重庆石舍商业管理有限公司与某某重庆宇虹自动化仪表系统有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝0112民初18070号

原告（反诉被告）：重庆石舍商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路121号名家汇国际广场4幢24-1，统一社会信用代码91500112MA5U3WH72X。

法定代表人：武宏光，总经理。

委托诉讼代理人：熊芮申，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢春明，北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：重庆宇虹自动化仪表系统有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道13号501，统一社会信用代码91500000759286972M。

法定代表人：邓义，董事长。

委托诉讼代理人：段小刚，重庆合融律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾格格，重庆合融律师事务所律师。

被告：邓灵超，男，汉族，1989年7月8日出生，住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人：段小刚，重庆合融律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾格格，重庆合融律师事务所律师。

原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司与被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司、被告邓灵超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2018年10月16日公开开庭进行了审理。重庆石舍商业管理有限公司的委托诉讼代理人熊芮申、卢春明，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司和邓灵超共同的委托诉讼代理人段小刚、曾格格以及邓灵超到庭参加诉讼。因本案案情较为复杂，本院依法将本案转为适用普通程序并依法组成合议庭于2019年2月13日公开开庭进行审理。重庆石舍商业管理有限公司的委托诉讼代理人熊芮申、卢春明，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司和邓灵超共同的委托诉讼代理人段小刚、曾格格以及邓灵超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司支付原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司违约解除合同的违约金108578.13元（3个月租金）；2.判决被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司支付原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司垫付的商铺结构恢复费用192135.46元，并支付资金占用损失（以192135.46元为基数，从2018年6月6日起按银行同期贷款利率计算至商铺恢复费用结清之日止）；3.判决被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司支付原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司律师费12000元；4.判决被告邓灵超对被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司和被告邓灵超承担。事实与理由：重庆石舍商业管理有限公司与邓灵超于2016年5月16日签订了《租赁合同》，约定重庆石舍商业管理有限公司将位于重庆市渝北区黄泥磅紫荆商业广场某#楼某楼商铺出租给邓灵超，计租面积为459.59平方米，租金按照75元/月/平方米标准计算，月租金为34469.25元，首年租金（扣减6个月免租期后）为206815.5元，租金每年递增5%。租赁期内，如因邓灵超原因解除合同的（除7.2.1约定之外），则重庆石舍商业管理有限公司退还邓灵超已缴纳的尚未到期的租金、物管费，重庆石舍商业管理有限公司有权向邓灵超按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，但最高赔偿金额以不超过3个月的租金为限。合同同时约定，邓灵超装修不得破坏或改变商铺物业结构及相关设备设施。邓灵超如需对商铺主体结构及重庆石舍商业管理有限公司投入的相关设施进行任何拆改、增设，须经重庆石舍商业管理有限公司书面同意。邓灵超向重庆石舍商业管理有限公司交还商铺时，应当将租赁场地清理干净，邓灵超可拆除其投入的经营设备，但须修复因拆除给商铺造成的结构性损坏。2016年11月28日，重庆石舍商业管理有限公司与邓灵超签订《关于<商铺租赁合同>的补充协议》，约定将租期及免租期起始日变更为2016年9月1日，租期及免租期根据原合同约定的期限相应顺延。重庆石舍商业管理有限公司依照合同约定向邓灵超交付了上述商铺，但邓灵超在装修时擅自将案涉商铺之间的隔墙打通，擅自改变案涉商铺的物业结构并对案涉商铺的原有设施进行拆改。后重庆石舍商业管理有限公司与二被告共同签订《<紫荆商业广场租赁合同>转让协议》，约定将原《租赁合同》中的承租方变更为重庆宇虹自动化仪表系统有限公司，并将邓灵超基于原《租赁合同》应当向重庆石舍商业管理有限公司承担的全部债权债务转移给重庆宇虹自动化仪表系统有限公司承担。邓灵超对协议生效后的重庆宇虹自动化仪表系统有限公司的债务承担连带保证责任，保证期限截至原合同权利义务履行完毕之日起2年止。2018年2月，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司违约单方解除合同并擅自搬离承租商铺且未将商铺的主体结构、设施等进行恢复。重庆石舍商业管理有限公司为了恢复案涉商铺的物业结构、相关设施，委托重庆聚邦装饰工程有限公司对案涉商铺进行恢复，共计支出恢复工程费用192135.46元。重庆宇虹自动化仪表系统有限公司违反合同约定擅自改变案涉商铺的物业结构且违约解除合同，依照合同约定，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司应当承担违约解除合同的违约责任并承担案涉商铺恢复工程的费用以及重庆石舍商业管理有限公司为此支付的律师费，邓灵超对上述费用承担连带清偿责任。重庆石舍商业管理有限公司为维护自身权益，特提起诉讼。

