广西壮族自治区第三地质队与钦州桂康健康保健咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）桂0703民初312号

原告广西壮族自治区第三地质队，住所地钦州市钦州湾大道71号。

法定代表人吴昌喜，该队队长。

委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。

委托代理人陈业明，广西政大律师事务所实习律师。

被告钦州桂康健康保健咨询有限公司，住所地钦州市钦州湾大道71号高岭商务酒店三楼。

法定代表人黄功南，该公司总经理。

原告广西壮族自治区第三地质队（以下简称第三地质队）与被告钦州桂康健康保健咨询有限公司（以下简称钦州桂康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员揭业萍适用简易程序于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓光、陈业明，被告的法定代表人黄功南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2015年4月2日，原告和被告签订《（生产）经营场地租赁合同》，内容：1、原告将自有的位于钦州市钦州湾大道71号高岭商务酒店三楼出租给被告经营使用，期限自2015年1月5日至2020年1月4日，月租金22300元，租金自2015年3月起算；2、被告自愿承担包括原租赁人张宝连所欠的租金和水电费共243984.8元，其中张宝连名下的欠款217778.98元，被告欠款26205.86元。合同签订当日被告须偿还33984.8元，余款21万元自2015年5月至2017年2月，每月偿还10000元；3、如一方违约，经对方书面通知到达后15日内仍不更改、赔偿损失或采取补救措施的，守约方有权终止合同；4、被告不按期支付租金、水电费及所欠费用的，每拖延一天按欠费总额的5%支付违约金。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，但被告没有按照约定期限支付租金，已构成违约。原告于2015年9月7日、9月28日两次向被告发出《欠款催收函》，但被告仍没有履行付款义务，原告遂于2015年10月27日向被告发出《合同终止通知书》，被告于2015年11月2日收到通知书，合同终止履行。

合同签订当日，被告偿还了欠款33984.8元，支付了2015年4月和5月的租金共44600元，于2015年4月9日支付当月欠款10000元，2015年10月19日付水电费2149.49元。被告尚欠款20万元及2015年6月至10月共5个月的租金11.15万元、2015年10月19日起至11月2日的水电费2059.08元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告支付欠款20万元、租金11.15万元、水电费2059.08元，共计313559.08元；2、被告支付违约金25万元（违约金自2015年3月10日起暂计算至2015年12月10日止，按欠款总额日5%计算，以后按约定另计）。

原告为证明其诉讼主张，向本院提交的证据有：

1、原告的事业法人证书、组织机构代码证，证明原告的主体资格；

2、被告桂康公司的营业执照和黄功南的身份证，证明被告的主体资格；

3、《（生产）经营场地租赁合同》，证明原告与被告签订房屋租赁合同，原告将房屋出租给被告使用，双方在合同中约定了相关的权利义务；

4、《欠款催收函》2份，证明被告没有按照合同约定期限支付租金及相关款项，已构成违约，原告两次向被告书面催款的事实；

5、《合同终止通知书》，证明原告于2015年10月27日向被告发出通知书，合同终止履行；

6、《关于“终止合同通知书”及欠交租金的说明报告》，证明被告收到“合同终止通知书”，承认其违约的事实；

7、《2015年旧办公楼及铺面水电费表》2份，证明被告尚欠原告的水电费2059.08元；

8、《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》、广西法制日报公告、张宝连的身份证，证明原告与原租赁者张宝连终止了租赁关系。

被告辩称，20万元欠款不是被告的责任，与被告无关，由法院认定20万元应否由被告偿还。拖欠的租金11.15万元和水电费2059.08元不是事实。违约金应该从拖欠租金的时候开始计算，25万元违约金与事实不符，按每日5%的计算标准过高，20万元欠款不是被告公司欠的，不应该计算该20万元的违约金，被告没有违约，不应该支付违约金。要求与原告协商解决，继续履行合同。

