佛山市营鹰消防智控技术有限公司、佛山亿能置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤06民终8960号

上诉人（原审原告）：佛山市营鹰消防智控技术有限公司，住所地佛山市###2座1101室，统一社会信用代码###K。

法定代表人：富三伟，总经理。

委托诉讼代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李芯，广东沁森律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：佛山亿能置业有限公司，住所地佛山市###室，统一社会信用代码###W。

法定代表人：高森。

委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙志芬，广东群豪律师事务所律师。

原审第三人：广东振兴建设工程有限公司，住所地广州市###楼(部位：自编1###房)，统一社会信用代码###X。

法定代表人：富三伟。

委托诉讼代理人：胡慧仪,女,汉族,1985年5月18日出生,住广州市海珠区，系广东振兴建设工程有限公司员工。

上诉人佛山市营鹰消防智控技术有限公司（以下简称营鹰公司）因与被上诉人佛山亿能置业有限公司（以下简称亿能公司）、原审第三人广东振兴建设工程有限公司（以下简称振兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

上诉人营鹰公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持营鹰公司的诉讼请求即亿能公司向营鹰公司支付逾期交房损失（按同地段同类房屋租金计算，自2016年1月6日至判决确定的给付之日止）；3.亿能公司承担本案原审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定振兴公司才是购房主体属查明事实不清，认定事实错误。（一）营鹰公司与亿能公司于2016年1月13日自愿签订了《广东省房地产买卖合同》，双方建立房屋买卖关系，该合同是双方之间的真实意思表示，内容合法有效，不存在任何法定无效或可撤销的事由，双方应当按照合同约定履行各自的义务。营鹰公司作为签署《广东省房地产买卖合同》的一方，当然是合同的当事人。（二）营鹰公司系亿能公司履行涉讼合同义务的相对方，系涉讼房屋买卖合同的权利人。根据涉讼合同约定以及相关法律法规规定，亿能公司作为出卖人，其最主要的合同义务是向买受方交付涉讼房屋并转移房屋所有权于买受人。根据营鹰公司提交的购房合同、购房发票以及房产证、亿能公司向营鹰公司发出的收楼通知，证实亿能公司已向营鹰公司开具售房发票并办理房屋转移登记将涉讼房屋所有权转移给了营鹰公司，并且亿能公司向营鹰公司发出了收楼通知拟向营鹰公司履行交付房屋的义务。亿能公司履行合同义务的相对方是营鹰公司，而非振兴公司。因此，根据合同的履行情况，对于涉讼合同的双方当事人而言，营鹰公司才是享有涉讼合同权利的主体。（三）涉讼房屋的所有权已由营鹰公司取得，营鹰公司才是涉讼房屋的购房主体。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条所确立的物权法定、物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉讼房屋的所有权已登记在营鹰公司名下，营鹰公司已依法取得涉讼房屋的所有权，原审不顾物权公示原则认定振兴公司是购买主体，属于认定事实不清。（四）生效法律文书已确认涉讼房屋的购房款支付义务由振兴公司承担且振兴公司已支付对价，购房款由振兴公司支付是三方达成的合意，不能据此认定营鹰公司非涉讼合同相对人。根据佛山市中级人民法院（2018）粤06民终1389号民事判决，涉讼房屋购房款是以装修工程款进行抵扣，而且购房款与装修工程目前实际已完工工程所产生的装修工程款两者相匹配。亿能公司要求支付购房款的诉讼请求已被法院生效判决驳回。因此，涉讼房屋的购房款已经由振兴公司支付了相应对价。涉讼房屋的购房款实际义务承担方为振兴公司，是三方协商达成的合意，对于涉讼合同而言，即使合同中营鹰公司的付款义务由第三方履行，仅证明该合同为涉他合同，不能改变营鹰公司是涉讼合同当事人的事实。（五）振兴公司并未主张其为涉讼房屋实际购买人，也未主张其为涉讼房屋的实际产权人。在涉讼合同履行过程中，振兴公司对于将涉讼房屋登记在营鹰公司名下没有提出任何异议。在涉讼房屋已登记在营鹰公司名下的情况下，振兴公司也并没有向法院提出要求享受涉讼合同的权利或要求确认涉讼房屋所有权为振兴公司所有。因此，原审认定振兴公司为涉讼房屋的实际购买人，无事实和法律依据。（六）生效判决认定振兴公司为涉讼房屋的购买方的事实已为其他相反证据推翻。