上海欧翔建筑装饰工程有限公司与上海恋方电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市普陀区人民法院

民事判决书

（2017）沪0107民初16103号

原告(反诉被告)：上海欧翔建筑装饰工程有限公司，住所地上海市崇明区。

法定代表人：**，职务：执行董事。

委托代理人：***，上海豪珈律师事务所律师。

委托代理人：冯悦，上海豪珈律师事务所实习律师。

被告(反诉原告)：上海恋方电器有限公司，住所地上海市普陀区。

法定代表人：**豹，职务：总经理。

委托代理人：***，上海市纵横律师事务所律师。

第三人：上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市普陀区沪太路XXX号XXX室。

法定代表人：***。

原告上海欧翔建筑装饰工程有限公司与被告上海恋方电器有限公司及第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司、反诉原告上海恋方电器有限公司与反诉被告上海欧翔建筑装饰工程有限公司及第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海欧翔建筑装饰工程有限公司的委托代理人***、冯悦、被告(反诉原告)上海恋方电器有限公司的委托代理人***到庭参加诉讼、第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海欧翔建筑装饰工程有限公司(以下简称欧翔公司)向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付被征收房屋的停产停业损失补偿款人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXX.33元、装潢补贴款299200元、搬迁奖励费524040.17元、搬场补贴款8285.22元、设备搬迁和安装费用23000元，共计XXXXXXX.72元。事实和理由：2014年1月6日，原、被告就上海市普陀区真南路XXX号XXX楼XXX室(下称涉案房屋)房屋签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租该房屋，并对房屋进行了装修，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止。2016年4月，涉案房屋被纳入普陀区桃浦科技智慧城中央绿地地块征收范围，第三人系征收实施单位。2016年8月24日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》，约定动迁部门确定的装修赔偿款、搬迁费、停业损失费、提前结束房屋租赁的损失费等款项归被告所有。然而，被告与第三人签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》后，拒绝将上述款项给付原告，故原告诉至法院。

被告上海恋方电器有限公司(以下简称恋方公司)辩称：原告向被告承租涉案房屋期间，该房屋将被征收，如原告在2017年6月30日前搬离，则被告可以获得搬迁奖励费，后原告提出被告将装潢补偿款给原告，被告同意，双方为此签订了《房屋租赁补充合同》，但被告事后才发现，原告未经被告同意擅自将“搬迁费、停业损失费、提前结束房屋租赁的损失费等”加入到了该补充合同中，故被告是在重大误解的情况下签订该合同，被告同意将装潢补偿款29万余元给付原告，其余款项均不同意给付。

反诉原告恋方公司向本院提出诉讼请求：判令原、被告双方签订的《房屋租赁补充合同》中的第二条，即：“获得动迁部门确定的装修赔偿款、搬迁费、停业损失费、提前结束房屋租赁的损失费等钱款归乙方所有”变更为“获得动迁部门确定的装修赔偿款归乙方所有。”事实和理由：涉案房屋被动迁前，产权人系反诉原告。2014年1月6日，反诉原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定由反诉被告向反诉原告承租该房屋，租期自2014年5月1日起至2019年4月30日止。租赁期间，涉案房屋被纳入征收范围，反诉原告要求反诉被告尽快搬离，然而，反诉被告要求反诉原告对其装修予以补偿，并要求将合同约定的“先付后用”变更为“先用后付”，双方进行了多次沟通，后反诉原告为按期将涉案房屋交于征收部门，便同意反诉被告的上述两要求，反诉被告要求双方签订补充协议，反诉原告认为双方的问题已解决，便同意签订，后因反诉原告的法定代表人***在温州照顾病重父亲，故让反诉被告邮寄补充协议，后经***的妹妹收取并在补充协议上盖章。事后，反诉原告才知道，反诉被告未经反诉原告同意，擅自在补充协议上添加了其它款项名目，故反诉原告在《房屋租赁补充合同》上加盖公章的行为系出于重大误解，反诉原告请求变更协议内容。

反诉被告欧翔公司辩称：《房屋租赁补充合同》系反诉被告起草，起草后通过电子邮件发送给了反诉原告，反诉原告亦提出了修改方案，后双方签订了该合同，故该合同内容系双方真实意思表示。

