滨州市东方电器工程有限公司、济南国美电器有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省惠民县人民法院 民 事 判 决 书 (2023)鲁1621民初268号 原告：滨州市东方电器工程有限公司，住所地：滨州经济技术开发区黄河五路渤海十八路帝堡大厦A座2616，统一社会信用代码：91371600668053962X。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市京大（济南）律师事务所律师。 被告：济南国美电器有限公司，住所地：济南市市中区英雄山路10号，统一社会信用代码：913701037286038401。 法定代表人：***，执行董事。 被告：国美零售有限公司，住所地：北京市通州区潞城镇新城工业区一区79号，统一社会信用代码：91110000774050634D。 法定代表人：***，执行董事。 两被告委托诉讼代理人：***，男，1987年4月6日生，汉族，住滨州市滨城区，系两被告公司职工。 原告滨州市东方电器工程有限公司与被告济南国美电器有限公司、国美零售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨州市东方电器工程有限公司的法定代表人***、委托诉讼代理人***、被告济南国美电器有限公司和国美零售有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨州市东方电器工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告济南国美电器有限公司支付原告滨州市东方电器工程有限公司租赁费97.5万元；2、请求依法判令被告济南国美电器有限公司承担原告滨州市东方电器工程有限公司的律师代理费用5万元；3、请求依法判令被告国美零售有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求本案一切诉讼费用均由被告济南国美电器有限公司、被告国美零售有限公司承担。事实和理由：2015年6月15日，滨州市东方电器工程有限公司与济南国美电器有限公司滨州分公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，济南国美电器有限公司滨州分公司租赁滨州市东方电器工程有限公司所有的位于滨州市惠民县××街××街××路以北即南门大街60号房产一楼整层、二楼整层、三楼部分；合同对租赁价格、费用支付、违约责任等进行了约定。《房屋租赁合同》第七十八条约定，因本合同产生争议，通过诉讼方式解决的，由租赁房屋所在地的法院管辖。同时，合同其他约定项下第20条约定：若因乙方原因违约，甲方有权向乙方主张权益，甲方因此支付的费用（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费）由乙方承担。后滨州市东方电器工程有限公司又与济南国美电器有限公司滨州分公司、济南国美电器有限公司签订三方协议，协议约定自2019年4月1日起，租赁合同的履行主体由济南国美电器有限公司滨州分公司变更为济南国美电器有限公司。自2022年1月起，济南国美电器有限公司开始拖欠滨州市东方电器工程有限公司租赁费，截止起诉之日，共拖欠滨州市东方电器工程有限公司租赁费97.5万元。滨州市东方电器工程有限公司因本次诉讼，支出律师代理费5万元。国美零售有限公司作为济南国美电器有限公司的唯一法人股东，依据《公司法》规定，应对济南国美电器有限公司的债务承担连带清偿责任。庭审过程中原告变更第一项诉讼请求为：依法判令被告济南国美电器有限公司支付原告租赁费113.3888万元；变更第二项诉讼请求为：依法判令被告济南国美电器有限公司承担原告律师代理费5万元、保全保险费1537.50元；增加诉讼请求第三项为判令被告济南国美电器有限公司支付原告违约金10.83万元；原第三项变更为第四项：依法判令被告国美零售有限公司对上述债务承担连带清偿责任；第五项为本案一切诉讼费用均由被告承担。 济南国美电器有限公司辩称，1、被告济南国美电器有限公司不应支付原告租赁费97.5万元。2022年反复爆发新冠疫情，被告承租房屋经营的家电商场营业收入大幅减少，资金周转和经营严重困难。根据山东省政府20部门联合下发《山东省促进服务业领域困难行业恢复发展的实施方案》，对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，2022年被列为中高风险地区的减免6个月租赁费，其他低风险地区减免3个月租赁费。根据最高院关于涉疫情民事案件的指导意见(二)第6条规定，应比照该政策执行，原告应给予疫情减免3个月租赁费计32.5万元，在应付租赁费中扣除，扣除后支付租赁费为65万元。2、被告不应承担原告的律师代理费用5万元。双方签订的合同并未约定律师费，并且律师费不属于原告的必要支出，原告该诉请没有事实和法律依据，依法不应得到支持。3、国美零售有限公司不应承担连带清偿责任。根据合同相对性原则，合同由被告与原告签署并实际履行，被告应独立享有合同权利，承担合同义务。虽然国美零售有限公司是被告济南国美电器有限公司的股东，但国美零售有限公司和被告济南国美电器有限公司均为独立法人，各自以独立财产进行独立经营，***税，不存在财产混同，依法不应承担连带清偿责任。 