安徽省地质矿产勘查局322地质队与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省马鞍山市花山区人民法院

民事判决书

（2015）花民一初字第01120号

原告：安徽省地质矿产勘查局322地质队。

法定代表人：***，该单位队长。

委托代理人：***，安徽长城律师事务所律师。

委托代理人：***，安徽长城律师事务所律师。

被告：**，男。

原告安徽省地质矿产勘查局322地质队（以下简称322地质队）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告322地质队的委托代理人***、***，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

322地质队诉称：2010年5月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其位于马鞍山市花山区江东大道中路XX号一号楼租赁给被告使用，租赁期限为8年，自2010年8月8日起，租金方式为：第一年为162000元，以后每年租金均是在上一个承租年租金标准的基础上递增；若被告拖欠水费、电费达两个月以上或被告未按合同约定向原告交付租金的，原告可以随时解除合同并收回房屋，给原告造成损失的，原告有权要求其赔偿。另外，合同还约定，任何一方违反合同约定，须向对方交纳年度租金20%的违约金。合同签订后，原告按约向被告履行了出租义务，但被告未按合同约定如期支付房租及水电费，原告多次与被告协商未果。为维护原告合法权益，现请求法院判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告归还原告位于马鞍山市花山区江东大道中路XX号一号楼；二、被告支付原告租金及水电费476568.38元（计算至2014年12月）及支付归还房屋前的租金、水电费，支付违约金34731.2元。

**辩称：一、欠款事实是存在的，但本被告在竞标的时候，向原告交了保证金5万元，转让费10万元，如原告不同意本被告继续经营，该15万元应扣除；二、所承租房屋门前的地坪，应相关部门的要求，本被告进行了平整，门面增加了25平方米，每平方米的成本是4000元，计10万元，原告应支付；三、修正地坪时，使用混凝土16个立方，计8万元，原告应支付；四、不同意解除租赁合同，本被告承租涉案房屋后亏损了300余万元，现在与被转租人发生争议，请求原告能让本被告继续经营。

经审理查明：2010年5月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，与本案诉争有关的合同约定是：一、原告（甲方）将其位于马鞍山市花山区江东大道中路XX号一号楼（一层建筑面积为173平方米，二层建筑面积为351平方米）租赁给被告（乙方）使用，租赁期限为8年，自2010年8月8日起，租金方式为：第一年为162000元，以后每年租金均是在上一个承租年租金标准的基础上递增，租金起始时间自2010年8月8日起乙方应按照合同约定的租金标准交付租金，签订合同时，乙方应向甲方交付第一年的前六个月租金（即2010年8月8日至2011年2月7日期间），第一年后六个月（即2011年2月8日至2011年8月7日）的租金应于2011年2月7日前15日交付给甲方，此后的租金交付时间及方式以此类推。乙方参加甲方组织的招租时交付的投标保证金5万元于本合同生效后转为乙方交付甲方的履约保证金，如乙方未发生任何违约行为，则该履约保证金待本合同约定的租赁期限届满后返还给乙方；二、甲方在签订本合同前已将存放于该房屋内的所有设备、物品（不含装饰添附物、天然气）一次性转让给乙方，乙方同意受让并已经向甲方一次性支付转让费10万元；三、租赁期间，水费、电费、天然气费、物业管理费等均由乙方承担；四、乙方若出现拖欠水费或电费达二个月以上的，或未按本合同约定向甲方交付租金的，甲方可随时解除合同并收回房屋，给甲方造成损失的，有权要求乙方赔偿；五、任何一方违反合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%的违约金。合同签订后，被告向原告交纳了5万元保证金，原告将房屋交付给被告使用。2014年9月10日，因被告至2014年8月31日止，欠缴原告租金388000元，原告提出解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告在接到通知后五个工作日内交付拖欠的租金，将可移动的物品及设备搬出承租房屋并将承租房屋返还给原告。然被告未能支付租金，也未交还所承租的房屋，至2014年12月份，被告共欠原告租金及水、电费，共计476568.38元。

上述事实，有原、被告双方的陈述、房地产权证、《房屋租赁合同》、收据、《还款承诺书》、结算单、《解除合同通知书》等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原告按约将房屋交付被告使用后，被告即应按约支付租金。因被告欠付原告租金及水电费，原告已于2014年9月10日通知被告解除与其的房屋租赁合同关系，被告接受该通知后未提出异议。该合同已自该通知到达被告时解除。合同解除后，被告应将所占有的涉案房屋返还给原告，故对原告该项诉请，本院予以支持；被告逾期支付租金及水、电费，已构成违约，应承担违约的民事责任。故对原告要求被告支付租金、水电费，及支付违约金的请求，本院予以支持；被告所交纳的5万元保证金，在合同解除后，原告应予以返还，现被告提出扣除，系其行使抵销权，本院予以支持，其可在所应支付的租金及水电费中予以扣除。至于支付归还房屋前的水电费问题，按约定被告应交纳其所使用的水电等费用，但双方就水电费结算的截止日期为2014年12月份，之后所产生的水电费，未能提供证据予以证明，待实际产生后，原告再另行主张。故该项诉请，本院不予支持。至于被告提出的转让费问题，因被告已接受了原告所转让的设备及物品，并支付相应的对价，双方就此已履行完毕，现被告提出要求原告予以返还，没有法律依据，本院不予采纳；至于被告提出平整场地的费用问题，因系反诉请求，被告未在本院规定的时间内提出，本案不宜处理，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告安徽省地质矿产勘查局322地质队与被告**于2010年5月8日签订的房屋租赁合同于2014年9月10日予以解除，被告***本判决生效后二十日内腾空位于马鞍山市花山区江东大道中路XX号一号楼，并返还给原告安徽省地质矿产勘查局322地质队；

二、被告***本判决生效后十日内支付原告安徽省地质矿产勘查局322地质队租金及水电费426568.38元（至2014年12月31日，已扣除5万元保证金），并自2015年1月1日至涉案房屋返还之日止，按月租金14187元支付；

三、被告***本判决生效后十日内支付原告安徽省地质矿产勘查局322地质队违约金34050.2元；

四、驳回原告安徽省地质矿产勘查局322地质队其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4456元（已减半收取），由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审判员***

二〇一五年五月十九日

书记员***

附：本案适用的法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。