临沂市**冰雪体育文化有限公司、**冰雪投资管理（北京）有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省临沂市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁13民终8740号

上诉人（原审被告）：临沂市**冰雪体育文化有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区解放路88号泰盛广场3楼3072。统一社会信用代码：91371302MA3NQMFF3B。

法定代表人：吴运华，经理。

委托诉讼代理人：尹冰、王幸福，山东博翰源律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：**冰雪投资管理(北京)有限公司,住所地：北京市房山区拱辰街道天星街1号院16层1917。统一社会信用代码：91110111318056688C。

法定代表人：郑桂芳，经理。

委托诉讼代理人：杨晴、赵文科，北京市君佑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：临沂中汇地产有限公司,住所地：山东省临沂市兰山区解放路88号。统一社会信用代码：91371300599294323P。

法定代表人：周广法,经理。

委托诉讼代理人：陈国栋,山东鹏哲律师事务所律师。

上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司（以下简称临沂**冰雪公司）、**冰雪投资管理（北京）有限公司（以下简称**冰雪公司）因与被上诉人临沂中汇地产有限公司（以下简称中汇地产公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初6779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

临沂**冰雪公司、**冰雪公司上诉请求：1.撤销一审判决书第一项、第三项，或裁定撤销原审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：一审判决程序严重违法、判决结果错误，对涉案租赁合同的解除时间、解除依据的基本事实认定明显错误且适用法律错误，严重损害上诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百五十三条规定，应当予以撤销、发回原审人民法院重审。

一、一审判决书第一项超出被上诉人的诉讼请求，程序严重违法，严重损害上诉人的合法权益。一审判决第一项：“被告**冰雪投资管理(北京)有限公司、临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告临沂中汇地产有限公司冰场装修损失、冰场桁架损失、冰场机械设备设施损失共计8620364元”。一审做出上述判决的理由是：“原告中汇地产公司……直接向被告支付冰场设备款和冰场安装工程款430万元，并花费490万元进行冰场装修设计，现按被告品牌标准建设的真冰场无法转租，原告作为出租方本身也无冰场运营资质和能力，致使该冰场无法继续经营，履行合同购买的设备也无法继续使用，对于上述原告的投资损失应由被告**冰雪公司予以赔偿”，“经鉴定，冰场装修损失2279549元、冰场桁架损失2784445元、冰场装修损失3556370元，以上冰场投入建设损失价值共计8620364元应由被告承担赔偿”。但是，一审判决上诉人赔偿的项目和根据司法鉴定确定的金额，并非原告诉讼请求中列明的需要根据鉴定确定金额的项目，属于一审法院主动、明显超出原告诉讼请求内容的判决，程序严重违法。原告在起诉状中列明的相应的诉讼请求第2、3、4项内容分别是：诉讼请求2、判令被告赔偿购买设备损失430万元；诉讼请求3、判令被告赔偿基础工程设计及建设(含装饰装修及设备设施损失等)损失490万元；诉讼请求4、判令被告承担租赁商铺现场基础工程建设的拆除、保管和处置等费用5万元(暂计，以评估或实际支出为准)。被上诉人的诉讼请求，从起诉立案至判决做出从未变更，三次庭审中一再向法庭确认不变更诉讼请求。根据起诉状和庭审中被上诉人多次确认的诉讼请求，金额不确定的只有第4项，即租赁商铺现场基础工程建设的拆除、保管和处置等费用5万元是暂计的，最终要求以法庭评估或实际支出为准。被上诉人两项诉讼请求430万元、490万元的金额是确定的，诉讼请求中从未要求法庭将购买设备的损失、基础工程设计及建设(含装饰装修及设备设施损失等)损失进行鉴定评估，只是要求法庭按照该两项金额430万元、490万元予以判决。一审将该两项列入委托鉴定范围，并将鉴定金额作为判决依据，明显超出被上诉人明确的诉讼请求。

二、一审在已多次开庭审理，并在法庭辩护终结、合议庭已表明相关认定意见后，又违规更换合议庭及全部审判人员，将原合议庭已表明的庭审意见废除，不符合民事诉讼法规定，程序严重违法。一审于2020年8月20日下午3点在兰山法庭进行了庭审，该次庭审前，主审法官向双方明确告知了诉讼权利和义务，被上诉人并未提出任何回避申请，双方按照诉讼程序，完成了宣布开庭、法庭调查、法庭辩论和最后陈述全部庭审程序，但全部庭审程序结束数日后，上诉人接到合议庭人员变更通知，要求再次开庭。上述无法定理由的违法变更合议庭及审判人员的行为，严重违反法定诉讼程序，严重侵犯上诉人的合法诉讼权利，并直接导致枉法裁判。