国美零售有限公司辩称，同济南国美电器有限公司的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院查明，2015年6月15日，滨州市东方电器工程有限公司（甲方）与济南国美电器有限公司滨州分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方经产权人***和***授权同意将位于滨州市惠民县××街××街××路以北即南门大街60号房产一楼整层、二楼整层、三楼部分出租给乙方；合同对租赁价格、费用支付、租赁期限、违约责任等进行了约定。合同另行约定条款项下第20条约定：若因乙方原因违约，甲方有权向乙方主张权益，甲方因此支付的费用（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费）由乙方承担。后滨州市东方电器工程有限公司与济南国美电器有限公司滨州分公司、济南国美电器有限公司签订三方协议，协议约定自2019年4月1日起，济南国美电器有限公司滨州分公司将其在原合同中的全部权利、义务转让给济南国美电器有限公司，由济南国美电器有限公司与滨州市东方电器工程有限公司继续履行合同。该涉案房屋的所有权人为***和***，***和***授权同意滨州市东方电器工程有限公司将涉案房屋出租，***和***均认可《房屋租赁合同》和《三方协议》的效力，后来，被告济南国美电器有限公司对租赁的三楼及一楼南北两侧进行退租，租金每年变更为130万元。国美零售有限公司为济南国美电器有限公司的股东，双方均为独立法人，以独立财产进行独立经营，***税，两被告提交审计报告，未发现财产混同情况。原告主张自2022年4月1日起截至2023年2月13日被告济南国美电器有限公司拖欠租赁费113.3888万元，两被告认可欠原告的租赁费数额及计算方式，但一直未支付。 上述事实有《房屋租赁合同》、《三方协议》、济南国美电器有限公司企业信用信息公示报告、国美零售有限公司和济南国美电器有限公司的审计报告、说明及原被告当庭**等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》及《三方协议》系各方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行出租人义务，将房屋交付被告济南国美电器有限公司使用后，被告济南国美电器有限公司应及时履行承租人义务，按时支付租赁费。故对于原告要求被告济南国美电器有限公司支付租赁费的诉讼请求，本院予以支持。庭审过程中原告主张被告所欠租赁费时间为自2022年4月1日至2023年2月13日期间，数额共计113.3888万元，被告对该租赁费数额表示认可。 关于原告要求被告济南国美电器有限公司支付律师代理费5万元、保全保险费1537.50元的诉讼请求，因双方在《房屋租赁合同》另行约定条款第20条中明确约定“若因乙方原因违约，甲方有权向乙方主张权益，甲方因此支付的费用（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费）由乙方承担。”双方约定系双方的真实意思表示，本院予以支持。 关于原告要求被告济南国美电器有限公司支付违约金10.83万元的诉讼请求，因双方在《房屋租赁合同》第六十五条中明确约定“本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任，合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。”该约定亦为双方的真实意思表示，本院予以支持。 关于原告要求被告国美零售有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院经过审查两被告提供的审计报告，未发现两公司存在财产混同的情况，对该诉讼请求本院不予支持。 被告济南国美电器有限公司主张2022年因疫情反复，申请给予降租优惠，虽然被告租赁期间遭遇了新冠肺炎疫情,但疫情并未影响被告对于租赁房屋的占有使用,原告亦未与被告协商一致减免租金,被告应当依约履行支付房租的义务，故本院对其主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下： 一、被告济南国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告滨州市东方电器工程有限公司租赁费1133888元； 二、被告济南国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告滨州市东方电器工程有限公司为此产生的律师代理费50000元、保全保险费1537.50元； 三、被告济南国美电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州市东方电器工程有限公司违约金108300元； 四、驳回原告滨州市东方电器工程有限公司的其他诉讼请求。 （以上款项汇入滨州市东方电器工程有限公司东营银行滨州市中支行账户：8121********） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16444元，减半收取计8222元，财产保全费5000元，由被告济南国美电器有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省滨州市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二三年三月六日 书记员　　***