贵州爱信诺航天信息有限公司与金容房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

贵州省贵阳市云岩区人民法院

民事判决书

（2014）云民三初字第626号

原告（反诉被告）贵州爱信诺航天信息有限公司（以下简称爱信诺公司），地址：贵阳市云岩区贵开路127号博泰华庭3楼。

法定代表人龚保国，董事长。

委托代理人滕锋，贵州博文律师事务所律师，特别代理。

委托代理人姚进，该公司法务专员，特别代理。

被告（反诉原告）金容，女。

委托代理人***、**，贵州听君律师事务所律师，特别代理。

原告（反诉被告）贵州爱信诺航天信息有限公司与被告（反诉原告）金容房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州爱信诺航天信息有限公司的委托代理人滕锋、姚进，被告金容及其委托代理人***、**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。爱信诺公司本诉请求：1、解除爱信诺公司与金容签订的房屋租赁合同；2、判决金容返还房屋租赁押金10000元。金容答辩：爱信诺公司擅自提前解除合同，未按照合同约定支付房屋租金，违约在先，押金10000元应当作为违约金或预付的物业管理费，不予退还，现双方签订的房屋租赁合同事实上已解除，现提出反诉，请求：1、判令爱信诺公司支付房屋租金187987.84元（从2014年6月1日起计算至2014年8月27日止），支付187987.84元资金占用期间利息约300元（自2014年6月1日起直至该款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准4倍计算）；2、判令爱信诺公司支付金容为其垫付的物业管理费用12382.54元及利息约100元（自2014年8月15日起至该款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准4倍计算）；3、依法确认爱信诺公司交纳的10000元押金作为爱信诺公司擅自提前解除合同的违约金或预交的物业管理费，不予退还。爱信诺公司针对反诉请求答辩：爱信诺公司于2014年4月已将房屋腾空，对扩大的损失应由双方共同承担，8月后的物业管理费应由新承租的公司承担，10000元押金不能作为预交的物业管理费，金容应当退回。

经审理查明：金容系位于贵阳市某某财富大厦20楼7、8、9、10号房屋所有权人，2008年4月22日金容与爱信诺公司签订《写字楼租赁合同》，将该房屋出租给爱信诺公司作为办公用房，合同约定租赁期为2008年6月1日至2013年5月31日，爱信诺公司向金容交纳押金10000元。双方履行合同至2013年5月20日续签《写字楼租赁合同》，主要约定租期从2013年6月1日起至2018年5月31日止，房屋面积754.85平方米，租金每月每平方米85元，按半年预付，租期内物业管理费由爱信诺公司缴纳，如果任何一方违约应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失……。双方履行合同，爱信诺公司已向金容付清至2014年5月31日的租金。2014年3月至4月期间爱信诺公司向金容提出解除租赁合同，2014年4月19日爱信诺公司将房屋腾空后，双方都在网络上发布招租信息。2014年6月21日爱信诺公司通过中通快递向金容发出《协商解除租赁合同邀约》信函，被金容拒收退回。2014年8月12日金容与贵州国家公园投资控股集团有限公司签订租赁合同，房屋由该公司承租。另查明，爱信诺公司于2008年向金容交纳的押金10000元未退，爱信诺公司未向所租赁房屋的物业管理公司支付2014年5月至2014年8月12日期间的物业管理费12382.54元。该物业管理费由***2014年8月28日向物业管理公司补交。庭审中，爱信诺公司及金容对解除双方租赁合同关系均无异议。

本院认为，爱信诺公司与金容于2013年5月20日续签的《写字楼租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第九十三条第一款“当事人协商一致可以解除合同”的规定，爱信诺公司向金容提出解除租赁合同，双方未协商一致合同未解除，2014年6月21日爱信诺公司向金容发出《协商解除租赁合同邀约》信函要求协商解除租赁合同，该信函被金容拒收也能说明双方未能就解除租赁合同达成一致意见，双方在网络发出招租信息，是以重新招租成功作为双方解除租赁合同的条件，是一种因提前终止合同减少损失的有效方法，符合日常交易习惯。2014年8月12日金容与贵州国家公园投资控股集团有限公司签订租赁合同，爱信诺公司与金容解除合同的条件成就，因此，本院认定，爱信诺公司与金容签订的《写字楼租赁合同》于2014年8月12日解除，此前爱信诺公司未交纳的2014年6月1日至2014年8月11日期间的房屋租赁金（即754.85m2×85元÷30天×70天＝149712元）应当继续交纳。爱信诺公司拖欠的物业管理费12382.54元也应当继续交纳。金容主张按银行同期贷款利率四倍利率支付利息，因双方并非借贷关系，本院不予支持。关于押金按照日常交易惯例，解除合同时双方结算，或抵扣承租方拖欠的款项，或结清款项后由出租方退回承租人，本院已支持金容反诉要求爱信诺公司支付房租费和物业管理费之诉讼请求，故金容应当将10000元押金退给爱信诺公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第一百零七条条之规定，判决如下：

一、解除贵州爱信诺航天信息有限公司与金容于2013年5月20日签订的《写字楼租赁合同》；

二、金容于本判决发生法律效力后十日内向贵州爱信诺航天信息有限公司退还房屋押金人民币10000元；

三、贵州爱信诺航天信息有限公司于本判决发生法律效力后十日内向金容支付房屋租金149712元及物业管理费12382.54元，合计人民币162094.54；

四、驳回金容的其余反诉请求。

本诉案件受理费50元，减半收取25元，由金容负担；反诉案件受理费4460元，减半收取2230元，由贵州爱信诺航天信息有限公司负担（本诉案件受理费贵州爱信诺航天信息有限公司已预交，反诉案件受理费金容已预交，相互折抵后由贵州爱信诺航天信息有限公司履行本判决第三项时一并支付给金容2205元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决则发生法律效力。

审判员**

二〇一四年九月三十日

书记员***