第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：

一、本案立案时原告名称为上海片羽建筑装饰工程有限公司，审理期间，名称变更为欧翔公司。

二、涉案房屋被征收前，涉案房屋的产权人系被告。2014年1月6日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租该房屋作办公商贸经营使用，租期自2014年5月1日起至2019年4月30日止，共五年，其中，2014年1月6日至2014年4月30日为装修期，第一至三年的租金为每年16.8万元，第四年租金为每年18.48万元，第五年租金为每年20.328万元。租金支付方式为付三押一，即每三个月付一次租金，先付后用。因国家政策需要拆除或改造涉案房屋，给双方造成损失的，互不担责。

三、2016年8月24日，原告(乙方)与被告(甲方)双方就涉案房屋租赁签订《房屋租赁补充合同》，内容主要为：2016年4月，被告所出租房屋接到政府部门的动迁通知，原告五年的租期不能实现，因该房屋被告出租给原告时属毛坯状态，原告花费较大装修成本，提前结束租赁原告会有较大损失，双方为此达成协议：1、动迁时的装修赔偿事宜，双方共同去与动迁组洽谈，由原告提供详细数据，被告主谈，装修赔偿金额由原告确认；2、获得动迁部门确定的装修赔偿款、搬迁费、停业损失费、提前结束房屋租赁的损失费等钱款归原告所有；3、第1、2条执行后，双方互不承担违约责任；4、租金支付方式由“先付后用”改为“先用后付”，每二个月结清一次，直至房屋动迁；5、合同其它条款不变……

四、2017年5月11日，被告与上海市普陀区住房保障和房屋管理局就涉案房屋的征收签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《征收补偿协议》)，该协议载明：涉案房屋为私房，用途为厂房，建筑面积460.29平方米，经评估该房屋市场单价为22770元/平方米，房屋价值补偿款为XXXXXXX3.3元，停产停业损失为XXXXXXX.33元(该款项包含被告处理租赁关系所需的费用)，装潢补贴为299200元；其它各类补贴奖励费用：签约奖励费第一目524040.17元、搬迁奖励费524040.17元、搬场补贴8285.22元、自行购房补贴XXXXXXX.99元、设备搬迁和安装费用23000元，奖励及补贴合计XXXXXXX.55元。补偿方式为货币补偿。被告应当在本协议生效后于规定期限内搬离原址并负责房屋内租赁户的清退等事宜。庭审中，原、被告双方均确认，原告于2016年7月15日搬离涉案房屋，双方租金及押金均已结清。

反诉经审理查明事实同本诉。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，均系双方真实意思表示，形式要件齐备，依法成立生效，双方均应遵守。被告现认为《房屋租赁补充合同》系其基于重大误解而签订，但未提供充分证据予以证明，本院难以支持。双方在庭审中对支付装潢补贴为299200元均无异议，本院予以确认。

双方庭审中争议的焦点为对《房屋租赁补充合同》第2条“获得动迁部门确定的装修赔偿款、搬迁费、停业损失费、提前结束房屋租赁的损失费等钱款归原告所有”的理解问题，对此本院认为，双方在征收补偿协议签订前虽然约定了上述款项的归属，但该约定并不明确。

首先，双方签订《房屋租赁补充合同》系在《征收补偿协议》签订之前，在后续双方没有继续达成共识的情况下，双方约定的“搬迁费”、“停业损失费”不能直接等同于《征收补偿协议》中的“搬迁奖励费”、“停产停业损失”。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条之规定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有住房承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。在《征收补偿协议》中亦约定，停产停业损失包含被告处理租赁关系所需的费用。换而言之，停产停业损失既包含对被征收人的补偿，也包括了对承租人的部分补偿。同样，《征收补偿协议》中所确定的搬迁奖励费为停产停业损失的一半，该费用并非通常意义的搬迁费用，而是带有鼓励产权人签约的奖励性质费用。双方约定的“提前结束房屋租赁的损失费”更是在《征收补偿协议》中没有约定，且仅从文义理解，亦与停产停业损失存在竞合。

其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由于双方在《房屋租赁补充合同》中对“搬迁费、停业损失费、提前结束租赁的损失费”约定不明确，故本院将结合双方《房屋租赁合同》实际履行情况，以及《征收补偿协议》中确定的相关金额及交易习惯，根据公平原则，酌情确定上述金额。关于反诉原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：

一、被告上海恋方电器有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海欧翔建筑装饰工程有限公司各项费用共计人民币110万元；

二、驳回反诉原告上海恋方电器有限公司全部诉讼请求。

本案保全费人民币5000元，由原、被告各半负担。

本案本诉受理费人民币21923元，减半收取，计人民币10961.5元，由原、被告各半负担；本案反诉受理费人民币10961.5元，由反诉原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员**

二〇一七年十一月三十日

书记员**

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法总则》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

……

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。