某某、法正项目管理集团有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省菏泽市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁17民终1641号

上诉人（原审被告）：**，男，1983年10月16日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：李红军，山东雷泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张作明，山东雷泽律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：法正项目管理集团有限公司，住所地菏建数码大厦A座5楼，统一社会信用代码：913717007834818823。

法定代表人：王淑舜，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄如，女，1988年2月4日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：王强，山东诚维律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人法正项目管理集团有限公司(以下简称法正公司)租赁合同纠纷一案,不服山东省菏泽经济开发区人民法院(2020)鲁1791民初262号民事判决,向本院提起上诉.本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人**的委托诉讼代理人李红军、被上诉人法正公司的委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人**上诉请求：1、请求撤销(2020)鲁1791民初262号民事判决第一项内容，依法查清事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定被上诉人“于2019年底前通知上诉人不再租赁涉案房屋，并于2019年12月25日通过短信的方式通知**的母亲已将涉案房屋清理出来，要求**方办理交接手续。”错误，上诉人从没有收到过类是意思的通知，上诉人的电话号码一直没有更换过，如果有通知，被上诉人应该能够通知到上诉人。涉案租赁房屋系上诉人单独所有，上诉人从来没有委托上诉人的父母代为办理涉案租赁房屋合同的事，向被上诉人交付房屋、开具及交付租赁发票、收取租金等事项均系上诉人与被上诉人交涉办理，上诉人的父母没有参与，上诉人的父母也无权代表上诉人。上诉人没有收到过被上诉人解除合同的通知，上诉人母亲没有收到过所谓通知，假设上诉人的母亲收到过所谓通知，上诉人母亲也无权代表上诉人。一审法院认定事实错误。2、一审认定被上诉人有单方面解除合同的权利错误，被上诉人没有单方面解除合同的权利。租赁合同不但约定乙方（被上诉人）因特出情况确需退房的，需提前90日通知甲方（上诉人），而且还约定必须征得上诉人同意后，才可解除合同。上诉人从未接到过解除合同的通知，更谈不上同意。被上诉人主张解除合同的条件不成立。二、一审适用法律错误。涉案租赁合同应为有效合同，被上诉人诉请不能成立，法院应依法驳回被上诉人原审诉请，明显适用法律错误。三、一审法院程序违法。被上诉人在一审提起“判令确认原告与被告房屋租赁合同已经解除”的诉讼请求，而一审法院判决被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，明显违背民诉法不到不理原则，程序违法。综上所述，一审法院认定事实与适用法律错误，程序违法，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。

被上诉人法政公司答辩称，被上诉人为了息事宁人同意并认可一审法院的判决，被上诉人愿意按照一审法院的判决自愿履行判决的内容。

法正公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告房屋租赁合同已经解除；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年底，被告的父亲来到我公司，希望将菏建数码大厦A座4楼租给我公司，并与我公司法定代表人王淑舜谈妥，每年房租60万元，租期一年，如果甲方另租或乙方不再租赁，需要提前三个月通知对方；乙方每一年12月15日以前，付清当年租金。2018年1月1日被告父亲拿着打印好的“合同”（与原口头协议不符），找到公司总经理王淑昌，说与王淑舜谈妥了，过来签合同，并再三口头表示合同只是一个形式，公司总经理王淑舜轻信被告父亲的言辞在合同上盖了章，被告签了字。公司装修入驻没几天，被告父亲就来我公司说必须“先付清房租，再使用”并威胁说，如果不先付清房租，就锁门，不允许使用，要终止合同。为了不影响工作，无奈我公司只好于2018年4月4日前提前支付了房租。2019年1月被告父亲再次来到我公司要求提前付房租，我公司王淑昌拿出合同与其理论说“合同约定应在12月15日前付清房租呀？”被告父亲一把将合同抢去，将我方的合同原件撕的粉碎，在办公室大吵大闹，并再次威胁如果不能付清房租，就把四楼封锁，明年不再租赁给我公司，为了不影响公司正常营业，无奈将2019年的房租于2019年3月1日付清，同时我方告其知同意下年不再续租。2019年8月，我方又提前通知甲方，2020年我方不再续租，让其另行招租。被告每年无理取闹的行为已经严重影响了我公司的正常经营，多次威胁我公司关门禁止使用，并要求提前支付租金，否则解除合同。无奈之下，我公司特诉至贵院，望贵院依法判决。

