金单价为26元/月.㎡，活动场地租金为10,000元/年，租期第二年开始，房屋租金单价按每年成都市公布的上一年消费物价指数+2%的比例上调，至本合同租期届满，活动场地租金不再调整。租金按季度支付，每季度租金在前一季度第二个月十日前一次性支付。合同第七条“双方责任”第5项载明：协议履行期满，冶金勘查院考虑贝多彩幼儿园在合同履行期间的具体表现，可给予贝多彩幼儿园优先承租权，但须于租赁期限届满前三个月向冶金勘查院提出书面请求，经冶金勘查院同意后，双方可续订租赁合同。第九条“协议终止后的处理”约定：合同期满，贝多彩幼儿园应向冶金勘查院交付房屋，并保持房屋主体及附属设施完好。

合同签订后，冶金勘查院向贝多彩幼儿园移交了上述房屋及活动场地。根据冶金勘查院提供的2001年9月28日颁发的房屋所有权登记证书载明的内容，案涉房屋登记的地址为成华区建设北路三段109号，房屋所有权人为冶金勘查院，房屋建筑面积为1200平方米，设计用途为办公。成都市成华区地勘路8号为案涉房屋新启用的门牌号。

合同签订后，冶金勘查院依约将房屋和场地移交给贝多彩幼儿园。2017年1月9日，冶金勘查院致函贝多彩幼儿园，告知不再续租，要求贝多彩幼儿园根据《房屋租赁合同》第九条相关条款处理好善后事宜，按时向冶金勘查院交付租赁房屋。贝多彩幼儿园的法定代表人黄英签收该函后签署“已收悉，请给予搬迁过渡期”，2018年6月26日，冶金勘查院再次致函贝多彩幼儿园，称2017年12月31日合同期满，贝多彩幼儿园要求的半年过渡期已满，要求贝多彩幼儿园按合同规定做好房屋交接手续，冶金勘查院将于2018年7月1日收回租赁房屋。幼儿园的法定代表人黄英签收该函后签署“已收到，并做回函黄英”。

2018年6月28日，在成都市成华区街道办事处的协调下，冶金勘查院与贝多彩幼儿园就贝多彩幼儿园房屋到期分流搬迁事宜进行协调，形成了《贝多彩幼儿园租赁地勘院办幼儿园房屋到期分流搬迁调解工作会》纪要，载明的主要内容为：幼儿园是具有教育连续性的机构，租赁合同到期后，应充分考虑在园幼儿入园问题涉及到的稳定及民生需求，希望幼儿园积极与业主单位协商，争取支持，给予幼儿园1-2年的分流过渡期。期间园方不得招收新生，同时积极寻找新的办园地址以提前安置分流幼儿，请求冶金勘查院给予分流时间，2019年8月将房屋归还给冶金勘查院；成华区教育局也将对分流工作进行指导。

本院认为，冶金勘查院与贝多彩幼儿园签订的《房屋租赁合同》因合同约定的履行期届满已经终止，因案涉《房屋租赁合同》明确约定了贝多彩幼儿园租赁房屋的用途是用于兴办幼儿园，开展幼儿教育，就此租赁房屋的特殊用途来看，不同于一般的房屋租赁用途。幼儿教育具有连续性并牵涉到入园幼儿及其家长的切身利益，涉及一定的民生问题，案涉《房屋租赁合同》终止后冶金勘查院应给予贝多彩幼儿园一定的过渡期和搬迁宽限期，宽限期应以一年为限故贝多彩幼儿园在合同终止后未立即搬迁并不构成违约。现过渡期和搬迁宽限期已届满，贝多彩幼儿园应将案涉房屋返还给冶金勘查院，冶金勘查院请求贝多彩幼儿园腾退成华区地勘路8号房屋及场地并支付自2018年7月2日起，至房屋实际腾退之日止的逾期腾房占用使用费的诉讼请求事实和法律依据充分，本院依法予以支持。由于贝多彩幼儿园未及时返还房屋不构成违约，故冶金勘查院请求判令履约保证金5万元不予退还的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：

一、被告成都市成华区贝多彩幼儿园在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告四川省冶金地质勘查院腾退位于成华区地勘路8号1200平方米的房屋及400平方米的活动场地；

二、被告成都市成华区贝多彩幼儿园在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告四川省冶金地质勘查院支付房屋占用使用费（自2018年7月2日起，至房屋实际腾退之日止的房屋占用使用费，房屋占用使用费以27元/月.㎡标准计算，场地占用费以每年10,000元的标准计算）；

三、驳回原告四川省冶金地质勘查院其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,373元，由被告成都市成华区贝多彩幼儿园负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

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审判员　杨　骥

二〇一九年三月二十六日

书记员　车松芸