***与上海华伟建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0110民初8718号

原告(反诉被告)：***，男，1976年11月9日出生，汉族，户籍地江苏省扬州市。

委托诉讼代理人：孙成，上海大邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李翔，上海大邦律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海华伟建筑工程有限公司，住所地上海市杨浦区。

法定代表人：蒋殿军，执行董事。

委托诉讼代理人：季泉，上海星博律师事务所律师。

原告(反诉被告)***与被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司(下称华伟建筑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案。2019年5月16日、5月24日,本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)***及其委托诉讼代理人李翔，被告(反诉原告)华伟建筑公司之委托诉讼代理人季泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间签订的《租赁协议》无效；2、被告退还租金234,871.23元；3、被告退还押金8000元；4、被告赔偿原告因转租合同无效而产生的损失160,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原、被告就上海市杨浦区波阳路XXX号本案系争房屋签订《租赁协议》，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日。经被告同意，原告于2016年3月23日将房屋转租给案外人张某某。2018年3月19日，被告提出提前终止合同，案外人张某某与原、被告就赔偿事宜协商未果诉至法院。经一审判决、二审调解，法院认为因涉案房屋存在无产证记载面积部分，原告与案外人张某某之间的租赁合同无效，原告应向案外人张某某支付装修损失160,000元等，原告已按调解书履行完毕。原告认为，因房屋存在违章建筑，原告与案外人张某某的租赁合同被认定为无效，原、被告间的房屋租赁合同亦应认定为无效。合同无效后，非原告本人使用期间的已支付的使用费被告应当返还，押金一并返还。因违章建筑由被告建造，原告向案外人张某某支付的160,000元损失应由被告承担。故诉至法院作如上诉请。

被告华伟建筑公司辩称，同意确认合同无效，不同意原告的其他诉讼请求。转租亦是使用房屋的一种方式，合同有效与否，原告均应当支付使用费。押金8000元在最后结算的时候同意抵扣。被告未进行违章搭建，现有证据证明原告在租赁期间有违章搭建，合同无效的后果应由其自行承担，故不同意赔偿160,000元。

反诉原告华伟建筑公司提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2018年4月1日-2018年10月9日期间按照月租金16,000元计算的房屋占有使用费共计99,840元；2、判令反诉被告以99,840元为基数，支付自2018年10月9日起至实际清偿之日止按照银行同期存款利率计算的利息；3、反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告之间签订的租赁合同于2018年3月31日终结，反诉被告至2019年10月9日才将房屋返还，其应当支付剩余期间的占有使用费。2018年1月1日双方将租金标准调整为每月16,000元，反诉被告应当按约支付，且反诉原告的上家以同样理由要求反诉原告支付上述期间的占有使用费并支付利息，故诉至法院作如上诉请。

反诉被告***答辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。本案的房屋租赁合同无效，反诉原告应向房屋的实际使用人主张占有使用费。双方未变更租金标准，因希望反诉原告能够积极与案外人张某某就房屋租赁提前终止事宜达成调解，反诉被告将案外人张某某交付的最后一期租金48,000元如数转交给反诉原告，亦作为反诉被告方作出的补偿，而非双方协商的调整租金标准，因协商未果，本诉诉讼中已经要求返还。

本案及本院(2018)沪0110民初7548号《民事判决书》中查明以下事实：

2015年12月21日，案外人上海威籁实业有限公司(现已更名为上海开伦置业有限公司)(下称上海威籁公司)(甲方)与被告(反诉原告)华伟建筑公司(乙方)签订《租赁合同》，约定案外人上海威籁公司出租给被告(反诉原告)华伟建筑公司的房屋坐落于本市杨浦区波阳路XXX号一幢小白楼，该房屋面积为60平方米(建筑面积)，房地产权证为杨字(2006)第022517号，房屋租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为3,000元。2017年1月20日，双方签订《租赁合同续租协议》，租赁期限延长至2017年12月31日。

