甘肃引大建设监理有限责任公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院 民事判决书 （2021）甘0102民初21472号 原告（反诉被告）：甘肃引大建设监理有限责任公司，统一社会信用代码：916201027102××××，住所地：甘肃省兰州市城关区皋兰路***33号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃金轮***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，甘肃金轮***事务所律师。 被告（反诉原告）：***，女，1965年10月20日出生，汉族，住甘肃省水登县。 委托诉讼代理人：**，***鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，***鼎***事务所实习律师。 原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司（以下简称引大公司）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）引大公司的委托诉讼代理人***、**，被告***的委托诉讼代理人**、**到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告引大公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金312917.26元（自2017年9月16日至2019年1月30日）；2、判令被告支付拖欠租金的利息34590.65元（自2019年1月31日至2021年12月15日）；3、判令被告支付自2021年12月16日起至租金全部付清之日的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告支付本案诉讼财产保全担保保险费868.77元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月27日，原、被告经协商一致签订了《管理局兰州平凉路办事处房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于兰州市城关区××街道××路××号，面积共计951.79平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限五年，自2014年9月16日起至2019年9月15日止；租金每平方米20元，年租金228429.60元（不含水、电、暖、物业等费用），按年度一次付清；房屋用途为办公、餐饮、会议培训、旅店经营；租赁期间，如遇政府对国有资产管理政策变化或管理局重大决策调整，原告按政策依照法定程序处置或收回该出租的房屋，因上述原因终止合同，租金按照实际使用时间计算；拖欠房租2个月以上的，原告有权解除或终止合同。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，期间，被告实际支付了2014年9月16日至2017年9月15日的租金。2017年7月26日、2018年12月26日，基于兰州市棚户区改造项目，原告与房屋所有权人甘肃省引大入秦工程管理局根据《租赁合同》第七条第1款的约定向被告发出了《关于终止管理局平凉路办事处房屋租赁合同的通知》《催缴租金并解除〈管理局兰州市平凉路办事处房屋租赁合同〉的通知》，通知被告解除租赁合同，要求被告腾退租赁房屋，缴纳2017年9月16日至2019年1月15日的房屋租金，并赔偿给原告造成的经济损失。被告收到上述通知后，既没有缴纳拖欠的租金，也没有腾退房屋，而是继续使用租赁房屋，直至2019年1月30日才将租赁房屋移交给原告。综上，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 被告***辩称，被告自2017年9月起再未实际使用承租房屋，不负有支付租金的义务。具体理由为：一、租赁合同已于2017年9月终止。2014年8月27日，原、被告及案涉房屋所有权人甘肃省引大入秦工程管理局计财处（以下简称管理局）共同签订《管理局兰州平凉路办事处房屋租赁合同》，约定：被告承租原告管理的位于兰州市城关区××街道××路××号房屋，共七层，每层建筑面积均为135.97平方米，总计951.79平方米；租赁期限5年，自2014年9月16日起至2019年9月15日止；房屋用途为用于办公及经营餐饮、旅店等业务。被告承租后投入数十万元对房屋进行了装修、改造。2017年7月26日，管理局来函要求提前终止租赁合同，并要求被告做好房屋移交准备工作。被告收函后回函管理局：“如贵方对我方装修改造及营业损失补偿，则接受提前终止合同”。管理局收函后答复同意对被告装修改造及营业损失进行补偿，具体补偿事宜让第三方与被告协商。被告出于对原告国有企业身份的信赖，遂按要求于2017年9月初停止营业未再实际使用房屋，等待被告指定的第三方前来商谈补偿及收房事宜。故租赁合同已于2017年9月提前终止。二、被告不应承担2017年9月15日以后的租金。2018年7月份，就补偿事宜仍没有任何一方联系被告，在此期间，被告多次去找管理局协商，直到2019年初，原告来函又要求解除租赁合同并要求被告支付租金，原告遂再次回函希望双方能积极处理补偿事宜。首先，依据租赁合同第七条约定：“租赁期间，如遇政府对国有资产管理政策变化或管理局重大决策调整……因上述原因终止合同，租金按实际使用时间计算”，被告自2017年9月初按要求停止营业，未再实际使用房屋，何来租金？其次，原告在被告停止营业期间从未提及任何租金欠缴及移交事宜，均是反复商谈补偿事宜。