被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司与被告邓灵超共同辩称：1.不同意支付违约金，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司在2018年2月28日搬离案涉商铺是基于双方协商一致，在搬离时已将案涉房屋返还给了重庆石舍商业管理有限公司，重庆石舍商业管理有限公司接手房屋后也将案涉房屋另行出租。另外，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司已向重庆石舍商业管理有限公司缴纳保证金103407.75元；2.即便重庆宇虹自动化仪表系统有限公司被认定违约，重庆石舍商业管理有限公司主张的违约金也过高；3.不同意支付恢复费用及资金占用损失，邓灵超在装修房屋时已经按照双方租赁合同的约定，向重庆石舍商业管理有限公司及物业管理公司报备，是经过重庆石舍商业管理有限公司同意后取得装修许可证再装修的。邓灵超在装修房屋时仅拆除了4面墙，根据二被告的了解重庆石舍商业管理有限公司仅恢复了3面墙，该3面墙的造价远远低于重庆石舍商业管理有限公司主张的费用。重庆石舍商业管理有限公司主张的费用从法律性质上讲是损失，不应当与违约金一并主张，且重庆石舍商业管理有限公司在恢复时系自行恢复，并未通知两被告；4.不同意支付律师费12000元，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司并未违约，即使重庆宇虹自动化仪表系统有限公司被认定违约也达不到合同第14.3条约定的支付律师费的条件。

被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司向本院提出反诉请求：1.判决重庆石舍商业管理有限公司向重庆宇虹自动化仪表系统有限公司返还合同保证金103407.75元；2.案件受理费由重庆石舍商业管理有限公司承担。事实与理由：重庆宇虹自动化仪表系统有限公司与重庆石舍商业管理有限公司订立《租赁合同》，租赁重庆石舍商业管理有限公司位于重庆市渝北区黄泥磅紫荆商业广场某#楼某楼商铺，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司按合同约定向重庆石舍商业管理有限公司缴纳合同保证金103407.75元。2018年2月，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司与重庆石舍商业管理有限公司协商一致解除合同，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司将租赁房屋交还给重庆石舍商业管理有限公司，重庆石舍商业管理有限公司也另行出租了案涉房屋。重庆宇虹自动化仪表系统有限公司要求重庆石舍商业管理有限公司返还保证金，但均未果。重庆宇虹自动化仪表系统有限公司特提起诉讼，望判如所请。

原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司针对反诉辩称：重庆宇虹自动化仪表系统有限公司擅自搬离商铺，并未将商铺恢复，重庆石舍商业管理有限公司按约没收保证金具有法律依据，不同意重庆宇虹自动化仪表系统有限公司的反诉请求。

