深圳市方大物业管理有限公司、深圳南粤设计集团有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市南山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0305民初1777号

原告：深圳市方大物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区桃源街道龙珠四路2号方大广场4号楼1902室，统一社会信用代码：914403003544631334。

法定代表人：林克槟，董事长。

委托诉讼代理人：贺宝宝，男，系公司员工。

委托诉讼代理人：杨雨川，男，系公司员工。

被告：深圳南粤设计集团有限公司，住所地：深圳市南山区桃源街道龙珠四路方大广场（一期）2栋9层905-906号房，统一社会信用代码：914403007619595237。

法定代表人：程兴东，执行董事。

委托诉讼代理人：朱爱新，广东卓科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蓝思，广东卓科律师事务所实习律师。

原告深圳市方大物业管理有限公司与被告深圳南粤设计集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市方大物业管理有限公司的委托诉讼代理人贺宝宝、杨雨川，被告深圳南粤设计集团有限公司的委托诉讼代理人朱爱新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费215871.36元（人民币，下同）、空调维护费20098.36元、本体维修基金2861.23元、水电费47001.44元、违约金356862.3元（最终违约金计算至原告收到全部费用之日止），合计楼642694.7元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年6月28日签订了《方大广场前期物业服务合同》，约定原告为被告所使用的位于深圳市南山区房屋提供物业服务。合同第二十一条约定了费用标准与逾期付款的违约责任。其中物业服务管理按建筑面积每平方米18元每月收取，每月10日前支付，逾期按每日千分之三收取违约金。空调维护费按建筑面积每平方米2.4元每月收取，当月支付上月费用，逾期按千分之五每日收取违约金。房屋本体维修资金（即专项维修资金）按建筑面积每平方米0.35元每月收取，每月10日前支付，逾期按千分之三每日收取违约金。合同签订后，原告按约定履行义务，但被告多次持续违约，原告向被告发送了相关费用账单，并发函催收，始终无果，之后原告委托方大集团股份有限公司发函，被告未对欠款事实及金额提出异议，但仍未付款，被告的行为已经严重违反物业服务合同的约定。据此，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向贵院提起前列诉讼请求，请予判令支持。

被告辩称：1、原告所起诉的物业管理费、空调维护费，本体维修基金及水电费均经足额支付给了原告，被告不拖欠其上述的相关费用。2、双方之前因原告的关联公司深圳市方大置业有限公司及方大集团股份有限公司产生的延期办证的纠纷，被告向该两家关联公司起诉要求两家公司承担延期办证的违约损失。本案中，原告是基于其关联公司的要求，对被告起诉两关联公司做出的一个打击报复，但原延期办证的纠纷经深圳市南山区人民法院审结之后，判令深圳市方大置业有限公司向本案被告支付违约金，判决书确认该公司存在严重的违约，故，被告起诉深圳市方大置业有限公司合理合法。方大置业有限公司与业主的系列纠纷案，多达几十起，无一例外，均判令方大置业向业主支付违约金，由于方大置业延期办证，在之前就与各业主协商解决方案，同时，方大城所建设的写字楼，多处存在着质量问题，基于此两点原因，方大置业与各业主代表在2018年11月13日由方大物业即本案原告的代表刘X、孙总（具体名字不清楚）的方大城1栋49楼开会，由刘X宣布对于业主们提出的房屋质量问题相关的诉求，物业公司根据其总公司及关联公司的协商定下来的方案向业主代表们作了答复，减免2018年7月1日之前所有的物业费用，另外，2018年10月1日之前的空调维护费不收取，2018年10月1日之后开始收取，2018年7月1日至2018年9月30日的基本物业费每平方米减免5元。故被告认为，基于其对质量问题作出的减免承诺，且方大物业系因业主起诉方大置业和方大集团延期办证而向被告起诉本案的相关物业费用，且本案中的物业费用、空调维护费等费用，被告均已经实际支付，故被告不存在着拖欠其相关诉讼请求中的费用的问题。而且其承诺在没有把房产证办下来之前，相关的滞纳金及违约金也不再收取，因此，被告认为，原告的起诉，没有事实和法律依据，请求法院全部予以驳回。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《方大广场前期物业服务协议》，约定深圳市方大置业发展有限公司将方大广场项目委托甲方实施物业服务，物业名称为方大广场，甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应在占有、使用物业中依法承担相应责任。委托管理事项包括房屋建筑公用面积、公用设施、设备等的维修、养护和管理，向业主和物业使用人收取物业管理费、空调费和政府及法律法规规定由物业管理企业收取和委托收取的其他费用。委托管理期限自2017年1月1日起至物业管理区域内的业委会与甲方或其他物业服务企业签订《物业服务合同》止。各项费用包括物业管理费（研发用房物业管理费按建筑面积每平方米18元/月收取，商业区域物业管理费按建筑面积每平方米20元/月收取），2、3、4号研发用房VRV空调维护费用按建筑面积每平方米2.4元/月收取；商业区域空调服务费按建筑面积每平方米15元/月收取；1号研发用房空调服务费按建筑面积每平方米14元/月收取；1号研发用房通风服务费按建筑面积每平方米3.5元/月收取；房屋本体维修金按建筑面积每平方米0.35元/月收取，水、电费（1、2、3研发用房每户只设单独电表，不设水表）；缴交费用时间分别为物业管理费和房屋本体维修金预缴半年，之后每月为一个结算周期，业主应于每月10日前预存，当月扣当月费用，逾期按日千分之三收缴滞纳金；水、电费自办理入伙之日起按表按月结算，当月扣上月费用，逾期按日千分之五收缴滞纳金；空调维护等费用自办理入伙之日起按表按月结算，当月扣上月的费用，逾期按日千分之五收缴滞纳金；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起向甲方支付违约金。

