某某与南京永泰工程咨询有限公司排除妨害纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏01民终393号

上诉人（原审原告）：**，男，1959年9月28日生，汉族，住江苏省溧阳市。

委托诉讼代理人：王忠（系**弟弟），住南京市雨花台区。

被上诉人（原审被告）：南京永泰工程咨询有限公司,住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号同曦鸣城。

法定代表人：徐慧，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人南京永泰工程咨询有限公司（以下简称永泰公司）排除妨碍纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，306室为商业性质，门禁是在商业用房公共通道擅自建设，妨碍自由通行。两张门禁卡是**的弟弟王忠在与程子贤签订租房合同时交给租客程子贤，程子贤在租房合同到期后未将门禁卡交还王忠而是交给与其并无合同关系的永泰公司，随后才有永泰公司设置障碍刁难。一审其从法院拿到门禁卡时事先并不知情。一审法院认定的赔偿金额严重违背市场行情。上诉人与程子贤的租赁合同中明确约定年租金41000元，折算也有1.57元/日/平方米，实际市场行情现已为1.8元/日/平方米。一审法院自行从南京市江宁区房屋租赁管理办公室获得的房屋租赁价格信息不能反映真实租赁价格。该区域备案价格仅有徐慧出租的房屋信息，折算结果也非判决书中确认的1.19元/日/平方米。2.一审法院适用法律有误。其要求永泰公司恢复公共区域原有房屋结构，一审法院已到现场进行勘察，一审判决永泰公司免费为其他业主提供门禁卡，根本无法保证公共通道通行，永泰公司只要简单进行电脑操作，就可使门禁卡变成废卡。只要门禁存在其就将受到侵害和妨碍。一审判决永泰公司无偿向**提供门禁卡等同承认了门禁设置的合法性。业主权利义务均为平等，永泰公司擅自设置门禁非法，向**索要大额押金非法，要求承诺丢失门禁负责重建门禁系统非法。公共区域的门禁破坏了公共消防安全。南京市公安消防支队江宁区大队也开具了《责令限期改正通知书》。加强防盗、保护财产安全是永泰公司混淆视听的说法。大厅门厅有物业保安人员日夜值守，每间房间都有自己的独立门户，财产安全属于加强物业管理和自身加强防范的范畴，不能成为擅自建立门禁损害他人合法权益的理由。3.我方一审多次求助公安、热线、司法、社区、物业，仅仅是为了进入自己的房子，且未有任何妨碍正常秩序的不当行为。在商业用房公共自由通道擅自建设门禁，不仅对他人造成侵害和妨碍，还破坏了公共消防安全。

永泰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。上诉人要求拆除门禁并不能构成排除妨害，该门禁在建设过程中以及实际使用过程中经过了上诉人允许，且上诉人也使用该门禁及门卡近两年，上诉人诉求是因上诉人与其承租户之间纠纷引起，上诉人将该纠纷迁怒于被上诉人显然有违诚信。上诉人主张的损失没有直接的证据证明。

**向一审法院起诉请求：1、永泰公司拆除妨碍通行的门禁；2、永泰公司赔偿损失，损失自2017年2月11日起至实际门禁障碍消除之日止按每天每平方米1.8元计算；3、判令永泰公司承担第二项诉讼请求期间的物业费、水费等费用并恢复公共区域原有房屋结构；4、判令永泰公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：**及永泰公司同为南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号同曦鸣城9幢3楼的业主。2015年4月，永泰公司为了加强防盗，在3楼门厅处加装了门禁系统。**的租客许某领取了门禁卡用于通行，并在租赁期满后交由后任租客程某使用至2017年2月11日。因程某在与**办理租赁房屋交接时，将所持有的门禁卡交还给永泰公司，**向永泰公司索要门禁卡时，永泰公司要求其缴纳大额押金而产生争执，后**陆续向物业、社区、公安、消防等部门投诉后无果，遂向一审法院提起诉讼。

一审审理中，为防止损失扩大，经一审法院协调，永泰公司于2017年11月10日提供2张门禁卡给**使用。

另为了解涉案商住楼租金价格，一审法院依职权调取2016-2017年度该区域商住楼租金备案价格，经核算，平均租金为每日每平方1.19元。**所有的306室房屋面积为71.52平方米。

一审法院认为，民事主体不得滥用民事权利损害他人合法权利。永泰公司为保护其财产安全，设立门禁，势必影响同楼层其他业主的通行，故其有义务为同楼层其他业主的通行提供便利，免费为其他业主提供门禁卡；因通行不便影响**房屋的出租，永泰公司应承担赔偿责任，但**与前承租人尚有矛盾未能解决，亦是该房屋未能出租的原因之一，可相应减轻永泰公司的责任。**要求永泰公司恢复公共区域原有房屋结构，对于此项诉讼请求，其未能提供证据，一审法院不予支持。综上，对于**的诉讼请求，一审法院部分予以支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、第一百七十九条第一款第二项、第八项、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第一项之规定，判决：一、南京永泰工程咨询有限公司无偿向**提供门禁卡以方便通行；二、南京永泰工程咨询有限公司赔偿**经济损失8510.88元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，由**负担60元，南京永泰工程咨询有限公司负担120元。

