安徽省地勘局第二水文工程地质勘察院与芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

安徽省芜湖市镜湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）皖0202民初2911号

原告（反诉被告）：安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院，住所地安徽省芜湖市镜湖区杨子山2号，统一社会信用代码12340000485121491N。

法定代表人：马作明，院长。

委托代理人：万明红，安徽安然律师事务所律师。

被告（反诉原告）：芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区杨子山2号，统一社会信用代码91340200777373922T（1-1）。

法定代表人：赵军，总经理。

委托代理人：尹家德，安徽文理律师事务所律师。

委托代理人：强慧，安徽文理律师事务所律师。

原告（反诉被告）安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院与被告（反诉原告）芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院（以下简称”第二水文勘查院”）的委托代理人万明红、被告（反诉原告）芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司（以下简称”鸠兹汤泉”）的委托代理人尹家德、强慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告第二水文勘查院向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的租金1790000元，并支付违约金至判决给付之日止（暂计算至2017年3月30日，为2596050元，详细计算清单附后）；2、被告承担本案的诉讼及保全费用。事实和理由：2012年12月24日，安徽地质工程有限公司与被告签订一份《房产、热水井租赁合同》。2016年5月，因事业单位分类改革，经与被告协商，出租方变更为原告，合同签订日期仍为2012年12月24日，合同内容不变。合同约定：原告将院内原联谊人造水晶公司和通联电子元件有限公司的厂房、办公楼、平房及两公司院内场地和一口地热水井租赁给被告，租期十年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止；每年租金730000元，从第五年度即自2017年10月1日起增加5%，每年租金766500元；每年9月10日前付清下一年度全年租金，逾期支付租金的，应付租金日千分之三的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告移交了上述租赁房产及热水井，但被告未按约交纳租金，至起诉日，尚欠租金1790000元，原告为维护合法权益，提起诉讼。

被告鸠兹汤泉辩称：1、原告无证据证明其对案涉的地热井及房产享有所有权或租赁权，请法庭查明事实，不予支持原告的诉请；2、被告并无违约行为，一直依约支付租金（每年9月份支付），被告2014年已经支付了超过案涉房产的份额的租金，2014年-2015年9月期间，已经支付了40万元，而案涉地热井已经于2014年10月份停止出水，不具备使用功能，被告也停止使用该地热井，并与原告协商减租事宜；3、原告违约在先，被告拒不支付租金属于行使先履行抗辩权，根据相关法律规定，原告应当提供适宜使用的租赁物，其后方能诉请主张租金，自2014年10月起原告提供的租赁物已经完全无法使用，原告的主张已经于法无据，被告要求其给予相应的技术支持和维修方案后，原告作为出租人，并未履行该义务，故原告存在违约行为，被告拒不支付租金有合法依据；4、在原告未能提供适合使用的租赁物的情况下，其主张全部租金于法无据，原告应当减少相应的租金，根据2005年3月14日的房产热水井的租赁合同和2005年4月1日的热水井使用协议显示，地热井加房产总价款为50万元，而单独的地热井协议为30万元，所以地热井在全部租金中所占比重是3/5,故在2014年10月以后，被告并未使用地热井的情况下，应当减少相应比例的地热井租金，同时，原告与被告于2016年补签的合同中约定，无论出水量多少，被告均应支付租金的条款系原告利用自己的强势身份和地位与被告签订的霸王条款，该条款明显显失公平，故请求法院在原告未能提供案涉地热井的情况下，依法减少租金；5、原告主张违约金无法律依据，根据前四点的陈述，原告存在违约行为，被告没有违约行为，故原告按照双方签订的合同主张违约金无法律依据，退一步说，即使原告认为被告存在违约行为的事实成立，其按照合同主张日千分之三的违约金过高，超过法律规定的标准上限，请法院调整；6、请求被告承担相应的诉讼、保全费用无法律依据。

