原告江苏金晓电子信息股份有限公司与被告南京从景生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容

江苏省南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0113民初1314号

原告：江苏**电子信息股份有限公司，统一社会信用代码913201007388612883，住所地江苏省南京经济技术开发区栖霞街道广月路26号S08、S12栋。

法定代表人：陈红梅，该公司总经理。

委托诉讼代理人：唐可勋，江苏兆仕禾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈馨园，江苏兆仕禾律师事务所实习律师。

被告：南京从景生物技术有限公司，统一社会信用代码91320113MA1QF8YH14，住所地江苏省南京市江宁区通联路9号17号楼1-4层（江宁高新园）。

法定代表人：景志强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：钱锦斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。

原告江苏**电子信息股份有限公司（以下简称**公司）与被告南京从景生物技术有限公司（以下简称从景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱睿独任审判，于2021年4月1日公开开庭进行审理。原告**公司委托诉讼代理人唐可勋、陈馨园，被告从景公司委托诉讼代理人钱锦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月21日通知解除；2、判令被告已缴纳的履约保证金63875元，原告有权不予退还。3、判令被告支付原告2018年10月22日至2018年11月14日的租金10000元；4、判令被告支付2020年11月15日至2020年12月14日的租金66430元（2020年11月1日-2020年12月30日，按750元／天计算）；5、判令被告支付逾期支付房屋租金的违约金23290元；6、判令被告支付原告因被告违约导致合同解除的违约金334705元（66430元／月＊6个月-63875元）；7、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月11日，原告与被告从景公司（原名南京仪之仁医疗科技有限公司）签订一份房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于南京市栖霞区平米的房屋出租给被告作为办公使用。合同约定房屋租赁期限为自2018年11月15日起至2021年11月14日止，其中2018年11月15日至2020年11月14日，每年租金为766500元，2020年11月15日至2021年11月14日，每年租金为797160元。合同约定如因被告违约，应补付免租期租金10000元，首期租金被告应于每季度的1日前支付，逾期支付的，每逾期一日则被告须按当期应付租金的千分之五支付违约金。合同8-3约定被告逾期不支付租金累计超过30日的，原告可书面通知另一方解除合同，合同于通知送达对方时解除，违反合同被告应当向原告支付当年度半年租金作为违约金。合同签订后，被告多次违约，逾期不支付租金累计超过30日，被告的行为已严重违约，理应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，根据相关法律之规定，特向法院起诉，望判如所请。

被告从景公司辩称，被告从景公司与南京恒埔伟业科技股份有限公司（以下简称恒埔公司）系关联公司，业务密切相关。因恒埔公司于2020年9月与原告的房屋租赁合同到期后，原告拒绝续租，致使恒埔公司被迫搬离案涉紫金工坊办公房屋，迁至南京市江宁区，被告基于与恒埔公司人员、业务、流程紧密关联考虑，需随恒埔公司一道搬迁至新址，故于2020年9月30日即致函原告，提出将双方租赁合同期限提前至2020年10月14日，并同意依约承担三个月房租的违约金。被告于2020年10月10日开始搬迁，并于2020年10月14日搬迁完毕并将房屋钥匙交还给物业。被告已支付租金至2020年11月14日，在此情况下，以签订租赁合同时预交的1个月租金的押金冲抵违约金后，于2020年10月16日将剩余1个月租金的违约金63875元转账支付给原告，补齐了全部违约金。对原告第1项诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同已于2020年10月14日解除，并于当日腾空交付给原告；对原告主张的履约保证金不予退还，因被告已按违约条款承担支付3个月租金的违约金的违约责任，故不应再罚没具有定金性质的履约保证金；对原告第3项诉讼请求予以认可；对原告第4项诉讼请求，因双方租赁合同已于2020年10月14日解除，且被告已腾空返还房屋，故不应再支付2020年10月15日后的租金；对原告第5项诉讼请求，租赁合同第4-2约定首期租金应于每月1号支付，被告并未逾期支付其余租金，后续租金的迟延支付，实则因疫情和原告未开具租赁费发票的原因所致，且双方约定每月1号支付也是将先付租金的时间提前了15日左右，并不合理，另合同约定千分之五的标准明显过高，即便原告自行降至万分之五的标准也畸高，应参照LPR标准计算。对原告第6项诉讼请求，本案应使用租赁合同第9-2约定确定违约责任，原告主张适用8-3约定，要求被告支付6个月租金的违约金，没有事实依据，2020年10月14日合同解除，被告腾空交付房屋时，已不存在逾期支付租金的事实。

