中国人民解放军95996部队与北京中海瑞驰建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市房山区人民法院

民事判决书

（2018）京0111民初6125号

原告中国人民解放军95996部队，住所地北京市海淀区小南庄西一号。

法定代表人***，总队长。

委托代理人***，北京市***律师事务所律师。

被告北京中海瑞驰建筑工程有限公司，住所地北京市房山区窦店火车站解放军95996部队二号院。

法定代表人***，总经理。

委托代理人***，男，1978年11月20日出生。

原告中国人民解放军95996部队（以下简称95996部队）与被告北京中海瑞驰建筑工程有限公司（以下简称中海瑞驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告95996部队的委托代理人***、被告中海瑞驰公司的委托代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告95996部队诉称：2002年5月16日，原被告双方签订《租赁合同书》，原告将涉案房屋租赁给被告使用，年租金为16万元，租赁合同签订后原告向被告交付租赁房屋由被告使用至今，但被告自2016年起未按照租赁合同书的约定履行交纳房屋租金的义务。虽经原告多次催要，但被告至今仍未向原告支付2016年和2017年度租金，共计32万元，已构成违约，按照租赁合同的约定，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付房屋租金32万元及违约金10万元，共计42万元；2、判令解除双方签订的《租赁合同书》，立即腾退并向原告交付租赁房屋；3、判令被告将营业执照注册地址迁出租赁房屋；4、诉讼费由被告承担。

被告中海瑞驰公司辩称：一、我方不同意支付房屋租金及违约金。理由是原告拒绝向我方售电，造成我方无法生产，给我方造成了损失。原告向我方采购了一些物资未给结算。二、我方同意解除双方的租赁合同，也同意将涉案的房屋返还给原告。三、关于注册地址的问题我方现在无法答复，我方需要时间。四、我方不同意承担诉讼费。

经审理查明：2002年5月16日，原告95996部队（甲方）与廊坊市中海建筑防水材料工程有限公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：一、租赁房屋及面积：234号房屋96平方米、238号680平方米、241号282平方米、242号150平方米、243号479平方米、244号80平方米、试验室86平方米、车库60平方米、小仓库80平方米、食堂92平方米，合计2085平方米；二、租期30年，于2002年5月16日至2032年5月16日止；三、每年租金16万元，于每年的8月16日一次性交于甲方；四、甲方责任：1、合同签订后十五日内将出租房屋交于乙方；2、同意乙方对租赁房屋进行维修改造；3、有偿提供办公用具及其他营具、材料；五、乙方责任：1、负责按时向甲方交纳租金、水、电费，并及时结算办公用具、营具、材料等费用；2、变压器交于乙方负责管理（用电、变更、收交电费）3、负责对房屋的维修改造，并负担费用；六、其他：合同期内如一方违约，违约方应赔偿守约方10万元违约金。合同还约定了其他条款。

合同签订后，95996部队将房屋交付承租方使用。2016年12月19日，95996部队向廊坊市中海建筑防水材料工程有限公司发送《通知》，要求该公司于2016年12月31日前将2016年的租金16万元交齐。同年12月23日，被告收到该《通知》，但要求将95996部队欠付的材料款折抵部分租金，但双方就货款抵扣租金一事未达成一致意见。双方认可中海瑞驰公司2016年、2017年均未交纳租金。现涉案房屋仍由中海瑞驰公司控制。95996部队确实欠付中海瑞驰公司材料款81000元。审理中，95996部队主张从中海瑞驰公司所欠的租金中扣除材料款81000元，中海瑞驰公司亦同意用该笔材料款折抵租金81000元。双方确认：廊坊市中海建筑防水材料工程有限公司变更为北京中海防水建筑材料有限公司，北京中海防水建筑材料有限公司又变更为北京中海瑞驰建筑工程有限公司即本案被告。中海瑞驰公司表示由其行使涉案租赁合同书中乙方的相关权利，履行租赁合同书的相关义务。

上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同书、通知书、收据等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。

本院认为：依据合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。经查，涉案的租赁合同20年以内的部分是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，超过20年的部分无效。现双方的租赁关系尚在20年之内，应按租赁合同书内容履行。双方一致同意涉案的《租赁合同书》于2018年2月5日解除，本院予以确认。本案中，中海瑞驰公司至今未支付2016年及2017年的租金构成违约，其不仅要及时交纳租金，同时亦要承担相应的违约责任。故95996部队要求中海瑞驰公司支付两年房屋租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。95996部队同意从中海瑞驰公司所欠其租金中扣除材料款81000元，中海瑞驰公司亦同意用该笔材料款折抵租金81000元，本院对此不持异议，并予以核减。95996部队确实欠中海瑞驰公司货款未付，故本院酌情减轻中海瑞驰公司的违约赔偿责任，即中海瑞驰公司赔偿原告95996部队违约金四万元，对95996部队主张违约金的过高部分，本院不予支持。95996部队要求中海瑞驰公司将营业执照注册地址从租赁房屋内迁出，依法不属于人民法院民事诉讼的受理范围。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认原告中国人民解放军95996部队与被告北京中海瑞驰建筑工程有限公司之间的落款为二〇〇二年五月十六日的《租赁合同书》于二〇一八年二月五日解除；

二、被告北京中海瑞驰建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内给付原告中国人民解放军95996部队房屋租金二十三万九千元；

三、被告北京中海瑞驰建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告中国人民解放军95996部队违约金四万元；

四、被告北京中海瑞驰建筑工程有限公司于本判决生效后三十日内从位于北京市房山区窦店镇侯家坟64号二号院内的房屋(即234号房屋96平方米、238号680平方米、241号282平方米、242号150平方米、243号479平方米、244号80平方米、试验室86平方米、车库60平方米、小仓库80平方米、食堂92平方米，合计2085平方米)中搬出，将相关房屋返还给原告中国人民解放军95996部队；

五、驳回原告中国人民解放军95996部队的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千八百元，由原告中国人民解放军95996部队负担八百元（已交纳），由被告北京中海瑞驰建筑工程有限公司负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员***

二〇一八年六月五日

书记员***