北京市顺金盛建设工程监理有限责任公司与北京高顺投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院

民事案件判决书

（2020）京0113民初3523号

原告北京市顺金盛建设工程监理有限责任公司（以下简称顺金盛公司）与被告北京高顺投资有限公司（以下简称高顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺金盛公司之委托诉讼代理人彭金城、马林原，被告高顺公司之委托诉讼代理人常茂生、茹丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为： 依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签署的购房合同及各附件系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。 关于被告主张重大政策调整和行政审批障碍属于不可抗力，致使逾期办理产权转移登记不应承担违约责任一节，因涉案房屋为工业用地/研发用房，被告作为涉案房屋的原所有权人，对于办理该类房屋的政策性因素应有所了解和预见，且被告亦未提交充分证据证明本案情况属于政府政策的重大变化及调整，故对于被告以发生重大政策调整和行政审批障碍属于不可抗力不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。 关于被告主张的原告新增经营范围拖延了被告办理产权转移登记的时间一节，根据协议书第6条的约定，被告应无条件负责为原告办理其营业执照范围的变更登记等所有过户手续。根据购房合同附件五第一条生产研发用房交付第1.2.1条的约定，买受人配合出卖人使购买该房屋的公司主体符合北京市顺义区经济和信息化委员会、北京市顺义区住房和城乡建设委员会及顺义区仁和镇人民政府对购买区内工业用地研发用房的相关要求。综上可知，被告对签订购房合同时原告经营范围不符合入驻产业园区及需要进行经营范围变更登记是明知的，营业范围变更登记的期间应属于被告合理预期之内，故在被告未提交证据证明原告在变更营业范围方面存在过错的情况下，对于被告主张原告进行营业范围变更拖延了产权转移登记的时间的意见，本院不予采纳。 关于被告主张原告延期提交可行性研究报告导致延长了被告办理产权转移登记的时间一节。庭审中，被告认可是其找第三方代办可行性研究报告，原告支付费用，故在被告未提交证据证明原告在办理可行性研究报告方面存在过错的情况下，本院对被告主张原告延期提交可行性研究报告延长了被告办理产权变更登记时间的意见，本院不予采纳。 综上，被告应按照购房合同约定承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任。

本院经审理认定事实如下： 2018年2月14日，高顺公司（甲方，权利人）与案外人中北华宇建筑工程公司（乙方、出卖人）、顺金盛公司（买受人，丙方）签订《协议书》，主要内容如下： 一、不动产基本情况。 1.甲方系位于北京市顺义区×××的原所有权人。 2.乙方系不动产的现所有权人，甲方与乙方于2017年4月1日签订的合同编号为GSDZHT010的《高顺云港新能科技园定制合同》，双方约定的购房款乙方已使用工程款冲抵支付。 3.甲乙双方同意将不动产转卖给丙方，丙方系不动产现有买受人。 4.甲乙双方承诺，不动产一切手续齐全，不存在任何手续审批瑕疵；不动产不存在任何其他第三方买受人；不动产不存在抵押、查封、扣押、冻结等权利限制情形。 5.甲方与丙方签订正式购房合同前，甲方与乙方需解除甲乙双方的购房合同（购房合同为上述第2条所指合同），甲方与乙方间的权利、义务由甲乙双方另行协商约定，与丙方无关。乙方无权干涉甲方与丙方合同执行过程中手续的办理，且乙方同时认可甲方与丙方签订的购房合同全部内容。 6.甲方无条件负责为丙方办理其营业执照范围的变更登记等所有过户手续，乙方协助为丙方办理所有房屋登记过户手续，过户手续办理过程中产生的变更费用由丙方承担。 二、付款方式及期限。 分期付款（支付至甲方指定账户）：丙方于三方签订本协议书后三日内支付第一笔首付款30 000 000元（大写）叁仟万元整；第二笔房款9 000 000（大写）玖百万元整于办理网签合同签字盖章前支付；尾款1 918 966元（大写）壹佰玖拾壹万捌仟玖佰玖拾陆元整于丙方取得不动产权证书后三日内支付。丙方每次支付购房款后有义务告知乙方，并向乙方提供支付证明材料。 三、不动产房屋交付。 1.甲方须于丙方支付首付款到账10日内办理不动产房屋交付手续…。 