武汉市测绘研究院

某某、武汉市测绘研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源:中国裁判文书网
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鄂01民终7243号
上诉人(原审被告):***,女,1969年2月11日出生,汉族,住武汉市江汉区,
委托诉讼代理人:罗荣华,湖北维力律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):武汉市测绘研究院,住所地武汉市江汉区万松园路**号。
法定代表人:肖建华,该院院长。
委托诉讼代理人:苏谨,湖北卓胜律师事务所律师。
上诉人***因与被上诉人武汉市测绘研究院(以下简称武测研究院)房屋租赁合同纠纷一案,不服湖北省武汉市江汉区人民法院(2019)鄂0103民初2314号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回武测研究院的全部诉讼请求或者发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由武测研究院承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清,证据不足,应当驳回武测研究院的诉讼请求。1.武测研究院隐瞒了关键事实,即从2016年7月开始,***与武测研究院之间的《房屋租赁合同》就已终止履行,武测研究院系与案外人武汉市江汉区影音堂音像店发生租赁关系,由该音像店向武测研究院支付租金至今。***仅为该音像店的职业经理人,履行职务行为,与武测研究院没有任何法律关系。2.一审法院裁判***承担违约金的事实未查明清楚,导致裁判错误。二、本案程序错误,导致裁判错误,二审法院应当依法予以纠正。武测研究院隐瞒了实际承租人,一审法院未依法追加应当参与本案审理的第三人,审理程序错误。
武测研究院辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
武测研究院向一审法院起诉请求:1.***立即向武测研究院支付2017年8月1日至2018年6月18日的租金338327.51元、电费和卫生费19080元;2.***立即向武测研究院支付欠缴租金产生的资金损失(滞纳金)82930.67元(按照附表所列计算方法暂计算到2018年12月26日,最终应计算至实际支付租金之日止);3.本案所有诉讼费用由***承担。
一审法院认定事实:武测研究院与***于2002年建立房屋租赁合同关系。2016年12月26日,武测研究院(甲方)与***(乙方)续签一份《房屋租赁合同》。该合同约定:甲方将其所有的坐落在武汉市江汉区万松园路209号(原53号)房屋出租给乙方,用于经营音像店,面积共计155.37平方米;租期共一年,即自2017年1月1日零时起至2017年12月31日24时止;每月租金31917.69元,租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金;租金于每个季度第一个月的15日以前(最迟不得超过15日)交至甲方指定的账户,以后交付方式以此类推;乙方必须按照约定向甲方缴纳租金,如无故拖欠租金,甲方给予乙方10天的宽限期,从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠10%加收滞纳金;电费和卫生费每月1800元由乙方用房租一并交至甲方账户;使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳。
合同签订后,***向武测研究院支付了截止2017年7月31日的房租、电费和卫生费。从2017年8月1日起,***未再向武测研究院支付房租、电费和卫生费。合同到期后,双方未续签合同,但***继续经营使用涉案房屋。2018年6月18日,***停止经营,并准备将其物品搬出涉案房屋,被武测研究院制止。武测研究院于当日将涉案房屋锁闭,此时***拖欠房屋租金338327.51元、电费和卫生费19080元未付。此后,武测研究院要求***支付租金未果。双方由此发生争议,故武测研究院诉至一审法院,请求判如所请。
一审法院认为,武测研究院与***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为有效。双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。武测研究院已将涉案房屋交付***,依约履行了合同义务。***拖欠截止2018年6月18日的房屋租金338327.51元、电费和卫生费19080元未付,构成违约。武测研究院关于***支付截止2018年6月18日的房屋租金338327.51元、电费和卫生费19080元的诉讼请求,具有合同和法律依据,一审法院予以支持。关于违约金(滞纳金),涉案合同约定的违约金标准过高,武测研究院主动将违约金标准调整为按年利率24%标准计算,符合合同约定和法律规定,一审法院予以支持。***关于2018年1-6月因武测研究院强制停电锁门导致无法正常营业以及武测研究院将一间小房捆绑出租,故房租应予以减免的答辩意见,因未提供相应证据证明,一审法院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决:一、***于一审判决生效之日起十日内向武汉市测绘研究院支付截止2018年6月18日的房屋租金338327.51元、电费和卫生费19080元;二、***于一审判决生效之日起十日内向武汉市测绘研究院支付违约金(截止2018年12月26日为82930.67元,此后的违约金以338327.51元为基数,从2018年12月27日起至实际支付之日止按照年利率24%标准计算)。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3953元,由***负担(该款系武汉市测绘研究院预交,***于一审判决生效之日起十日内给付武汉市测绘研究院)。
二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:***向本院提交增值税普通发票三份,证明2016年7月份开始,涉案房屋的实际承租人系武汉市江汉区影音堂音像店,不是***,武测研究院对此明知,但在一审中没有陈述,漏查相关事实。经质证,武测研究院认为***提交的证据不属于新证据,对该证据的关联性有异议,发票仅作为财务入账的依据,不能作为合同法律关系认定的依据,故该证据不能达到其证明目的。本院认为,***提交的证据不属于二审新证据,且不能达到其证明目的,武测研究院对该证据的证明目的也不予认可,本院对该证据的证明目的不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,***上诉认为从2016年7月开始,***与武测研究院之间的《房屋租赁合同》就已终止履行,武测研究院系与案外人武汉市江汉区影音堂音像店发生租赁关系,由该音像店向武测研究院支付租金至今。因2016年12月26日,武测研究院系与***签订《房屋租赁合同》,该合同首部承租人处载明“***(武汉市江汉区星尘音像店店主)”,合同落款处加盖武汉市江汉区星尘音像店的印章,***在负责人处签名,武汉市江汉区影音堂音像店并非上述《房屋租赁合同》的签订主体,故***的该项上诉理由缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。武测研究院与***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。武测研究院已依照合同约定将涉案房屋交付***,而***拖欠截止2018年6月18日的房屋租金338327.51元、电费和卫生费19080元未付,构成违约。一审法院判决***向武测研究院支付截止2018年6月18日的房屋租金338327.51元、电费和卫生费19080元,并按照年利率24%的标准向武测研究院支付违约金并无不当,本院予以维持。经过审查,一审审理程序符合法律规定,***关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。
综上所述,***的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费7906元,由***负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹

二〇一九年九月五日
书记员 赖瑞文