**辩称，原告诉称内容不真实，双方签订房屋租赁合同属实，且该合同已经实际履行两年多，为合法有效合同。原告诉状中所称内容除此之外均不真实，被告从来没有收到过原告解除合同的通知，被告应继续履行涉案合法有效的合同，被告所诉请无事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告诉请，维护交易安全秩序。

原审法院经审理认定事实如下：法正公司（乙方）与**（甲方）于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将数码大厦A栋楼（裙楼）四层租赁给乙方使用，租赁期限为五年，自2018年1月1日至2020年12月31日；每年租金600000元，五年租金总计3000000.00元；乙方每一年12月15日以前，付清当年租金；租赁期间，如乙方因特殊情况确需退房的，需提前90日通知甲方，征得甲方同意后方可解除合同。合同解除时，乙方应支付给甲方六个月的租金作为违约金。合同签订后，**于2018年1月1日将房屋交付给法正公司使用，法正公司已租赁两年并已经支付了两年的房租。后法正公司于2019年底90日前通知**方2020年不再租赁涉案房屋，并于2019年12月25日通过短信的方式通知**的母亲已将涉案房屋清理出来，要求**方办理交接手续。

原审法院认为，法正公司与**签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，是有效合同，双方当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。双方当事人所签订的《房屋租赁合同》约定了法正公司单方面解除合同的权利，即应提前3个月通知对方,并且支付6个月的租金（30万元）。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。法正公司要求解除合同的意思表示于2019年底90日前到达**,双方当事人签定的《房屋租赁合同》于2019年年底解除，但法正公司应支付**违约金30万元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十六条规定，判决如下：一、法正项目管理集团有限公司与**签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、法正项目管理集团有限公司支付**违约金30万元,于判决生效后七日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由法正项目管理集团有限公司负担。

二审期间,双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实同一审查明的事实基本一致。

本院认为，根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案争议焦点为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》何时解除。双方当事人对其2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》均无异议，且已履行，故该合同为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。具体本案，合同约定，被上诉人如单方面解除合同，即应提前3个月通知上诉人,并且支付6个月的租金（30万元），合同解除。由于合同并未约定通知的形式，可以理解为口头、书面等多种方式。但无论何种形式，必需通知到上诉人，且上诉人认可。被上诉人提供的证据显示，其于2019年12月25日通过短信的方式通知**的母亲已将涉案房屋清理出来，要求**方办理交接手续。涉案《房屋租赁合同》的相对方是上诉人**和被上诉人法正公司，而上诉人**的母亲并非合同当事人，被上诉人也不能提供证据证明上诉人**的母亲将收到的短信内容告知了上诉人，且上诉人又否认收到过解除通知，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故被上诉人称其于2019年12月25日解除租赁合同的通知已送达上诉人的理由不成立。被上诉人向原审法院提起诉讼,原审法院于2020年1月10日立案受理此案,于2020年1月14日向上诉人送达了起诉状等法律文书。起诉状显示请求判令确认原告与被告房屋租赁合同已经解除，并就解除合同的事实与理由作出了说明。上诉人收到起诉状，对被上诉人解除合同的请求应该是明知的，视为解除租赁合同的通知正式送达到了上诉人，经过90天后，双方当事人约定解除《房屋租赁合同》的条件成就。二审时被上诉人答辩称同意并认可一审法院的判决，即愿意承担违约责任，支付30万元违约金。由于2020年1月14日至其后的90天，仍在租赁合同的期限之内，被上诉人应按约定支付租金，租金共计173333.33元。上诉人在收到被上诉人解除租赁合同（起诉状）后，对涉案房屋仍不及时采取有效措施，造成损失扩大，责任应当自负。通过诉讼，上诉人已经知道被上诉人不再承租涉案房屋的事实，为节约诉讼资源,减少当事人不必要的诉讼,对被上诉人起诉要求确认“原告与被告房屋租赁合同已经解除”,本院认为,应当予以驳回，对解除合同的请求无需再另案诉讼。

综上，上诉人部分上诉理由成立。原审判决认定事实及适用法律错误，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销山东省菏泽经济开发区人民法院(2020)鲁1791民初262号民事判决。

二、由被上诉人法正项目管理集团有限公司支付上诉人**租赁费173333.33元、违约金300000元，于本判决生效后五日内履行完毕。

上述款项履行完毕后，双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除。

三、驳回被上诉人法正项目管理集团有限公司其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3000元，减半收取1500元，二审案件受理费100元，均有法正项目管理集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

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审判长　　田佰旺

审判员　　史春雷

审判员　　朱晨曦

二〇二〇年七月二十三日

书记员　　刘景彪