三、一审判决在租赁合同纠纷中，将被上诉人作为出租人对出租标的物的房屋基础建设投资、出租房屋装修和应由出租人投资的设备设施判决由承租人赔偿，违反法律关于租赁合同双方当事人的基本权利义务的规定，违反既有的关于合同解除的约定，属于明显认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。1、被上诉人诉讼请求2：“判令被告赔偿购买设备损失430万元”，是指被上诉人出资430万元购买了“真冰场设备和冰场系统”，连同房屋共同作为出租标的物的一部分。该部分理应由被上诉人投资、购买，物权亦归被上诉人所有，只是在租赁期间由承租人使用。租赁合同关系解除后，标的物仍由被上诉人所有、使用或出租，这些设备的利益仍由被上诉人享有。上诉人作为承租人，所付的交易对价就是支付合同约定的租金。租赁合同解除后，出租人对于出租标的物投资利益并没有因此消失，当然不是属于双方解除出租合同带来的损失。被上诉人购买上述设备，确系委托上诉人购买，但不影响设备系被上诉人投资、采购，不影响被上诉人系出租标的物的所有权人，享有所有物权利的事实。被上诉人在租赁合同履行期间，对该设备投资已经获得、享有了租金收益、租赁合同解除后仍可依法、独立地享有收益权和其他全部合法权益。因此，租赁合同解除并不造成被上诉人在设备权益上的损失。一审将其列入鉴定范围，判决将相应鉴定的金额由上诉人赔偿给被上诉人，与双方之间的租赁法律关系不符。2、被上诉人诉讼请求3：“判令被告赔偿基础工程设计及建设(含装饰装修及设施设备)损失490万元”，是指被上诉人建设出租房屋的工程设计费用、桁架施工费用、建筑装饰费用合计490万元。如上所述，该投资成本是被上诉人作为出租人进行的基础投资，是形成出租标的物的成本，由其作为不动产建设方承担的投资。本案双方系房屋租赁合同纠纷，房屋建设成本不是承租人应当承担的义务，也不属于承租人解除合同给出租人造成的损失。同样，一审将其列入鉴定范围，判决将相应鉴定金额作为解除合同造成损失由上诉人赔偿，与双方之间的租赁法律关系不符。3、对于提前解除合同的损失赔偿，双方已有明确约定的违约金。因租赁合同是持续性履约合同，因各种原因不能履约到期限届满，提前解除租赁关系，是房屋租赁合同发生的最为常见的违约情形之一。双方在缔约时确定提前解约违约金为按三个月租金标准235325元计算，双方均应按照合同约定执行。上诉人也多次在致函中主动提出按照约定方式承担提前解除的责任，完全符合法律的要求和双方租赁合同的约定。一审判决第四项已支持了被上诉人要求支付提前解约违约金235325元的诉讼请求，应当认为足以赔偿被上诉人的损失。但按照现一审判决，要求支付违约金外，上诉人还要向被上诉人另行赔偿投资标的物的“损失”，对于被上诉人而言，既获得了租赁期限提前解除的违约金赔偿，又获得了上诉人的投资“损失赔偿”，还因持有出租标的物的所有权可继续获利收益。实质上，这就造成被上诉人利用租赁法律关系将自己投资标的物市场风险，全部强加于上诉人而大获其利。4、一审判决认为“根据涉案合同约定……按照**真冰场固定设备设施的品牌及定制标准、系统搭建和基础装修等要求进行设备采购、系统搭建和装修设计，……现按被告品牌标准建设的真冰场无法转租，原告作为出租方本身也无冰场运营资质和能力，致使该冰场无法继续经营，履行合同购买的设备也无法继续使用，对于上述原告的投资损失应由被告**冰雪公司予以赔偿”。该认定与事实明显不符，判决的理由不能成立。双方租赁合同第六条第6.17款已约定：“租赁合同到期或提前终止时，经相关检测单位检测甲方投资建设的设施设备无损、无故障后，乙方将该设备完好自然归还甲方，如有损坏、故障(自然损耗除外)，乙方负责维修，费用由乙方承担……”。合同第七条第7.4款约定：“合同解除或终止时，乙方应按照甲方原交付使用的设备清单交还甲方，乙方保证此设备的完好(正常的损耗除外)，否则乙方应赔偿甲方受到的损失。”合同中专门对于“提前解除合同”时，就被上诉人投资建设的设施设备的处理方式予以明确，即上诉人无损交还给被上诉人即可。此处已经明确排除了乙方承担投资损失的义务。虽然被上诉人作为出租方在采购设备时向上诉人征求意见，一致同意购买约定设施设备等，但这些设施设备并非仅上诉人一家公司使用、其他冰场经营者不能承租、不能使用的专有设施设备，全部都是可以通用的设施设备。从租赁合同附件之《**真冰场物业交场标准》看，全部是通用冰场的建设标准，并非一审判决书所说“按被告品牌标准建设……该冰场无法继续经营”。从租赁合同附件之《奥地利AST**真冰场标准品牌店投资预算分工》看，主要设备项目共有33项，其中仅有12项的“品牌”栏中标明为“**标准订制”(其中还包括3项设备系由上诉人投资购买，而不是被上诉人投资采购)，其他21项均是被上诉人确定的采购标准或品牌，一审判决书所说“按被告品牌标准建设……该冰场无法继续经营”，与合同的明确约定和客观事实不符。即便是“**标准定制”的12项设备，也只是**要求的品牌厂商的产品，并非指只能**一家公司才能使用，其他冰场经营者当然可以继续使用，被上诉人完全能够出租给其他冰场经营者。一审判决认为“冰场无法继续经营”、“履行合同购买的设备也无法使用”，不仅违背常识，与双方在租赁合同中的既有约定完全不相符，属于毫无依据的臆断之辞，严重背离客观事实。