2017年6月28日，原告向被告发出《入伙通知书》，通知被告房产为2栋905、906房于2017年6月28日上午9点至下午5点办理入伙；若如期入伙，则赠送2017年12月31日前的物业管理费，2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费由每月18元/平方米优惠至16元/平方米。当日，被告签署了《物品交付确认单》，确认收到《入伙通知书》《方大广场前期物业服务协议》《临时管理规约》等文件。

《房屋建筑面积分户汇总表》显示，研发楼的建筑面积为273.06平方米、906号房的建筑面积为192.18平方米。涉案两间房屋建筑面积共465.24平方米。

为证明原告已将账单送达被告，原告向法庭提交了2020年7月至10月的物业收费通知单签收表予以证明。被告对该证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，被告已支付了相关费用。

为证明原告曾向被告催款，被告并未对欠款事实及金额提出异议，原告向法庭提交了催款函、法律意见函、回函予以证明。被告对上述证据真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可，认为被告不存在延期支付相关费用，原告因延期办证且房屋存在多种质量问题，向被告承诺在没有得到房产证之前相关费用可以暂不缴纳，被告不存在延期支付相关费用，故不存在相应的滞纳金。

为证明原告承诺答应方大城X业主2018年7月之前不收取物业管理费，2018年7月1日至9月30日物业管理费每月减免5元/平米。2018年10月1日之前的空调维护费不收取，10月1号后开始收取，被告向法庭提交了《关于7月18日T2楼业主函件的回复函》（复印件）、录音资料予以证明。原告认为《关于7月18日T2楼业主函件的回复函》，系复印件，且内容与盖章处均模糊不堪，对真实性有异议；双方不存在减免5元的情形，被告对此也是认可的，被告提交的收费通知与银行回单也可以认定双方并未按照所谓的减免五元的价格实际履约且被告自始至终对此未提出异议；相关性与法定性也不予认可。对《录音资料》真实性有异议，若要达到被告的证明目的，必须是原告做出明确的意思表示，且人员经过授权，录音中各人员身份信息不明，难以看出是原告公司人员、也难以获知授权、意思表示也不明确。且本案原告主张的空调维护费为2019年4月至2020年9月的空调维护费。

为证明被告已于2020年11月6日根据原告于2020年11月4日发送的物业收费通知单支付了原告主张的相关费用，物业收费通知单并未要求支付在此之前的滞纳金，仅要求确认款项并于15日内支付相关款项，否则加收滞纳金，被告向法庭提交了物业收费通知单、电子回单予以证明。原告确认其诉请的物业管理费、空调维护费、本体维修基金、水电费，被告均已支付。

为证明原告对方大城X业主2018年3月至9月物业管理费、2018年10月前空调维护费存在一个减免政策，即2018年3月至6月免交物业管理费，2018年7月至9月物业管理费减免5元/㎡/月，2018年10月1日之前的空调维护费不收取，被告向法庭提交了深圳市方大物业管理有限公司发给方大城X业主深圳市创捷安信企业管理顾问有限公司物业催缴通知单予以证明。因该证据为复印件，原告对该证据真实性不予认可，并认为被告该部分证据与本案无关，和一个具体的公司之间的债务关系不能推导出和整栋楼所有客户公司之间的债务关系；且原被告双方从未按照减免5元的说法履行合同，被告也就此从未提出过异议；此外，免交与不收取的收费项目及期间与本案无关，原告也有权不予质证。

为证明方大城的物业管理管家王小姐与业主进行回复的时候明确告知了缴纳物业管理费之后就不再计算任何的滞纳金的事实，被告向法庭提交了微信聊天记录予以证明。原告认为该证据为截图复印件，且截图是否经过编辑，原告无法进行确认，同时，截图中并不能看出对话双方的身份以及双方所说的交款和滞纳金到底是指什么，双方意思表达不完整，身份也无法确认，同时该证据也未在举证期限内提供，且系当庭提交，属于证据突袭，因此，原告对该证据不予认可。

