某某、某某与北京航天通联科技有限公司、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）京0101民初10522号

原告***，男，1936年2月8日出生，黑龙江省佳木斯市住宅公司退休干部，住本市。

委托代理人潘志东，北京泽盈律师事务所律师。

委托代理人董伟，男，1956年11月16日出生，北京地博天成珠宝城有限公司经理。

原告**，女，1934年11月12日出生，黑龙江省佳木斯市住宅公司退休干部。

委托代理人潘志东，北京泽盈律师事务所律师。

委托代理人胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。

被告**，男，1986年12月21日出生，北京汇诚四方担保有限公司职员，住本市。

委托代理人张宗亮，北京国舜律师事务所律师。

委托代理人史湘岚，女，1980年7月11日出生，北京国舜律师事务所实习律师，住本市。

被告北京航天通联科技有限公司，住所地本市昌平区。

法定代表人刘东，该公司经理。

委托代理人黄剑峰，北京砾洲律师事务所律师。

委托代理人赵亮，北京砾洲律师事务所律师。

第三人北京汇诚四方担保有限公司，住所地本市房山区。

法定代表人谢佳佳，该公司经理。

委托代理人张宗亮，北京国舜律师事务所律师。

第三人畅艳霞，女，1990年5月5日出生，北京汇诚四方担保有限公司职员，住本市。

委托代理人张宗亮，北京国舜律师事务所律师。

第三人金鑫，女，1977年10月22日出生，户籍所在地内蒙古自治区乌海市。

第三人北京市天行开泰房地产经纪有限公司，住所地本市房山区。

法定代表人谢佳佳。

原告***、**诉被告**、北京航天通联科技有限公司（以下简称“航天通联公司”）、金鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员敖文燕担任审判长、与审判员黄琼蕙、人民陪审员吴志民共同组成合议庭，并依法追加北京汇诚四方担保有限公司（以下简称“汇诚四方公司”）、畅艳霞、北京市天行开泰房地产经纪有限公司（以下简称“天行开泰公司”）为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、**及二人的委托代理人潘志东、董伟、胡豫珍，被告**的委托代理人张宗亮、史湘岚，被告北京航天通联科技有限公司的委托代理人赵亮，第三人北京汇诚四方担保有限公司、畅艳霞的委托代理人张宗亮到庭参加诉讼，第三人金鑫、天行开泰公司经本院公告传唤，未申明理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***、**诉称，因二原告之子董伟需要资金周转，二原告及董伟与第三人金鑫签订借款合同，由金鑫向二原告及董伟借款本金人民币170万元，二原告以自己名下位于本市东城区作为抵押担保，金鑫指定被告**及刘某为二原告的受托人，该二人可以出卖二原告的房屋，以保证第三人金鑫的债权。汇诚四方公司为连带保证人，该公司员工畅艳霞负责办理借款具体事宜。畅艳霞承诺，在二原告如期支付借款利息的前提下，同意借款期限顺延。后原告方在正常偿还利息、借款合同尚未履行完毕期间，第三人金鑫指示被告**将上述二原告的房屋擅自出卖与被告航天通联公司，并已完成过户。二原告因向第三人金鑫借款，故以房屋作为抵押，并给**进行授权，但真实目的并非出售房屋。被告**从未得到原告出售房屋的许诺，亦未通知二原告预将房屋出卖。被告航天通联公司从未到原告家中看房，即以远低于市场价格的220万元成交价购买房屋。目前房屋由航天通联公司强行占用，二原告至今未收到任何购房款。第三人汇诚四方公司为二原告实际借款方；第三人畅艳霞为汇诚四方公司业务员，可以证明借款情况；第三人天行开泰公司为出售房屋的经纪公司。以上种种事实说明，二被告明知售房并非二原告真实意思表示，仍买卖上述房屋。**系天行开泰公司的投资人，亦是汇诚四方公司的员工，故二被告之间完全为恶意串通，损害了二原告的合法权益，且房屋售价远远低于市场价格，显然不符合常理。现诉至法院要求确认被告**代理二原告与被告北京航天通联科技有限公司签订的关于本市东城区的存量房屋买卖合同（合同编号：××）无效，并由二被告承担本案诉讼费。

被告**辩称，关于出售房屋事宜，**持有二原告的合法授权，且多次告知二原告房屋实际交易价格为392万元，合同约定的售房价格为220万元，为避税，除2万元定金外，其余170万元是以装修价格方式予以体现。**未与航天通联公司恶意串通，故不同意二原告的诉讼请求。

被告航天通联公司辩称，我公司为善意购房人，通过房屋中介机构购买诉争房屋，**向我公司出示了委托书及相关手续，合同中对付款期限、房屋交付、违约责任等均有明确约定，该房屋实际交易价款为392万元，因迟延交付房屋，我公司扣除20万元违约金后，将372万元房屋价款中的170万元转帐给汇诚四方公司法定代表人个人帐户、202万元（其中2万元为定金）支付给**。二被告之间并无恶意串通。原告的借款行为与我公司无关。目前上述房屋由我公司使用，涉案房屋买卖合同合法有效，故我公司不同意原告的诉讼请求。