2.由于政策或不可抗力原因导致房屋过户手续受阻无法办理过户手续，甲方应及时告知丙方，并于告知丙方10日内，甲方需退还丙方全部已付房款，丙方应于收到房款后60日内腾退房屋。如甲方未按上述时间办理退款手续，甲方除退还丙方全部已付房款之外还应向丙方按日支付已付房款千分之二的违约金。如丙方未按上述时间办理退房事宜，丙方应向甲方按日支付已付房款千分之二的违约金。…… 2018年2月14日，高顺公司（出卖人）与顺金盛公司（买受人）签订编号为“GSDZHT0018”的《高顺云港新能科技园购房合同》（以下简称购房合同），购房合同还包括附件一《该生产研发用房平面图及在整个楼栋中的位置图》；附件二《付款方式及期限的约定》；附件三《装饰和设备标准的约定》；附件四《该生产研发用房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的所在地声环境状况》；附件五《补充协议》。 其中购房合同主要内容如下： 第一条项目建设依据 出卖人以出让方式取得坐落于顺义区×××地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：京顺国用（2013出）第×××号，土地使用权面积为46 752.7㎡，买受人购买的生产研发用房（以下简称该生产研发用房）所在土地用途为工业。该地块国有土地使用权出让合同编号为：京顺地出【合】字2006第×××号。出卖人经批准，在上述地块上建设的生产研发用房为高顺云港新能科技园。建设工程规划许可证号为：2014规（顺）建字×××号，建筑工程施工许可证号为：【2014】施【顺】建字×××号，建设工程施工合同约定的开工日期为：2014年12月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2016年10月5日。 第二条购买依据 买受人为进入顺义区仁和镇二三产业基地开展经营活动，在高顺云港新能科技园购买生产研发用房。 第三条基本情况（主要内容） 该生产研发用房的用途为研发用房，实测建筑面积共2298.82平方米，其中，套内建筑面积2298.82平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。 第四条计价方式与价款 该生产研发用房按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币17 800元，总价款人民币40 918 996元。 第十条交付条件 购买房屋的交付时间为：买受人支付完毕房款人民币3000万元整，款项到账后10日内办理房屋交付手续。 第十七条产权登记 出卖人在收到买受人的首付房款后，为买受人办理购买房屋的转移登记手续，转移登记手续的办理时限要求为，出卖人在收到买受人首付房款之日起360日内办理完毕。 1.生产研发用房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理生产研发用房权属转移登记，委托费用按政府办理机关实际发生并开具发票的费用支付。 2.如因出卖人的责任，买受人未能在买受人支付首付房款之日起360日内取得生产研发用房所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际支付取得房屋所有权证书之日止，90日内出卖人按日计算向买受人实际已付房款日千分之二的违约金；超过90日的，买受人有权解除购房合同，买受人解除合同的，具体按照购房合同附件五补充协议第三条执行。如因买受人的责任造成买受人未能在买受人支付首付房款之日起360日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。 第二十二条不可抗力 因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。 购房合同附件二《付款方式及期限的约定》主要内容如下： 买受人应于签署购买合同三日内向出卖人支付人民币3000万元作为首付款；买受人应于办理网签合同签字盖章前，向出卖人支付人民币900万元作为购买房屋的进度款；买受人应于取得该栋房屋的不动产权证三日内向出卖人支付剩余房款人民币1 918 996元。 购房合同附件五《补充协议》主要内容如下： 第一条生产研发用房交付 第1.2.1条：买受人配合出卖人使购买该房屋的公司主体符合北京市顺义区经济和信息化委员会、北京市顺义区住房和城乡建设委员会及顺义区仁和镇人民政府对购买区内工业用地研发用房的相关要求。 