武汉三好教育科技股份有限公司与**物权纠纷一审民事判决书

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0192民初2008号

原告：武汉三好教育科技股份有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房1层。

法定代表人：师明义，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：高来弟，男，该公司综合部行政主管。

委托诉讼代理人：王洲，国浩律师（武汉）事务所律师。

被告：**，女，1962年9月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，

委托诉讼代理人：吕燕菲，湖北山河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨献生，湖北言和律师事务所律师。

原告武汉三好教育科技股份有限公司（以下简称：三好公司）诉被告**物权纠纷一案，本院于2019年3月21日立案，依法由审判员吴边适用简易程序于2019年6月6日、2019年8月7公开开庭进行了审理。原告三好公司的委托诉讼代理人高来弟、王洲，被告**的委托诉讼代理人吕燕菲、杨献生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告三好公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房西北面的非机动车棚的使用权归原告三好公司享有；2.本案诉讼费由被告**负担。事实和理由：2015年5月20日，原、被告签订《共同竞买协议》，约定共同竞买位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房，由原告三好公司单独竞买后再将相应房屋过户至被告**名下。协议履行过程中，因被告**违约导致诉讼，经人民法院审理终结后，仍有部分争议事项需要另行起诉，具体如下：在协议履行期间，为了尽快取得标的房产，原告三好公司向案外人即标的房产所有权人武汉微氢科技有限公司支付500000元（不含税），其中200000元用于购买家具、设备，包括标的房产西北面的非机动车棚。该车棚原系案外人武汉微氢科技有限公司在园区公共用地自行建设并自用，物业管理公司未表示异议。目前，该车棚由原、被告共用，被告**主张拥有该车棚的部分使用权。本案原告诉讼请求在之前的诉讼一审时获得法院支持，二审法院以另行起诉为由改判驳回，现原告三好公司诉至法院请求判如所请。

被告**辩称：原告三好公司要求确认非机动车棚的使用权，既没有事实依据，也没有法律依据。从法律逻辑上来讲，使用权的基础要么是有所有权要么是有合法的来源，而本案当中非机动车棚占有属于一个地上构筑物，而没有提供相关的合法登记手续，因此非机动车棚的所有权就不属于原告三好公司，使用权也不归原告三好公司享有。非机动车棚所占有的土地并非是原告三好公司和被告**共同竞买的房屋所占有的土地，而是工业园的公共用地，武汉微氢科技有限公司在公共用地上建造的非机动车棚本身就属于违法违章建筑，因此原告三好公司没有享有所有权的合法来源，即使原、被告在共同竞买房屋时享有了非机动车棚的所有权，也应当是双方共同共有，而并非是原告三好公司独自享有。由于车棚未经依法批准，根据违建不得牟利的原则，原告三好公司擅自支付了这笔款项，属于过错支付。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合双方陈述及本案案情予以综合认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，本院认定事实如下：

本院于2015年12月10日受理（2015）鄂武东开民一初字第01599号原告（反诉被告）**诉被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司、第三人张春梅、第三人武汉昌宝环保工程有限公司合同纠纷一案，于2017年5月8日作出（2015）鄂武东开民一初字第01599号民事判决书，**上诉至湖北省武汉市中级人民法院后，该院于2018年7月30日作出（2017）鄂01民终5728号终审判决，该终审判决对以下事实予以认定：

一、2015年，上海市第一中级人民法院委托长江国际拍卖有限公司（以下简称：拍卖公司）拍卖案外人武汉微氢科技有限公司（以下简称：微氢公司）购买的位于武汉东湖新技术开发区光谷二路武汉光谷电子工业园二期第5号厂房（以下简称：5号厂房；建筑总面积12525.36平方米，共4层，每层2个独立可使用厂房，其中：每层01号房屋建筑面积1587.15平方米、02号房屋建筑面积1544.19平方米；土地用途工业）。