四、一审判决委托临沂顺和价格评估有限公司对装修工程进行司法鉴定、采信临顺价评字(2021)第021801号《价格评估报告书》错误。1、一审法院委托鉴定范围是“对涉案冰场的装修、桁架的重置费用及现有残值、涉案机械设备、设施的变现残值的损失数额进行鉴定评估”。而被上诉人仅仅是诉讼请求3需要通过司法鉴定确定主张权利的金额，委托鉴定的主要范围大大超出诉讼请求，委托事项与诉讼请求无关联性，所形成的鉴定意见不应采信。2、评估报告认定，冰场装修损失2279549元、冰场桁架损失2784445元，冰场机械设备设施损失3556370元，以上冰场投入建设损失价值共计8620364元，一审据此判决上诉人赔偿被上诉人8620364元。但是，其中的鉴定对象没有如实区分双方各自投资项目及金额，一古脑地将实际由上诉人投资购买的设备等也认定为被上诉人投资损失，还判决相应的金额由上诉人再赔偿给被上诉人，逻辑荒谬，严重偏袒被上诉人一方，判决显失公正。3、冰场装修和冰场桁架属于建设工程，其价值鉴定应由具备房地产评估资质的机关和相应造价鉴定资格的专业人员进行，评估鉴定应审核的材料除施工合同外，还包括其他工程材料如工程结算书等，鉴定依据也应当将房地产估价规范等包括在内。一审委托的鉴定机构是价格评估机构，两名鉴定人员属“价格鉴证师”，评估报告中列明的“鉴定依据”中也没有将房地产建设工程估价相关规定列入。因此，一审委托的评估单位和人员不符合鉴定资质要求，对于装修装饰工程部分所做价格鉴定不具有权威性，不能作为认定事实的依据。4、价格评估报告中，没有体现评估中单价取费依据，也没有相应的年限折旧计算，不能体现评估金额的数据来源及计算方法，不符合法律关于司法鉴定要求“对鉴定过程的说明”的要求，不应作为认定损失金额的有效证据。

五、一审判决认定“双方租赁合同解除的时间为起诉状副本送达日期2020年5月20日”，并且属于因“原告行使法定解除权而解除”，属认定事实和适用法律均严重错误。1、双方的租赁合同，事实上在起诉前已解除、终止。上诉人早在2020年2月29日发出解除通知，而该通知已到达被上诉人；被上诉人实际于2020年3月14日即已经关闭了租赁场所的出入口大门，事实上已收回、控制了租赁场地。至此，双方的通知、行为实际已就租赁合同的解除、终止事实上达成一致，只是就违约赔偿、物品交接等问题没有取得一致意见。一审判决认为被上诉人拉下卷帘门不是终止合同的行为，与出租场所已脱离上诉人，而由被上诉人实际管控、上诉人已无法进入和使用的事实不符。至被上诉人收回出租场所日2020年3月14日，租赁合同已因承租人要求解除、出租人实际收回、控制出租场所而终止履行，双方已实际解除合同。2、被上诉人起诉前，上诉人已数次通知被上诉人解除租赁合同、并要求办理物业交接。而被上诉人起诉状的诉请请求第一项的内容，也是要求解除合同。双方对于合同解除的意愿是一致的，双方对合同解除并无争议。因此，被上诉人对于没有争议的事项还提起第一项诉讼请求：“判令解除双方签订的《**真冰场房屋租赁合同》及补充协议，被告腾退临沂市兰山区××广场××楼房屋后交还给原告”，并无实际意义。一审判决书对该项诉请没有支持，而是判决驳回（一审判决第五项：“驳回原告临沂中汇地产有限公司其他诉讼请求”）。3、本案并不符合一审判决在“本院认为”部分引用《民法典》第五百六十五条第二款的规定，将起诉书副本送达时间2020年5月20日作为解除合同的时间，而且“原告行使法定解除权合法有效”，与本案事实和《民法典》的规定均不相符，明显错误。

六、一审判决第三项关于上诉人应向被上诉人支付电费37919.29元的判决存在举证责任认定错误。上诉人对于承担租赁期间的电费并无异议，但被上诉人主张电费金额37919.29元，依据的是其单方制作的“费用单”，证据性质上属于当事人书面陈述，并未按照合同约定提供单独计量方式形成的证据，用以证实由上诉人实际使用的电费金额，应承担举证不能的不利后果。

另补充：一、被上诉人投资建成出租场地、包括装修、桁架等对外出租，是被上诉人自己的商业决策，自担风险，被上诉人作为所有权人，有权以自营项目、或出租场地等多种方式利用、获取收益，该权益并不因本案租赁合同解除而改变。因此，上诉人解除租赁合同，并不会给被上诉人造成资产价值的损失。一审中将被上诉人自己投资建成的资产按评估现值认定为被上诉人的“经济损失”，与本案事实及双方租赁合同的法律关系不符。经上诉人实地了解，租赁合同解除后，被上诉人将原冰场场地的制冰主机等设备仍保持原状，并未拆除、清理，如继续出租给其他冰场运营商，仍可恢复使用；价值近三百万的桁架，仍由现场地使用人继续正常使用，并未拆除、清理。可见，被上诉人所要求鉴定的“经济损失”并未发生、并不存在。一审法院对于没有实际发生的损失不仅通过“鉴定”确定了金额，还判决由上诉人赔偿给被上诉人，而标的物仍由被上诉人继续拥有、使用、收益，不公平、不合法，严重损害上诉人的合法权益。

二、一审以冰场装修、桁架、机器设备等出租物在解除合同后“真冰场无法转租”、“出租方无冰场运营资质和能力，冰场无法继续经营”、“履行合同购买的设备无法继续使用”作为前提，按照出租物现值评估确定为被上诉人的“经济损失”，与合同已有的明确约定、场地和设备继续由被上诉人出租、使用的客观事实均不符。