经审理查明：2016年5月16日，重庆石舍商业管理有限公司（甲方、出租方）与邓灵超（乙方、承租方）签订《紫荆商业广场房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于重庆市渝北区黄泥磅紫荆商业广场某#楼某楼商铺出租给乙方经营使用，计租面积为459.59平方米，装饰装修情况为毛坯；乙方在签订本合同时，为保证履行本合同所约定的各项义务和责任，由乙方交付给甲方的保证金。该保证金不被作为预付的租金，仅为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证。甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金，扣划并代为支付乙方拖欠的物业综合费、水电气通讯等其他费用和应由乙方承担的相关违约金、赔偿金等；乙方租赁商铺用途为经营贝优奇婴儿游泳馆，如果乙方实际经营的品牌与合同不符，甲方有权提前终止合同，乙方所缴纳的租赁保证金甲方不予退还；租赁期限为60个月，自2016年7月1日至2021年6月30日（包括首尾日），自甲方按照本合同约定将商铺交付给乙方之日开始计算。装修免租期为6个月，自2016年7月1日至2016年12月31日（包括首尾日）期间为装修免租期，自甲方按照本合同约定将商铺交付给乙方之日开始计算；甲乙双方签订租赁合同当日，乙方应向甲方支付租赁保证金103407.75元，甲方收到保证金后，应向乙方出具有效收据，乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的履约保证金中抵扣其必须向甲方或第三方应支付或缴纳的相关款项。租赁期满，如乙方无任何违约行为或其违约行为已纠正并已赔偿甲方损失，在合同期满后30天内由甲方无息返还乙方履约保证金；租金按照75元/月/平方米标准计算，月租金为34469.25元，首年度租金（含6个月免租期）为206815.5元，租金每1年递增5%。第2年度租金为434312.52元，第3年度租金为456028.2元，第4年度租金为478829.64元，第5年度租金为502771.08元；租金及物业服务费按季度支付，首季度场地租金及物业服务费于甲乙双方签订合同当日缴纳，其余季度乙方应于上季度租金到期之日起提前15日（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）支付该季度的租金及物业服务费；因乙方原因不能连续经营，乙方应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，可解除本合同，乙方应撤场但履约保证金不予退还；乙方应于本合同约定的租赁期限届满后10日内向甲方交还该商铺，此退房期间的租金乙方按最后一年度的租金标准，按日计算并支付给甲方。乙方需将租赁场地清理干净交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但须修复因拆除给商铺造成的结构性损坏。如商铺交还时之状态不符合本合同约定，甲方有权要求乙方或自行采取一切措施，使得该商铺之状况符合本合同约定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担；乙方进场装修前应提前15日向甲方和物业管理公司提交该商铺内部装修、分隔、安装设备的申请书及施工设计图纸供审查并取得同意施工的许可证，同时乙方自行向消防等政府职能部门办理报批手续，取得政府部门的批准或许可，乙方须自行承担费用。乙方未取得甲方或物业管理公司同意装修施工的许可证即进场施工的，甲方或物业管理公司有权采取停水、停电、限制进入等一切必要手段限制乙方的施工行为，其后果由乙方自行承担。乙方装修不得破坏或改变商铺物业结构及相关设备设施，乙方如需对商铺主体结构及甲方投入的相关设施进行任何拆改、增设，须经甲方书面同意，按法律法规应报有关部门审批的，则应由甲方配合乙方报有关部门批准后，方可进行。装修完毕，乙方应通知甲方或物业管理公司予以验收，签署合格意见，同时乙方应自行向消防等政府职能部门申请取得审查合格证明文件，取得上述全部合格意见的，方视为装修完毕。乙方未取得甲方或物业管理公司的合格意见和消防等政府部门的审查合格证明文件的，不得擅自使用或开业经营；乙方未征得甲方书面同意擅自改变商铺的主体结构，且不能按甲方要求的期限内恢复原状或赔偿的，甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起15天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还合同履约保证金外，还应承担约定违约金、赔偿甲方因此遭受的损失（包括但不限于仲裁费、律师费、保全费、执行费、预期租金收入等）；在租赁期内，如因乙方原因解除合同的（除7.2.1约定之外），则甲方退还乙方已缴纳的尚未到期的租金、物管费，另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，但最高赔偿金额以不超过3个月的租金为限。

2016年5月23日，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司向重庆石舍商业管理有限公司支付履约保证金103407.75元。

2016年11月28日，重庆石舍商业管理有限公司（甲方、出租方）与邓灵超（乙方、承租方）签订一份《关于<商铺租赁合同>的补充协议》，约定：经甲乙双方协商一致，现将租赁期及免租期起始日变更为2016年9月1日，租期及免租期根据原合同约定的期限相应顺延，租金的计算根据原合同约定的计算方式做相应调整，甲方应在2016年9月1日前将经竣工验收合格的商铺交付给乙方，其他条款不变；本补充协议与《商铺租赁合同》不一致的地方，以本补充协议为准。

后重庆石舍商业管理有限公司（甲方）、邓灵超（乙方）、重庆宇虹自动化仪表系统有限公司（丙方）签订一份《<紫荆商业广场租赁合同>转让协议》，三方就重庆石舍商业管理有限公司与邓灵超签订的《紫荆商业广场租赁合同》中承租方主体变更事项达成一致，约定：经三方协商同意，将《紫荆商业广场租赁合同》的承租方主体由乙方变更为丙方，乙方的权利义务全部转移予丙方，乙方在本协议生效前基于履行原合同对甲方的债权债务等全部权利义务转移给丙方，由丙方继续承担（乙方对前述债务承担连带保证责任），乙方对丙方在本协议生效后丙方的债务承担连带保证责任，保证期限截至原合同权利义务履行完毕之日起2年止；该债权债务转移行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题，均与甲方无关。以上债权债务的转移自本协议生效时完成，自动由乙方转入丙方名下。乙方同意其根据租赁合同缴纳的合同保证金直接转为丙方应支付的合同保证金，在租赁合同期满后由丙方凭合同保证金票据原件到甲方处办理退还手续；除本协议中明确所作修改的条款之外，《紫荆商业广场租赁合同》的其余部分应完全继续有效，丙方应严格按照原合同内容和本协议的约定完全履行相应义务。