本院经审理查明事实如下：

坐落于南京市栖霞区房屋（房屋所有权证号：宁房权证栖转字第××号）所有权人为南京立力煤矿机械制造有限公司（以下简称立力公司）。2015年12月8日，立力公司作为出租方（甲方）与承租方陶某（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，将坐落于南京市栖霞区房屋出租给陶某用于办公场所使用，租赁房屋建筑面积6327平方米（原建筑面积2898.6平方米，经乙方出资改造后建筑面积为6327平方米）；租赁范围以紫金工坊3幢四至为界，乙方不得超出该范围；房屋租赁期限为10.5年，自2015年12月18日起至2026年6月17日止。

后，立力公司作为甲方、陶某作为乙方、南京开达建筑装饰工程有限公司作为丙方（以下简称开达公司）共同签订《房屋租赁补充合同》1份，约定，鉴于甲方乙方于2014年10月签订房屋租赁合同，乙方向甲方承租南京市栖霞区紫金工坊03幢全部建筑面积约5431平方米（原建筑面积2898.6平方米，经乙方出资改造后建筑面积为5431平方米），经乙方丙方协商一致，约定上述房屋承租人由乙方变更为丙方，乙方将租赁合同全部有效期内的权利、责任和义务，全部转让由丙方承接，甲方予以同意，确定承租人由乙方变更为丙方。

2015年12月11日，立力公司出具《转租证明》，书面同意开达公司将南京市栖霞区紫金工坊03幢楼转租给**公司。

2015年12月11日，陶某作为出租方（甲方）、**公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，将南京市栖霞区房屋内部编号为紫金工坊科技文化创意产业园03幢全部，建筑面积暂定6327平方米的房屋出租给乙方，乙方租赁房屋作为办公及生产场所使用。房屋租赁期限为8年，自2016年6月1日起至2024年5月31日止。同时约定，乙方在租赁期限内，在不改变经营用途的情况下，可将该房屋部分转租他人，但应事先经甲方书面同意确认。

2016年12月，陶某作为甲方、**公司作为乙方、开达公司作为丙方共同签订《房屋租赁补充合同》1份，约定鉴于甲方乙方于2016年6月共同签订房屋租赁合同，乙方向甲方承租南京市栖霞区紫金工坊03幢全部建筑，面积约6327平方米，经甲方丙方协商一致，约定上述房屋出租人由甲方变更为丙方，甲方在该合同全部有效期内的权利、责任和义务，全部转由丙方承接，乙方同意出租人由甲方变更为丙方。

其后，开达公司出具《转租证明》，同意**公司将南京市栖霞区马群街道33号紫金工坊园区3幢2楼房屋转租给南京仪之仁医疗科技有限公司（后更名为从景公司）。

2018年10月11日，**公司作为出租方（甲方）、从景公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）1份，约定：1-1甲方将坐落于南京市栖霞区紫金工坊03幢二楼、建筑面积1500平方米房屋出租给乙方。2-1乙方承诺租赁房屋作为办公使用。3-1甲、乙双方约定，房屋租赁期限为自2018年11月15日起至2021年11月14日止。3-3在甲、乙双方履行完本合同全部约定条款的情况下，甲方给予乙方34天（2018年10月12日至2018年11月14日）的免租期作为甲方对乙方装修时间的优惠，但若因乙方原因导致本合同不能如约履行，则前述免租期优惠条件不成立，乙方在承担违约责任的同时应补付免租期租金10000元。4-12018年11月15日至2020年11月14日，每年租金为766500元（63875元／月），2020年11月15日至2021年11月14日，每年租金为797160元（66430元／月）。4-2租金支付方式为先付后用，三个月一付，双方同意首期租金乙方应于每季度的1日前支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按当期应付租金的千分之五支付违约金，房屋租金每2年递增4%。4-3甲方收到乙方所交的租金后，应在15个工作日内向乙方提供租赁费发票。5-1甲方与乙方签订本合同前，乙方向甲方交纳一个月的租金63875元作为租赁第一条所述房屋的订金；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。若超过定金的有效期仍未付清租金的，视为乙方放弃承租，该定金甲方不予返还乙方，并且甲方有权对第一条所述房屋进行自行处置。若甲方超过订金的有效期仍未向乙方交付房屋的，甲方应向乙方双倍返还订金，并且乙方有权选择解除合同。……若因乙方原因导致本合同不能如约履行，则租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁履约保证金不予退还。若因甲方原因导致本合同不能如约履行，甲方应向乙方双倍退还保证金。8-3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，合同于通知送达对方时起解除。违反合同的一方，应向另一方支付当年度半年租金作为违约金；给另一方造成损失的，违约方支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金累计超过30日的……。9-2租赁期间，一方擅自解除本合同的，应向另一方支付当年度三个月租金作为违约赔偿。10-1乙方应主动按时足额交纳当期租金，乙方逾期交纳租金累计超过30日的，甲方有权行使本协议8-3约定的合同解除权，同时乙方应向甲方支付违约金（当年度三个月租金）。合同解除之日起3日内乙方必须腾空并向甲方交还该房屋，3日后甲方可自行处置该房屋，……。