本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审予以确认。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。**提交1.拍摄于2018年2月的照片打印件7张，拟证明永泰公司在装修中改变了三楼公共区域房屋结构，在走廊尽头加隔了用于烧水、储存、放冰箱的空间，且改变了厕所公共部分结构。永泰公司对照片的真实性表示不清楚，且认为即使真实，也与本案无关，走廊西侧不属于**，而是属于永泰公司，走廊是永泰公司的内部走廊。因照片反映了现场实际情况，本院对其真实性予以确认，关联性在后叙述。2.58同城、365淘房网房屋租赁价格网页打印件，以及306室最新租赁合同，拟证明涉案房屋的市场租赁价格为1.8元/日/平方米，最新租赁价格为4000元/月，租期自2018年2月1日至2019年1月31日。永泰公司对租赁合同真实性不持异议，但是对网页打印件不予认可，并主张现在上诉人已经可以出租，门禁不构成妨害，也不影响上诉人出租。网站价格没有真实性，一审法院调取的物价部门的房价更具合法性、真实性。因永泰公司对租赁合同并无异议，本院对租赁合同的真实性予以确认，对网页打印件形式上真实性予以确认，关联性在后叙述。3.微信聊天记录打印件一份，拟证明中介和代理人陈述因房屋在别人屋里，有了门禁所以不租。永泰公司对该证据的真实性不予认可，因该证据不符合证据要件，本院对微信聊天记录的真实性不予确认。4.同曦物业管理有限公司收费凭证一份，拟证明其已缴纳306室2017年1月1日至2018年1月31日物业服务费1627.08元，公摊水费136.6元（空置房按70%收取），空调电费288.9元，2016年9月2日至2018年1月2日公摊电费575.7元。永泰公司对上述收费凭证并无异议，因双方对收费凭证并无异议，本院二审对收费凭证真实性予以确认。5.永泰公司另提交301室-305室的产权证书及附图，**提交了306室房屋的产权证书及附图，双方均对产权证书及附图不持异议，因双方均无异议，本院二审对301室-306室的产权证书及附图的真实性予以确认。

本院二审还查明，本案一审过程中，**提交了其与承租人程子贤的租赁合同一份，其中约定租期为2016年2月2日至2017年2月1日止，年租金为不含税41000元。**还提交南京市公安消防支队江宁区大队宁江公消限字（2017）第0482号责令限期改正通知书照片打印件一份，拟证明涉案楼层曾因疏散通道上设置的门的形式不符合《建筑设计防火规范》第6.4.11条的规定，收到公安消防的责令整改通知，被消防部门要求限期改正。永泰公司对真实性不认可，且认为通知书并未要求其将门禁拆除，其设置门禁并未违反消防安全相关规定。一审中，永泰公司还提交了2015年7月4日由许姓租客领用并于2016年1月12日退还，2016年1月22日由程子贤领用并于2017年2月11退还，2017年11月10日由王忠领用的门禁卡使用情况一览表。一审中，永泰公司主张**在2015年就知道其加设门禁，但直到2017年4月才提起诉讼，不合常理。**主张其并未同意永泰公司改造和设立门禁，其一直在找物业等部门进行反映，也通过各种途径进行维权。永泰公司在一审中表示程子贤是向其缴纳定金后由永泰公司将门禁卡交给程子贤，在程子贤退还门禁卡后，永泰公司已将定金返还程子贤，**要拿新门禁卡需要缴纳新的定金。

二审中，**明确要求永泰公司恢复所有公共区域原有结构。永泰公司主张装修并非结构改动，而且走廊尽头的地柜任何人都可以放置东西，不影响任何人使用。**一审只针对门禁提起诉讼，没有提到过道。装修、改装经过了三分之二以上业主同意，是改善卫生环境，方便大家，装修时**也是同意的。对于物业服务的情况，永泰公司陈述涉案房屋由南京同曦物业管理有限公司进行物业管理，楼层里面的卫生是永泰公司自己搞，厕所由其公司自行打扫，物业公司仅负责公共区域。**认可三楼卫生以前为物业公司打扫，现在可能由永泰公司找人打扫。

经双方举证质证，本院二审查明以下事实：涉案房屋位于南京市××经济技术开发区××同××层，三层包括301-306室六个房屋，其中301室-305室所有权人为永泰公司法定代表人徐慧，306室所有权人为**。301、303、305室位于建筑北侧，302、304、306室位于南侧，中间为中央通道，三层东西两侧有楼梯通道，其中左侧为步行楼梯，右侧为电梯。中央通道尽头301室对面，靠302室左侧为厕所。涉案门禁建于电梯间通往中央通道位置。永泰公司自行出资将厕所进行了装修，并在靠近厕所的通道位置加设了地柜。**已缴纳306室2017年1月1日至2018年1月31日物业服务费1627.08元。2016年2月2日至2017年2月1日，**将涉案房屋出租给案外人程子贤，年租金为不含税41000元。现三层卫生由永泰公司自行负责，厕所卫生也由永泰公司自行打扫。306室门禁卡于2015年7月4日由许姓租客领用并于2016年1月12日退还永泰公司，2016年1月22日由程子贤领用并于2017年2月11日退还永泰公司，2017年11月10日由王忠领取。