庭审中，原告明确其诉请各项金额的期间为2018年7月至2020年9月的物业管理费；2019年4月至2020年9月的空调维护费：2018年7月至2020年9月的本体维修资金：2018年1月至2018年12月、2019年8月至2020年8月的水电费。物业管理费、空调维护费、本体维修金的滞纳金从欠费当月10日起计算，水电费的滞纳金从2018年2月10日开始起依次计算。物业管理费基数：2018年7月份为2791.44元/月，8月份至12月为7443.84元/月，2019年1月至2020年9月为8374.32元/月；空调维护费基数：2019年4月至2020年9月为1116.58元/月；本体维修基金基数：2018年7月至2020年9月为116.31元/月。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告和被告签订的《方大广场前期物业服务协议》（涉案合同）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告诉请被告支付的物业管理费、空调维护费、本体维修金、水电费，被告均已支付，原告当庭予以认可，故对于原告诉请被告支付上述款项，本院不再支持。关于被告辩称原告承诺答应方大城X业主2018年7月之前不收取物业管理费，2018年7月1日至9月30日物业管理费每月减免5元/平米以及2018年10月1日之前的空调维护费不收取。首先，原告在2020年11月4日发出的收费通知书中并未对前述费用予以减免，仍按照涉案合同及入伙通知书约定的标准进行收取；其次，通知书明确载明要求被告确认款项后进行缴纳，被告于2020年11月6日按照通知书载明的金额进行缴纳的行为应视为对该金额的认可，故被告该抗辩本院不再采纳。

关于原告诉请的滞纳金，被告辩称已根据原告于2020年11月4日发出的物业收费通知单的缴费时间予以缴纳，该收费通知单中并未收取在此之前的滞纳金，故被告无需支付滞纳金。对此，本院分析如下：首先，《方大广场前期物业服务协议》约定了被告应按时支付物业管理费、空调维护费、本体维修金、水电费等费用，逾期应支付滞纳金，原告诉请被告支付滞纳金有合同依据。其次，被告自2018年未支付物业费、本体维修金等，直到2020年11月6日才支付，构成违约，给原告造成了损失，原告要求被告支付滞纳金有事实及法律依据。再次，原告虽于2020年11月4日向被告发出的物业收费通知单中未载明滞纳金金额，但双方对此在合同中已有明确约定，该通知单亦未明确载明原告放弃此前的滞纳金，被告据此辩称无需支付滞纳金没有依据，本院不予采纳。因水电费的缴纳需被告根据原告的收费通知单金额进行缴纳，但原告并未提交证据证明在其主张水电费的期间其每月均向被告送达收费通知单，故原告诉请水电费的滞纳金，本院不予支持。最后，因合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调低至按日万分之五计算。关于滞纳金的计算基数，根据合同及入伙通知书的约定，2018年7月至2018年12月每月的物业管理费应为7443.84元（465.24×16），自2019年1月开始为8374.32元（465.24×18）；每月的本体维修基金应为162.83元（465.24×0.35)；每月的空调维护费应为1116.58元（465.24×2.4）。但原告主张2018年7月份物业管理费为2791.44元，每月本体维修基金为116.31元，系对其自身权利的合法处分，本院予以照准。综上，被告应向原告支付2018年7月至2020年9月的物业管理费的滞纳金（2018年7月以2791.44元为基数，2018年8月至2018年12月以7443.84元为基数，2019年1月至2020年9月以8374.32元为基数）、2019年4月至2020年9月的空调维护费的滞纳金（每月以1116.58元基数）以及2018年7月至2020年9月的本体维修资金的滞纳金（每月以116.31元为基数），按日万分之五的标准，自欠费当月10日起依次计算至2020年11月6日止。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告深圳南粤设计集团有限公司应于本判决生效之日起向原告深圳市方大物业管理有限公司支付2018年7月至2020年9月物业管理费的滞纳金（2018年7月以2791.44元为基数，2018年8月至2018年12月以7443.84元为基数，2019年1月至2020年9月以8374.32元为基数）、2019年4月至2020年9月空调维护费的滞纳金（每月以1116.58元基数）以及2018年7月至2020年9月本体维修资金的滞纳金（每月以116.31元为基数），按日万分之五的标准，自欠费当月10日起依次计算至2020年11月6日止；

二、驳回原告深圳市方大物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5113.47元，原告已预交，由原告负担4573.47元，由被告负担540元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　林陈纯

二〇二一年五月七日

书记员　　袁珍珍

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。