案涉合同签订后，原、被告双方各自依约履行。2020年9月16日，被告从景公司董事许某微信添加原告**公司监事李某为好友，双方约定见面协商，2020年9月28日上午许某询问：“后继如何，我们等你回音”，李某回复：“我们现在不退了，公司领导希望你们也不要退了，反正你们租期明年就结束了，也快。”2020年9月30日，许某将立力公司发送给恒埔公司期满不再续租的函件微信发送李某，告知：“这是他们给我们的退租函，我们也是无奈选择，请多多理解”并询问李某**公司的地址信息，随后将从景公司申请退租的函件微信发送李某，并提醒注意查收邮寄的函件，该函件内容为：“案涉合同约定租赁期限为2018年11月15日至2021年11月14日，因我司关联企业恒埔公司租赁的紫金工坊05幢于2020年9月14日到期后，出租人拒绝与恒埔公司签订续租协议，导致恒埔公司搬迁至很远的地方，因我司与恒埔公司的人员、业务、流程紧密关联，故我司也要跟随恒埔公司搬迁至新地点，双方租赁合同期限提前至2020年10月14日。因我司原因导致合同租赁期限提前，且我司与贵司相关部分已多次沟通，我司愿意按照合同约定承担三个月房租的违约金责任。我司于2020年10月10日开始搬迁，10月14日搬迁完毕并交付房屋。我司的房屋租金已付至2020年11月14日，故我司愿意再补2个月的房屋租金（其中1个月押金冲抵）。对于10月14日搬迁完毕之前所产生的水电等费用，我司会按时结算，给贵司带来不便深表歉意。”2020年10月9日，许某将函件邮寄查询发送给李某，并询问是否收到函件。2020年10月10日，许某微信联系李某：“9月14日你来马群我们现场办交接啊”，2020年10月11日李某回复：“公司不同意你们退租，你们现在还不能搬”，许某回复：“我司所发函件你司已收到，具体原因函件中已细叙”，2020年10月12日，李某微信发送**公司回函，并告知：“文件今天会寄到马群”，许某回复：“10月14日你来马群我们现场办交接”，李某回复：“函件上已经写明，请你们继续履行合同”。

2020年10月12日，**公司回函内容为：“贵司2020年9月30日来函已收悉。回复如下：一、房屋租赁合同合法成立并有效，现租赁期限未届满，我方不同意你方将租赁期限届满时间提前至2020年10月14日的要求。我方要求你方继续按照合同约定，承租房屋至2021年11月14日，并按照合同约定支付相应租金，并按时交纳水电、物管等费用。二、若贵司单方违约，则贵司需承担相应的违约责任，包括且不限于以下责任：1、我司要求贵司将合同约定的免租期内租金10000元补付我司；2、我司将贵司已交纳的履约保证金予以没收；3、我司要求贵司支付当年度3个月的租金作为违约金，违约金不能弥补损失的，不足部分，我司有权继续要求贵司支付。”

2020年10月14日，许某微信告知李某：“我今天上午10点前在马群三栋等你，我们现场办交接”，李某回复：“我会去看一下，不要把我们的空调拆走了”、“你们把上次回函里提到的那些费用付清”，许某回复：“我们只会拆我们买的”、“费用也会按租赁合同约定付给你司”。2020年10月15日，许某微信告知李某：“昨天上午咱俩在现场交接时你委托紫金工坊物业方某经理代收我方租赁的三栋厂房钥匙，我昨天下午已全部交付给他了，方某经理也已代你签收了，特此告知！”李某回复：“待违约支付事项洽商好后由我司人员正式与你们交接。”2020年10月14日，方某向从景公司出具收据1份，载明：“今收到钥匙44把、空调遥控6把”。

