某某、某某等合同纠纷民事二审民事判决书

山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)鲁11民终229号 上诉人（原审原告）：***，男，1988年7月31日出生，汉族，居民，居民身份证登记住址日照市岚山区，现住日照经济技术开发区。 上诉人（原审原告）：***，女，1987年2月12日出生，汉族，居民，居民身份证登记住址日照市东港区，现住日照经济技术开发区。 以上两上诉人委托诉讼代理人：***，日照经济开发北京路法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：日照市城乡建设勘察测绘院有限公司，住所地日照市东港区济南路269号，统一社会信用代码9137110273818693X6。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，山东海洋律师事务所律师。 上诉人***、***因与被上诉人日照市城乡建设勘察测绘院有限公司（以下简称城乡勘测院）合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2022）鲁1102民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人***、***上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持其一审诉求；2.一、二审诉讼费用由城乡勘测院承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.城乡勘测院属于有资质的房地产开发企业，自2018年6月21日起其工商登记信息中经营范围就包括了房地产开发，国家企业信用公示系统中也列明了其具有许可文件编号为116370的房地产开发资质证书，该证书有效期自2019年4月30日开始，由日照市住房和城乡住建局颁发。日照市行政审批服务局在2019年6月5日关于日照市房地产开发企业资质评审结果的公示中对城乡勘测院的房地产开发资质也予以了延续，对此一审均未予认定。2.案涉《内部认购合同》本质为商品房预售合同，一审认定属于使用权转让合同错误。根据《内部认购合同》第二条“该房屋正在建设施工。....***工验收合格后，甲方将该房屋钥匙交付给乙方使用”以及城乡勘测院一审提交的***工验收质量报告的落款时间，可以证实城乡勘测院为预售房屋。且根据《内部认购合同》第三条“乙方受让使用权后如随国家政策变化，可以办理分户产权手续时，甲方可协助乙方办理产权分户及变更登记事宜，所需缴纳的相关买卖产权全部税费基金等费用由乙方承担”的约定，双方签订的合同虽然名义上是使用权转让，实质上是房屋所有权转让，《内部认购合同》为房屋买卖合同，结合城乡勘测院房地产开发企业的身份和预售房屋的行为，《内部认购合同》实质上应是商品房预售合同。相关裁判观点在（2021）鲁10民终1130号、（2018）鲁08民终2035号等案件中均有体现。二、一审适用法律不当。城乡勘测院是具有房地产开发资质的企业，其公开对外预售房屋，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审未予适用属适用法律不当。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，城乡勘测院未取得商品房预售许可，违法对外预售商品房，与***、***签订的合同依法应属无效，因合同无效所取得的财产依法应予返还。 被上诉人城乡勘测院答辩称，1.城乡勘测院虽具有房地产开发资质，但涉案土地性质及建设审批均是商业、办公用房产，不是房地产开发项目，也并非商品房，一审也已将土地使用权、土地性质、规划许可、建设许可等予以查明；2.双方合同转让标的是使用权并非所有权，并未违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同；3.本案不是商品房项目也不是所有权的买卖，故不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 ***、***向一审法院起诉请求：1.确认***、***与城乡勘测院于2019年8月26日签订的内部认购协议、2019年9月5日签订的《内部认购合同》无效；2.判决城乡勘测院返还***、***支付的转让款914057元及资金占用利息（利息自***、***付款之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的四倍计算）；3.诉讼费用由城乡勘测院承担。 一审法院认定事实：2019年8月26日***、***（乙方）与城乡勘测院（甲方）签订内部认购协议，协议约定：一、乙方自愿认购甲方建设的都市印象项目以下房源：1、都市印象项目1号楼2**1104室，建筑面积为152.14平方米，单价6208元/平方米，总转让款￥944485元，人民币大写玖拾肆万肆千肆佰捌拾伍元整。......三、乙方同意签订本认购协议时须缴纳的转让款￥20000元（大写：贰万元整）。2019年9月5日***、***（乙方）与城乡勘测院（甲方）签订内部认购合同（使用权证明），合同内容为：合同双方：转让人（甲方）城乡勘测院受让人（乙方）***、***甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就产权归城乡勘测院所有的都市印象房屋使用权转让事宜达成如下协议：第一条转让房屋的基本情况、价款、付款方式及期限都市印象小区1号楼2**1104室毛坯房，该房通水通电地暖，设置有线电视、燃气；转让期限为不动产使用期限。