二、**、三好公司有意共同竞买上述厂房，于2015年5月20日签订《共同竞买协议》。协议条款与本案相关的内容如下：1.三好公司以自己公司的名义代表协议双方参加竞买。三好公司竞买成功后，将5号厂房转移登记至三好公司名下（第一次过户）。三好公司应在收到权属证书后2个工作日内通知**，并在**将应当分担的费用支付给三好公司，**及其指定的第三方配合办理过户的情况下，将5号厂房的1－4层的01号房屋过户至**或者**指定的第三方的名下（第二次过户），具体为：1层01室房登记至案外人武汉昌宝环保工程有限公司（以下简称：昌宝公司）名下；2层01室房、3层01室房登记至**名下；4层01室房登记至案外人张春梅名下；2.共同竞买流程所产生税、费的承担按照下列原则确定：三好公司与**按照1587.15：1544.19的比例（1－4楼02号房与01号房的面积比例）承担所产生的全部税费，包括但是不限于以下费用：（1）三好公司竞买5号厂房过程中的竞买保证金、竞买价款、佣金（合同条款为3.1.1）；（2）第一次过户过程中应当由三好公司承担的全部税费（合同条款为3.1.2）；（3）第二次过户过程中交易双方承担的全部税费（合同条款为3.1.3）；（4）因本次竞买原、被告工作人员的合同差旅费（合同条款为3.1.4）；（5）经过双方共同事前认可的支付给第三方的费用、办理5号厂房腾退工作的支出及其他必要开支（合同条款为3.1.5）；3.3.1.1、3.1.2所述税、费由三好公司根据实际需要预估，通知**将应当承担的部分支付给三好公司。**在收到通知后，结合具体税、费将实际发生（缴纳或支付）的时间点，应当不少于实际发生日的前2个工作日支付至三好公司指定的如下账户（账户略）。**对三好公司预估金额存在疑义的，应当立即通知三好公司复核。三好公司复核后，**仍存在疑义但是无明显证据显示三好公司预估金额有误的，双方以备忘录的形式记录该疑义及复核事项，**按照三好公司的要求支付款项。前述费用在第一次过户完成后的5个工作日内据实结算，由三好公司退还多收取的部分或者**补齐不足部分；4.3.1.5所述费用若单笔不超过人民币50000元、累计不超过人民币200000元，则由三好公司垫付，在第二次过户完成3个工作日内结算；超过前述金额的，三好公司可以要求提前分担结算；5.**按照本协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，**即拥有对5号厂房1－4层的01号房占有、使用和收益的权利，并享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。三好公司配合完成第二次过户后，**或**指定的第三方获得处分权；6.在办理第二次过户条件达到时，三好公司不及时通知**或未按约定及时办理第二次过户的，每逾一日，应向**按照**已付金额的万分之五支付违约金，直至三好公司通知**或按约定办理第二次过户；7.办理第二次过户条件：第一次过户已经完成；**将应当分担的费用支付给三好公司；**及其指定的第三方配合办理过户。以上条件全部满足，为办理第二次过户条件。三好公司亦可在部分条件满足时径行办理第二次过户；

三、2015年5月22日，**与案外人张春梅、昌宝公司签订《三方协议》，约定：1.三方有意竞买微氢公司购买的坐落于武汉东湖新技术开发区光谷二路武汉光谷电子工业园二期第5号厂房。其中**有意竞买2-3层的01号房、昌宝公司有意竞买1层的01号房，张春梅有意竞买4层的01号房。每层建筑面积1544.19平方米；2.三方同意由三好公司代表本协议三方参加竞买，竞买成功后再将相应房产按照法律规定的方式过户至**及案外人张春梅、昌宝公司；3.本次房产拍卖总价28800000元，总面积12525.36平方米。据了解，一楼售价4200元/平方米左右，2、3楼3600元/平方米左右，4楼3200元/平方米左右。根据市场实际情况，特决定本次拍卖房产的转让价格2、3层为拍卖价2300元/平方米，1层转让价2500元/平方米，4层楼转让价2100元/平方米；4.三方按照本协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，三方即拥有对5号厂房1－4层的01号房占有、使用和收益的权利，三方享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。