2020年10月16日，被告从景公司通过汇款方式向原告**公司支付款项63875元，并在交易摘要中备注“违约金”。**公司庭审中确认收到该笔款项，并提交从景公司房租支付清单1份，载明：2018年10月11日从景公司支付10000元、2018年10月15日许某支付245500元，将2018年11月15日至2019年2月14日的租金191625元及1个月定金63875元支付完毕；2019年3月20日从景公司支付2019年2月15日至2019年5月14日的租金191625元；2019年5月30日从景公司支付2019年5月15日至2019年8月14日的租金191625元；2019年8月14日，詹某支付2019年8月15日至2019年11月14日的租金191625元；2019年11月20日詹某乙支付2019年11月15日至2020年2月14日的租金191625元；2020年4月2日从景公司支付2020年2月15日至2020年5月14日的租金191625元；2020年6月17日从景公司支付2020年5月15日至2020年8月14日的租金191625元；2020年8月26日从景公司支付2020年8月15日至2020年11月14日的租金191625元，2020年10月16日从景公司支付63875元。原告**公司主张依据上述付款情况，参照双方合同约定的逾期支付租金，需按应付租金千分之五支付违约金，现降至万分之五主张应付违约金合计23290.809元。

2020年12月2日，原告**公司向被告从景公司寄送《房租催缴通知函》，告知：“贵方应于2020年10月30日前缴齐2020年11月15日至2021年2月14日房屋租金199290元，目前尚欠199290元未支付，请贵方于2020年12月4日前将所欠租金支付给我方，若我方未在上述规定时间内收到足额租金，我方默认贵方单方违约，由此产生的一切后果和损失将由贵方承担”。该份函件同时由李某于2020年12月2日微信发送给许某，该函件于2020年12月3日由詹某乙签收。

2020年12月3日，被告从景公司回函，称：“《房租催缴通知函》已收悉，回复如下：我司早在今年上半年就口头告知贵司双方的租赁合同提前至2020年10月份，多次与贵司沟通，并于9月30日邮寄书面函件告知租赁期限提前至10月14日，具体原因亦已说明，同时表示愿意按照合同约定承担三个月房租的违约金责任。10月14日贵司李某到现场办理交接，同时委托紫金工坊物业方某经理代收所租赁厂房的钥匙和空调遥控，我司于当日下午已腾空并将钥匙和遥控均交付方某，已将所租赁的房屋交还给贵司，后我司又支付贵司一个月的房租，补齐了三个月的违约金。现贵司又催要房租，贵司主张租金没有事实和法律依据，与房屋已于2020年10月14日交付给贵司的事实相悖。双方的合同已全部履行完毕，不再有债权债务关系，特此回函。”该函12月4日被签收。2020年12月7日，许某亦通过微信将回复函发送给李某。

2020年12月7日，李某微信告知许某：“没有收到相关款项”，“另外现场大量的垃圾请立即安排清理”，并将租赁房屋内照片多张发送给许某，许某回复：“有关后续问题请与我司钱律师联系”，并告知联系方式。

2020年12月16日，原告**公司向被告从景公司寄送《解除合同通知书》，告知：截止本函发出之日，贵司仍未将2020年11月15日至2021年2月14日的房租支付给我司，贵司逾期不支付租金累计已超过30日，故我方按照合同约定，通知贵司：一、2018年10月11日贵我两司签订的房屋租赁合同予以解除；二、因贵司违约行为导致的相关损失，我司将依法维权。该邮件于2020年12月21日由许某签收。

上述事实，有当事人的当庭陈述，原告**公司提交的营业执照副本、工商登记信息、立力公司房产证、立力公司与陶某的房屋租赁合同、立力公司与陶某及开达公司的补充合同、陶某与**公司及开达公司的补充合同、同意转租证明、**公司与从景公司的房屋租赁合同、回函、房租催缴通知函、解除合同通知函、邮件查询记录、收款清单及转账回单、逾期支付租金违约金明细清单，被告从景公司提交的恒埔公司及从景公司的企业信用报告、立力公司发送给恒埔公司的函、申请提前终止租赁期限函、**公司回函、方某的收条、回复函、付款回单、邮寄凭证、**公司工商信息及微信聊天记录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。