三、一审所委托的“临沂顺和价格评估公司”不属于有资格对本案出租物(包括动产和建设工程)进行经济损失评估的资产评估机构，所做评估报告依法无效。1、“临沂顺和价格评估有限公司”作为“价格评估”单位，不具有对本案不动产和动产损失价值进行评估鉴定的资格。2、即便本案需要评估，也应依《资产评估法》等规定，由具备资产评估资格的机构和人员进行相关评估鉴定。一审法院将被上诉人机器设备设施和建设装修工程两大类资产全部委托完全不具备资产评估资格和不动产评估资格的临沂顺和价格评估有限公司，违反《民事诉讼法》、《资产评估法》及住建部《房地产估价机构管理办法》规定，相应的评估结论依法无效。3、本案两名价格鉴证人员的价格鉴证资格证书无效，临顺价评字(2021)第021801号《价格评估报告书》也应依法无效。本案评估鉴定报告所附的“国家注册价格鉴证师”张维玉、石效三证书的批准日期分别是2004年9月、2013年9月，鉴定报告制作日期是2021年2月。两名价格鉴证师的证书不在批准发证后的有效期内，也未显示在年检有效期间，所附证书应属无效。

四、本案评估报告未体现评估对象权属情况、取价依据、成新率计算依据和成新率数值、折旧计算及依据等，未按照相应评估方法的要求实施，未执行相应的评估规范，结论违背基本常识，不应采信。1、评估报告的评估依据明显错误、未执行相应的评估技术规范。2、评估报告没有审查确认被评估对象的权属情况、评估的“假设前提”与评估计算自相矛盾，采用了错误的计算公式，导致评估结论严重失实、错误。3、评估报告将被上诉人投资和上诉人各自投资的资产项目、金额都没有做区分、没有做相应的扣减，而是全部当作被上诉人投资计算评估，与事实不符，评估结论明显错误。

五、一审采信的评估报告的“评估假设前提”，与判决认定的事实相反，评估结论不足以作为有效证据采信。

六、一审判决将两上诉人共同列为主债务人，违反双方合同约定和法律规定，属明显适用法律错误，必须予以撤销、纠正。根据二上诉人与被上诉人三方在《

中汇地产公司辩称，本案中上诉人与被上诉人签订了租赁期限15年的租赁合同，被上诉人为履行该合同投入了大量的资金。被上诉人在仅履行了合同期限一年多的情况下，就违反合同约定，擅自单方提出解约并退场，其行为给被上诉人造成了巨大的经济损失，应当承担赔偿责任。被上诉人在一审中对于其违约的事实，即应当承担违约责任不持异议，仅是对承担何种违约责任持有异议。因此原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

中汇地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《**真冰场房屋租赁合同》及补充协议、被告腾退临沂市兰山区××广场××楼房屋后交还给原告；2.判令被告赔偿购买设备损失4300000元；3.判令被告赔偿基础工程设计及建设（含装饰装修及设备设施等）损失4900000元；4.判令被告承担租赁商铺现场基础工程建设（含装饰装修及设备设施等）的拆除、保管和处置等费用50000元（暂计，以评估或实际支出为准）；5.判令被告赔偿免租期租金损失498220.55元（按固定租金计算）；6.判令被告支付2019年12月份的租金78441.6元（按固定租金计算）及其逾期违约金（自2020年1月15日起算直至支付完毕，以78441.6为基数、日万分之三为标准计算即日付23.53元）；7.判令被告支付2020年1月份的租金78441.6元（按固定租金计算）及其逾期违约金（自2020年2月15日起算直至支付完毕，以78441.6为基数、日万分之三为标准计算即日付23.53元）；8.判令被告支付2020年1月份的电费26723.82元及其逾期违约金（自2020年2月15日起算直至支付完毕止，以26723.82为基数、日万分之三为标准计算即日付8.02元）；9.判令被告支付2020年2月份的电费11192.47元及其逾期违约金（自2020年3月15日起算直至支付完毕，以11192.47为基数、日万分之三为标准计算即日付3.36元）；10.判令被告支付原告从2020年4月1日起至实际腾退之日的租金损失（日2578.9元）及的水电费（以实际用量为准）；11.判令被告支付原告为被告制作的广告灯箱花费20000元以及消耗电费11365.77元；12.判令被告按约支付提前终止合同的3个月租金损失235325元；13.判令本案诉讼费、鉴定费等程序性费用由被告承担；14.判令二被告对上述请求承担连带责任；15.以上金额共计：10209710.81元。

一审法院认定事实：2016年9月21日，中汇地产公司（甲方）与**冰雪公司（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：本合同中租赁房屋位于临沂市兰山区××广场××楼商铺。租赁期限：该物业租赁期限从正式营业之日起15年（即自2018年12月21日起至2033年12月21日止）。交付日：甲方须在开业前六个月将涉案物业按照**真冰场物业交场标准交付给乙方。经营免租期：甲方需为乙方提供自真冰场正式开业之日起6个月，经营免租期内乙方不向甲方支付固定租金和物业管理费及年营业额扣点租金及其他费用。租赁费用：乙方在经营免租期满后，按照固定租金（含物业管理费）和年营业额扣点两者取高（不重复收取）的方式向甲方支付租金。广告位：甲方无偿提供至少两块综合体外墙的广告位置，以便用于滑冰场项目亮点的宣传之用，广告的制作费和日常的使用电费则由乙方负责。关于违约责任：本合同任何一方应当按照合同全面履行自己的义务。任何一方违反本合同的任何一个条款，均构成违约。守约方有权要求违约方及时纠正，要求违约方赔偿损失。在租赁期限内，本合同任何一方擅自解除或终止合同应向守约方支付三个月本合同约定的最高固定租金作为违约金。乙方必须按期支付租金费用及其他应付款项，无故逾期支付的，每逾期一天，乙方应按欠付款项的万分之三支付违约金，如一年度内累计超过三个月未按约定支付相应款项，甲方有权通知解除该合同，并要求乙方支付三个月本合同约定的固定租金作为违约金。关于合同的变更、解除：租赁期限内，本合同任何一方需提前解除合同或对本合同有变更意向，应提前60日向对方书面提出，经协商一致，可以变更或解除合同。真冰场的投资及收益：经协商，甲方出资人民币430万元，用于真冰场冰面的设备采购、搭建等。甲方出资投入的所有设备、设施和装修所有权属于甲方资产，乙方出资投入的所有设备、设施和装修所有权属于乙方资产。

