福建省三奥信息科技股份有限公司、福州市和健铭电子贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）闽01民终5026号

上诉人（原审被告）：福建省三奥信息科技股份有限公司,住所地福建省福州市马尾区星发路*号创新大厦***室，统一社会信用代码9135010070527145X8。

法定代表人：卓华。

上诉人（原审被告）：福州市和健铭电子贸易有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安延伸区**#地***房，统一社会信用代码91350105597850162X。

法定代表人：刘洪。

两上诉人共同委托诉讼代理人：李韩斌、郑倩,福建国富律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：福建省银都投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道六一中路***号，统一社会信用代码9135000075936706XN

法定代表人：陈鸿。

委托诉讼代理人：张蕾，福建凯峰律师事务所律师。

原审第三人：福州市鼓楼区德馨苑酒楼，住所地福建省福州市鼓楼区，统一社会信用代码

法定代表人：梁伟棠。

委托诉讼代理人：王永生，员工。

原审第三人：福建天视信息科技有限公司，住所地福建省福州市马尾科技园茶山路*号*楼*层（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105M0001PB394。

法定代表人：邱源峰。

原审第三人：福建省昊彤网络科技有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道北环中路***号银都综合楼*层**室，统一社会信用代码91350102050303317X。

法定代表人：王勤。

原审第三人：福州精实房产投资顾问有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区北环中路***号银都综合楼地面第***层，统一社会信用代码91350102741670271P。

法定代表人：赵崇杰。

原审第三人：福建闽教通智信息科技有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道北环中路***号银都综合楼*层02单位，统一社会信用代码91350105MA2XNE629K。

法定代表人：吴仙桐。

原审第三人：福建省立讯信息科技有限公司，住所地福建省福州市晋安区长乐北路**号*座*层***号，统一社会信用代码913501000584437017。

法定代表人：陈晶。

上诉人福建省三奥信息科技股份有限公司（以下简称“三奥公司”）、福州市和健铭电子贸易有限公司（以下简称“和健铭公司”）因与被上诉人福建省银都投资有限公司（以下简称“银都公司”）、原审第三人福州市鼓楼区德馨苑酒楼（以下简称“德馨苑酒楼”）、福建天视信息科技有限公司（以下简称“天视公司”）、福州精实房产投资顾问有限公司（以下简称“精实公司”）、福建省昊彤网络科技有限公司（以下简称“昊彤公司”）、福建闽教通智信息科技有限公司（以下简称“闽教公司”）、福建省立讯信息科技有限公司（以下简称“立讯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初7920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人三奥公司、和健铭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项，驳回被上诉人银都公司相应诉讼请求；2.变更一审判决第二项，对应交纳的租金予以客观认定；3.本案二审的诉讼费用由银都公司承担，一审诉讼费用由三奥公司、和健铭公司和银都公司合理分担。事实和理由：1.关于民事责任主体。案涉合同于2015年6月签订，当事人为三奥公司及被上诉人银都公司。和健铭公司并非本案当事人。和健铭公司于2015年9月8日受三奥公司的委托，以代理人身份代为办理合同事务。依照相关法律规定，代理人办理受托事务所产生的法律后果应由委托人承担，和健铭公司并非本案民事责任主体。因此，一审认定和健铭公司对三奥公司应交纳的租金承担连带责任，缺乏法律依据。2.关于合同解除权。三奥公司因IPO上市受阻，承受了较大的运营资金压力，期间，虽屡有逾期支付租金，但从已付款情况分析，三奥公司已付清第一年度及第二年度第一期的租金，并支付了第二年度第二期的部分租金，明显抱有履行案涉合同的诚意。被上诉人银都公司以通知、律师催告函的形式要求各次承租人（原审第三人）停止向三奥公司缴纳租金，加重三奥公司资金困难，存在过错。逾期支付租金情况发生后，被上诉人银都公司亦多次要求三奥公司继续履行支付租金的合同义务，但均未作出解除合同的意思表示，事实上对三奥公司逾期支付租金的行为予以谅解。因此，被上诉人银都公司不能再以同一事由行使合同解除权。此外，一审认定次承租合同同时解除，已超出本案审理范围，明显不当，应予以纠正。3.关于合同保证金问题。合同保证金不予返还，属于违约责任形式之一，但应以合同解除为前提。被上诉人无权解除案涉合同，其不予返还合同保证金的诉讼请求亦不能成立。若案涉合同解除，该违约责任金额亦过高，应当予以调整减少。4.关于应交纳的租金。依据案涉合同第二条第三项约定，租金按季度支付，按先缴后用原则于每季度第一天预付。事实上，合同当事人亦是根据该原则计付租金。因此在判决解除案涉合同并认定截止2016年9月10日应交的租金为795193元的情况下，租赁物实际使用期限应计算至2016年12月10日，也就是说，后续租金及占有使用费应从2016年12月10日起计算，而一审判决认定自2016年6月10日起计算，多算了半年，明显错误，应予以纠正。