第三人汇诚四方公司述称，不同意二原告的诉讼请求。我公司为担保方，二原告所主张的房屋买卖合同与担保公司无关。

第三人畅艳霞述称，畅艳霞为担保方汇诚四方公司员工，二原告所述房屋买卖合同与畅艳霞无关，不同意原告的诉讼请求。

第三人金鑫、天行开泰公司未到庭陈述。

经审理查明，二原告系夫妻关系，董伟为二原告之子。本市东城区房屋一套5间（建筑面积64.79平方米）所有权原登记在原告**名下。

2015年9月22、23日，**、***、董伟作为甲方，与乙方金鑫签订《借款合同》，汇诚四方公司为丙方，即连带保证人。合同约定甲方向乙方借款人民币170万元用于资金周转，房屋所有权人**提供诉争房屋作为抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。借款期限为一个月，自2015年9月22日到2015年10月21日止。合同项下借款月利率为2%，日息为月利率除以30。该合同担保条款中约定，房屋所有权人**提供诉争之房做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。乙方应在甲方偿还全部借款及支付全部利息和逾期利息之日起七日内，出具有关解除房产抵押所需的材料，配合产权人办理注销抵押登记。本合同自乙方出借资金到达甲方（或约定）账户【分笔支付资金的，以首笔资金到达甲方（或约定）账户】之日起生效。**、***、董伟、金鑫及丙方代理人**在合同下方签字。2015年9月24日，出借人金鑫、借款人**、***、董伟、保证人汇诚四方公司在北京市方正公证处办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《借款合同》强制执行效力。

2015年9月22日，**、***作为委托人，与受托人**、刘某（案外人）签订《委托书》，约定：二委托人作为诉争房屋的权利所有人，因事务繁忙，委托**、刘某为二委托人的代理人，全权代表二委托人办理上述房产的提前还款、解除抵押手续、签署解押协议、并领取解押后的房产证及相关解押材料；同时在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续，代为确定房屋交易价格；代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜，等等。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托人任意一人均有权单独办理上述委托事项。***、**二人在该委托书下方签字。2015年9月23日，北京市方正公证处就上述委托书的签订出具公证书。

2015年9月23日，董伟收到汇诚四方公司提供的借款170万元，在向汇诚四方公司支付第一个月（2015年9月23日至10月22日）利息51000元后,余款由董伟实际收到。借款合同约定借款期限为一个月，即到期日为2015年10月22日本息一次性还清。

另，据二原告称，经协商汇诚四方公司同意借款期限顺延，原告方自2015年10月23日至2016年4月29日共向汇诚四方公司支付利息共计40.8万元，共8个月。以此类推，下一个月支付利息的截止期应为2016年5月22日。

此后，**代二原告与被告航天通联公司签订《房屋买卖合同》，甲方为原告**，乙方为航天通联公司。合同约定，甲方将坐落于本市东城区房屋（建筑面积64.79平方米，产权证号“京房权证东私字××X号”）出卖给乙方。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币392万元。合同下方只有二原告签字，对此，**称该合同的签订日期为2016年5月9日，并承认是**要求二原告先在空白合同下方签字。

后，二原告签署《自愿迁出承诺书》，载明：借款人于2015年9月22日向金鑫借款壹佰柒拾万元（小写：1700000）并签订了编号为__的《担保借款合同》和《房产抵押合同》，借款人用位于东城区房屋的房产为上述借款提供抵押担保，现房屋产权人、产权共有人自愿承诺如下：若发生抵押权人或担保人实现合同约定权利的情况，在抵押权人或担保人向房屋产权人、产权共有人发出腾房通知之日起七日内，房屋产权人、产权共有人承诺无条件腾空房屋，并保证共同生活的家庭成员不以无其他住所等任何理由拒绝腾房，等等。承诺书下方有二原告签字，对此，**称该承诺书的签订日期为2016年5月9日，并承认是**要求二原告先在空白承诺书下方签字。

2016年5月9日，被告**代原告**与被告航天通联公司签订《补充协议》，其中出卖人为**，买受人为航天通联公司。协议载明，买卖双方就购买东城区房产达成如下协议：1、房屋总价为392万元，其中220万元为房款，172万元为装修款；2、出卖人承担所有税费；3、网签出来后当天支付房款170万元；4、过户后3个工作日内支付房款200万元；5、房屋过户后一周内，出卖人办理房屋交割手续并结清所有所欠费用，买受人于交房当日支付尾款20万元。否则视为出卖人违约，出卖人支付房款的5%作为违约金。被告**在承诺书下方签字，被告航天通联公司在合同下方盖章。对此，二原告称不知情，该承诺书系**伪造。