2015年12月24日，被告(反诉原告)华伟建筑公司(甲方)与原告(反诉被告)***(乙方)签订《租赁协议》。协议约定，被告(反诉原告)华伟建筑公司将其合法拥有的坐落于上海市杨浦区波阳路XXX号出租给原告(反诉被告)***使用；租赁期限为三年，自2016年2月1日至2019年1月31日。年租金为98,000元，付三押一，先付后用，押金8,000元，乙方退租后归还。协议另约定，原告(反诉被告)***应根据被告(反诉原告)华伟建筑公司现有实际情况(因被告(反诉原告)华伟建筑公司与上家合同为一年一签)，所以原告(反诉被告)***应合理装修，不可盲目投资。合同签订后，原告(反诉被告)***向被告(反诉原告)华伟建筑公司支付押金8000元并如约按每季度24,500元支付租金至2018年1月31日。2018年1月6日，原告(反诉被告)***向被告(反诉原告)华伟建筑公司支付48,000元，摘要记载2018年1月1日至2018年3月31日租金。

2016年2月23日，案外人上海威籁公司向被告(反诉原告)华伟建筑公司发出《告知书》，写明：“近日，我上海威籁实业有限公司发现贵公司正在波阳路XXX号内搭建违章建筑，此行为不仅有违合同约定，更直接违反了相关行政法规。……即刻停止违章搭建活动，拆除已搭建的部分违章建筑。我司已督促贵司整改，并尽到告知义务，如贵司仍不停止违章搭建，后续所造成的不利后果，一概将由贵司承担。”

2016年3月2日，原告(反诉被告)***出具《承诺书》，称华伟建筑公司与***就波阳路XXX号小白楼签订了租赁协议，租赁期间，若乙方因搭建、下水道改造等违反租赁条款的事项，后果由乙方全部承担。

2016年3月5日，原告(反诉被告)***(甲方)与案外人张某某(乙方)签订《租赁合同》，约定原告(反诉被告)***将其合法拥有的坐落在上海市杨浦区波阳路XXX号共计14间单间出租给案外人张某某使用。

案外人上海斯宁物业管理有限公司(下称斯宁物业公司)(甲方)与被告(反诉原告)华伟建筑公司(乙方)签订《租赁合同》，约定案外人斯宁物业公司出租给被告(反诉原告)华伟建筑公司的房屋坐落于本市杨浦区波阳路XXX号一幢小白楼，该房屋面积为120平方米(建筑面积)，租赁期限自2018年1月1日起至2018年3月30日止。月租金为20,000元。

本案涉案的“波阳路XXX号”及“波阳路XXX号一幢小白楼”、“波阳路XXX号14间单间”，产权人为上海开伦造纸印刷集团有限公司，产权证记载位置为波阳路XXX号XXX幢，面积为43平方米，层数一层。

2018年3月16日，案外人斯宁物业公司向被告(反诉原告)华伟建筑公司发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知被告(反诉原告)华伟建筑公司双方签订的《房屋租赁合同》至2018年3月30日因合同期满自行终止。根据租赁合同约定，请被告(反诉原告)华伟建筑公司在合同期满(2018年4月5日前)搬出位于波阳路XXX号的房屋。

2018年3月19日，被告(反诉原告)华伟建筑公司发出《房屋租赁合同提前终止通知书》写明，致波阳路XXX号一幢小白楼租户：贵方与上海华伟建筑工程有限公司约定，贵方租赁我方位于上海市杨浦区波阳路XXX号一幢小白楼(山东人家饭店)，该房屋面积为60平方米，租期为2016年2月1日至2019年1月31日，现该房屋年久失修形成危房，杨浦区政府决定需加固改造，拟提前终止合同，不再与贵方续租。根据我国合同法的相关规定，通知贵方如下事项：一、根据贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》因政府改造提前于2018年3月30日终止……。

2018年4月10日，案外人张某某因房屋租赁合同纠纷，以***、华伟建筑公司为被告，斯宁物业公司为第三人诉至法院，案号为(2018)沪0110民初7548号。该案中，2018年5月7日案外人张某某申请装修残值评估，2018年6月15日鉴定中心工作人员至现场进行实地勘察。

2018年10月9日，案外人张某某将系争房屋返还给案外人斯宁物业公司。

(2018)沪0110民初7548号案件判决：1、确认2016年3月5日原告(反诉被告)***(甲方)与案外人张某某(乙方)就上海杨浦区波阳路XXX号共计14间单间签订的房屋租赁合同无效；2、原告(反诉被告)***向案外人张某某支付装修损失160,000元；三、原告(反诉被告)***返还张某某房屋租赁押金16,000元。

