肇庆市叶子文化传媒有限公司与广东华悦建设工程技术有限公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省肇庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤12民终751号

上诉人（原审被告）：肇庆市叶子文化传媒有限公司，住所地肇庆市端州区*******************，统一社会信用代码91441200MA4URXGG1Q。

法定代表人：罗某1。

委托诉讼代理人：黄卓童，广东国政律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈爱娟，广东途龙律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广东华悦建设工程技术有限公司，住所地肇庆市*******************，统一社会信用代码914********218048H。

法定代表人：邓某1。

委托诉讼代理人：胡国恒、蒙金容，均是广东赛力律师事务所律师。

上诉人肇庆市叶子文化传媒有限公司（以下简称叶子文化公司）因与被上诉人广东华悦建设工程技术有限公司（以下简称华悦建设公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院作出的（2019）粤1202民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人叶子公司的委托诉讼代理人黄卓童、陈爱娟，被上诉人华悦建设公司的委托诉讼代理人胡国恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

叶子文化公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中叶子文化公司支付两个月租金24900元；2.上述判决的诉讼费由华悦建设公司承担。事实和理由：一审判决叶子文化公司向华悦建设公司支付租金51450元，当中包括了欠交的租金22050元和认定的损失29400元，对29400元损失有异议，一审认定事实和适用法律错误。一、一审判决没有认定叶子文化公司向华悦建设公司交付出租屋钥匙，华悦建设公司接受钥匙的行为是同意解除租约的行为。一审已经查明叶子文化公司于2018年10月向华悦建设公司的员工何X方交付出租屋钥匙，但片面认定何X方没有权利代表华悦建设公司作出同意解除租约的表示。何X方作为租赁合同事宜的长期联系人，除每月向叶子文化公司提供租金和水电费单据外，还接受叶子文化公司提前解除租约的申请，在得知叶子文化公司要提前结束租约时，其并未表示自己无权同意，但却要求叶子文化公司寻找新的承租人方可解除租约。在叶子文化公司告知其搬离出租屋后，何X方告知叶子文化公司将钥匙交付至楼下邦健药店的员工，由其自行去取钥匙。上述事实能充分证实何X方的职责不仅仅是提交租金、水电费单据，其是代表华悦建设公司对出租屋的租赁事宜进行管理。若认定何X方无权代理，则对方明知叶子文化公司解除租约为何不予制止，何X方为何在得知叶子文化公司解约时要求叶子文化公司寻找新的承租人，为何能够自行去接收钥匙。显然，若没有华悦建设公司的授意，何X方就不会这样做。何X方接收钥匙的行为，就表示双方完成了租赁物的交接。结合叶子文化公司搬离后，华悦建设公司就没有再送租金、水电费单据，以及一年来从未向叶子公司发出催收租金通知的事实，表明双方已经同意解除租约。至于何X方在录音证据上说自己无权解除租约，可认为是何X方在诉讼事件发生的情况下不愿卷入诉讼纠纷而说的，是可以理解的。根据案涉合同第五条第1项的约定，叶子文化公司在2018年8月就提前向华悦建设公司提出解除合同，由于对方同意解除合同，叶子文化公司就不应再向其赔偿租金。故一审法院判决叶子文化公司支付两个月租金作为赔偿是没有合同依据的。二、一审依据合同法第一百一十九条的规定，判决叶子文化公司支付两个月租金损失，没有法律依据。第一，一审判决已经将叶子文化公司交纳的保证金42000元归华悦建设公司所有，同时又判决叶子文化公司支付两个月租金损失29400元，显然不当。因42000元已经赔偿其损失了，再支付同样数额的损失，属于重复赔偿。第二，根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中既然认定华悦建设公司的损失为两个月租金29400元，但却判决支付包括保证金在内的71400元，显然超过华悦建设公司实际损失，对叶子文化公司不公平。综上所述，一审判决的第二项明显有误，应予以纠正，请求法院依法予以改判。