同日，**出具收条，内容为“今收到北京航天通联科技有限公司交付东城区的购房定金贰万元整（小写20000）”。对此，二原告称不知情。

庭审中，**称签订合同之前与二原告多次沟通房屋价款问题，并表示曾告知二原告，如果不能按期偿还借款，将可能以低于市场价值30%的价格出售房屋，二原告表示认可。对上述陈述，二原告不认可。

庭审中，航天通联公司述称，2016年5月24日，航天通联公司将170万元款项转入汇诚四方公司法定代表人谢佳佳帐户，作为以房款的一部分偿还该公司担保款。2016年5月30日、31日，航天通联公司法定代表人刘东个人帐户向**个人帐户转帐200万元，此款分为十笔，每笔20万元，目前总房价款尚有20万元房款未付。二原告对刘东与**二人个人帐户转款表示质疑，认为形式上的十笔转帐实为一笔20万元循环转帐十次。对此，航天通联公司及**的解释为，银行转帐汇款规定每日每笔上限为20万元，故多次转帐。

2016年5月25日，**作为代理人代**与航天通联公司签订编号为××的《存量房屋买卖合同》，约定**向航天通联公司出卖涉案房屋，双方通过房地产中介机构天行开泰公司居间介绍成交，该房屋成交价格为人民币220万元。

2016年5月26日，航天通联公司取得编号为“京（2016）东城区不动产权第××号”的房屋所有权证。

另查，在本院审理的其他案件中，委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。2017年7月17日，该评估公司出具《房地产估价报告》，估价结果为该房地产正常市场价值总额为521.36万元。对上述估价结果，本案原、被告均表示认可。

审理中，本院到北京市国土资源局东城分局调取了涉案房屋的相关档案材料，《北京市不动产登记申请审批表》载明，2016年5月25日，航天通联公司就涉案房屋向该分局提出不动产登记申请。本案涉及的××号《存量房屋买卖合同》及其他相关手续在该分局亦有存档。各方当事人对本院调取的上述材料真实性均表示认可。

关于购房款，**称目前汇诚四方公司法定代表人谢佳佳个人持款372万元，未向二原告支付任何购房款。

关于看房及收房事宜，二原告坚称航天通联公司在房屋过户前，从未看过涉案房屋，且在得知原告方提出诉讼后，多次雇佣社会人员强行私闯并霸占原告正常住用的涉案房屋。对上述内容，航天通联公司及**未做出解释。涉案房屋目前由被告航天通联公司占有使用。

上述事实，有《借款合同》、《委托书》、《房屋买卖合同》、《自愿迁出承诺书》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《收条》、《房屋所有权证》、房屋档案查询、银行转账凭证、《房地产估价报告》以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人金鑫及北京市天行开泰房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实，在二原告、董伟与金鑫的借款合同中，**是担保方汇诚四方公司的代理人，在二原告出售涉案房屋的委托中，又是二原告的代理人，显然不妥。2016年5月签订的《房屋买卖合同》及《自愿迁出承诺书》，**均认可是要求二原告在空白合同上签名，而本案涉案的《存量房屋买卖合同》亦为**代签，可以推定被告**未向二原告充分、详细告知出卖房屋的设想及后果。**作为二原告的委托代理人，其在此次交易过程中，明知二原告及董伟与他人有债权债务关系，在对债务人按期足额还款未尽充分的提示义务前提下，即代理出卖房屋行为，显系不妥。以上情形足以说明，被告**在房屋买卖过程中未对二原告的合法权益予以相应保护、提示。同时，被告航天通联公司作为涉案房屋的购买人，其购买该房屋的价格远低于市场正常交易价格。本案中，没有证据表明被告航天通联公司在此次购房行为中是否采取了审慎的注意义务，且根据被告航天通联公司的陈述亦无法认定被告在购房前对涉案房屋进行了实地查看。

目前二原告未收到任何购房款，钱款仍由债务担保方汇诚四方公司法定代表人个人持有，显然于理不通。被告**以二原告委托代理人的身份将涉案房屋出售给被告航天通联公司，合同约定价格为220万元，即使按**及航天通联公司陈述的实际成交价392万元计算，亦远低于该房屋的市场正常成交价格。

综合上述因素，可以认定被告航天通联公司与被告**之间在购买涉案房屋过程中存在串通行为，二被告的行为损害了二原告的合法利益，故被告**代二原告与被告航天通联公司签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。现二原告起诉要求确认该合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。基于此，被告**与航天通联公司的陈述意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:

确认被告**代原告***、**与被告北京航天通联科技有限公司于二Ｏ一六年五月二十五日签订的编号为××的《存量房屋买卖合同》无效。

案件受理费24400元，由被告**及北京航天通联科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

公告费500元，由被告**及北京航天通联科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　敖文燕

审　判　员　　黄琼蕙

人民陪审员　　吴志民

二〇一七年十二月二十七日

书　记　员　　姚　瑶