2017年4月13日，中汇地产公司与**冰雪公司签订补充协议，约定中汇地产公司委托**冰雪公司采购的设备款分七次支付，包括真冰场设备采购款和冰场建设款共计430万元。2017年5月4日至2019年4月30日，中汇地产公司通过银行转账和支票转账的方式先后七次向**冰雪公司支付冰场设备款和冰场安装工程款共计430万元。

2017年12月10日，中汇地产公司与案外人临沂一鸣装饰有限公司就中汇广场城市商业综合体冰场桁架工程签订施工合同，合同价款为人民币277万元。2018年4月，中汇地产公司与案外人北京旭东建筑装饰工程有限公司就中汇广场（通达路与解放路交汇中汇广场-2F-L2-072）内真冰场装修设计项目签订设计合同，设计费总价15万元。2018年9月19日，中汇地产公司与案外人临沂市鲁源装饰有限公司就中汇广场城市商业综合体室内真冰场装饰签订施工合同，约定于2018年9月30日完工，合同价款198万元。

2018年，原告委托山东泰盛商业运营管理有限公司就泰盛广场出租、管理、收取租金等与承租人签订、执行、变更和如何终止《租赁合同》，并在整个租赁合同有效期内有权代替原告行使租赁合同项下的权利并履行租赁合同项下的义务，直至租期（含续租期）届满。

2019年5月1日，中汇地产公司与**冰雪公司、临沂**冰雪公司签订租赁主体变更协议，约定原租赁合同中由**冰雪公司享有的权利和承担的义务自本协议生效之日起全部转归临沂**冰雪公司享有和承担，中汇地产公司作为出租人继续履行原租赁合同，对临沂**冰雪公司享有权利和承担义务。主体变更后，临沂**冰雪公司概括承受的原合同项下的义务及中汇地产公司与**冰雪公司双方签订的其他相关协议项下的义务由**冰雪公司承担连带责任。

2019年8月5日，中汇地产公司与临沂**冰雪公司签订补充协议，约定固定租金：第1年至第5年为人民币94.13万元每年；第6年至第10年为人民币112.96万元每年，第11年至第15年为人民币122.37万元每年；营业额扣点：第1年至第5年为20%每年；第6年至第10年为21%每年，第11年至第15年为22%每年。

2020年2月25日，被告临沂**公司单方面发出《冰场租赁合同解约告知函》，提出将于2020年2月29日关闭位于临沂市兰山区××广场××楼的冰场，正式停止对外营业，2020年3月16日前开始撤场。2020年3月5日，被告临沂**公司又发出《关于冰场租赁合同解约的确认函》，单方面宣布将于2020年3月16日撤出场地，并要求和原告签署原租赁合同的解约协议。山东泰盛商业运营管理有限公司回复临沂**公司，表示临沂**公司单方停止履行《**真冰场房屋租赁合同》构成根本违约，要求追究其违约责任。后原告于2020年4月21日具状起诉，以被告欠付租金、单方撤场违约等事由诉至一审法院。

法庭审理中，中汇地产公司申请对涉案冰场的装修、桁架的重置费用及现有残值、机器设备、设施的变现残值的损失数额等项目进行鉴定评估，经一审法院委托临沂顺和价格评估有限公司鉴定，该公司出具临顺价评字（2021）第021801号价格评估报告书，确定基准日2020年3月16日的标的物损失价值为8620364元，具体为：冰场装修损失2279549元，其中冰场装修重置价值2312828元、拆除转运清理费用31440元、残值64719元；冰场桁架损失2784445元，其中桁架重置费用2799895元、拆除转运清理费用315182元、残值330632元；冰场机械设备设施损失3556370元，其中机器设备设施投资款4300000元、拆除转运清理费用43500元、变现残值787130元。

另原告提供泰盛广场**真冰场一月份电费缴费明细通知单载明，**真冰场2020年1月用电量205565.78，电费26726.82元。泰盛广场**真冰场二月份电费缴费明细通知单载明，**真冰场2020年2月用电量8609.59，电费11192.47元。广告箱2019年1月-2020年3月户外广告位灯箱用电量8742.9，电费11365.77元。

另查明，临沂**冰雪公司系2018年12月7日成立的其他有限责任公司，股东为钟曙、**冰雪公司。**冰雪公司系于2014年10月10日成立的有限责任公司，股东为钟帅、钟曙。中汇地产公司系2012年7月6日成立的其他有限责任公司。

一审法院认为，中汇地产公司与**冰雪公司、临沂**冰雪公司签订的租赁合同及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应遵守并严格履行合同的约定。现双方争议的主要问题，是双方合同的解除以及合同解除的损失赔偿问题。

