法正项目管理集团有限公司、某某房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

山东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）鲁民申3063号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：法正项目管理集团有限公司，住所地山东省菏泽市菏建数码大厦A座5楼。

法定代表人：王淑舜，董事长。

委托诉讼代理人：王强，山东诚维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：祝贺，山东诚维律师事务所实习律师

被申请人（一审被告、二审上诉人）：**，男，1983年10月16日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。

再审申请人法正项目管理集团有限公司因与被申请人**租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2020）鲁17民终1641号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

法正项目管理集团有限公司申请再审称，二审法院认定本案被申请人自收到起诉状之日起明知申请人解除合同的请求，并在经过90天后，双方当事人约定解除《房屋租赁合同》条件成就的基本事实，系事实认定错误。1.被申请人签订合同时，不是租赁房屋的所有人。双方当事人签订的房屋租赁合同时间是2018年1月1日，被申请人并没有在签订合同时出示房产证明，双方洽谈房屋租赁事宜均是申请人与当时房屋的实际所有人张慧的丈夫昝总(申请人不知具体名字)协商的，后期发生和解决矛盾的时候也都是由昝总和张慧在处理。因张慧曾因房屋共益权纠纷与申请人方共同起诉过开发商，所以申请人一直认为该租赁房屋的所有人是张慧，直到一审法院开庭时才知道房屋2018年8月24日变更到被申请人名下。因此，申请人有理由认为张慧(被申请人**之母)为该房屋的所有权人。尽管租赁合同的签订人为**，但自合同洽谈、到提前索要租金均为**父母所为，后来申请人方通知解除合同，向**的母亲即张慧发送短信的行为应视为有效行为。2.申请人方提交的证据能够显示被申请人在短信到达之时即已明知了申请人解除合同的请求。通过本案申请人提交的儒房房产中介的房产租赁信息可知，被申请人对解除合同的请求是知悉的。按照双方的合同约定，租期还有三年，正常情况下，在此期间被申请人方若不想解除合同，是不会发布租赁信息再次对外租赁的。况且该房产租赁信息预留的电话号码为张慧本人的，这足以证明被申请人方解除租赁合同、不再租赁给申请人方的事实。此外，申请人方的工作人员黄慧的手机短信载明的内容，明确告知被申请人方，申请人已经于2019年12月25日搬出租赁房屋，合同已经解除，被申请人没有明确回复，应该视为已经知道并同意。被申请人方是由于一直未找到有承租意愿的承租人，才一直推脱不予办理交房手续。所以双方的租赁合同应当自此时起即已解除。综上所述，申请人方提交的证据足以证明被申请人方对于解除合同的请求自其收到短信时就已知悉，根据合同约定，双方签订的房屋租赁合同解除条件成就，申请人方可以解除合同。二审法院以“未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张”为由，对申请人主张租赁合同于2019年12月25日解除不予采信，认定以被申请人接到原审法院送达的起诉状等法律文书之日，即2020年1月14日，视为解除租赁合同的通知正式送达之日，经过90天后，双方当事人约定的《房屋租赁合同》的解除条件成就，与案件的客观事实不符。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定申请再审。

本院经审查认为，经原审查明，申请人作为乙方与**作为甲方于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将数码大厦A栋楼（裙楼）四层租赁给乙方使用，租赁期限为五年，自2018年1月1日至2020年12月31日；每年租金600000元，五年租金总计3000000.00元；乙方每一年12月15日以前，付清当年租金；租赁期间，如乙方因特殊情况确需退房的，需提前90日通知甲方，征得甲方同意后方可解除合同。合同解除时，乙方应支付给甲方六个月的租金作为违约金。合同签订后，**于2018年1月1日将房屋交付给申请人使用，申请人已租赁两年并已经支付了两年的房租。后申请人于2019年底90日前通知**2020年不再租赁涉案房屋，并于2019年12月25日通过短信的方式通知**的母亲已将涉案房屋清理出来，要求**方办理交接手续。由上述已查明的事实可知，与申请人签订租赁合同的当事人是被申请人，而非申请人所称的被申请人之母张慧。按照合同相对性原则，除非合同当事人委托或者授权他人外，涉案租赁合同的履行应当针对合同的签约当事人，申请人主张被申请人不是涉案租赁房屋的所有人，其向被申请人之母张慧履行合同的行为视为向被申请人履行，显然不符合合同相对性原则。申请人虽然与2019年9月25日以短信方式通知张慧解除合同，并自动搬离租赁房屋，但申请人原审中未举证证明该解除合同的行为已向被申请人有效送达，即没有举证证明解除合同的通知到达被申请人，故原判决没有采纳申请人的主张，认定涉案合同自2019年9月25日解除符合合同法第九十六条的规定。

综上，再审申请人法正项目管理集团有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回法正项目管理集团有限公司的再审申请。

审 判 长　王永起

审 判 员　程　林

审 判 员　张光荣

二〇二一年五月八日

法官助理　柴　华

书 记 员　王亚男