***与昆山海帝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏05民终5865号

上诉人（原审被告）：昆山海帝房地产开发有限公司。

委托诉讼代理人：邓新建。

被上诉人（原审原告）：***。

委托诉讼代理人：何传彦，上海英恒律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：上海智信世创智能系统集成有限公司。

委托诉讼代理人：冯雅馥，北京炜衡（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：左祎，北京炜衡（上海）律师事务所实习律师。

上诉人昆山海帝房地产开发有限公司（以下简称海帝公司）因与被上诉人***、上海智信世创智能系统集成有限公司（以下简称智信公司）商品房购销合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3103号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人海帝公司上诉请求：1、请求依法改判，驳回被上诉人***的诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：涉案房屋实质是智信公司转让给***的，海帝公司是根据智信公司的指定与***签订商品房买卖合同，因此应当由智信公司向***承担责任。海帝公司与智信公司的债权债务抵充协议，属于施工合同的补充协议，智信公司未能按约完成施工任务，中途离场，至今未与海帝公司结算，故海帝公司有权就对智信公司的抗辩权对抗***。

被上诉人***辩称，***作为善意第三方与海帝公司直接签订了商品房购销合同，并且实际支付了对价。海帝公司也开具了购房发票给***，确认了房屋购销合同的效力。海帝公司应当严格按照合同约定履行义务，并承担相应的违约责任。海帝公司所称的其与智信公司工程款未结算等事项与***无关。请求驳回海帝公司的上诉请求，依法维持一审判决。

被上诉人智信公司辩称，海帝公司与***签订的购房合同成立且有效。海帝公司开具购房发票的行为亦确认了合同效力。若海帝公司认为智能化工程施工合同存在工程款争议，应另行向智信公司主张权利。海帝公司拒绝履行购房合同义务，于理不合。于法无据，请求驳回海帝公司的上诉请求。

原审原告***向一审法院起诉请求：1、海帝公司将位于玉山镇滨江皇冠花园小区2号楼2001室房屋立即交付给***使用并办理房地产权属证书给***；2、海帝公司向***支付违约金1.99万元；3、本案诉讼费用由海帝公司承担。

一审法院认定事实：2014年5月26日，海帝公司与智信公司签订《债权债务抵充协议》一份，约定海帝公司与智信公司就“滨江皇冠一期工程6#以及会所”、“滨江皇冠二期2#3#4#5#9#”智能化工程签订智能化施工合同，现用以下房屋抵充海帝公司应付智信公司的工程款；抵充房屋为长顺滨江皇冠2幢2001号，建筑面积184.04平方米，总价1993153元智信公司指定购买人为***；双方同意以上述房屋按总价1993153元成交，抵充应付工程款1993153元。同日，***与智信公司签订协议书一份，约定智信公司将长顺滨江皇冠2幢2001号房屋作价转让给***，并配合***、海帝公司办理相关手续，转让价为1472320元，签订合同当天付款。同日，***、海帝公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由***购买海帝公司的滨江皇冠花园2幢1单元2001室，建筑面积184.04平方米，价款1993153元，付款方式为当日一次性付款，2015年6月30日交房，合同又约定了其他条款。附件四合同补充协议约定，出卖人超出合同约定交房时间90天仍未交房，买受人拥有解除权，出卖人向买受人支付已付房款1%的违约金。同日，***通过银行卡分别向智信公司转账600000元和872320元。同日，海帝公司向***开具金额为1993153元的购房发票。

审理中，智信公司向一审法院提供了顺城滨江皇冠小区6#楼及会所智能化工程施工合同，证明本案工程款发生的原因，合同总价款为315万元。

上述事实，由***提供的《债权债务抵充协议》、协议书、《昆山市商品房购销合同》、转账凭证两份、购房发票，智信公司提供的顺城滨江皇冠小区6#楼及会所智能化工程施工合同及当事人在庭审中的陈述所证实。

一审法院认为，海帝公司与智信公司通过债权债务抵充协议约定以滨江皇冠花园2幢1单元2001室作价1993153元抵销部分的工程款，并接受指令将产权人办理为***，上述行为属于以物抵债的代物清偿行为，该行为应当在办理物权转移手续后成立并生效。现智信公司又将上述房屋转让给***，由***与海帝公司直接签订昆山市商品房购销合同。***为善意第三方，且***已将购房款1472320元支付智信公司，属于***对智信公司合同权利义务的概括承受，因此应当认定***、海帝公司之间签订的昆山市商品房购销合同成立且生效。对此，海帝公司也开具购房发票的行为确认了合同的效力。现海帝公司因主观上认为其与智信公司在工程款上存在争议，拒绝为***办理过户。一审法院认为，债权债务抵充协议为本案昆山市商品房购销合同发生的原因，昆山市商品房购销合同一旦成立，债权债务抵充协议的原因及债权债务即消灭，如海帝公司认为顺城滨江皇冠小区6#楼及会所智能化工程施工合同存在工程款争议，应另行向智信公司主张权利，现其援引工程款争议作为抗辩，拒绝履行本案合同义务，于法无据，且违反了商品房购销合同约定的义务。因此一审法院对于***主张海帝公司交付位于滨江皇冠花园小区2幢1单元2001室房屋，并办理过户手续的诉讼请求，予以支持。关于违约金，根据附件四合同补充协议，并结合***实际交付房款为1472320元的情况，一审法院认定违约金为14723.20元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百十四条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、昆山海帝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于滨江皇冠花园小区2幢1单元2001室房屋交付***，并协助办理房屋产权过户手续。二、昆山海帝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付***违约金14723.20元。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22904元，减半收取11452元。由昆山海帝房地产开发有限公司负担。

本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，海帝公司与智信公司签订的《债权债务抵充协议》约定，海帝公司以涉案房屋作价1993153元抵充其应付智信公司的工程款，智信公司指定***为涉案房屋的购买人。海帝公司遂与***签订《昆山市商品房购销合同》，***向智信公司支付了相应对价。海帝公司向***出具全额购房款发票的行为，视为海帝公司认可***已支付购房款。海帝公司与***之间的商品房购销合同依法成立且生效后，即独立于海帝公司与智信公司之间的工程施工合同关系，***有权要求海帝公司按约履行商品房购销合同的义务。海帝公司对智信公司的抗辩不能用于对抗***，海帝公司如认为其与智信公司的工程款结算有争议的，可另行主张权利。综上，海帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22904元，由上诉人昆山海帝房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄文杰

审判员　　郑　雄

审判员　　周　红

二〇一六年十月十七日

书记员　　王文君