被告为其辩解向本院提交的证据有：

钦州桂康健康保健咨询有限公司验资《报告书》，证明被告有能力偿还债务及支付租金。

本案证据经开庭质证，本院认证如下：

原告提交的证据1、2、3、5、6、证据4中2015年9月29日的欠款催收函、证据8中《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》、广西法制日报公告，被告对真实性均无异议，本院予以确认；证据4中2015年9月8日的欠款催收函，被告主张其不认识签收人徐晓玲，但未能提供证据证明徐晓玲不是其公司的员工，因此，对该份催收函的真实性本院予以确认；原告的证据7、证据8中张宝连的身份证，内容真实、来源合法，与本案事实相关联，本院予以确认。

被告提交的钦州桂康健康保健咨询有限公司验资《报告书》与本案无关，不作为本案认定事实的依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2015年4月2日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订一份《（生产）经营场地租赁合同》，约定甲方将其所有位于钦州市钦州湾大道71号的地矿试验楼主楼第三层房屋（建筑面积1071.55㎡）出租给乙方，用于经营休闲、桑拿保健；合同期限5年，自2015年1月5日至2020年1月4日；租金每月22300元，甲方免除乙方2015年1月和2月两个月的场地租金，自2015年3月开始，于每月10日前支付当月租金及相关费用；租赁期间产生的经营费用，包括税费、水电费等由乙方交纳；甲方有权要求乙方按时支付租金及相关费用；乙方作为原租赁者张宝连经营该场地的合作伙伴，自愿承担张宝连欠甲方2014年4月至2014年12月共9个月的房租及水电费21777.98元，乙方欠甲方2015年1月至3月房租水电费26205.86元，共计243984.8元，合同签订当日乙方需偿还甲方33984.8元，余款21万元分为21期，自2015年5月至2017年2月，每期还款10000元，乙方必须于每月10日前向甲方还清当期欠款；有下列情形之一的，按约定合同解除：……4、甲乙双方如因一方违反本合同约定，经对方书面通知到达后15日内仍没有更改、赔偿损失或采取补救措施的，守约方有权发出终止合同书面通知并在终止合同书面通知到达违约方之日终止合同；如乙方不按期支付场地租金、水电费及还款，除按规定缴足外，每拖延一天按欠费总额的5%支付违约金。合同签订后，原告按约定将场地交给被告经营使用。

合同签订当日，被告按约定偿还原告欠款33984.8元，于2015年4月9日归还第一期欠款10000元，支付了2015年4月和5月两个月的场地租金共44600元。

2015年9月7日和9月28日，原告两次向被告发出《欠款催收函》，被告签收后仅交纳了2015年10月19日前的水电费2149.49元，其余款项拖欠未付。

2015年10月27日，原告向被告发出《合同终止通知书》，内容载明：你方自今年5月份以来拖欠我方房屋租金及相关欠款，虽经多次催讨……至今你方未能交清所欠款项，已违反了合同约定，根据合同第十条第四款，现向你方发出合同终止通知书，自通知书到达你方之日起，终止双方签订的《（生产）经营场地租赁合同》，自合同终止之日起5日内，你方必须交清所欠的房屋租金、欠款及水电费，并退出租赁房屋。2015年11月2日，被告的经理张金忠签收《合同终止通知书》。同日，被告向原告发出《关于“终止合同通知书”及欠交租金的说明报告》，要求继续履行合同。

另查明，被告于2015年10月28日起停止营业。

截至2015年11月2日，被告尚欠原告欠款200000元，2015年6月至10月共5个月的场地租金111500元，2015年10月20日至2015年11月2日的水电费2059.08元，共计313559.08元。

2016年1月5日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。

本院认为，原告与被告签订的《（生产）经营场地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告仅支付两个月租金及第1期欠款外，未能按合同约定履行付款义务。至2015年11月2日止，被告尚欠原告欠款200000元、场地租金111500元、水电费2059.08元合计313559.08元至今没有支付，原告要求被告支付欠款313559.08元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。