四、2015年6月11日，昌宝公司因资金问题，与**、三好公司及案外人武汉福地科技有限公司（以下简称：福地公司）签订《财务资助协议》，约定：1.三好公司向昌宝公司提供财务资助2700000元，用于支付《共同竞买协议》项下相应房屋的购房款。三好公司向拍卖公司支付不少于16660470.41元后，即视为向昌宝公司发放了2700000元的财务资助款；2.借款期限至2015年6月30日止；资金占用费自2015年6月11日起算，根据实际占用财务资助款的时间按日万分之八的比例计算，并于还款时支付；3.福地公司为昌宝公司本协议项下的债务提供无限连带责任保证；4.昌宝公司未按时归还财务资助款本息，财务资助费上浮至日万分之十；三好公司有权不将《共同竞买协议》项下5号厂房1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，**对此表示无异议。若三好公司不将1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，则按照每平方米2356.50元的价格确定1层01室房屋的价款，多退少补。

五、三好公司于2015年5月22日交付拍卖保证金2000000元。2015年5月26日，拍卖公司向三好公司出具《拍卖成交确认书》，确认三好公司竞买5号厂房成交，成交金额29516000元（其中厂房成交价28800000元、佣金716000元）。2015年6月11日，三好公司支付拍卖款27516000元。

六、2015年6月18日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中执字第832号《执行裁定书》，确认5号厂房的所有权归三好公司所有，所有权自裁定送达三好公司时起转移。

2015年7月30日，三好公司（以股改前的名称：武汉三好科技有限公司）向房屋管理部门办理5号厂房的房屋所有权证书。2015年8月3日，土地管理部门核发了国有土地使用权证书。

2015年8月5日，三好公司向**发出付款通知，要求**支付余下购房款566647.20元、第一次过户税费458890.31元。2015年8月7日，**回复，已准备好税费款项，但认为三好公司对房款的计算方式存在偏差。2015年8月12日，**再次回复：2层01室、3层01室、4层01室房屋所欠房款为7813元，要求三好公司协助办理上述房屋的相关手续。因三好公司股改后更名，企业法人营业执照与房产证、土地证的单位名称不一致，不能办理过户手续，三好公司于2015年10月15日按房地部门要求，办理房产证及土地证的更名手续（将房屋所有权人更改为股改后的名称：武汉三好教育科技股份有限公司）。

2015年10月26日，**领取了2层01室、3层01室房屋的房产证和土地证。

庭审中，**认为：1.由于三好公司在股改中将5号厂房全部纳入其股改资本，后又办理房产证及土地证的更名手续，导致房屋从三好公司过户至**名下时，房地部门按评估价3600元/㎡收取税费，要求三好公司承担过户税费186601.34元；2.虽然**欠房款未付，但差欠金额不足50000元，按《共同竞买协议》约定，属于三好公司垫付范围内的款项，三好公司应协助**办理4层01室房屋的过户手续；三好公司在2015年8月3日即应协助办理2层01室、3层01室、4层01室房屋的过户手续，但至2015年10月才协助办理了2层01室、3层01室房屋的过户手续。4层01室房屋至今未办理过户手续。三好公司应承担逾期过户违约金711480.66元，即从2015年8月3日起以**于2015年5月27日至2015年10月28日分次付款的总额为基数，按日万分之五分段累计计算至三好公司协助办理4层01室房屋过户之日止。