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，在有其他相反证据足以推翻的情况下，生效判决所确认的事实不能直接作为本案认定事实而据以裁判。如前所述，振兴公司对于营鹰公司作为涉讼合同购买方，享有涉讼房屋所有权并没有提出异议，且也没有任何生效裁判文书判决涉讼合同权利由振兴公司享有或涉讼房屋由振兴公司所有。在营鹰公司提出本诉后，振兴公司也没有对营鹰公司主张合同权利提出异议。在法院认为涉讼合同合法有效且营鹰公司否认由振兴公司享有涉讼合同权利、亿能公司实际向营鹰公司履行涉讼合同权利以及振兴公司对涉讼权利没有提出异议的情况下，生效判决认定振兴公司为涉讼房屋购买方的事实认定错误，不能成为判决营鹰公司不得向亿能公司主张涉讼合同权利的事实依据。二、原审认为振兴公司未将涉讼合同权利义务转让给营鹰公司，该事实认定错误。如前所述，营鹰公司是涉讼合同的当事人，涉讼合同权利的实际享有者，因此振兴公司无须再另行将涉讼合同权利义务概括转移给营鹰公司。退一步讲，即使如原审所述，涉讼合同是为履行《合作协议》的部分事项而签订，振兴公司才是涉讼合同的实际购买人，是涉讼合同的实际权利人，振兴公司有权将涉讼合同的权利义务转让给营鹰公司。根据《合作协议》及涉讼合同的实际履行情况，在振兴公司将涉讼合同指定由营鹰公司签订且对营鹰公司取得涉讼房屋所有权、提起本案诉讼均未提出异议的情况下，已证实了振兴公司已将涉讼合同权利全部转让给营鹰公司。合同的债权是可以全部或部分转让的，原审认为只有将债权债务概括转移给营鹰公司，营鹰公司才能享有向亿能公司主张逾期交房违约责任的权利无事实和法律依据，原审认为振兴公司没有转让涉讼合同权利亦属事实认定错误。三、原审适用法律错误。原审基于错误事实认定，适用《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，认定营鹰公司请求亿能公司支付逾期交房损失于法无据并驳回营鹰公司的诉讼请求，属于适用法律错误。（一）本案是房屋买卖合同纠纷，营鹰公司是涉讼房屋的合法当事人，权利享有者，有权要求亿能公司承担逾期交楼的损失。本案是房屋买卖合同纠纷，并非合作协议纠纷，营鹰公司与亿能公司是房屋买卖合同的主体，振兴公司对上述事实没有争议，营鹰公司作为涉讼合同的唯一买受人，当然有权要求亿能公司支付逾期交楼的损失，原审错误认定振兴公司为涉讼合同的主体，并判决振兴公司才有权要求逾期交楼的损失属适用法律错误。（二）在营鹰公司与亿能公司的房屋买卖合同中，振兴公司不是合同一方主体，本案不是亿能公司和振兴公司之间的合作协议纠纷，不适用合同法第六十四条的规定。关于亿能公司和振兴公司之间的合作协议所引起的合同纠纷，根据亿能公司提交的二审判决，二审法院已经驳回了亿能公司的全部诉请。本案只是房屋买卖合同纠纷，原审将合作协议中振兴公司列为本案第三人，并认定振兴公司才是唯一要求逾期交楼损失的主体，明显适用法律错误。（三）本案如果振兴公司才是本案诉请的唯一权利人，其就是有独立请求权的第三人，并不适用民诉法司法解释第二百四十条的规定。根据民诉法司法解释第二百四十条的规定，无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。原审判决存在逻辑矛盾，既然原审是以无独立请求权第三人依职权将振兴公司追加为第三人，则其不应在判决中认定振兴公司为对本案争议标的享有独立请求权的第三人。在原审认定振兴公司享有独立请求权的情况下，则不应适用民诉法司法解释第二百四十条的规定，因此，原审适用法律错误。（四）原审认定振兴公司才是涉讼房屋的权利人违反了物权法的规定。根据物权法第六条、第九条、第三十二条的规定，涉讼房屋登记在营鹰公司名下，营鹰公司的权益被侵害，有权提起诉讼。原审认定振兴公司才是物权主体，才能向亿能公司主张逾期交楼的损失明显适用法律错误。四、营鹰公司提起的上诉请求有事实和法律依据，依法应予改判。如前所述，本案是房屋买卖合同纠纷，营鹰公司是涉讼合同的当事人，合法权利人，原审认定事实错误，适用法律错误。原审已查明亿能公司应于2016年1月5日将涉讼房屋交付给营鹰公司使用，但涉讼房屋至今未交付。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，亿能公司应当按照涉讼合同履行交付房屋给营鹰公司的义务，亿能公司逾期履行交房义务，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准向营鹰公司承担逾期违约责任。即使从作为涉讼房屋所有权人的角度，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十七条的规定，亿能公司也应向营鹰公司承担损害赔偿责任。