2018年2月28日，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司以短信方式告知重庆石舍商业管理有限公司“商户撤除完毕”。

2018年5月15日，重庆石舍商业管理有限公司向重庆聚邦装饰工程有限公司支付劳务工程款10000元，涉及项目为紫荆商业广场某商铺工程。2018年5月15日，重庆石舍商业管理有限公司向重庆聚邦装饰工程有限公司支付劳务工程款100000元，涉及项目为紫荆商业广场某商铺工程。2018年5月15日，重庆石舍商业管理有限公司向重庆聚邦装饰工程有限公司支付劳务工程款100000元，涉及项目为紫荆商业广场某商铺工程。2018年6月6日，重庆石舍商业管理有限公司向重庆聚邦装饰工程有限公司支付工程款210000元。

2018年6月20日，重庆聚邦装饰工程有限公司出具收款说明，内容载明：重庆石舍商业管理有限公司，鉴于2018年3月27日我司受贵司委托并按照贵司要求对贵司位于重庆市渝北区黄泥磅紫荆商业广场的商铺进行结构性恢复，现我司已施工完毕。我司已于2018年6月6日收到贵司支付的全部工程款，共计192135.46元。

另查明，重庆石舍商业管理有限公司因本案委托北京德恒（重庆）律师事务所提供法律服务而支付律师服务费12000元。

庭审中，重庆石舍商业管理有限公司陈述：案涉租赁合同于2018年2月28日解除，是重庆宇虹自动化仪表系统有限公司发短信告知撤场完毕，合同解除的原因为重庆宇虹自动化仪表系统有限公司擅自搬离，以其行为表明不再继续履行合同；案涉商铺中的紫荆商业广场某#楼某楼已由其他商家于2018年4月入驻，用于经营某婴幼儿游泳馆，紫荆商业广场某#楼某楼某号商铺由其他商家于2018年8月1日入驻，用于经营善灸堂。该三间商铺中间的夹墙应商户要求原告没有恢复；邓灵超装修时拆除了案涉5个商铺中间的4面夹墙，重庆石舍商业管理有限公司恢复了某#楼某楼某号和某#楼某楼某号商铺中间的夹墙以及某#楼某楼某号和某#楼某楼某号商铺中间的夹墙，修复了商铺的管道和线路，拆除了原有装修，重庆石舍商业管理有限公司当时曾通知重庆宇虹自动化仪表系统有限公司恢复，但重庆宇虹自动化仪表系统有限公司不配合；重庆石舍商业管理有限公司主张的违约金是除保证金以外的，即保证金不予退还，另外还主张违约金；重庆石舍商业管理有限公司与重庆聚邦装饰工程有限公司之间没有其他的工程装修业务往来。

庭审中，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司与邓灵超共同陈述：案涉租赁合同于2018年2月28日解除，解除的原因为双方协商一致；邓灵超装修时拆除了案涉5个商铺中间的4面夹墙，重庆石舍商业管理有限公司只恢复了某#楼某楼某号和某#楼某楼某号商铺中间的夹墙以及某#楼某楼某号和某#楼某楼某号商铺中间的夹墙，某幼儿游泳馆现承租了某#楼某楼某商铺，该三个商铺中间的夹墙没有恢复。善灸堂承租了某#楼某楼某商铺。重庆宇虹自动化仪表系统有限公司撤场时没有恢复5个商铺中间的4面夹墙；重庆石舍商业管理有限公司恢复时没有通知重庆宇虹自动化仪表系统有限公司和邓灵超，案涉场地原为清水房，并未铺设相关管道线路；认可5000元的恢复费用。