对于合同的解除问题。原、被告双方在合同中约定了协商解除合同的方式，但未赋予一方提前60日通知守约方即能解除合同的权利，被告虽答辩主张是因新冠疫情影响经营不善等原因通知原告解除合同，但现行法律亦未赋予作为合同违约方的被告享有单方通知解除合同的权利，被告向原告发出解除通知并不能发生合同解除的法律后果，被告抗辩双方合同已于解除通知发出的2020年2月29日解除的事实主张不能成立。本案中被告多次致函原告要求解除合同，未能与原告协商一致情形下，已单方决定将真冰场从泰盛广场撤场、撤员工，而原告此时下拉物业卷帘门更多是考虑到商场管理和安全需要，亦非以实际行动解除合同，现原告以被告根本违约为由起诉要求解除双方租赁合同及补充协议，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，合同解除的时间应于起诉状副本送达被告时解除，即2020年5月20日解除，原告行使该法定解除权亦合法有效。

关于合同解除的损失赔偿问题。中汇地产公司早在2016年其建设的泰盛商场尚未建设完工前即与**冰雪公司签订冰场租赁合同，按双方租赁合同约定标准建设冰场进行装修装饰，并以现金出资的方式委托被告**公司购买机器设备，用于**真冰场15年的约定租赁期限经营，而**冰雪公司在实际经营17个月的情况下提前终止合同，单方决定撤场、撤员工，致使原告合同目的已不能实现，属于根本性合同违约，由此给原告造成的经济损失应由被告承担赔偿责任。本案合同中虽约定任何一方擅自解除或终止合同应向守约方支付三个月本合同约定的最高固定租金作为违约金，但该违约金约定远不足以弥补原告的损失，根据我国法律确定的对违约损害实行全部赔偿的原则，被告应对原告的实际损失承担全部赔偿责任。

对原告诉请的冰场建设投资损失部分，被告虽辩解真冰场设备采购及冰场的系统搭建的所有权属于原告，设计冰场的费用也应由原告承担，被告不应支付原告购买设备、装饰装修及设计费用，原告也无权向被告主张拆除、保管、处置的费用，但根据涉案合同约定，中汇地产公司是以现金方式出资委托**冰雪公司按照**真冰场固定设备设施的品牌及定制标准、系统搭建和基础装修等要求进行设备采购、系统搭建和装修设计，直接向被告支付冰场设备款和冰场安装工程款430万元，并花费490万元进行冰场装修设计，现按被告品牌标准建设的真冰场无法转租，原告作为出租方本身也无冰场运营资质和能力，致使该冰场无法继续经营，履行合同购买的设备也无法继续使用，对于上述原告的投资损失应由**冰雪公司予以赔偿，**冰雪公司不承担该部分损失赔偿的辩解于法不合，一审法院不予采信。经鉴定，冰场装修损失2279549元、冰场桁架损失2784445元、冰场机械设备设施损失3556370元，以上冰场投入建设损失价值共计8620364元应由被告承担赔偿。

对原告主张免租期的租金损失，因该合同内容已经实际履行，原告要求赔偿无事实和法律依据，一审法院不予支持。对原告主张的2019年12月和2020年1月租金156883.2元，该诉请符合合同约定，被告也未提出实质异议，一审法院予以支持。

对原告主张的2020年1、2月的电费37919.29元，原告有提供公证书等予以佐证，一审法院亦予以支持。

对原告主张为冰场运营支出的广告灯箱花费20000元以及消耗电费11365.77元，原告举证并不充分，被告也予否认，对该部分诉请一审法院亦不予支持。

至于原告还诉请的解除后租金损失、逾期付款违约金等，因合同已经明确约定被告原因导致单方解除租赁合同的违约金计算，原告诉请3个月租金计算的违约金235325元也足以弥补其该部分损失，一审法院仅对该违约金235325元部分予以支持，其他请求不再支持。

以上违约赔偿共计9050491.49元，应由**冰雪公司和临沂**冰雪公司共同承担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告**冰雪投资管理（北京）有限公司、临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告临沂中汇地产有限公司冰场装修损失、冰场桁架损失、冰场机械设备设施损失共计8620364元；二、被告**冰雪投资管理（北京）有限公司、临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临沂中汇地产有限公司租金156883.2元；三、被告**冰雪投资管理（北京）有限公司、临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临沂中汇地产有限公司电费37919.29元；四、被告**冰雪投资管理（北京）有限公司、临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临沂中汇地产有限公司违约金235325元；五、驳回原告临沂中汇地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83058元，由被告临沂市**冰雪体育文化有限公司、**冰雪投资管理（北京）有限公司负担75153元，由原告临沂中汇地产有限公司负担7905元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人提交证据一：国家发改委、体育总局等四部门《关于印发冰雪运动发展规划（2016-2025年）的通知》（体经字[2016]645号）、《冰雪运动发展规划（2016-2025年）》，国家发改委、体育总局等七部门《关于印发全国冰雪场地设施建设规划（2016-2022年）的通知》（体经字[2016]646号）、《全国冰雪场地设施建设规划（2016-2022年）》。证明：在2022年北京冬奥会成功申办背景下，国家大力支持发展冰场运动、规划建设冰雪场地设施，出台一系列政策支持和优惠措施，大力支持商业综合体建设冰雪运动场地和设施。被上诉人在综合性商场内引入冰雪产业、建设冰场和配套设备设施，是其在国家政策支持下，做出的商业判断和经营决策。