亿能公司辩称：第一，根据现有生效判决文书，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第二，本案为房屋买卖合同纠纷，营鹰公司在原审和上诉中均以房屋买卖合同事实清楚为由提起诉请，但涉案房屋没有交付，无论是营鹰公司还是振兴公司均没有取得完整的权利，涉案房屋的交付和物权的完整取得应当依照合同约定行使，而非简单依照物权法的规定，物权法公示原则主要对于合同之外的案外人进行公示，用于保障交易秩序，但并不代表登记人享有完整的权利，且房产证只具有推定效力，与实际并不一定完全吻合。当交易对物权设定或形成有限制时，登记的权利人仍应遵守相应规定或约定，否则就会对交易双方的权利造成损害因而不公。第三，本案纠纷产生的原因在于营鹰公司、振兴公司不与亿能公司进行结算，致使房屋无法交付，营鹰公司不能只享有权利而不承担义务，合同约定支付购房款的时间是2015年12月30日前，在购房款支付前亿能公司享有抗辩权。第四，从公平原则出发，如涉案房屋购房款未结清就将涉案房屋交付，且涉案房屋的价值约2亿元，如不能结算，亿能公司的权利无法保障。

营鹰公司向原审法院提出诉讼请求：1.亿能公司向营鹰公司支付逾期交房损失（按同地段同类房屋租金2016年月标准55元/平方米及2017年月标准58元/平方米计算，自2016年1月6日至判决确定的给付之日，暂计至2017年8月14日为292632元）；2.诉讼费由亿能公司承担。

原审法院认定事实：涉讼房产是位于佛山市######室，登记房地产权属人为营鹰公司，证号：粤房地权证佛字第××号，发证日期为2016年1月13日。

2015年1月4日，亿能公司与振兴公司签订《合作协议》，约定：振兴公司向亿能公司认购###层及第###单元，其中第11层公布的单价为14995.83元/平方米；全部房产的结算价为公布价的7折，共2402万元；振兴公司在签订协议当日起，开始承接营鹰公司装修工程，购房款将从装修工程款中扣除，双方最终结算时，款项对冲之后不足部分以现金补足。

同日，亿能公司与振兴公司签订《装修工程施工合同》，约定：亿能公司委托振兴公司对亿能国际广场各楼层进行装修，亿能公司承诺委托振兴公司实施的工程总合同额不低于3000万元；上述款项依据双方的《合作协议》优先支付购房款。

2016年1月13日，营鹰公司、亿能公司签订一份《房地产买卖合同》（即涉讼合同），约定：亿能公司出售涉讼房产予营鹰公司，出售总价为2155760元；营鹰公司于2015年12月31日前支付房款2155760元，营鹰公司付清购房款时，亿能公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给营鹰公司；双方同意于2016年1月5日由亿能公司将涉讼房产交付给营鹰公司使用。

同日，营鹰公司与亿能公司签订了另外八份《房地产买卖合同》，约定：营鹰公司向亿能公司购买亿能###房，亿能公司于2016年1月5日向营鹰公司交付该些房产。

2016年11月22日，亿能公司向营鹰公司发出《亿能国际广场收楼通知书》，告知：营鹰公司于2016年11月25日至2016年12月1日前办理收楼手续。

2016年12月1日，营鹰公司向亿能公司发出《关于“亿能国际广场收楼通知书”的回复函》，称：房屋未具备交楼条件、无法正常使用，不同意办理收楼手续。

2016年12月21日，亿能公司向营鹰公司发出《催办理交付手续通知书》，通知营鹰公司于2016年12月30日17：30时前办理收楼手续。

2017年6月2日，亿能公司起诉振兴公司、营鹰公司、富###房屋买卖合同纠纷，要求振兴公司、营鹰公司支付亿能###广场###整层共九套商品房的购房款19850498.5元及利息等，原审法院经审理后作出（2017）粤0605民初8185号民事判决书，判决驳回亿能公司全部诉讼请求。后亿能公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年4月18日作出（2018）粤06民终1389号民事判决，认定：亿能公司与振兴公司的相关负责人已达成降低签约价以减少税费支出、实际价格按《合作协议》执行的合意……涉讼九套商品房的价款应从《装修工程施工合同》项下的工程款中抵扣，因双方确认《装修工程施工合同》项下的工程尚未结算，以装修工程款抵扣房屋价款即支付涉讼房产购房款的条件尚未成就……振兴公司作为涉讼房产的购买方，应承担支付购房价款的义务，营鹰公司经振兴公司指定与亿能公司签订《房地产买卖合同》，符合亿能公司与振兴公司于《合作协议》中的约定，并未改变振兴公司才是涉讼房产实际购买人的事实，且《合作协议》、《房地产买卖合同》均未约定营鹰公司应对振兴公司购买涉讼房产的行为承担付款义务；并判令：驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。