反诉原告鸠兹汤泉向本院提出诉讼请求：1、部分解除原、被告于2012年12月24日签订的《房产、热水井租赁合同》，解除其中关于地热井的租赁；2、变更自2014年10月1日至2017年9月30日期间约定的原租金每年730000元为每年292000元，变更2017年10月1日至2022年9月30日期间约定的原租金每年766500元为每年306600元；3、被告补偿原告装饰装修工程的损失、广告损失共计1605707.9元；4、被告支付原告增加的水气费用共计855620元（自2014年4月1日起至2017年4月30日）；5、被告补偿原告经营损失967028.99元（自2014年1月1日至2016年12月30日包括品牌价值下降、逾期利益下降等）；6、由被告承担本案的反诉费用。事实与理由：反诉原告于2005年7月15日成立，一直利用反诉被告”热水井”打造”鸠兹汤泉”洗浴品牌，营业范围为洗浴服务业。反诉原告自2005年起至今租赁反诉被告厂房及地热井，双方多次续签租赁合同。在长达十年的租赁期间，反诉原告一直依约支付租金。2014年3月起，地热井出水量开始减少，至2014年10月停止出水。反诉原告为此多次口头通知反诉被告，并分别于2014年4月15日、2015年9月22日、2015年12月16日、2017年4月19日致函反诉被告，请求书面鉴定地热井停止出水原因、是否具备维修可能性，并请求按照租赁合同要求提出解决方案。但是反诉被告至今仍未采取任何行动，无任何书面鉴定，地热井自2014年10月1日停止出水，废弃至今。反诉原告签订租赁合同的根本目的是使用被告的地热井用于温泉洗浴服务，现该地热井无采水量，合同根本目的无法实现，符合合同解除的法定条件。合同约定”合同履行期内无论地热井可供开采量多少，反诉原告均应按期足额支付租金”显失公平，年租金中应剔除3/5的地热井部分。同时，反诉原告因长期的租赁关系而投入巨额资金，支出装饰装修费用、广告费用、因地热井无采水量而增加的水气费用、经营利润损失，基于公平原则、信赖利益，以上费用应由反诉被告给与相应的补偿。

反诉被告第二水文勘查院辩称：1、反诉诉请的第一、二项不能成立，房产热水井租赁合同是整体出租，二者不可分割，因此不可能部分解除合同，且将租金变更为292000元没有事实依据，双方合同约定，不管热水井是否出水，以及出水量多少，反诉原告均应按照合同约定缴纳租金，因此出水量多少不可以作为变更合同的理由，退一步说，即便热水井可以单独分离，在2012年双方重新签订的合同中，热水井所占租金比例为3/7,而不是3/5；2、第三、四、五项请求不仅没有事实依据，也没有法律依据，第一反诉原告所陈述的各项损失只是其单方陈述及制作相应的表格，不具有真实性和客观性，第二经营损失取决于多种因素，一口热水井决定不了生死，反诉原告仅仅因为热水井出水量的减少而要求反诉被告承担巨额损失没有事实依据，第三即便因热水井出水量的减少导致反诉原告业务量部分下滑也是反诉原告自己造成的；3、对反诉原告陈述的事实与理由部分答辩如下：第一、从2005年双方签订租赁合同连续至今不持异议；第二、其诉状中陈述从2014年10月份起热水井停止出水与事实不符，热水井出水量仅仅是减少，在反诉原告提交的证据2015年12月16日出具的函中显示，是2015年5月才停止出水；第三、反诉被告在接到反诉原告热水井出水量减少的通知后，已经按照合同约定进行现场勘查，并先后两次发函告知热水井的状况，并非如反诉原告所说不管不问，已经尽了出租人的义务；第四、2012年12月24日双方签订的租赁合同自愿合法，2016年11月5日因变更主体双方重新签订，至起诉前反诉原告都没有提出合同显失公平的事由，也没有在法律规定的期限内行使撤销权，因此该合同条款约束双方当事人，反诉原告要求不支付热水井租金且从2014年一直拖延支付至今是违约行为，且违约在先；第五、热水井出水量减少的原因是反诉原告过度开采使用且没有定期维修，该热水井从2007年至2015年一直带病工作，因此是反诉原告的原因造成热水井使用受限，反诉原告对此承担责任；第六、根据双方合同约定，维修热水井是反诉原告的义务，反诉被告只提供技术上的支持，反诉原告称维修方案应由反诉被告出具没有事实依据，应由反诉原告聘请的有资质的机构对热水井出具维修方案并进行维修；第七、热水井的寿命取决于多种因素，非反诉被告的能力所确定，也无法进行预先告知。综上，请法庭依法驳回反诉原告的反诉诉请。