庭审中，重庆石舍商业管理有限公司、重庆宇虹自动化仪表系统有限公司与邓灵超共同确认租金已经支付到重庆宇虹自动化仪表系统有限公司搬离之日。

另庭审中，重庆石舍商业管理有限公司提供了其与重庆聚邦装饰工程有限公司签订的工程施工协议，该协议约定：工程内容：1.金唐紫荆商业广场某商铺隔墙、还原清水状态；原商家40KW电缆供某商铺使用，新增10KW的配电箱及进线电缆，新增20KW的配电箱及进线电缆；某商铺分别提供上下水，某号为一个商家，不需隔墙。2.金唐紫荆商业广场某商铺隔墙；7-1-24商铺新增20KW的配电箱及进线、新增上下水，某商铺保留原电缆。工程价款总价为210000元，其价格为综合单价包干（价格内容包括了完成单价项目全部工作内容所发生的人工费、材料费、机械费、措施费、管理费、利润、税金等）。该工程施工协议附件即门市调改报价表包括“某门市调改”、“某门市调改”、“某门市调改”、“某#商业外墙漏水治理”、“某门市调改增项”，其中“某门市调改”部分包括有页岩空心砖砌体、抹灰、电力电缆安装、配电箱、钢化玻璃门安装、铝合金板面层、75型轻钢龙骨水泥板隔墙、石膏板天棚、墙面涂料、脚手架、拆除清理地台和隔墙以及吊顶、地面石材拆除、砼垫层拆除、建渣外运21公里、场内人工转运材料160m。该门市调改报价表最后部分有手写注明：工作内容属实，最终以收方计量为准；本工程为包干综合单价，据实结算合同，合同履行完毕后，工程量据实收方。

另本院在庭审中向重庆石舍商业管理有限公司释明其提交的工程施工协议和装修报价构成包含有其他新增项目费用，且前述材料中手写注明以收方计量为准，前述材料不能准确代表装修费用，本院询问重庆石舍商业管理有限公司对恢复费用是否申请鉴定。重庆石舍商业管理有限公司在庭审中表示不申请鉴定，因为装修合同附件对每一项工程对应的费用均十分明确，重庆石舍商业管理有限公司也已实际支付了款项，相关费用实际发生，即使中间部分工程项目不被认可为商铺恢复费用，也可据实根据认定的项目价格计算出恢复费用。

上述事实，有《紫荆商业广场房屋租赁合同》、《关于<商铺租赁合同>的补充协议》、《<紫荆商业广场租赁合同>转让协议》、哈尔滨银行网银转账回单、发票、收款说明、法律事务委托合同、短信截屏、银行交易明细、工程施工协议及附件、当事人陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，重庆石舍商业管理有限公司与邓灵超签订的《紫荆商业广场房屋租赁合同》、《关于<商铺租赁合同>的补充协议》以及重庆石舍商业管理有限公司与邓灵超、重庆宇虹自动化仪表系统有限公司签订的《<紫荆商业广场租赁合同>转让协议》均是各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。

对于重庆石舍商业管理有限公司要求重庆宇虹自动化仪表系统有限公司支付违约金的诉请，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司于2018年2月28日搬离案涉租赁商铺并与重庆石舍商业管理有限公司解除租赁合同，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司与邓灵超主张案涉租赁合同系协商一致解除，但并未提供充分有效证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，故本院采信重庆石舍商业管理有限公司的主张，认定案涉租赁合同系重庆宇虹自动化仪表系统有限公司单方违约解除，根据《紫荆商业广场房屋租赁合同》的内容，在租赁期内，如因重庆宇虹自动化仪表系统有限公司原因解除合同的，则重庆石舍商业管理有限公司有权向重庆宇虹自动化仪表系统有限公司按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，但最高赔偿金额以不超过3个月的租金为限。据此，重庆石舍商业管理有限公司可向重庆宇虹自动化仪表系统有限公司主张违约金。重庆宇虹自动化仪表系统有限公司于2016年5月23日已向重庆石舍商业管理有限公司支付履约保证金（即押金）103407.75元，且在《紫荆商业广场房屋租赁合同》中也约定重庆石舍商业管理有限公司有权将该保证金用于冲抵应由重庆宇虹自动化仪表系统有限公司承担的相关违约金，故本院认定可将前述103407.75元履约保证金冲抵违约金。关于违约金的数额，重庆石舍商业管理有限公司主张其系在不予退还保证金外另行主张违约金，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司也提出了违约金过高的抗辩。从重庆石舍商业管理有限公司的损失看，重庆石舍商业管理有限公司已收取租金至2018年2月28日（即重庆宇虹自动化仪表系统有限公司搬离之日），其在庭审中亦自述案涉商铺中的紫荆商业广场某#楼某楼已由其他商家于2018年4月入驻用于经营某婴幼儿游泳馆，紫荆商业广场某#楼某楼某号商铺由其他商家于2018年8月1日入驻用于经营善灸堂，且在重庆宇虹自动化仪表系统有限公司搬离后重庆石舍商业管理有限公司也负有积极招租减损的义务，综上，本院酌情认定103407.75元的履约保证金已可弥补重庆石舍商业管理有限公司的租金损失，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司应当向重庆石舍商业管理有限公司支付的违约金金额为103407.75元，以重庆宇虹自动化仪表系统有限公司已向重庆石舍商业管理有限公司交付的103407.75元履约保证金冲抵。故对于重庆石舍商业管理有限公司在除履约保证金外还要向重庆宇虹自动化仪表系统有限公司主张违约金的主张，本院不予支持。

