南阳市古代建筑保护研究所与河南省惠裕房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省南阳市卧龙区人民法院

民事判决书

（2016）豫1303民初字1248号

原告南阳市古代建筑保护研究所

法定代表人***，任所长。

委托代理人**，男，汉族，该所员工。代理权限为特别授权。

委托代理人***，河南梅溪律师事务所律师。代理权限为一般代理。

被告河南省惠裕房地产开发有限公司。

法定代表人白松杨，任董事长。

委托代理人***，男，汉族。该公司员工。代理权限为特别授权。

原告南阳市古代建筑保护研究所（以下简称南阳古建所）与被告河南省惠裕房地产开发有限公司（以下简称河南惠裕房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员****审判，公开开庭进行了审理，原告南阳古建所的委托代理人**、***到庭参加诉讼，被告河南惠裕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭到庭参加开庭审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2014年12月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告没有依约依法履行合同义务。请求判决被告向原告支付2015年租金350000元、逾期支付租金的违约金35000元（按租金10℅计）、逾期交还房屋违约金575342元（按日租金10倍计算2016年1月1日至2月29日），诉讼费由被告负担。

被告辩称，愿意与原告协商处理。

经审理查明，原告南阳古建所系原南阳市卧龙区新华西路715号房产的产权人（证号为宛市房权证字第号），2008年11月11日，原被告签订房屋产权置换协议，约定被告拆除原告位于该位置的房产，并以原地置换的形式置换830平方米被告所开发建设的位于五层北侧临新华路的房屋等。2013年房屋建成后，被告没有按约定将置换的房产交付原告使用，而是自2014年起通过被告租用房屋的形式向原告支付租金。至2014年12月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于**国际大酒5五楼房屋（暂改为6层），房屋租赁期限自2015年1月1日—2015年12月31日，房屋年租金：35万元，租金一次付清全年租金；租金在房屋租赁合同签订前，先付到原告账户。租赁期间租赁期间拖欠租金10天以上，原告收回房屋，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金；租赁期满逾期交还房屋时，每逾期一日，被告应向原告支付原日租金10倍的逾期交房滞纳金等等。合同签订后，被告在未支付原告2015年年度租金的情况下使用合同约定的房屋至今，经原告多次催要，被告拖欠至今未付，至原告于2016年3月7日诉至本院。

上诉事实，由原被告代理人的当庭陈述、房屋置换协议、租赁合同、房产证等证据在卷为凭，予以证实。

本院认为，原、被告双方在平等自愿协商一致的基础上签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违背法律禁止性规定，因此，该合同为有效合同。根据合同约定，被告使用原告房屋应按每年350000元的标准支付房租，但被告却违反合同约定，未及时向原告付清房租，因此，被告应当承担限期向原告付清2015年租金350000元及拖欠房租、逾期交还房屋的违约责任。

根据法律规定，当事人之间约定的违约金超过实际损失百分之三十即认定高于实际损失。本案原被告双方合同约定，逾期支付租金的，应按总租金10%向计算违约金，逾期交还房屋，每逾期一日，应按原日租金10倍的逾期交房违约金。原告据此请求被告除支付2015年度年租金350000院外，另请求被告支付租金违约350000元和2016年1月1日—2月29日逾期两个月交还房屋的违约金575342元，上述两项的违约金之和远高于原告的实际损失即房租损失的百分之三十，该约定违背公平原则及法律规定，应予调整。参照原告的实际损失、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，被告支付原告违约金105000元，2016年1月1日—2月29日逾期两个月的违约金应为：按年350000元计算两个月租金58333元，按58333元的30%计算两个月的违约金为17450元，共计75783元。原告过高的请求部分，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

一、本判决生效后十日内，被告河南省惠裕房地产开发有限公司支付原告南阳市古代建筑保护研究所2015年租金350000元及违约金35000元，共计385000元。

二、本判决生效后十日内，被告河南省惠裕房地产开发有限公司支付原告南阳市古代建筑保护研究所2016年1月1日—2月29日逾期两个月的违约金75783元。

三、驳回原告南阳市古代建筑保护研究所的其它诉讼请求

若被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13400元，减半收取为6700元，原告南阳市古代建筑保护研究所负担3215元，被告河南省惠裕房地产开发有限公司负担3485元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判员**

二〇一六年六月二十五日

书记员**