被上诉人银都公司辩称：1.关于本案民事责任主体问题。上诉人和健铭公司虽不是案涉《租赁合同》的当事人，但上诉人三奥公司在合同履行期间主动要求答辩人同意其委托上诉人和健铭公司来履行和完成案涉合同法律义务；同时上诉人和健铭公司亦向答辩人出具承诺函，承诺由其代理上诉人三奥公司履行与答辩人签订的租赁合同中包括缴纳租金的所有事务；甚至，上诉人和健铭公司还直接以自己公司的名义对外与第三人德馨苑酒楼、立讯公司、闽教公司、天视公司等签订租赁合同，转租答辩人出租给上诉人三奥公司的租赁房屋并收取租金。综上，在案涉租赁合同中上诉人和健铭公司经过上诉人三奥公司的授权和自身的承诺，并且以自身实际履行缴纳租金和对外转租租赁物及收取次承租人租金的一系列行为，确认了上诉人和健铭公司是答辩人与上诉人三奥公司案涉租赁合同的共同义务承担人，符合《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”规定，属于债务人合同义务部分转移。因此本案上诉人和健铭公司系一审适格被告，与上诉人三奥公司同为案涉合同适格的民事责任主体，应与上诉人三奥公司承担连带责任。2.关于合同解除权问题。即便上诉人三奥公司有履行案涉合同的万分诚意，也无法抹除其实际逾期履行合同的违约行为，况且其在案涉合同履行过程中尚且委托授权了上诉人和健铭公司代行合同义务，而上诉人和健铭公司亦同样构成违约，其仅是积极行使了收取次承租人租金的权利却怠于履行向答辩人缴纳租金的义务。答辩人可以给予上诉人三奥公司以及和健铭公司延迟和逾期缴纳租金的多次机会和谅解，但合同未约定、法律也未规定谅解一次或多次后就是永久性谅解，也没有约定或规定上诉人三奥与和健铭公司可以永久性违约，答辩人却不能行使合同解除权；相反，案涉《租赁合同》的第二条第五项、第九条第一项都明确约定了答辩人可以在上诉人逾期超过十日行使解除权。故根据《合同法》第九十四条第三、四项规定的情形和第二百二十七条之规定，上诉人三奥公司以及和健铭公司签订并承诺履行案涉租赁合同义务却延迟履行债务，虽经答辩人多次催告却拒不履行缴纳租金的主要债务，致使答辩人不能实现收取房屋租金的合同目的。为此，答辩人可以并且有权起诉依法解除合同。本案中各第三人与上诉人三奥公司或和健铭公司另行签订转租的《租赁合同》，生效前提是案涉《租赁合同》合法有效存续。现主合同被解除，则基于主合同形成的次承租合同就失去了合法存在的基础。否则在案涉租赁合同被解除后，上诉人三奥公司与和健铭公司却依据其与各第三人签订的转承租《租赁合同》继续向各第三人强行收取租金，这将间接导致和纵容了上诉人借此扰乱房屋租赁市场有序经营的行为。3.关于合同履约保证金问题。本案纠纷起源于上诉人逾期缴纳租金的违约行为，答辩人系依法行使合同解除权。依照案涉《租赁合同》第二条第五项、第九条第一项约定，答辩人有权不予退还上诉人三奥公司缴纳的保证金。而根据该租赁合同约定，上诉人支付租金每逾期一日应按应缴金额的0.5%支付违约金给答辩人，逾期超过10日还应向答辩人支付按照6个月租金计算的违约金。案涉合同中约定的违约责任若同时适用，则过分高于上诉人违约造成的损失，为此，一审法院已适当减少上诉人违约责任，仅依据合同约定判决答辩人不予返还保证金合情合理于法有据。4.关于应交纳的租金问题。一审判决第二项确认的内容是指：上诉人应履行支付租金795193元的计算截止日到2016年9月10日，得出该租金总额的依据是按照合同约定2016年6月10日至2017年6月10日期间的月租金标准269782元/月计算；而后续租金（占有使用费）按合同约定的租金标准和递增幅度计算，即自2017年6月10日至2018年6月10日前为283271元/月，自2018年6月10日至2019年6月10日前为297435元/月，自2019年6月10日至2020年6月10日前为312307元/月。并非上诉人所称后续租金（占有使用费）是从2016年6月10日起计算，多算了半年，这仅是上诉人对判决内容的文字表述理解不清。

