马新、安徽华磊工程科技有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省涡阳县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）皖1621执异79号

异议人（案外人）：马新，男，汉族，1980年1月31日出生，住安徽省涡阳县。

申请执行人：安徽华磊工程科技有限公司，住所地合肥市政务区金寨路4680号金潜商业广场办703、704室。

法定代表人：许月东，执行董事。

被执行人：安徽万紫千红置业有限公司，住所地安徽省涡阳县紫光大道南侧（学府花苑）。

法定代表人：徐士珍，董事长。

在本院执行申请执行人安徽华磊工程科技有限公司与被执行人安徽万紫千红置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人马新对涡阳县××幢××商品房的执行提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

异议人称，商品房的所有权归属于异议人。异议人与安徽万紫千红置业有限公司（开发商）在涡阳县开发的北城·世纪城售房部2014年2月22日签订了商品房买卖合同，由异议人一次性付清房款。2014年5月14日异议人将预告登记费550元付给开发商，由于开发商与不动产登记局相关人员的工作失误，只在合同中盖有“预告登记章”，未在不动产局登记该商品房的售房信息。开发商资金断裂未能按照合同约定日期2015年6月30日前交付房屋，直至2019年1月21日才交付。不动产登记证由开发商统一分批次办理，开发商先办理住宅不动产登记证，致使涡阳县北城·世纪城所有商铺均未办理不动产登记证。为此提出异议，请求中止对房屋的执行，并解除查封。并提出证据如下：商品房买卖合同、收款凭证、收据、物业服务协议、业主物品交接清单、业主收房验收交接表、承诺书、中国银行股份有限公司涡阳支行存款历史交易明细清单。

经审查查明，原告安徽华磊工程科技有限公司与被告安徽万紫千红置业有限公司建设工程合同纠纷一案，申请人安徽华磊工程科技有限公司2021年7月5日申请财产保全，本院2021年7月7日以（2021）皖1621民初5188号民事裁定对安徽万紫千红置业有限公司名下价值人民币1650000元的储蓄存款或其他同等价值的财产予以查封、扣押或冻结。在执行保全裁定过程中，查封了安徽万紫千红置业有限公司所有的位于安徽省涡阳县××＃楼××铺住宅，查封期限为三年。该房屋2019年10月29日登记在被执行人安徽万紫千红置业有限公司名下。后案件进入执行程序。

2014年2月22日，异议人马新与被执行人签订商品房买卖合同，标的物即案涉房屋，合同总价款42.5006万元，马新已支付全部价款。2019年1月21日，马新占有房屋。因案涉房屋被多地法院查封，至今未办理过户登记。

针对案涉房屋，马新向北京市丰台区人民法院提出执行异议，该院经审查认为马新符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，于2021年12月1日以（2021）京0106执异1645号执行裁定中止（2021）京0106执957号案对案涉房屋的执行，并于2022年2月24日解除对房屋的查封。

另查明，针对被另案查封的案涉房屋，马新于2022年4月向本院提出执行异议，本院审查后认为其符合法律规定的排除强制执行的情形，裁定中止执行。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马新在法院查封之前已签订书面买卖合同，并占有不动产，且已支付全部价款，未办理过户登记系非因自身原因。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止本院（2021）皖1621民初5188号民事裁定对位于安徽省涡阳县××＃楼××铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　赵磊

审判员　　张杰

审判员　　武磊

二〇二二年五月二十七日

书记员　　王振