诉讼中，亿能公司陈述：亿能公司与振兴公司之间的装修工程尚未结算。

原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，前述的《合作协议》、涉讼合同，系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。至于涉讼房屋买卖合同关系的买方主体，现有生效民事判决认定实际购买人是振兴公司，振兴公司虽指定营鹰公司与亿能公司签订涉讼合同、约定亿能公司将涉讼房产交付予营鹰公司，但涉讼房产的购房款仍是按照《合作协议》的约定以振兴公司的装修工程款进行抵扣，营鹰公司与亿能公司签订涉讼合同的目的是对《合作协议》中约定的部分事项的履行方式、履行对象进行明确，但振兴公司并未将涉讼房屋买卖合同关系的权利义务概括转让给营鹰公司，故涉讼房屋买卖合同关系买方主体非营鹰公司，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，现营鹰公司请求亿能公司支付逾期交房损失，于法无据，原审法院不予支持。振兴公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决：驳回营鹰公司的全部诉讼请求。案件受理费5789.18元（营鹰公司已预交），由营鹰公司负担。

本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。

经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人营鹰公司、被上诉人亿能公司与原审第三人振兴公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.营鹰公司是否替代振兴公司成为涉讼房屋买卖合同的相对方。2.亿能公司交房的条件是否成就。

营鹰公司是否替代振兴公司成为涉讼房屋买卖合同的相对方。营鹰公司上诉主张营鹰公司与亿能公司签订涉讼房屋买卖合同，双方建立房屋买卖关系，该合同合法有效，不存在任何法定无效或可撤销的事由，营鹰公司当然是合同的当事人和权利人，也是亿能公司履行涉讼合同义务的相对方，且涉讼房屋的所有权已由营鹰公司取得。本院认为，判定营鹰公司是否替代振兴公司成为涉讼房屋买卖合同相对方主要从以下两个方面进行考虑：首先，《合作协议》与《房地产买卖合同》签订的背景。经核查，2015年1月4日，亿能公司与振兴公司签订《合作协议》，约定振兴公司向亿能公司认购亿能国际广场主楼房屋单元，由亿能公司委托振兴公司对亿能国际广场各楼层进行装修，振兴公司在签订协议当日起，开始承接装修工程，购房款将从装修工程款中扣除，双方最终结算时，款项对冲之后不足部分以现金补足。振兴公司可以以振兴公司或其指定的购买者签订正式的商品房预售合同，优先为其办理预售合同相关权属登记手续。2016年1月13日，营鹰公司、亿能公司签订《房地产买卖合同》，约定亿能公司出售涉讼房产予营鹰公司；营鹰公司于2015年12月31日前支付购房款，双方同意于2016年1月5日由亿能公司将涉讼房产交付给营鹰公司使用。另经二审庭审核查，营鹰公司确认：《房地产买卖合同》中约定的2015年12月31日前支付购房款这一条款并未履行，购房款的支付实际仍按振兴公司与亿能公司签订的《合作协议》履行即以装修工程款抵扣购房款。其次，两份合同的关系及实际履行者。纵观《合作协议》和《房地产买卖合同》可知，亿能公司与营鹰公司签订的《房地产买卖合同》系为履行《合作协议》而补充签订，营鹰公司名为买受人，并非付款方，只是作为涉讼房屋的接收人，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”之规定，本案中接受涉讼房屋的权利由营鹰公司享有，振兴公司仍然负有支付购房款的义务，故涉讼合同的权利只是部分转让，营鹰公司作为房屋接收人加入到原合同关系中。换言之，《房地产买卖合同》并非独立存在的合同，营鹰公司亦未完全取代振兴公司成为涉讼房屋买卖合同的主体，仅为合同的受益人。至此，原审法院认定营鹰公司依然为合同的相对方并无明显不当；营鹰公司主张自己已取代振兴公司作为合同的相对方与事实和法律不符，本院不予支持。

营鹰公司主张亿能公司交房的条件是否成就。经核查，亿能公司已将涉讼房屋的权属过户登记至营鹰公司名下，但根据《合作协议》、《房地产买卖合同》的约定，振兴公司尚未与亿能公司就涉讼装修工程进行结算，无法确定最终的装修工程款数额，购房款并未按期支付，亿能公司遂拒绝交付涉讼房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”鉴于亿能公司已将涉讼房屋登记至营鹰公司名下，并不存在违约的故意，在双方尚未结算、亿能公司尚未收取购房款的情形之下，亿能公司主张交房的条件尚未成就与事实和法律相符，本院予以支持。至此，营鹰公司的上诉请求明显缺乏理据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。营鹰公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5789.18元，由上诉人佛山市营鹰消防智控技术有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈笑尘

审 判 员　钱　伟

审 判 员　潘伟丹

二〇一八年十月二十九日

法官助理　黄宗宗

书 记 员　梁　理