华悦建设公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案叶子文化公司单方陈述已经通知华悦建设公司于2018年10月解除合同，对此华悦建设公司至始至终是否认的。华悦建设公司从未授权何姓员工代理华悦建设公司与叶子文化公司进行合同签订或解除。由叶子文化公司在一审提交的电话录音可以反映何姓员工只是承认收回案涉房屋的钥匙，并没有作出同意解除合同的意思表示。一审判决认定叶子文化公司于2018年10月15日搬离案涉房屋，但搬离并不意味双方的合同已经解除，叶子文化公司无故提前搬离案涉房屋并未提前解除合同属于违约，造成华悦建设公司长达一年以上的租金损失，在一审审理期间一审法院曾经到案涉商铺进行调查，在2019月5日该商铺仍然处于空置状态，因此可以认定由于叶子文化公司的违约行为导致华悦建设公司出现接近20万元的租金损失。该租金损失也有因为华悦建设公司没有采取适当措施防止损失扩大的原因存在，因此华悦建设公司认为一审判决叶子文化公司向华悦建设公司支付2018年9月1日起至2018年12月15日之间的租金是合法合理的。

华悦建设公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华悦建设公司与叶子文化公司签订的《铺位租赁合同》；2.判令叶子文化公司立刻腾退并向华悦建设公司归还标的租赁物；3.判令叶子文化公司立刻向华悦建设公司支付拖欠租金182280元（租金从2018年9月暂计至2019年8月，共计12个月；之后的租金按照每月15435元的标准计算至实际腾退之月止）；4.判令叶子文化公司立即向华悦建设公司支付拖欠的水、电费2415.26元；5.判令叶子文化公司向华悦建设公司缴纳的保证金42000元归华悦建设公司所有。6.判令叶子文化公司承担本案受理费。

一审法院认定事实：2017年1月9日，华悦建设公司（出租方、甲方）与叶子文化公司（承租方、乙方）签订《铺位租赁合同》，约定华悦建设公司将肇庆市*****巷6幢第2层房屋出租给叶子文化公司使用，租赁期间自2017年3月1日起至2024年1月20日止。合同对保证金、租金、乙方责任、合同的变更与解除、违约责任等进行了约定。其中，合同第三条第一款约定：乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金人民币42000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述保证金给乙方（不计息）；合同第三条第二款约定：乙方应在每月5号前向甲方一次性缴交当月铺租费用14000元......，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金，租金每年递增5%；合同第五条第一款约定：乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方；合同第七条（合同缺第六条）第2款约定：租金和水电费等乙方应缴费用，乙方应如期缴交，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。

合同签订后，华悦建设公司将上述房屋交付给叶子文化公司使用，叶子文化公司依约交纳保证金人民币42000元给华悦建设公司，并交租至2018年8月份。之后，华悦建设公司认为叶子文化公司拖欠自2018年9月份起的租金及2018年8-9月份的水电费2415.26元，遂诉至该院。叶子文化公司则认为其已于2018年8月份通知华悦建设公司不再承租房屋，在征得华悦建设公司同意下，于2018年10月16日搬离租赁房屋，并将房屋钥匙交还给华悦建设公司，因此不存在叶子文化公司需继续交租的事实。

又查明，在叶子文化公司租赁案涉房屋期间，华悦建设公司委派其员工何X方（联系电话号码：189*****332）向叶子文化公司提交租金收据及水电费单据。

诉讼中，叶子文化公司的证人黄X茵出庭作证，其证词如下：本人是叶子文化公司的员工，在公司担任出纳及行政管理职务。叶子文化公司租赁了华悦建设公司位于端州三路九巷6幢二层房屋，华悦建设公司委派的管理人叫何先生（具体姓名不清楚），每个月交租前，都是何先生打电话给我，通知我交租，并将租金及水电费的收据、纸条交给我，我核对数额后就支付租金给华悦建设公司。到2018年8月，我告知何先生，叶子文化公司准备退租，并询问何时可退回租房押金，何先生称需找到新的承租人后才能退租并退还押金。于是我帮他在58同城软件发布招租信息寻找新的承租人，承租人已和何先生联系。本人在2018年9月再次电话联系何先生确认我公司在2018年10月搬走。我公司在2018年10月10日开始搬家具至15日搬完，搬完后何先生致电给我，问我公司是否已经搬走，二天后何先生再次致电给我，让我归还住房钥匙，因当时何先生没有时间来拿钥匙，他让我把房屋门闸钥匙放在隔离的邦健药房的员工手上，并称他在第二天会自行在邦健药房处取回钥匙。过了二天，何先生拿了钥匙后致电给我，问我为什么没有搞卫生，我回复称大部分垃圾已清理，还有一点垃圾没有清理好。