原审原告银都公司向一审法院起诉请求：1.解除银都公司和三奥公司于2015年6月10日签订的《租赁合同》及其《租赁合同补充协议》，由银都公司收回所租赁全部物业；三奥公司立即支付银都公司房屋租金和合同保证金合计956443元（暂计至起诉之日，之后按合同约定269782元/月租金标准和递增幅度支付至实际交还租赁房屋之日止）；银都公司不予返还三奥公司合同保证金809346元；三奥公司按照6个月租金标准支付违约金1618692元并按实际逾期未付款金额以每日0.5%支付银都公司滞纳金892327.41元（自2015年6月11日起暂计算至2016年9月18日止，之后按合同约定计算至三奥公司缴清全部租金及违约金之日止）；上述诉讼请求合计金额4276808.41元。2.和健铭公司对上述诉讼请求承担连带责任。3.本案诉讼费由三奥公司与和健铭公司共同承担。

一审法院认定事实：银都公司系坐落于福建省福州市鼓楼区银都综合楼的产权人。2015年6月10日银都公司与三奥公司签订合同编号为YD201506001的《租赁合同》，约定由三奥公司整体承租银都综合楼产权面积4871.5㎡作为办公使用,租赁期限为五年，租金256935元，每年递增5%，履约保证金每年同步递增。三奥公司应缴租金从2015年6月10日开始计算，缴纳方式以每三个月为一期，按期缴纳。租金的缴纳以转账方式准时缴纳到银都公司指定账户，每逾期一日按应缴金额的0.5%支付违约金；逾期十日，银都公司有权解除合同，没收承租方保证金并收回租赁物另租他人。三奥公司所缴纳的保证金不予退还，并向银都公司支付违约金（按6个月租金计）。银都公司与三奥公司于同年8月1日还签订了《租赁合同补充协议》。2015年9月8日，和健铭公司向银都公司出具承诺函，承诺严格按照三奥公司与银都公司签订的合同来完成整套流程事务。和健铭公司自始从未按约定时间交租。银都公司自2015年10月27日起数次向三奥公司发出租金催收函。和健铭公司与德馨苑酒楼签订租赁合同，约定和健铭公司将银都综合楼地下-1层210平米与地面1层640平米转出租给德馨苑，时间为2015年12月10日起至2020年6月9日止。2016年9月20日，和健铭公司与立讯公司签订租赁合同，约定和健铭公司将银都综合楼地面2层180平方米出租给立讯公司，时间为2016年10月8日起至2020年6月9日止。2016年2月29日，和健铭公司与闽教公司签订租赁合同，约定和健铭公司将银都综合楼地面4层02单位157平方米出租给闽教公司。时间为2016年2月1日起至2020年6月9日止。和健铭公司与天视公司签订租赁合同，约定和健铭公司将银都综合楼地面5层02单位出租给天视公司，时间为2016年1月1日起至2020年6月9日止。三奥公司与昊彤公司签订租赁合同，约定三奥公司将银都综合楼地面5层326平米出租给昊彤公司，时间为2015年7月10日起至2020年6月9日止。三奥公司与精实公司签订租赁合同，约定三奥公司将银都综合楼地面6-8层出租给精实公司，时间为2015年6月10日起至2020年6月9日止。