证据二：腾讯网页新闻报道文章《一文读懂中国滑冰产业：冰场数量同比增29%冬奥会助力发展》、千龙网页新闻报道文章《中国滑冰产业现状：冬奥会助力发展冰场数量大增》齐鲁晚报网大众报业齐鲁壹点新闻报道《总投资100亿元，临沂市河东区要建冰雪文旅小镇》（网址：×××.ｃｎ／ｄｅｔａｉｌ／14138621.ｈｔｍｌ）。证明：在北京20**年冬奥会和上述优惠政策支持下，冰场产业投资大幅增加，商业休闲型冰场成为主流，南方大区商业冰场综合占比已经很高，商场内冰场成为冰场发展主要力量，冰场业态配备正在得到一些购物中心、百货的认可。连锁品牌的冰场基本以商场租赁形式出现，在吸引客流、提高商场人气、提升整个商场品牌和档次、提高商场租金等方面，有非常好的效果。被上诉人在综合性商场内引入冰雪产业、建设冰场和配套设备设施，是其在国家政策支持下，做出的商业判断和经营决策。

证据三、兰山区人民政府网页文章《全区新旧动能转换现场观摩会与会人员到街道现场观摩》。证明：1、被上诉人经营泰盛广场，是通过招商引资将上诉人的**真冰场作为山东首个标准冰场进入的，建设冰场后出租给商户运营，是其自主投资决策行为，市场风险应自担。2、上诉人经营的**真冰场属于“标准冰场”，该冰场的场地、设备、设施方面并无专属性，而是冰场经营能够通用的。被上诉人所称的场地和设备在解除租赁合同后不能向其他冰场经营者出租，与事实不符。一审判决认定真冰场无法转租并不符合事实，如果属于出租人经营水平和能力的问题造成未能及时出租，承租人并无责任。

证据四、（2021）鲁济南泉城证经字第33290号公证书。证明：本案租赁合同终止后，被上诉人又将场地出租给案外人经营，投资价值超300万元的桁架仍在继续使用，制冰设备设施等也在被上诉人管理之下，完全可用于其他冰场运营商承租使用。

证据五、2016年2月3日国务院发布了《关于取消13项国务院部门行政许可事项的决定》以及《关于第二批取消152项中央指定地方实施行政审批事项的决定》（国发【2016】9号及10号文）。证明：国家已取消了价格评估机构资质认定以及价格鉴证师核准注册的行政许可事项。一审所委托的临沂顺和价格评估公司不属于有资格对本案出租物（包括动产和建设工程）进行经济损失评估的资产评估机构，所做评估报告依法无效。

证据六：国家发改委令第1号《价格鉴证师注册管理办法》（2008年）（摘要）、《山东省价格评估机构资质和价格评估鉴证专业人员资格登记管理办法》（鲁价协会发（2019）1号，2019年3月26日发布）（摘要）。证明：价格鉴证师注册有效期为三年。持《价格鉴证师执业注册证书》者需继续执业的，应在有效期满前三十天到注册初审机关申请办理再次注册手续。注册价格鉴证师证有效期满未重新办理注册手续的，国家发展改革委注销其价格鉴证师注册。价格评估专业人员不按时缴纳会费和接受登记年检的，予以撤销登记。本案中两名价格鉴证师证书按照上述规定应属无效，所做鉴定结论不具备法律效力。

证据七：《房地产估价规范》（国家标准,编号为GB/T50291-201）中第4.4节“成本法”进行不动产评估的规定。证明：按照成本法评估价值，需要确定“重置全价”的取费依据、金额、费率、每项成本的计算及合计金额，确定综合成新率。临顺价评字（2021）第021801号《价格评估报告书》未执行评估规范，不具备法律效力。

证据八：《资产评估执业准则--机器设备》之第二十一条、第二十四条第三款。证明：市场法评估机器设备时，应当明确活跃的市场是采用市场法评估机器设备的前提条件，应当考虑市场是否能够提供足够数量的可比资产的交易数据、以及数据的可靠性；（二）明确参照物与评估对象具有相似性和可比性是采用市场法的基础，应当对参照物与评估对象的差异进行调整。对机器设备评估程序实施过程的描述，应当反映对设备的现场及市场调查、评定估算过程；说明设备的使用情况、维护保养情况、贬值情况等。临顺价评字（2021）第021801号《价格评估报告书》并未按照市场法评估要求规范执行，不具备法律效力。

被上诉人质证认为，上诉人提交的证据不符合民事证据规则中关于二审新证据的规定，请法庭依法审核。证据一到证据三与本案无关联性，不能证实其证明目的。证据四公证书仅能证实被上诉人申请公证时的租赁场所现状，不能证实其证明目的。另外，桁架作为建筑物的添附设施，是被上诉人将房屋出租给上诉人时，依据上诉人的要求而添附的。上诉人单方解约时，被上诉人整体商场已全面营业，如在此时拆除桁架，将会造成被上诉人商场的全面长期停业，而且会带来巨大的安全隐患。因此被上诉人只能在牺牲层高的情况下，将该商铺重新出租。从该公证书照片中也可以看出，该桁架并未使用，只是未拆除。对于证据五到证据八的关联性均有异议。一审依照法律规定选定的第三方鉴定机构，均为在人民法院依法备案的鉴定机构。在其备案时人民法院对其鉴定资格均已作出了合法审核，并且选定该鉴定机构，也是通过山东省高院的鉴定评估系统随机选择，程序完全合法。另外本案所涉及的鉴定项目，并不包含房屋类评估，只是对相关的设施设备装修损失这一类的动产进行评估。上诉人提供的该证据与本案没有关联，也不能证实其证明目的。

经本院审查，对证据四的真实性、合法性、关联性予以确认，上诉人提交的其他证据均与本案无关联性，本院不予确认。

二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。

本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。中汇地产公司与**冰雪公司、临沂**冰雪公司签订的租赁合同及补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效，合同双方均应遵守并严格履行合同的约定。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1、一审更换合议庭成员是否合法；2、一审评估报告是否合理；3、是否存在上诉人投资购买的设备赔偿给被上诉人的问题；4、上诉人是否应赔偿被上诉人冰场装修损失、冰场桁架损失、冰场机械设备设施损失；5、一审认定的合同解除时间是否正确；6、一审认定的电费是否正确；7、**冰雪公司是否应当承担共同清偿责任。