根据叶子文化公司提供的证人黄X茵与他人的电话录音反映，与黄X茵对话的人自称姓何，并称原在华悦建设公司工作，现在已经辞职，其在华悦建设公司工作期间负责抄水电表；另外，该姓何的人在电话中承认已收回叶子文化公司租赁房屋的钥匙。

诉讼期间，该院在华悦建设公司、叶子文化公司双方的委托诉讼代理人见证下，于2019年12月5日到案涉租赁房屋查看（详见该院拍摄的视频），经调查，案涉租赁房屋目前处于空置状态，并无任何单位或任何人在该处办公或居住，房屋内也没有堆放大件的杂物。该院又于当日并在华悦建设公司、叶子文化公司双方的委托诉讼代理人见证下，向位于案涉租赁房屋的一楼（即肇庆市*****巷6幢1-3卡）“广东邦健医药连锁有限公司景山岗分店”的员工陈艺兴进行调查，陈艺兴称：在楼上办公的一间公司的确在去年搬走了，搬走时有名女士将一串钥匙放在我们药店内，并称到时出租方会派人取回钥匙，后该串钥匙的确被人取走了。

另查明，案涉房屋所在的位于肇庆市*****巷6幢二层的产权人为肇庆市民政局。1993年3月28日及1994年1月21日，肇庆市民政局与广州机床工具工业公司分别签订《合作建楼协议书》《合作建民政综合楼合同》，约定由肇庆市民政局提供位于端州三路景山岗四方塘的1456平方米土地，广州机床工具工业公司负责投资140万元，双方共同兴建一幢综合楼，综合楼的产权为肇庆市民政局所有，首层（不含柴火房、楼梯间）和二层891.622平方米面积及首层南面空地（面积237.5平方米）交广州机床工具工业公司使用30年（从1994年1月21日起至2024年1月20日止）后无偿交还给肇庆市民政局。之后，广州机床工具工业公司并入广州机床工具有限公司。2007年1月28日，广州机床工具有限公司（甲方）与肇庆市华粤工程图审有限公司（乙方）签订《房屋使用权转让协议》，约定甲方经肇庆市民政局同意，以人民币80万元的价格将肇庆市*****巷6栋首层（不含柴火房及北面楼梯间）和二层共891.622㎡约17年（2007年2月1日起至2024年1月20日止）的使用权转让给乙方，乙方同意在取得房屋使用权期间内，仍按甲方与肇庆民政局所签订的合作建房协议书条款执行，并按此使用该房屋。使用期满后无偿归还给肇庆市民政局。2007年12月11日，肇庆市民政局在广州机床工具有限公司的《关于转让肇庆市**********、二层部分房屋使用权的函》上面批注了“同意转让使用权”（即同意广州机床工具有限公司将肇庆市**********、二层部分房屋使用权转让给肇庆市华粤工程图审有限公司）后盖章确认。2010年8月31日，肇庆市华粤工程图审有限公司变更为本案华悦建设公司。

一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据华悦建设公司、叶子文化公司双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、华悦建设公司、叶子文化公司双方签订的《铺位租赁合同》是否为有效合同。二、叶子文化公司何时搬离案涉房屋，叶子文化公司是否应支付租金（或房屋占有使用费）给华悦建设公司。