退一步讲，即使原告请求给付租金，诉求也已超过诉讼时效。第三，2019年初，被告将房屋包括装修、改造及家具等设备设施按停业时的原状全部移交给原告，这也是按原告的要求履行，直到目前，该房屋还在闲置。综上，原告提前终止合同本身就不符合合同约定，在合同提前终止后承诺的补偿至今未兑现，给原告造成很大的经济损失，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 被告***基于其答辩主张的事实向本院提出反诉请求：1、判令原告补偿装修、改造、设备设施、营业损失等共计519855元；2、判令原告退还设施抵押金20000元；3、由原告承担本案反诉费用。 原告引大公司针对被告***的反诉辩称，被告的反诉请求与客观事实不符。2017年7月，原告因客观原因要求解除合同，并要求被告于2017年9月15日前腾交房屋，但被告于2019年1月30日才腾交房屋，期间一直在使用案涉房屋，不存在房屋空置的情况。从被告腾交房屋至租赁合同期限届满，被告从事的经营活动实际仅停业8个半月时间，故请求法院驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述及本院对证据进行审查确认，本院对本案诉争事实认定如下： 2014年8月27日，原告作为出租方、被告作为承租方、房屋所有权人甘肃省引大入秦工程管理局计财处作为监管方，签订《管理局兰州平凉路办事处房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告管理的位于兰州市城关区××街道××路××号××层建筑面积面积共计951.79平方米的房屋；租赁期限5年，自2014年9月16日起至2019年9月15日止；房屋用途为仅可用于办公、餐饮、旅店经营等；年租金228429.60元，当年租金于合同签订后7日内一次性付清，后续租金于每年7月提前支付；被告同时向原告交纳20000元设施抵押金，在租赁关系终止时，经检查租赁物无人为损坏并交还原告后，原告无息退还被告；租赁期满或因被告责任导致退租的，依附于房屋的装修归被告所有，因原告原因提前停租，原告可给予被告适当折价补偿；租赁期间，如遇政府对国有资产管理政策变化或管理局重大决策调整，原告按政策依照法定程序处置或收回房屋，租金按实际使用时间计算；合同签订后，任何一方违约，应承担因违约给对方造成的一切经济损失；在租赁期间，因开发商或第三方开发需整体拆除该房屋时，被告可提请原告向开发商取得装修及附着设施的补偿的权利。合同签订后，原告即将房屋交付于被告，被告遂因使用需要对房屋进行装修后，购置了相关设施设备开始用于办公、经营使用。期间，原告于2014年9月25日向被告支付房屋租赁押金20000元。2017年7月26日，因兰州市棚户区改造项目拟征用案涉房屋，甘肃省引大入秦工程管理局（以下简称引大入秦管理局）向被告发出《关于终止管理局平凉路办事处房屋租赁合同的通知》，称“……我局位于兰州市平凉路办事处房产被列为兰州市2015年-2017年兰州州市棚户区改造项目。……鉴于房屋租赁合同将于2017年9月15日到期，届时我局将与你方不再续签合同，现通知你方做好房产移交准备工作”。被告收函后认为依照合同约定应对被告承租期间投入的房屋装修、添置设施设备费用予以补偿，方可以考虑予以配合，遂拒绝腾退，期间，被告并未依约向原告缴纳2017年9月16日以后产生的房租金。2018年12月26日，引大入秦管理局与原告共同向被告发出《催缴租金并解除〈管理局兰州市平凉路办事处房屋租赁合同〉的通知》，称被告因未缴纳2017年至2018年度的租金，已严重违约，故要求解除租赁合同，并要求被告于2019年1月16日搬离租赁房屋，于2019年1月15日前缴纳2017年9月16日至2019年1月15日的租金305406.60元，赔偿因违约给原告造成的经济损失。被告收函后认为其已于2017年9月停止经营，并未实际使用案涉房屋，不存在欠缴租金的违约行为，并要求原告赔偿其装修损失、设施设备损失、营业损失最少37000元，双方酿成纠纷。2019年1月30日，被告将案涉房屋及附属设施、设备全部移交给了原告，但双方对被告应交纳租金的期间及原告是否应向被告进行补偿等问题未能达成一致意见。 本案在审理过程中，被告申请对其移交给原告的设施设备以及房屋装修改造的价值进行鉴定。本院委托甘肃信诺工程造价咨询有限公司对案涉房屋不可拆卸的装修、不可移动设施的原始造价进行了鉴定，该公司依据（2013）《甘肃省建筑与装饰工程预算定额》、《甘肃省安装工程预算定额》及《甘肃省建筑安装工程费用定额》标准，就各个项目造价做出如下鉴定结论：装饰装修工程为87007.01元、电气工程为18902.42元、燃气管道设备工程为37889.21元、双眼炒灶台为4274.88元、天然气蒸箱为3156.95元、烟机净化板为5688.36元、净化油烟罩为10671.33元、煲仔炉为2629.28元、矮式汤炉为3663.92元，合计173883.36元，但该签订报告就被告承租案涉房屋后添置的空调、冰箱等相关设施设备造价未进行鉴定，期间产生的鉴定费10000元由被告预交。 本院认为，本案的争议焦点为：一、引大入秦管理局于2017年7月26日向被告发出的要求终止房屋租赁合同的通知，是否发生解除合同的效力，原、被告之间的房屋租赁合同于何时解除。二、合同解除后至房屋腾退前的房屋使用损失是否应由被告承担。三、租赁合同解除后，原告应否就房屋装修及不可拆卸的设施设备向被告进行补偿。 一、引大入秦管理局于2017年7月26日向被告发出的要求终止房屋租赁合同的通知，是否发生了解除合同的效力。本院认为，（一）合同的解除方式包括约定解除与法定解除。