第1.2.2买受人按照仁和镇政府的规定，以购买房屋为注册地址设立新公司或将原有公司迁址至购买房屋所在地，且从事符合仁和镇要求的生产、经营活动，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任。 第二条产权办理 2.1出卖人承诺其出售的购买房屋符合北京市国土管理局颁布的（京国土用2010第480号）批文的相关规定，取得北京市建委关于同意北京高顺研发及配套设施项目转让销售的相关许可函件。 买卖双方同意在出卖人完成该生产研发用房初始登记后按照购房合同约定内容换签正式的网签现房买卖合同。如果买受人届时拖延、拒绝签署的，则出卖人除有权相应顺延产权转移登记办理期限而无需承担违约责任外，另有权选择单方解除购房合同，由买受人按照本补充协议第三条中因买受人原因导致合同解除的约定承担违约责任。 2.2买受人同意委托出卖人代为办理产权转移登记手续，并承诺在出卖人代办产权转移登记手续的过程中提供必要的协助，包括但不限于按出卖人要求与买受人到指定地点办理有关手续并按国家规定交纳相关费用，提交有关资料，前述办理产权的有关法律文件。 2.3如因买受人的原因（包括但不限于未及时协助出卖人到指定地点办理有关手续、提交办理证书的有关资料、未及时交纳相关税费、票据）导致出卖人未按照购房合同第十七条约定的时间完成转移登记的，购房合同约定的时间相应顺延，出卖人无需承担逾期办理产权登记的违约责任。 第五条不可抗力 购房合同第二十二条规定的“不可抗力”是指人力不可预见、或虽可预见但对其发生不可避免、在其发生时不可克服的自然灾害和社会事件，包括但不限于：地震、火灾、意外爆炸、雷击、暴雨、暴风、动乱、暴动、骚乱、罢工、纵火、投毒、人为爆破、战争、传染病、法律、法规、政府政策的重大变化及调整。 上述合同签署后，双方依约履行。 2018年2月15日，顺金盛公司向高顺公司支付首付款3000万元。 2018年2月27日，涉案房屋交付顺金盛公司实际使用。 2019年2月11日，顺金盛公司向高顺公司发出《律师催告函》。 2019年2月13日，高顺公司向原告发出关于《律师催告函》的回复函，其中对房屋转移登记手续办理流程进行说明，对房屋转移登记手续办理进度及房屋转移登记手续办理时限延迟的原因进行说明，陈述目前情况属于不可抗力，在政策明朗、相关条件具备后，将大力推进房屋产权过户登记手续，缩短办理时限。同时，高顺公司在回复函中陈述，顺义区政府及相关部门目前未就涉案房屋对外销售及过户出具否定性意见，目前不存在无法办理过户登记手续的情形。 2019年2月14日，高顺公司向顺金盛公司发出《关于办理房屋转移登记手续进度的说明》，陈述“我司现由于不可抗力原因，至今未办理完毕该房屋的转移登记手续”，并对后续处理方案进行了说明。 2019年4月19日、2019年5月22日，高顺公司分别向顺金盛公司发出《关于办理房屋转移登记手续进度的说明》，说明房屋转移登记手续正在积极推进中，协调相关部委尽早召开“高精尖”产业项目落地工作专班会议，力争尽早完成产权转移登记手续。 2019年8月22日，高顺公司就涉案房屋申请商品房销售备案。 2019年8月26日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会出具商品房现房销售备案证明，编号为京房现备顺字（2019）×××号。 2019年9月20日，顺金盛公司向高顺公司支付购房进度款900万元。 2019年10月8日，顺金盛公司与高顺公司双方办理网签合同。 2019年10月10日，涉案房屋登记至顺金盛公司名下，不动产权证书号为京（2019）顺不动产权第XXXX号，该证中注明的房屋坐落为顺义区×××，用途为工业用地/研发用房，房屋建筑面积2298.82平方米。 2019年10月14日，顺金盛公司向高顺公司支付购房款尾款1 918 966元。 后顺金盛公司与高顺公司因逾期办理不动产登记违约金问题产生争议诉至本院。 庭审中，顺金盛公司主张由于被告逾期办理涉案房屋所有权变更登记手续违反合同约定，故应当支付违约金，且给其公司造成如下损失：由于被告逾期办理涉案房屋所有权变更登记手续，致使原告被北京市顺义区国资委通报批评，并限期整改，属于行政问责，加大了原告工作量。为此，顺金盛公司提交《关于加强区国资委外派监事会专项审计反映企业问题整改工作的通知》为证。顺金盛公司另陈述由于无法提供房产证明，致使很多考察企业与顺金盛公司未能达成合作，但顺金盛公司未能就此提交证据予以证实。高顺公司对上述《通知》的真实性认可，证明目的不认可。 高顺公司认可其确实存在逾期办理产权转移登记手续的行为，但认为其逾期行为系因不可抗力原因以及顺金盛公司原因导致，故其不应当承担违约责任。