关于焦点一，在2020年8月20日一审庭审结束后，被上诉人申请原承办人回避，一审法院对被上诉人的委托诉讼代理人作了调查笔录，询问了被上诉人申请回避的理由，并向被上诉人释明其申请不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四十三条、第四十四条规定的条件，依法应当驳回被上诉人的申请，但为了减轻当事人对法官的无端猜疑，减少矛盾，所以更换了合议庭成员。在2021年3月26日一审法院第三次开庭时，宣布了更换后的合议庭成员，上诉人不申请回避，但主张保留意见，视为上诉人认可了更换后的合议庭成员。上诉人主张的一审更换合议庭组成人员程序严重违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于焦点二，一审时中汇地产公司申请对涉案冰场的装修、桁架的重置费用及现有残值、机器设备、设施的变现残值的损失数额等项目进行鉴定评估，一审法院委托临沂顺和价格评估有限公司鉴定，该公司出具临顺价评字（2021）第021801号价格评估报告书。上诉人对该评估机构的资质、评估人员的资质、评估方法、评估结论等有异议，但其一审时未申请重新评估，视为上诉人放弃重新评估的权利，该评估报告可作为本案判决的依据。

关于焦点三，临顺价评字（2021）第021801号价格评估报告书对冰场机械设备设施损失计算方法为：机器设备设施投资款4300000元+拆除转运清理费用43500元-变现残值787130元=冰场机械设备设施损失3556370元。在变现残值中包括上诉人投资的服务区进出口闸机1套、冰鞋87双、电脑管理系统软件1套、办公桌11张、十二门更衣柜2个、铁皮橱2个、储物柜4个、椅子5把、塑料圆凳4个、保险柜1个、铁皮垃圾桶3个、冰上玩具7个、护具87套。在评估报告中，被上诉人对机器设备设施投资款为4300000元，不包括上诉人投资的设备，只是在变现残值中包括上诉人投资的部分，此部分为减分项，不存在上诉人对自己投资的设备再赔偿问题。

关于焦点四，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第五百八十五条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”中汇地产公司早在2016年其建设的泰盛商场尚未建设完工前即与**冰雪公司签订冰场租赁合同，按双方租赁合同约定标准建设冰场进行装修装饰，并以现金出资的方式委托被告**公司购买机器设备，用于**真冰场15年的约定租赁期限经营，而**冰雪公司在实际经营17个月的情况下提前终止合同，单方决定撤场、撤员工，致使原告合同目的已不能实现，属于根本性合同违约，由此给被上诉人造成的经济损失应由上诉人承担相应的赔偿责任。一审法院委托临沂顺和价格评估有限公司鉴定冰场装修损失为2279549元、冰场机械设备设施损失3556370元，应由上诉人承担；对于冰场桁架损失，根据上诉人提交的公证书能够证明，现桁架并未拆除，被上诉人仍在继续使用，该部分损失不应由上诉人承担。

关于焦点五，涉案合同解除时间。双方在合同中约定了协商解除合同的方式，但未赋予一方提前60日通知守约方即能解除合同的权利，上诉人向被上诉人发出解除通知并不能发生合同解除的法律后果，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，一审认定合同解除时间为起诉状副本送达上诉人时解除，即2020年5月20日，并无不当，本院予以支持。

关于焦点六，对被上诉人主张的2020年1、2月的电费37919.29元，有被上诉人提供的公证书等予以佐证，本院予以支持。

关于焦点七，2019年5月1日，中汇地产公司与**冰雪公司、临沂**冰雪公司签订租赁主体变更协议，约定原租赁合同中由**冰雪公司享有的权利和承担的义务自本协议生效之日起全部转归临沂**冰雪公司享有和承担，中汇地产公司作为出租人继续履行原租赁合同，对临沂**冰雪公司享有权利和承担义务。主体变更后，临沂**冰雪公司概括承受的原合同项下的义务及中汇地产公司与**冰雪公司双方签订的其他相关协议项下的义务由**冰雪公司承担连带责任。因此，**冰雪公司对临沂**冰雪公司概括承受的原合同项下的义务应承担连带责任，一审判决**冰雪公司与临沂**冰雪公司共同承担责任不当，应予纠正。

综上所述，上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司、**冰雪投资管理（北京）有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初6779号民事判决；

二、上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人临沂中汇地产有限公司冰场装修损失、冰场机械设备设施损失共计5835919元；

三、上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人临沂中汇地产有限公司租金156883.2元；

四、上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人临沂中汇地产有限公司电费37919.29元；

五、上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人临沂中汇地产有限公司违约金235325元；

六、上诉人**冰雪投资管理（北京）有限公司对上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司的上述债务承担连带责任；

七、驳回被上诉人临沂中汇地产有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费83058元，由上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司、**冰雪投资管理（北京）有限公司负担50665元，被上诉人临沂中汇地产有限公司负担32393元。

二审案件受理费75153元，由上诉人临沂市**冰雪体育文化有限公司、**冰雪投资管理（北京）有限公司负担45843元，被上诉人临沂中汇地产有限公司负担29310元。

本判决为终审判决。

审判长　　赵凤金

审判员　　申慧雁

审判员　　赵修娜

二〇二二年四月二十二日

书记员　　张艳菲