三好公司认为：1.三好公司以2015年5月31日为股份改制评估基准日，评估的财产范围不包括5号厂房。同时，三好公司按房地部门的要求，将房产证的名称变更与营业执照一致，但并不是所有权归属发生变化，不会导致房屋过户至**名下时税费增加。且**未对此提供证据予以证明。因此，**要求三好公司承担过户税费186601.34元无事实和法律依据，不应支持；2.**经三好公司催要后仍欠付房款，2层01室、3层01室、4层01室房屋均不具备过户条件。但三好公司为减少与**的分歧，与**达成一致意见，将2层01室、3层01室房屋先行过户至**名下。同时，按《共同竞买协议》要求，4层01室房屋应过户至张春梅名下，在张春梅未向三好公司明确认可下，三好公司不应将4层01室房屋过户至**名下。因此，三好公司不应承担逾期过户的违约金。

七、昌宝公司向本院表示，其已向三好公司支付购房款1500000元（其中含张春梅购房款250000元），上述款项应计入**为履行《共同竞买协议》向三好公司支付的购房款。2015年6月11日，昌宝公司向三好公司申请资助款2700000元。后因资金问题，昌宝公司未按期偿还上述款项，按《财务资助协议》约定，1层01室房屋现在三好公司名下。三好公司已向昌宝公司退还1000000元，余款500000元（含张春梅的购房款250000元）至今未退还。

八、张春梅向本院表示，因其资金未到位，4层01室房屋由**出资购买。房屋应过户至**名下。

九、三好公司出示其与微氢公司于2015年7月16日、2015年8月10日分别签订的《房屋腾退及交接协议》、《关于〈房屋腾退及交接协议〉的补充协议》及与**联系的函件，认为：1.三好公司与微氢公司签订腾退协议，约定：微氢公司向三好公司交付5号厂房及放置在5号厂房处全部财产（不含少部分办公用品和微氢公司的成品和原材料），还包括装修合同、（水电）装修施工图纸、消防设施图纸相关设备的保修证书等。三好公司向微氢公司支付500000元，其中200000元作为购买相关设备、家具的对价，300000元作为交接、搬离的费用。上述协议还对款项的支付时间及违约责任进行了约定。此后，三好公司按上述协议约定向微氢公司支付了500000元。微氢公司向三好公司交付了二次消防系统、箱式变电器、非机动车车棚及办公设备；2.5号厂房在办理腾退时，有2500㎡的房产对外出租（租赁期限至2018年3月31日止）。因此，5号厂房的腾退交接不仅存在房屋资料移交、搬离，还需解除原租赁合同，300000元的腾退费用并非不合理。三好公司作为腾退费用的主要负担者，承受了最直接的风险，按照趋利避害的原则与微氢公司签订了腾退协议；3.**多次共同参加与微氢公司的谈判，并共同确定向微氢公司支付500000元。三好公司已将上述协议内容以电话、电子邮件形式告知**，**收到后未回复，表明其知悉并认可上述协议的内容，仅对如何分担上述费用产生分歧。因此，**应分担上述腾退费用300000元，非机动车车棚、变电装置属于三好公司所有。

**认为上述协议未经其同意，其不应分担腾退费用，并认为非机动车车棚、变电装置属于5号厂房不可分割的一部分，属于**与三好公司共有。

十、在履行竞买协议（含房屋过户）中，已实际产生下列费用32564578.70元：1.5号厂房的竞买价款29516000元（其中厂房竞买价28800000元、佣金716000元）；2.5号厂房过户至三好公司（第一次过户）的由购买方承担的税费1240729.52元；3.2层01室房屋、3层01室房屋由三好公司过户至**（第二次过户）双方承担的税费1492849.18元；4.**垫付的评估费15000元；5.三好公司向微氢公司支付的腾退费300000元。

上述费用共计32564578.70元，其中第2项、第3项过户税费，已由**、三好公司按双方实际交付房屋面积比7892.79：4632.57（三好公司占有的1-4楼2号房及1层01室房与**占有2-4层01室房的面积比）分担完毕。**对上述1-4项费用共计32264578.70元无异议，认为第5项费用300000元未征得其同意，对此项支出不予认可。三好公司对上述1-5项费用无异议。