我国合同法第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，双方签订的租赁合同约定在租赁期间因开发商或第三方开发需整体拆除该房屋时，被告可提请原告向开发商取得装修及附着设施的补偿的权利。在租赁期限未届满前，引大入秦管理局作为案涉房屋所有权人及案涉合同一方当事人（监管方）因案涉房屋被列入当地政府棚户区改造项目，于2017年7月26日向被告发出了要求终止房屋租赁合同的通知，该行为属于原告在约定一方解除合同的条件成就时单方行使解除合同的权利，并无不当，故案涉合同在引大入秦管理局指定的2017年9月15日实际解除。 二、合同解除后至房屋腾退前的房屋使用损失是否应由被告承担。本院认为，如前所述，案涉合同已于2017年9月15日实际解除，而根据本案实际情况，案涉合同提前解除确给被告造成了一定的经济损失，依据合同约定被告就此可提请原告向开发商取得相应的补偿，但被告因其补偿诉求未得以落实拒绝腾退案涉房屋确有不当，并因此而给原告造成了房屋使用损失，而此时原告负有积极协商解决被告补偿诉求的义务，但原告怠于作为直接导致被告的补偿诉求未得以落实，对此双方均有一定责任，且基于合同已实际解除的情形，被告虽然实际占有房屋，但在一定程度上的确对被告正常有效使用形成了负面影响，故合同解除后至房屋腾退前的房屋使用损失应由双方共同承担。故本院对原告要求被告支付租金（房屋占有使用费）312917.26元（自2017年9月16日至2019年1月30日）的诉讼请求酌定支持156771元（228429.60元÷365天×501天×50%）。关于原告主张的逾期利息，如前所述，原告对引发案涉纠纷亦有过错，故本院对原告的该项诉请的利息不予支持。关于原告要求被告支付本案财产保全保险费（保全担保）868.77元的诉讼请求。本院认为，以办理保险提供担保金是申请诉讼财产保全的担保方式之一，该费用并非本案诉讼所必须支出的费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 三、合同解除后，原告应否就房屋装修及不可拆卸的设施向被告进行补偿。本院认为，案涉合同因约定一方解除合同的条件成就（案涉房屋被列入当地政府棚户区改造项目）而解除，如前所述，合同同时约定在租赁期间因开发商或第三方开发需整体拆除该房屋时，被告可提请原告向开发商取得装修及附着设施的补偿的权利，而合同涉及的开发商并非合同一方当事人，依据合同相对性原则并结合本案实际情况，原告应就被告在承租期间对案涉房屋装修及添置的不能移动的设施设备予以补偿，故本院对被告反诉要求原告补偿案涉装修（改造）、附着设施费的诉求予以支持。至于具体补偿数额，根据本案实际情况，案涉合同租期5年，实际在租期3年届满时解除，但合同解除后被告并未腾退案涉房屋，而是有限使用长达500天，同时，本案审理过程中鉴定机构就案涉装修（改造）、附着设施原始造价鉴定为173883.36元，但该签订报告就被告承租案涉房屋后添置的空调、冰箱等相关设施设备造价未进行鉴定，为此，本院就被告的该项诉求酌定支持原告补偿给被告房屋装修（改造）及不可移动的设施设备费用69553元（173883.36元×40%）。关于被告反诉要求原告退还租赁押金20000元的诉讼请求。本院认为，被告确向原告交纳了20000元租赁押金，现双方的租赁关系因约定解除，且如前所述，本院已就合同解除后双方应承担的相关责任予以裁判，该租赁押金应予以退还，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。至于被告反诉要求原告补偿其营业损失的诉讼请求，根据本案实际情况，如前所述，合同解除后被告并未及时腾退案涉房屋而是有限继续使用，且双方签订的合同并未约定合同解除后原告对此应予以补偿，被告的该项反诉请求缺乏事实和合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）***于本判决生效后十五日内支付给原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司房屋占有使用费156771元； 二、原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司于本判决生效后十五日支付给被告（反诉原告）***补偿房屋装修（改造）及不可移动的设施设备补偿款69553元； 三、原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司于本判决生效后十五日内退还给被告（反诉原告）***租赁押金20000元； 四、驳回原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。 上述一至三项折抵后,被告（反诉原告）***向原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司支付67218元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3256元，由原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司承担2056元，被告（反诉原告）***承担1200元；反诉费4599元，由原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司承担1599元，被告（反诉原告）***承担3000元。鉴定费10000元，由原告（反诉被告）甘肃引大建设监理有限责任公司和被告（反诉原告）***各承担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年二月二十七日 法官助理*** 书记员***