本院经审理认定事实如下：2005年3月14日，安徽省地勘局第二水文地质工程地质队（甲方，后变更为原告，以下简称第二水文地质队）与芜湖市旺龙实业有限公司（乙方）签订《房产热水井租赁合同》，约定甲方将院内联谊人造水晶有限公司和通联电子元件有限公司的厂房、办公楼、平房以及两公司大院场地以及甲方将办好开采许可证手续的热水井一口租赁给乙方独家经营使用，租期自2005年9月1日起至2015年8月31日止，年租金50万元。2005年4月1日，第二水文地质队（甲方）与旺龙实业有限公司（乙方，芜湖市鸠兹汤泉养生浴室—待成为法定单位后即成为乙方正式名称）签订《热水井使用协议》，约定甲方现有热水井一口，甲方办理好热水井开采许可证手续后，将该井使用权交付乙方独家开采使用，年开采使用费30万元，自2005年9月1日起至2015年8月31日止，在协议开采使用年内，无论开采地下热水与否、开采量多少，都需要交纳年使用费30万元。2007年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房产热水井租赁合同》，约定甲方将上述房产及热水井租赁给乙方使用，租期自2007年10月1日起至2015年9月30日止，前三年年租金50万元，从第四年起年租金为52.5万元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《维修地热井、拆除保安室等事宜的协议》，载明：现地热井水量减少，甲方需要维修地热井，应乙方暂不维修地热井的要求，甲方考虑现在维修地热井对乙方经营可能产生不利影响，经双方协商暂不进行地热井维修，地热井维修时间由乙方决定，甲方同意乙方要求甲方一次性支付维修费用227020元，合同履行期内地热井维修费用由乙方支付。

2012年10月5日，被告向原告提交《报告》，载明：”我公司经过七年的经营，经营场所破损严重，急需整体装潢，这次投入资金巨大，但租期将近，为了能让本公司其他股东同意投入，望贵院批准延长租期为感”。2012年12月24日，安徽地质工程有限公司（甲方，以下简称”地质公司”）与被告（乙方）签订《房产、热水井租赁合同》，约定：1、甲方将上述房产及热水井继续租赁给乙方使用，租期自2012年10月1日起至2022年9月30日止；2、前四年年租金73万元，从第五年起年租金为76.65万元，每年9月10日前付清全年租金；3、合同履行期限内，无论乙方是否停止营业，是否停止开采地下热水，无论地热水井可供开采量多少，乙方都应按期足额向甲方支付租金，逾期支付租金在三个月内，乙方需支付应付租金日千分之三的违约金，超过三个月未支付的，视为乙方单方面解除合同，甲方有权收回租赁房屋和地热井，并按合同约定追究乙方经济责任；4、本合同履行期限内，在开采地热水过程中，如遇现有地热井开采量严重不足，乙方应及时以书面形式通知甲方，甲方收到通知后，组织有关技术人员对地热井水量减少原因进行分析，若需要对地热井进行维修，甲方及时以书面形式通知乙方进行维修，乙方必须请有资质单位施工，甲方在技术上给予配合，维修费用由乙方支付。维修地热井期间，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何责任或经营损失；5、乙方要合理开采地下热水，维护好抽水设备，设备的管理、维修以及更换水泵由乙方负责，并承担费用；6、甲方未履行自己的职责而造成乙方的损失，甲方承担责任。2012年12月，地质公司与被告还签订了《房产租赁合同》、《热水井租赁合同》，约定案涉房产年租金为43万元、地热井年租金为30万元。

2016年5月11日，原告向被告发送《关于协商变更<房产、热水井租赁合同>主体的函》，与被告协商将2012年12月24日《房产、热水井租赁合同》的地质公司变更为原告，双方重新签订合同，合同内容保持不变。按合同约定，被告应于2014年9月10日前支付2014年10月1日起至2015年9月30日租金73万元，被告于2014年11月支付20万元、2015年4月支付20万元，此后再未交纳租金。

2015年9月22日、2015年12月16日、2017年4月19日，被告多次向原告书面发函表示地热井出水量减少甚至停止出水，要求原告安排人员对此问题进行专家会诊，找出原因，判断地热井是否具有维修可能、维修价值，确定维修方案，并对其损失进行赔偿。2015年7月29日、2015年10月14日，原告回函对地热井出水量减少原因进行了分析，指出恢复水量需对井中泥沙进行清理，该工程工期长、成本高，清理后效果难以保证，清淤作业会产生大量泥浆和噪音，周边环境不利于施工，建议被告从有利于经营发展的角度认真考虑。

另查明，案涉厂房、办公楼、平房以及热水井位于芜湖市镜湖区杨子山2号，第二水文地质队享有杨子山*号*间房屋的产权（建筑面积431.36平方米），联谊人造水晶有限公司享有杨子山*号办公楼及车间（建筑面积2197.44平方米）、六间平房（建筑面积159.26平方米）、两间平房（建筑面积26.37平方米）、一间平房（已于2003年5月自然倒塌，建筑面积71.83平方米）的产权。2005年1月20日，联谊人造水晶有限公司与第二水文地质队签订《房产转让协议》，约定联谊人造水晶有限公司将其所有的上述房产转让给第二水文地质队。