关于原被告签订的上述合同是否解除及被告要求继续履行合同的问题。被告拖欠原告场地租金、水电费等款项的行为已导致原告不能实现其出租房屋的目的，构成违约。根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及原被告双方签订的《（生产）经营场地租赁合同》第10条第4点“甲乙双方如因一方违反本合同约定，经对方书面通知到达后15日内仍没有更改、赔偿损失或采取补救措施的，守约方有权发出终止合同书面通知并在终止合同书面通知到达违约方之日终止合同”的约定，原告有权终止合同，原告作出的《合同终止通知书》已于2015年11月2日到达被告，被告在接到该终止通知书后停止了营业，撤出租赁场地，并于同日作出《关于“终止合同通知书”及欠交租金的说明》，至此，原被告双方于2015年4月2日签订的《（生产）经营场地租赁合同》事实上已于2015年11月2日解除。对原告主张其与被告签订的上述合同已解除的意见，本院予以采纳。被告主张继续履行合同，但根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，被告如果对原告解除合同通知有异议的应在异议期间向人民法院或向仲裁机构请求确认解除合同的效力，被告在异议期间没有请求，且原告也不同意继续履行合同，故对被告要求继续履行合同的辩解意见，本院不予采纳。被告认为其不应承担张宝连的债务及要求继续履行合同，但根据双方签订的《（生产）经营场地租赁合同》第9条第1点的约定，被告自愿承担张宝连的债务，其辩称200000万元欠款与其无关，不应由其偿还与事实不符，根据该租赁合同第10条第4点约定，被告不按合同约定履行义务，违反合同约定，导致原告不能实现其合同目的，原告有权解除合同，且原告亦不同意继续履行合同，故被告该上述辩解的理由不能成立，本院不予采纳。

关于违约金的问题，原告主张按欠款总额日5%计算，被告提出异议，认为计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告要求按日5%计算违约金明显过高，故本院对违约金的计算标准予以调整，但因双方均未就被告的违约造成原告的具体损失进行举证，故本院将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的4倍计算。原告主张从2015年3月10日开始计算违约金没有事实依据，计算违约金的起始时间应按合同约定的逾期之日分别开始计算。被告辩称其没有违约，不应该支付违约金。但原被告双方签订的合同已明确租金及相关费用的支付时间及支付方式，且明确约定对不按期支付上述费用的应支付违约金，现被告没有按合同约定的期限支付租金及相关费用，已构成违约，应支付违约金，故被告上述辩解意见，与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、被告钦州桂康健康保健咨询有限公司偿还原告广西壮族自治区第三地质队欠款200000元及违约金（违约金计算：自2015年6月11日起至2015年7月10日止，以10000元为基数；自2015年7月11起至2015年8月10日止，以20000元为基数；自2015年8月11日起至2015年9月10日止，以30000元为基数；自2015年9月11日起至2015年10月10日止，以40000元为基数；自2015年10月11日起至2015年11月2日止，以50000元为基数；自2015年11月3日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以200000元为基数，均按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的4倍计算）；

二、被告钦州桂康健康保健咨询有限公司支付原告广西壮族自治区第三地质队房屋租金111500元及违约金（违约金计算：自2015年6月11日起至2015年7月10日止，以22300元为基数；自2015年7月11日起至2015年8月10日止，以44600元为基数；自2015年8月11日起至2015年9月10日止，以66900元为基数；自2015年9月11日起至2015年10月10日止，以89200元为基数；自2015年10月11日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以111500元为基数，均按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的4倍计算）；

三、被告钦州桂康健康保健咨询有限公司支付原告广西壮族自治区第三地质队水电费2059.08元及违约金（违约金自2015年11月3日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以2059.08元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率的4倍计算）。

案件受理费9436元，减半收取4718元，由被告钦州桂康健康保健咨询有限公司负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。

审判员　　揭业萍

二〇一六年三月三十日

书记员　　邹超鹏

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。