十一、在履行竞买协议（含房屋过户）中，**、张春梅、昌宝公司的付款情况如下：1.2015年5月27日，**通过案外人福地公司向三好公司支付500000元；2.2015年6月11日，**向三好公司支付9850000元；3.2015年8月14日，**向三好公司支付第一次过户手续费458890.31元；4.2015年8月22日-2015年10月23日，**通过案外人福地公司支付评估费15000元；5.2015年10月27日-2015年10月28日，**支付第二次过户税费552150.69元；6.2015年5月28日，昌宝公司向三好公司支付500000元（此款含张春梅支付的房款250000元）；7.2015年6月10日，昌宝公司向三好公司支付1000000元。

**对上述1-7项付款无异议，并认为：1.上述款项加上三好公司向昌宝公司提供的财务资助2700000元，共计已支付15576041元（其中支付购房款14550000元、支付税费及评估费1026041元）；2.按《共同竞买协议》确定的付款比例1587.15：1544.19，**应向三好公司支付房款（含佣金）14555529.60元，已付房款14550000元，尚欠房款5529.60元。

三好公司对1-7项付款无异议，但认为：1.第6项、第7项共计1500000元均由昌宝公司支付，不应计入**已付房款；2.**共计已支付11376041元（其中支付房款10350000元、支付税费及评估费1026041元，上述款项已包含福地公司垫付的500000元房款及15000元评估费）；3.昌宝公司未按期归还资助款2700000元，1层01室房屋应归三好公司所有，**的付款比例按实际交付房屋面积确定为7892.79：4632.57（1-4层02室及1层01室房屋与2-4层01室房屋的面积比），**应付购房款（含佣金）10916647.19元，已付购房款（含佣金）10350000元，还欠购房款（含佣金）566647.19元（抵扣三好公司应分担的评估费9452.17元后，**还应向三好公司支付房款557195.02元）。

昌宝公司对第6项、第7项款项共计支付1500000元无异议，并认为上述款项系其代替**履行《共同竞买协议》中的付款义务，应计入**的已付购房款。

十二、**认为三好公司擅自切断公共消防管道，导致**修缮消防设施、铺设新的管道，并支付27256.07元。

三好公司认为，5号厂房的二次消防管道系三好公司向微氢公司购买，并与**协商后，共同配合分割。消防管道中有高压水，没有**的配合，不排空管道内的高压水，三好公司不可能单方切断公共消防管道。因此，三好公司不应向**赔偿上述费用。

本案审理过程中，本院调取了（2015）鄂武东开民一初字第01599号原告（反诉被告）**诉被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司、第三人张春梅、第三人武汉昌宝环保工程有限公司合同纠纷一案的案卷，并交由原、被告对相关案卷材料及上述判决已认定的事实发表意见，双方均未提出异议。

本院认为：原告三好公司与被告**签订的《共同竞买协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效。《共同竞买协议》未约定非机动车车棚的问题，原、被告双方亦未达成补充协议，而根据原告三好公司与案外人微氢公司于2015年7月16日、2015年8月10日分别签订的《房屋腾退及交接协议》、《关于〈房屋腾退及交接协议〉的补充协议》，非机动车车棚系由原告三好公司向案外人微氢公司出资购买，与被告**并无直接利害关系，故本院对被告**主张非机动车车棚系原、被告在共同竞买房屋时共同购买并应当共同享有使用权的辩解意见不予支持。非机动车车棚具有一定的特殊性，虽然原告三好公司未提交证据证明非机动车车棚经合法登记，但其通过与案外人微氢公司签订协议购买的该机动车车棚具有相应的使用价值，相关权利应当归原告三好公司享有，故本院对原告三好公司请求确认非机动车车棚的使用权归其享有的诉讼请求予以支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：

位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房西北面的非机动车棚的使用权归原告武汉三好教育科技股份有限公司享有。

案件受理费减半收取计50元，由被告**负担（此款原告武汉三好教育科技股份有限公司已预交，被告**于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉三好教育科技股份有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　吴边

二〇一九年九月十八日

法官助理孟涛

书记员白羽舒