该房屋转让权使用面积约152.14m2，一次性使用权转让款单价为6008元/m2。合计使用权转让款914057元，大写：玖拾壹万肆仟零伍拾柒元整。第二条该房屋正在建设施工，乙方签订本合同、**使用权转让款（以下都简称为转让款）、***工验收合格后，甲方即将该房屋钥匙交付给乙方使用。第三条该房土地性质为出让土地，规划用途为办公。本合同及转让款收据作为前期产权证明，乙方明确知晓该房屋不能办理分户产权手续，乙方受让使用权后如随国家政策变化，可以办理分户产权手续时，甲方可以协助乙方办理产权分户及变更登记事宜，所需缴纳的相关买卖产权全部税、费、基金等费用由乙方承担。第四条关于产权登记方面，该房屋不能办理房地产权属证书，双方同意对本合同不向房管部门办理备案手续，对合同项下的该房屋不向权属登记机关申请办理权属登记。买受人在该房屋所在楼房的土地使用年限内对该房屋享有使用权。本合同履行期间，如买受人在房屋交付前以无法办理产权证书等理由提出解除合同或确认无效并获得准许的，则买受人仅有权要求出卖人返还买受人转让款本金，甲方扣除转让款的百分之五作为乙方的违约金，直接在乙方已付转让款中扣除。***、***于2019年8月26日向城乡勘测院支付2万元，收款事由为转让款，2019年8月31日向城乡勘测院支付43万元，收款事由为转让款，2019年9月5日向城乡勘测院支付464057元，收款事由为转让款，上述款项共计914057元。案涉房屋土地使用类型为国有建设用地使用权，权利人为城乡勘测院。案涉房屋权利人为城乡勘测院，用途是商业、商务用地，国有建设用地使用权至2056年4月10日止。案涉房屋工程建设取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并于2020年12月21日通过了工程质量验收。 另查明，案件审理过程中，***、***提出诉讼财产保全，支出保全费5000元。 一审法院认为，本案争议焦点为***、***与城乡勘测院签订的《内部认购协议》以及《内部认购合同》是否有效。双方签订的《内部认购协议》《内部认购合同》约定的是城乡勘测院将案涉房屋的使用权转让给***、***，***、***向城乡勘测院支付相应的使用权转让款项，上述合同对转让房屋的转让事项、土地性质、规划用途、产权登记等事宜进行了明确约定，双方对此均知晓。故***、***与城乡勘测院双方签订的《内部认购协议》《内部认购合同》区别于商品房买卖合同，其实质上为房屋使用权转让的合同，签订的《内部认购协议》《内部认购合同》不存在违反法律强制性规定的情形，应为有效合同。案涉合同为使用权转让协议，与土地性质的变更并无直接关系，案涉项目是否违反土地管理法等相关法律法规，不在本案审理范围。 经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，一审判决：驳回***、***本案的全部诉讼请求。案件受理费11470元、保全费5000元，由***、***负担。 本院二审期间，***、***提交以下证据：1.证据一城乡勘测院工商登记信息、日照市住房和城乡建设局房地产开发资质审批公示材料、行政审批局房地产开发资质公示材料（均为打印件）各一份，证明城乡勘测院具有房地产开发资质，其以“都市印象”名义开发出售涉案房地产的行为应定性为商品房预售行为。2.证据二（2021）鲁10民终1130号、（2018）鲁08民终2035号民事判决书（打印件）各一份，参考类案裁判观点，案涉《内部认购合同》名义上是使用权转让，实质上是房屋所有权转让，结合城乡勘测院的房地产开发企业身份和预售房屋的行为，《内部认购合同》实质上应是商品房预售合同。 城乡勘测院质证认为：1.对证据一真实性无异议，城乡勘测院有房地产开发资质，同时也有其他资质。因涉案房屋不是商品房，房屋的性质决定了双方签署的合同也不是所有权买卖合同，仅仅是针对使用权的转让。2.证据二因是其他案件，与本案并无关联。其土地性质、合同内容等均有不同。转让人和受让人签订房屋使用权转让合同，约定转让标的为房屋的使用权，受让人支付对价后转让人交付房屋，在转让合同不违反法律法规强制性规定时应认定为有效，受让人可以使用标的物至约定期限，其真实意思表示为对使用权的转让，而非推定的租赁或买卖关系。一审城乡勘测院提供的案例（2020）最高法民终419号案件，最高人民法院发回重审，后经甘肃省高级人民法院以（2020）甘民初74号重审的案件，就是支持使用权转让有效的判决。 本院审查认为，证据一、证据二与本案无关联性，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉《内部认购合同》的性质以及效力。案涉《内部认购合同》首页即注明为使用权证明，合同条款中明确写明是双方就产权归城乡勘测院所有的房屋使用权达成的协议，且房屋的规划用途是办公，不能办理分户产权手续，故《内部认购合同》转让的为使用权。而商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因案涉《内部认购合同》不能实现房屋所有权转移的法律效果，故不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。综上，案涉《内部认购合同》不存在违反法律法规禁止性规定的情形，城乡勘测院的房地产开发资质对其签订案涉合同的效力亦没有影响，故案涉《内部认购合同》应当认定有效。 综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12941元，由上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　尚　华 审 判 员　　*** 审 判 员　　刘　芳 二〇二三年三月二十四日 法官助理　　马　琛 书 记 员　　刘　洁