本院认为，原告已提交证据证明案涉房产、热水井归其所有，被告亦在反诉状中自认”一直利用反诉被告‘热水井’打造‘鸠兹汤泉’洗浴品牌”、”反诉原告自2005年起至今租赁反诉被告厂房及地热井”，故原告有权对外出租案涉房产、热水井，原、被告签订的《房产、热水井租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有约束力。

本诉部分：2012年12月24日签订的《房产、热水井租赁合同》约定被告应于每年9月10日前付清全年租金，被告于2014年11月支付租金20万元、2015年4月支付租金20万元，此后再未交纳租金，属于违约。书面函件显示被告至少从2015年7月29日开始就地热井出水量减少甚至停止出水问题致函原告，原告回函建议被告从有利于经营发展的角度认真考虑地热井维修事宜，说明此时地热井出水量已经减少甚至停止出水，此后双方未就地热井维修事宜达成一致意见，未对地热井进行维修。合同约定：”合同履行期限内，无论被告是否停止营业，是否停止开采地下热水，无论地热水井可供开采量多少，被告都应按期足额向原告支付租金”，有违公平原则，原告作为出租方应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，地热井出水量减少甚至停止出水必然会影响被告的正常经营活动，故被告在告知原告地热井出水量减少甚至停止出水问题之后至地热井维修恢复出水量之前的期间内可暂不予以支付地热井部分的租赁费用。2012年12月，地质公司曾与被告签订了《房产租赁合同》、《热水井租赁合同》，约定案涉房产年租金为43万元、地热井年租金为30万元，本院酌定地热井部分的年租赁费用为30万元。依据往来函件可推定被告最晚从2015年7月29日开始致函原告告知地热井出水量减少甚至停止出水问题，故本院酌定2014年10月1日至2015年9月30日被告仍按年租金73万元支付，被告已支付40万元，还需支付33万元；2015年10月1日起至2017年9月30日被告按年租金43万元支付（73-30），两年需支付86万元，综上被告需支付租金合计119万元。被告逾期支付租金，原告主张按应付租金日千分之三计算违约金，标准过高，且原告未及时通过有效手段进行催要导致被告拖欠租金达三年之久，原告自身存在过错，故本院酌定违约金以当期应付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。

反诉部分：2012年12月24日签订的《房产、热水井租赁合同》约定租期自2012年10月1日起至2022年9月30日止，现租期未届满，地热井并非已经无法维修，还存在修复的可能，合同根本目的并非完全无法实现，不符合合同解除的法定条件，故对于反诉原告要求解除地热井部分租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。在本诉部分本院已对2014年10月1日至2017年9月30日期间的租金标准进行了调整，而2017年10月1日至2022年9月30日的后续租赁期间内地热井存在修复的可能，双方可根据实际情况自行协商变更租金标准，故对于反诉原告要求变更租金的诉讼请求，本院不予支持。合同约定：”若需要对地热井进行维修，反诉被告及时以书面形式通知反诉原告进行维修，反诉原告必须请有资质单位施工，反诉被告在技术上给予配合，维修费用由反诉原告支付，维修地热井期间，反诉原告不得以任何理由要求反诉被告承担任何责任或经营损失”，反诉被告回函建议反诉原告从有利于经营发展的角度认真考虑地热井维修问题后，双方未就地热井维修事宜达成一致意见，未对地热井进行维修，对延误维修双方均有责任，反诉原告要求反诉被告补偿装饰装修工程的损失、广告损失、增加的水气费用、经营损失没有合同及法律依据，且反诉原告提交的证据不足以证明上述损失是由反诉被告造成并已实际发生，故对于上述诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，对于原告要求被告支付租金119万元并以当期应付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对于反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院租金119万元及违约金（以当期租金为基数自应付之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；

二、驳回反诉原告芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取14500元，由原告安徽省地勘局第二水文工程地质勘查院负担6500，由被告芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司负担8000（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内给付原告）；反诉费17313.43元，由反诉原告芜湖市鸠兹汤泉餐饮有限公司承担。。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审 判 员　　赵　凌

二〇一七年十二月二十一日

法官助理　　雷　潇

书 记 员　　张如平

附适用法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。