对于重庆石舍商业管理有限公司主张的恢复费用及资金占用损失，其虽提供了银行回单、发票、工程施工协议及附件等证明恢复费用的具体构成，但前述证据中包含有案涉商铺的其他新增费用以及其他商铺（并非案涉商铺）的装修费用，且工程施工协议附件中载明的具体构成也仅是初步报价，在该附件中也手写注明工程量据实收方，最终以收方计量为准，故原告举示的前述证据并不能确定恢复费用的具体金额。经本院释明，重庆石舍商业管理有限公司明确表示就恢复费用不申请鉴定，据此，本院认为重庆石舍商业管理有限公司就恢复费用应当承担举证不能的不利后果，本院对于其主张的恢复费用不予采信。重庆宇虹自动化仪表系统有限公司与邓灵超自认恢复费用为5000元，故本院认定重庆宇虹自动化仪表系统有限公司应当向重庆石舍商业管理有限公司支付商铺结构恢复费用5000元。根据重庆石舍商业管理有限公司举示的转账回单，其系于2018年6月6日支付恢复费用款项，故本院认定重庆宇虹自动化仪表系统有限公司应当向重庆石舍商业管理有限公司支付资金占用损失（以5000元为基数，从2018年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至恢复费用本金结清之日止）。

对于重庆石舍商业管理有限公司主张的律师费，《紫荆商业广场房屋租赁合同》中约定重庆宇虹自动化仪表系统有限公司存在约定的违约行为，重庆石舍商业管理有限公司应书面通知终止合同，重庆宇虹自动化仪表系统有限公司应在收到终止合同的通知书之日起15天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还合同履约保证金外，还应承担约定违约金、赔偿甲方因此遭受的损失（包括但不限于仲裁费、律师费、保全费、执行费、预期租金收入等）。但重庆石舍商业管理有限公司并未提供证据证明其曾书面通知重庆宇虹自动化仪表系统有限公司终止合同，故重庆石舍商业管理有限公司主张律师费的条件不成就，本院不予支持。

邓灵超在《<紫荆商业广场租赁合同>转让协议》中承诺对重庆宇虹自动化仪表系统有限公司的债权债务承担连带保证责任，保证期限截至原合同权利义务履行完毕之日起2年止，则对于重庆宇虹自动化仪表系统有限公司承担的向重庆石舍商业管理有限公司支付商铺结构恢复费用5000元及资金占用损失（以5000元为基数，从2018年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至恢复费用本金结清之日止）的债务，邓灵超应当承担连带清偿责任。

对于重庆宇虹自动化仪表系统有限公司要求重庆石舍商业管理有限公司返还合同保证金103407.75元的反诉请求，本院在前述认定已将该保证金用于折抵重庆宇虹自动化仪表系统有限公司应当承担的违约金，故对于重庆宇虹自动化仪表系统有限公司的该项反诉请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司支付商铺结构恢复费用5000元及资金占用损失（以5000元为基数，从2018年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至恢复费用本金结清之日止）；

被告邓灵超对被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；

驳回原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司的其他诉讼请求；

驳回被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5991元，由原告（反诉被告）重庆石舍商业管理有限公司负担3815元，由被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司负担2176元，反诉案件受理费1184元，由被告（反诉原告）重庆宇虹自动化仪表系统有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审　判　长　　曾　庆

人民陪审员　　王先容

人民陪审员　　彭钦梅

二〇一九年二月十八日

书　记　员　　潘文洁