本案的争议焦点为：1、案涉合同的解除时间；2、被告擅自解除合同的违约责任；3、被告是否承担逾期支付租金的违约责任。

关于争议焦点1，案涉合同约定租赁期限至2021年11月14日止，合同履行过程中，被告方许某与原告方李某于2020年9月16日添加微信好友，沟通提前解除合同事宜，2020年9月30日被告函告原告，以需要与关联企业一并搬迁为由，要求于2020年10月14日提前解除合同，并愿意按照合同约定承担违约责任，原告于2020年10月12日回函不同意提前解除合同，并提出若被告违约解除合同，需承担补付免租期租金、没收履约保证金并支付三个月房租的违约金，若仍不能弥补损失，还需赔偿。2020年10月12日，被告方许某微信通知原告方李某2020年10月14日办理现场交接手续，2020年10月14日，被告方许某微信通知原告方李某上午10点前办理现场交接，原告方李某回复“我会去看一下，不要把我们的空调拆走”、“你们把上次回函里提到的那些费用付清”……当日，被告向将房屋钥匙及空调遥控交给方某，2020年10月15日，被告方许某微信告知原告方李某将租赁房屋的钥匙全部交付给原告委托的物业方某签收，原告方李某并未提出异议，仅回复“违约支付事项洽商好后我司人员正式与你们交接”。综合以上事实，可以认定原、被告就案涉合同的解除进行了多次协商，2020年10月14日被告腾空房屋并通知原告交付，原告对此予以知晓，并嘱咐被告按原告回函要求付清费用，故本院认定2020年10月14日双方对合同解除达成一致，对解除合同的违约责任仍有争议，案涉合同于2020年10月14日解除。对于原告主张确认案涉租赁合同于2020年12月21日通知解除，被告于合同解除后7日内腾空房屋，并支付2020年11月15日至2020年12月14日的租金66430元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

关于争议焦点2，根据案涉合同约定，若因被告原因导致合同不能如约履行，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁履约保证金不予退还。若因原告原因导致合同不能如约履行，原告应向被告双倍退还保证金。被告主张该条款约定系适用定金罚则，原告在已经主张违约金的前提下，不能重复主张适用定金罚则。原告则主张没收履约保证金条款系违约责任的约定，并非定金罚则条款，可以一并主张。对此，本院认为，该条款系对被告违约导致合同解除的违约责任的约定，合同中对被告擅自解除的违约责任的约定有两处，除了没收履约保证金外，还约定支付当年度三个月租金作为违约赔偿，在被告因一个违约行为触发两个违约责任的情况下，综合考虑案涉租赁房屋为1500平方的办公用房，且2020年10月14日被告退租、合同解除至今房屋仍空置、合同剩余租期等因素，本院酌定被告承担当年度四个月租金的违约责任，即被告应赔偿原告255500元（63875元*4个月），扣除被告已支付的履约保证金63875元、预付的2020年10月15日至2020年11月14日的租金63875元、2020年10月16日支付的违约金63875元后，还应支付原告违约金63875元。关于原告主张适用合同第8-3条约定支付当年度半年租金作为违约金的请求，原告举证的被告交纳租金时间表仅能证明自2019年2月1日起被告即存在每期租金逾期支付问题，且部分逾期天数超过30日，但从合同履行过程看，原告并未对此提出异议，亦未据此主张解除合同，合同的解除系租期内被告擅自解除，故本案应适用合同9-2条约定确定违约责任，原告该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。

关于争议焦点3，原告当庭提交被告交纳租金时间表证实被告自2019年2月1日起即存在逾期支付租金的违约行为，根据案涉租赁合同4-2条约定，租金先付后用，首期租金应于每季度的1日前支付，逾期支付的，每逾期一日，则须按当期应付租金的千分之五支付违约金。被告辩称该约定不明，针对的是首期租金，而首期租金被告并未逾期支付，后续租金逾期支付系因原告没有依约提供租金发票和疫情原因所致，被告不应承担相应的违约责任；即便要考虑承担该项违约责任，原告主张也过高，应参照LPR标准计算逾期支付租金的违约金。对此，本院认为，合同4-2条约定虽存在“首期”和“每季度”的矛盾，但结合整句话意思，应认定双方对租金支付明确为每季度1日前支付，考虑到被告对原告举证的逾期支付租金的事实予以认可，就被告提出的违约金标准过高的问题，本院酌定被告按照同期银行贷款利率的1.3倍承担逾期支付租金违约金，经计算该部分违约金为7254元。

对于原告主张被告补付2018年10月22日至2018年11月14日的免租期租金10000元的诉讼请求，被告当庭予以认可，本院对该项请求予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告江苏**电子信息股份有限公司与被告南京从景生物技术有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除；

二、被告南京从景生物技术有限公司于本判决生效之日起五日内向原告江苏**电子信息股份有限公司支付擅自解除合同违约金63875元、逾期支付租金违约金7254元、装修免租期租金10000元，合计81129元；

三、驳回原告江苏**电子信息股份有限公司主张的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9422元，减半收取4711元，由原告江苏**电子信息股份有限公司负担3797元，由被告南京从景生物技术有限公司负担914元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审 判 员　　朱　睿

二〇二一年四月二十七日

法官助理　　王国庆

书记员卜艳