（一）对于华悦建设公司、叶子文化公司双方签订的《铺位租赁合同》是否为有效合同的问题。该院认为，案涉房屋产权人为肇庆市民政局，华悦建设公司根据与广州机床工具有限公司签订的《房屋使用权转让协议》并在征得肇庆市民政局的同意情况下，取得案涉房屋的使用权，在使用权的有效期限内，华悦建设公司对案涉房屋享有占有、使用和收益的权利。肇庆市民政局与广州机床工具工业公司签订的《合作建楼协议书》《合作建民政综合楼合同》，以及广州机床工具有限公司与肇庆市华粤工程图审有限公司签订的《房屋使用权转让协议》，均未对案涉房屋的使用权人的出租权利予以限制，因此，华悦建设公司、叶子文化公司签订的《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害产权人肇庆市民政局的合法权益，是有效合同。对于叶子文化公司提出的华悦建设公司仅享有房屋使用权而不具备房屋的出租权、双方签订的《铺位租赁合同》为无效合同的抗辩意见，叶子文化公司该抗辩理据不成立，该院不予采纳。

（二）对于叶子文化公司何时搬离案涉房屋，叶子文化公司是否应支付租金（或房屋占有使用费）给华悦建设公司的问题。该院认为，首先，叶子文化公司的证人黄X茵陈述叶子文化公司于2018年10月15日搬离案涉房屋，并在搬离后的二天后，根据华悦建设公司的员工何X方的指示，将房屋门闸钥匙放在位于案涉房屋一楼的广东邦健医药连锁有限公司景山岗分店内；其次，华悦建设公司在庭审期间也确认叶子文化公司拖欠的水电费是2018年8月-9月份期间发生的水电费，可见，案涉房屋在2018年10月份之后并未发生水电费，叶子文化公司在2018年10月份后并没有使用案涉房屋；再次，广东邦健医药连锁有限公司景山岗分店的员工陈艺兴陈述“二楼的公司在去年搬走时，曾有一位女士将一串钥匙放在药店内，并称出租方日后会自行取回”。综合案涉房屋在2018年10月份之后没有发生水电费的事实及证人陈艺兴的证词，以及该院到案涉房屋查验的结果等因素，该院认为证人黄X茵关于叶子文化公司于2018年10月15日已搬离案涉房屋并将钥匙交还给华悦建设公司的陈述符合客观事实，该院对证人黄X茵该证言予以采信，因此，可确定叶子文化公司已于2018年10月15日搬离了案涉房屋，在此之后不再使用案涉房屋。故对于华悦建设公司要求叶子文化公司腾退并归还案涉房屋的请求，华悦建设公司该请求与事实不符，该院不予支持。如前所述，叶子文化公司于2018年10月15日搬离了案涉房屋，但叶子文化公司搬离房屋并不意味双方的合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，叶子文化公司提前解除租赁合同应征得华悦建设公司的同意。本案中，华悦建设公司的员工何X方仅是华悦建设公司的水电表抄表员，负责将租金收据、水电表数据交给叶子文化公司，其无权代表华悦建设公司同意与叶子文化公司解除租赁合同；而且，叶子文化公司也未能提供充分证据证明何X方代表华悦建设公司作出与叶子文化公司解除租赁合同的意思表示。因此，何X方的行为不构成表见代理，华悦建设公司并没有同意与叶子文化公司解除《铺位租赁合同》，故对于叶子文化公司认为其在搬离案涉房屋前，已与华悦建设公司协商解除《铺位租赁合同》的抗辩意见，该院不予采纳。由于《铺位租赁合同》尚未解除，叶子文化公司仍应按合同约定支付租金给华悦建设公司。但考虑到叶子文化公司已于2019年10月15日搬离案涉房屋，不再使用案涉房屋，华悦建设公司完全可以再将案涉房屋另行出租获取收益，以避免损失的进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，该院酌定华悦建设公司的租金损失从2018年10月16日（即叶子文化公司搬离案涉房屋之次日起）起计至2018年12月15日止（即合计2个月），叶子文化公司对华悦建设公司2018年12月15日之后扩大的租金损失不再赔偿。经查明，叶子文化公司2018年9月之后的房屋租金及2018年8-9月的水电费2415.26元没有支付，因此叶子文化公司应支付2018年9月1日至2018年12月15日期间的租金51450元（计算办法：14700元+7350元+14700元×2）及水电费2415.26元给华悦建设公司。故对于华悦建设公司要求叶子文化公司支付租金182280元及水电费2415.26元的请求，其理由成立部分，该院予以支持；其理由不成立部分，该院予以驳回。对于华悦建设公司要求解除《铺位租赁合同》并没收叶子文化公司缴纳的保证金42000元的请求，如前所述，叶子文化公司没有依约交纳自2018年9月份起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。华悦建设公司该请求符合《铺位租赁合同》第七条第二款的约定，也符合法律规定，该院予以支持。