高顺公司理由主要有以下三点：（一）两次政府重大政策调整和行政审批障碍，属于不可抗力和政府原因所致；（二）双方在签订购房合同时，原告的经营范围不符合入驻被告产业园区的基本要求，在2018年5月30日新增了“组装环境保护专用设备”后才符合入驻条件，客观上拖延了被告办理产权转移登记的时间；（三）原告延期提交可行性研究报告导致被告提交“高精尖”专班所需的材料延期，进一步延长了被告办理产权变更登记的时间。 关于前述原因一，高顺公司主张双方签订购房合同时行政审批政策的依据是京建发【2016】291号文件，由顺义区仁和镇人民政府对产权转让进行行政审批后，区住建委进行现房销售备案，即可办理产权变更登记手续；但在签订购房合同后，依据京建发【2019】216号文件增设了顺义区“高精尖”专班会的审批主体、增加了相应审批流程和审批内容，延长了办理产权转移登记手续的时间。 关于前述原因二，高顺公司主张双方在签订购房合同时，顺金盛公司的经营范围不符合入驻高顺公司产业园区的基本要求，在2018年5月30日新增了“组装环境保护专用设备”后才符合入驻条件，故在2018年5月29日之前顺金盛公司不符合办理产权登记条件，客观上拖延了高顺公司办理产权转移登记的时间。 关于前述原因三，高顺公司主张可行性研究报告是“高精尖”专班审核所需的材料之一，但顺金盛公司于2018年6月第一次提交不符合要求进行修改后，2018年10月才进行了第二次提交，延长了高顺公司办理产权变更登记手续的时间，故高顺公司主张不应当承担此期间逾期办理产权转移登记的违约责任。庭审中，高顺公司主张可行性研究报告是高顺公司找第三方出具的，高顺公司是代办，顺金盛公司提供相关材料并支付报告费用。 针对高顺公司主张的逾期办理产权变更登记手续的原因一，顺金盛公司认为原告、高顺公司双方签订合同的基础是建立在双方对彼此情况的明知，同时也是建立在高顺公司熟悉整个买卖及办理不动产权证书的程序、流程，所以双方才约定了顺金盛公司委托高顺公司办理，且购房合同约定的办理房屋转移登记手续时间为360日之内办理完毕，足以证明高顺公司对该期限的约定有充分合理的预期；对于高顺公司主张政策调整所依据的文件只是一般性规范性文件，不属于合同约定的不可抗力。 针对高顺公司主张的逾期办理产权变更登记手续的原因二，顺金盛公司主张协议书中明确约定甲方无条件负责为丙方办理其营业执照范围的变更登记等所有过户手续，购房合同附件五已明确约定买受人配合出卖人使购买该房屋的主体符合相关要求，可知高顺公司对签订购房合同时顺金盛公司需要进行经营范围变更登记是明知的，该变更登记属于高顺公司可预期的合理期间，亦是高顺公司应该承担的合同义务，顺金盛公司并不存在拖延的情况。 针对高顺公司主张的逾期办理产权变更登记手续的原因三，顺金盛公司主张是高顺公司找的第三方出具的可行性研究报告，顺金盛公司只负责支付费用，且顺金盛公司从未收到过该可行性研究报告。 庭审中，高顺公司主张顺金盛公司购买案涉研发用房的目的系自己使用，而该研发用房早在双方签订购房合同后的第13日，即2018年2月27日就已交付顺金盛公司，顺金盛公司也已进驻办公，因此，顺金盛公司逾期取得房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，顺金盛公司并未遭受实际损失；即使法院认定高顺公司要承担违约责任，合同约定的违约金也是过高的，应当降低，合同约定的违约金按照已付房款的日千分之二支付，严重高于实际损失且超出法律规定上限，建议将违约金计算标准调整为中国人民银行同期存款利率标准计算为宜。 庭审中，顺金盛公司明确其主张的违约金的计算方式为：3000万元*2‰*241天（2019年2月11日至2019年10月10日）。 上述事实，有当事人陈述、协议书、购房合同、收据等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。

一、被告北京高顺投资有限公司支付原告北京市顺金盛建设工程监理有限责任公司违约金500 000元，于本判决生效之日起七日内执行； 二、驳回原告北京市顺金盛建设工程监理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费108 560元（原告北京市顺金盛建设工程监理有限责任公司已预交），由原告北京市顺金盛建设工程监理有限责任公司负担99 760元（已交纳），由被告北京高顺投资有限公司负担8800元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　朱建娜

法　官　助　理　　　焦婵娟 书　　记　　员　　　姜　琳