某某、山东恒建工程监理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁07民终6243号

上诉人（原审被告）：***，男，1963年12月11日生，汉族，住潍坊市奎文区。

委托诉讼代理人：董希儒，山东长远律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山东恒建工程监理咨询有限公司，住所地：潍坊经济开发区民主街12345号。

法定代表人：蔡军旺，董事长。

委托诉讼代理人：张成，男，该公司职工。

委托诉讼代理人：刘政，山东青凯律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人山东恒建工程监理咨询有限公司（以下简称恒建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回恒建公司的诉讼请求，或裁定驳回恒建公司的起诉。事实和理由：一、一审认定事实依据不足。被上诉人提供的证据不能证明涉案房屋归其所有，亦不能证明双方之间形成租赁合同关系，被上诉人不具备原告主体资格，应驳回其起诉。1.会议纪要系复印件，且与本案无关。会议纪要处理的是省济青办与省监理公司之间的财产分割事宜，与被上诉人及被上诉人改制前身潍坊市交通工程监理中心无关，其中没有涉及对本案房屋的处分。2.经向潍坊市不动产登记中心查询，被上诉人名下无涉案房屋。3.被上诉人并非涉案房屋的所有权人，亦非实际占有使用人，其无权与拆迁部门签订拆迁补偿协议，所签订的协议也是无效的。至于工资表中房租扣款问题，因被上诉人原因导致上诉人的房改没有进行到底，上诉人没有缴纳房改款办理确权手续，被上诉人利用给上诉人发工资的便利条件直接扣划占用费，不能据此认定双方之间形成租赁合同关系。4.关于上诉人领取的住房补偿8895.74元问题。该住房补偿款系根据当时的房改政策享受的差价补偿款，房改时上诉人选择了涉案行政街旧房子，没有选择汽车站北巷新房子，在计算上诉人及配偶工龄后，进行差价补偿，反而证明上诉人当时参与了房改。二、双方当事人之间并非租赁合同关系，而是单位职工住房享受国家政策房改过程中的房屋使用关系，涉及到当时的房改政策及军队转业干部住房政策问题，被上诉人无权以租赁合同为由收回上诉人对涉案房屋的使用权。上诉人在涉案房屋中居住已经20多年，一直等待被上诉人能够办理房改确权，后来才知道被上诉人与省高速公路局有纠纷，涉案房屋根本不是被上诉人的，导致迟迟不能将涉案房屋完成房改确权。上诉人转业后一直在涉案房屋中居住，该房屋应属上诉人的房改福利房，房改没有完成的原因和责任在被上诉人。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。

恒建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

恒建公司向一审法院起诉请求：1.判决双方之间的租赁合同自2019年1月28日解除（租赁的房屋位于潍坊市奎文区）；2.***向恒建公司支付拖欠的三个月房租费469.47元；3.***立即腾出房屋并返还给恒建公司；4.诉讼费用由***负担。

一审法院认定的主要事实：1994年，山东省交通厅会议纪要研究省济青办与监理处资产分割事宜，提出宿舍住房维持现状，暂不调整，沿线其他固定资产原则上划归省监理公司。1993年，济青公路潍坊工程监理处更名为潍坊市交通工程监理公司，1997年又更名为潍坊市交通工程监理中心，2004年更名为现名称恒建公司。

***系部队转业到恒建公司工作，自1999年左右开始在涉案房屋中居住。恒建公司提供的1999年10月、2000年8月、10月工资表中均有***的签字，该工资表中载明房租扣款分别为52.65元、156.49元、159.49元。2000年7月，***从恒建公司领取住房补偿8895.74元。

恒建公司于2019年1月26日作为被拆迁人与拆迁部门签订了涉案房屋的住宅房屋拆迁补偿协议及补充协议，并于同年1月28日向***送达了搬迁通知，载明涉案房屋将依法予以征迁，不能继续租赁，要求***一个月内搬离涉案房屋，***签字确认收到上述通知。后***签字确认收到了恒建公司出具的搬迁二次督促通知，但至今仍未搬出。

另查明，***认可恒建公司主张的涉案房屋（位于潍坊市奎文区）与其身份证、户口本上的地址（位于潍坊市奎文区房屋，系同一套房屋。

一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，当事人未采取书面形式订立租赁合同的，视为不定期租赁。本案中，恒建公司提交的工资表中载明房租扣款，***签字认可，可以认定双方之间为房屋租赁合同关系。双方均未提交书面合同，租赁合同系不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，恒建公司于2019年1月28日向***送达了搬迁通知，明确表明不再继续出租，恒建公司要求确认双方租赁合同关系解除的主张符合法律规定，予以支持。租赁合同解除后，***负有返还租赁房屋的义务，但其至今占用涉案房屋未返还，恒建公司要求***支付3个月（2019年1月28日至同年4月）房租的主张，实际系解除房屋租赁合同后的占用费，合法有据，予以支持。关于***抗辩称该房屋系其房改房的主张，未提交有效证据证明，不予支持。综上所述，恒建公司的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十二条规定，判决如下：一、确认山东恒建工程监理咨询有限公司与***之间的租赁合同关系于2019年1月28日解除；二、***于判决生效之日起十日内向山东恒建工程监理咨询有限公司支付占用费469.47元；三、***于判决生效之日起三十日内将位于潍坊市奎文区房屋一套返还给山东恒建工程监理咨询有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，由***负担。

二审审理过程中，恒建公司提交了潍政发［2000］43号文件（潍坊市人民政府关于印发潍坊市住房分配货币化政策的有关规定的通知）、***领取住房补偿款的支票一份（附现金凭证一份、公共基金使用申请一份），用以证明***在恒建公司已进行了房改且领取了现金补偿、***没有选择购买涉案房屋而是选择领取住房补偿款，涉案房屋仍归恒建公司所有。***质证称：对上述证据的真实性没有异议，但对文件证明的问题有异议，不能证明已向***发放了住房补偿款；支票、凭证等证据形成于2008年1月11日，系***在2008年购买商品房时按国家规定申请支取公积金，不能证明系***选择了现金补偿，更非领取住房补偿款。本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。

本院认为，涉案房屋至今未办理产权登记、***自部队转业后在该房屋内居住多年，双方当事人对上述事实没有异议，本院予以确认。涉案房屋虽然没有登记在恒建公司名下，但由恒建公司安排***居住，居住房屋的租金由恒建公司从***的工资中扣除。综合分析工资表、会议纪要、潍政发[2000]43号文件、支票、房屋拆迁补偿协议等证据的形式、内容，结合当事人的质证意见，在***未提交确实充分的反驳证据的情况下，一审认定恒建公司系涉案房屋的实际权利人、恒建公司与***之间形成房屋租赁合同关系并无不当。恒建公司起诉主张权利符合法律规定，依法应予支持。至于***是否具备国家政策规定的房改条件、涉案房屋应否进行房改并归***所有以及不能进行房改的责任承担问题，均不属人民法院民事案件受理范围，本案对此不予审理。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2880元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　尹　义

审判员　宫　磊

审判员　陈秀丽

二〇一九年十二月十六日

书记员　张瑞丰