综上所述，华悦建设公司的诉讼请求，其合理合法部分，该院予以支持；叶子文化公司的抗辩理由成立部分，该院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除华悦建设公司与叶子文化公司签订的《铺位租赁合同》；二、叶子文化公司应在判决发生法律效力之日起支付租金51450元给华悦建设公司；三、叶子文化公司应在判决发生法律效力之日起支付水、电费2415.26元给华悦建设公司；四、叶子文化公司缴纳的保证金42000元归华悦建设公司所有；五、驳回华悦建设公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7566元（已由华悦建设公司预交），由华悦建设公司负担4366元，叶子文化公司负担3200元。

二审中，当事人双方均没有向本院提交新证据。

一审查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是叶子文化公司向华悦建设公司支付自2018年10月16日至2018年12月15日的租金29400元是否恰当的问题。1.案涉租赁合同第五条第1项的约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方”，从该约定上看，保证金具有担保履行期限的违约金功能。现叶子文化公司中途退租，依照上述约定，一审据此判决保证金归华悦建设公司所有，实体处理正确，本院予以维持。2.华悦建设公司是通过其员工何X方向叶子文化公司送达相应的租金水电单据，即对于叶子文化公司而言，租金的相关事宜是由其员工何X方进行管理。在叶子文化公司向何X方提出退租事宜，何X方并未及时向叶子文化公司反映其无权代表公司对退租的事情作出表示。虽华悦建设公司庭审明确表示不同意叶子文化公司退租，但在2018年10月后至起诉之日2019年9月16日长达将近一年的时间内未向叶子文化公司进行过催收或要求其承担违约责任等行为，其对案涉房屋空置的损失亦存在一定的过错。3.结合案涉房屋在2018年10月之后没有发生水电费的事实、证人陈艺兴的证词、一审法院到案涉房屋查验结果，以及华悦建设公司在2018年10月之后至起诉前并未向叶子文化进行过催收行为等因素，证人黄X茵有关叶子文化公司已经搬离案涉房屋并将钥匙交还给华悦建设公司的证言具有高度盖然性，一审法院对此采信，并无不当，本院予以维持。根据黄X茵的证言，叶子文化公司于2018年10月15日搬离案涉房屋并将钥匙按照指示交付至邦健药店，该行为应视为当事人双方之间已经对案涉房屋进行了交接，案涉租赁合同事实上已经解除，即案涉租赁合同于2018年10月15日解除。华悦建设公司与其员工何X方之间的内部管理并不能对抗案涉租赁合同于2018年10月15日事实上解除的效果。4.案涉合同解除后，双方的权利义务终止，叶子文化公司不负有向华悦建设公司支付租金的义务。一审法院酌定叶子文化公司赔偿华悦建设公司自2018年10月15至2018年12月15日止的两个月的租金损失29400元，缺乏事实和法律依据，实体处理不当，本院予以纠正。综上，叶子文化公司没有支付2018年9月至合同解除日的房屋租金，以及2018年8-9月的水电费2415.26元，因此叶子文化公司应支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的租金元14700元/月×1.5个月=22050元，及水电费2415.26元给华悦建设公司。

对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。

综上所述，叶子文化公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：

一、维持肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5013号民事判决第一项、第三项和第四项；

二、撤销肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5013号民事判决第五项；

三、变更肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初5013号民事判决第二项为：肇庆市叶子文化传媒有限公司应在本判决发生法律效力之日起支付租金22050元给广东华悦建设工程技术有限公司；

四、驳回广东华悦建设工程技术有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7566元，由华悦建设公司负担5299元，叶子文化公司2267元。二审案件受理费535元，由华悦建设公司负担（该款可在叶子文化公司履行付款义务时一并抵减，本院不作收退费处理）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　吴　文

审 判 员　　梁碧媛

审 判 员　　梁达明

二〇二〇年六月八日

法官助理　　范小敏

书 记 员　　何连平