二审中，**明确放弃主张永泰公司承担公摊水费、空调电费、公摊电费的主张，仅主张永泰公司承担物业费1126.44元。

以上事实，有不动产权证、附图、照片、租赁合同、网页打印件、门禁卡使用情况一览表、当事人陈述等证据在卷证实。

本案二审争议焦点为：一、永泰公司建设门禁、地柜等行为的性质；二、永泰公司是否应拆除门禁，赔偿损失并将公共区域恢复原状。

本院认为，一、永泰公司建设门禁、地柜等行为属侵害其他业主权益的违法加建行为。根据本院已查明事实，涉案建筑三层中，除**所有的306室外，301至305室的产权人均为永泰公司法定代表人徐慧，永泰公司作为门禁的安装人，应该对其行为承担法律责任。该建筑三层的中央通道、楼梯、电梯间、厕所等均属于公共部分，并不包含在徐慧所有房屋的专有范围内。根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分的，可以认定为损害他人合法权益的行为。永泰公司自行加建的门禁位于电梯间通往中央公共通道位置，永泰公司并无证据证明涉案房屋所在楼层有此规划设计，亦无其他证据证明其对公共通道加建门禁行为经过了规划部门审批，永泰公司的行为属于违章加建。永泰公司还在通道公共位置加建了地柜，侵占了公共区域。综上，永泰公司的上述行为占用了建筑物的共有部分，违反了法律的相关规定，侵害了其他业主的合法权益。

二、永泰公司应拆除门禁，将公共区域恢复原状并赔偿损失。永泰公司并无证据证明**已同意其设立门禁、加建地柜，其主张该纠纷与其无关，本院不予支持。根据法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因永泰公司的违法加建行为，**起诉要求永泰公司拆除其加建的门禁，恢复公共区域原有房屋结构，本院予以支持。永泰公司应拆除其所建门禁及占据公共区域的地柜，并按产权证书附图所示恢复公共区域原有结构。

永泰公司拒绝向**交付门禁卡，造成**无法使用其所有的306室房屋，侵害了**的物权，永泰公司亦知晓**将306室用于出租，故应根据306室房屋的实际租赁情况确认**的损失金额。**与前承租人程子贤租赁合同中约定年租金为41000元，经核算为1.57元/天/平方米，**诉请要求永泰公司按照1.8元/天/平方米的标准赔偿损失，超出1.57元/天/平方米标准的部分，本院不予支持。**自2017年2月11日无法进入其所有的房间，2017年11月10日**已经取得门禁卡，其对房屋的占有使用已无障碍，故在该日后**主张永泰公司仍应赔偿其损失，本院不予支持。永泰公司应自2017年2月11日至2017年11月10日按照1.57元/天/平方米的标准，按照涉案房屋的面积71.52平方米计算，赔偿**的损失。该期间合计272天，经计算金额共计30541.9元（71.52平方米×1.57元/天/平方米×272天）。

**放弃要求永泰公司赔偿公摊水电等费用的主张，是其对诉讼权利的自行处分，本院予以准许。**主张永泰公司承担该期间的物业费1126.44元，其在二审中提交了同曦物业管理有限公司的收费凭证，永泰公司对此亦无异议，根据该收费凭证记载，**已缴纳2017年1月1日至2018年1月31日物业服务费1627.08元（计395天，空置房按70%收取，经计算为4.12元/天），**自2017年2月11日至2017年11月10日无法进入其房间，**主张永泰公司应承担该期间的物业费用，符合法律规定，本院予以支持。经计算，2017年2月11日至2017年11月10日合计272天，306室共产生物业服务费1120.64元（272天×4.12元/天）；**在该期间无法使用其所有的房屋，但仍需缴纳该物业费，该费用为其实际损失。

上述费用合计31662.54元（30541.9元+1120.64元），永泰公司均应赔偿。

**的其他诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，一审法院适用法律有误，本院二审予以纠正，上诉人**的部分上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十八条、第七十条、第七十一条、第八十三条、第八十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6068号民事判决；

二、南京永泰工程咨询有限公司于本判决生效之日起十日内拆除南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号同曦鸣城9幢3楼电梯间通往中央通道处的门禁，并将3楼公共区域按照产权证书附图所示结构恢复原状；

三、南京永泰咨询有限公司于判决生效十日内赔偿**损失31662.54元；

四、驳回**的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费180元，由南京永泰工程咨询有限公司负担。二审案件受理费1308.63元，由南京永泰工程咨询有限公司负担686.63元，**负担622元。

本判决为终审判决。

审判长　　钮丽娜

审判员　　曹　艳

审判员　　张卓慧

二〇一八年五月二十九日

书记员　　汪海燕