一审判决后，原告(反诉被告)***不服提起上诉。二审期间各方当事人达成如下调解协议：1、确认原告(反诉被告)***与案外人张某某签订的《租赁合同》无效；2、原告(反诉被告)***向案外人张某某支付160,000元；3、如原告(反诉被告)***未按期足额支付上述费用，还需另行支付24,000元的违约金；4、各方当事人就张某某与原告(反诉被告)***之间的租赁纠纷无争议。

2019年4月4日，案外人斯宁物业公司起诉本案被告(反诉原告)华伟建筑公司要求其支付2018年4月1日至2018年10月9日期间的房屋使用费及利息，案号为(2019)沪0110民初7503号。经本院调解，双方达成调解协议：“一、被告上海华伟建筑工程有限公司应于2019年6月5日前支付原告上海斯宁物业管理有限公司逾期返还房屋的占有使用费35,000元;二、被告上海华伟建筑工程有限公司在原告上海斯宁物业管理有限公司处的押金20,000元不予返还；三、本案案件受理费1457元，由原告上海斯宁物业管理有限公司自愿承担”。

另查明，被告(反诉原告)华伟建筑公司自2000年10月1日起承租“波阳路XXX号一幢小白楼”，合同约定的建筑面积为60平方米。

以上事实由原告(反诉被告)提供的双方间的租赁协议、押金、租金收据、(2018)沪0110民初7548号民事判决书、(2019)沪02民终1617号《民事调解书》、原告(反诉被告)的借记卡账户历史明细清单、2018年11月14日案外人上海开伦置业有限公司谈话笔录、(2018)沪0110民初7548号案庭审笔录，被告(反诉原告)华伟建筑公司提供的与案外人威籁实业公司的租赁合同、与案外人斯宁物业公司的租赁合同、原、被告双方的租赁合同、原告(反诉被告)与案外人张某某的租赁合同、告知书、承诺书、房屋租赁合同提前终止通知书；本院调取的被告(反诉原告)华伟建筑公司与上家签订的租赁合同、谈话笔录等证据及各方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，被告将系争房屋作为整体出租给原告经营公寓使用，对于租赁合同应作整体认定，本案涉案房屋的产证记载面积为43平方米，其余均为未取得建设工程规划许可的面积，故本院依法认定原、被告间签订的租赁合同无效。

根据法律规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告承租系争房屋已近二十年，且庭审中自认其出租给原告的房屋面积远大于120平方米，故被告对系争房屋有违章搭建行为。现有证据可以证明原告在承租期间亦有违章搭建行为，另双方的租赁合同中载明华伟建筑公司与上家合同为一年一签，原告应合理装修、不可盲目投资，故原、被告双方对合同无效负同等责任。为此，原告主张的160,000元损失，原、被告各半承担。押金依法返还。

即使合同无效，原告亦应支付占有使用费。本案中，2018年1月1日至2018年1月31日原告重复支付，被告应当返还多付的16,000元。关于2018年2月1日至2018年3月31日的租金，原告称因希望各方协商解决，才主动进行赔偿，现各方协商未果，故多付的租金要求返还。被告辩称，双方已合意将租金标准调整为每月16,000元，不应返还。本院认为，被告称租金标准调整，但无证据证明，其多收租金但各方协商未成，应将多收的租金返还，故被告还应返还2018年2月1日-2018年3月31日多收的租金15,667元。

关于反诉，反诉原告称双方约定调整租金标准，但无证据证明，应按原租金标准计算。系争房屋于(2018)沪0110民初7548号案件中涉及装修残值评估，反诉被告应在2018年6月15日评估人员实地勘察后及时将房屋返还，故其应支付2018年6月16日至2018年10月9日之间的房屋使用费。反诉原告将未取得建设工程规划许可的部分房屋出租给反诉被告，对合同无效有过错，故其要求反诉被告支付逾期付款利息的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)***与被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司于2015年12月24日就上海市杨浦区波阳路XXX号(产证记载位置为上海市杨浦区波阳路XXX号XXX幢)签订的《租赁合同》无效；

二、被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)***返还房屋使用费31,667元；

三、被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)***返还房屋押金8000元；

四、被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)***赔偿损失80,000元；

五、原告(反诉被告)***应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司支付2018年6月16日至2018年10月9日期间的房屋使用费30,707元；

六、被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司之其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费3671元，由原告(反诉被告)***负担2581元，被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司负担1090元；反诉受理费1148元，由原告(反诉被告)***负担353元，被告(反诉原告)上海华伟建筑工程有限公司负担795元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　李清梅

二〇一九年六月十日

书记员　　李　颖

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。