一审法院认为：银都公司与三奥公司签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。银都公司制作的租金缴纳逾期情况及滞纳金计算汇总表与三奥公司关于已交款项的辩称的金额一致，三奥公司已交清第一年度租金，欠第二年度第一期的租金108556元，三奥公司分别于2016年9月20日、10月18日交的30000元、131250元，银都公司起诉时未计入已收款项，故应予合并计算，即30000元+131250元-依合同约定自2016年6月10日起递增的履约保证金38541元（770805元×5%）-第二年度第一期欠租108556元=14153元抵扣第二年度第二期应交租809346元，即被告至今尚欠截止至2016年9月10日应交的租金809346元-14153元=795193元。三奥公司拖欠上述租金，经银都公司书面催讨后至今未完全交纳，故银都公司要求解除与三奥公司签订的租赁合同及租赁合同补充协议，并收回租赁房产的诉讼请求符合相关法律规定，应予支持。第三人分别与三奥公司、和健铭公司签订的租赁合同同时解除。三奥公司、和健铭公司还应按合同约定的月租金269782元（256935元×5%）支付租金至其实际腾空案涉房屋之日止。和健铭公司承诺严格按照三奥公司与银都公司签订的合同来完成整套流程事务，并将部分案涉房屋出租给本案第三人收取租金，应与三奥公司就支付尚欠租金承担连带责任。三奥公司、和健铭公司自承租之日起未按约定的时间及时、足额交租，导致银都公司要求解除合同，银都公司要求不予返还三奥公司合同保证金809346元，符合租赁合同约定，应予准许。银都公司要求三奥公司、和健铭公司按6个月的租金标准支付违约金1618692元并按实际逾期未付款金额以每日0.5%支付银都公司滞纳金，超过法律保护范围，应不予支持。银都公司不予返还三奥公司、和健铭公司的保证金足以弥补其损失。

一审法院判决：一、解除银都公司与三奥公司于2015年6月10日签订的《租赁合同》及其《租赁合同补充协议》，三奥公司、第三人德馨苑酒楼、天视公司、昊彤公司、精实公司、闽教公司、立讯公司将案涉房屋坐落于福州市鼓楼区华大街道北环中路117号银都综合楼腾空交由银都公司收回管业；二、三奥公司于判决生效之日起十日内向银都公司支付截止2016年9月10日应交的租金795193元，并按合同约定的269782元/月支付自2016年6月10日至2017年6月10日止的租金（占有使用费）；按282629元/月支付自2018年6月11日至2019年6月10日止的租金（占有使用费）；按295475元/月支付自2019年6月11日至2020年6月10日止的租金（占有使用费）；三、和健铭公司对三奥公司应交纳的租金承担连带责任；四、银都公司不予返还三奥公司合同保证金809346元；五、驳回银都公司其他诉讼请求。本案诉讼费41014元，保全费5000元，由三奥公司、和健铭公司负担。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。

本院认为：银都公司与三奥公司所签《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，应为合法有效。和健铭公司虽非案涉《租赁合同》的相对方，但其向银都公司出具承诺函，承诺严格按照三奥公司与银都公司签订的《租赁合同》来履行和完成案涉合同约定的义务，并以其名义与第三人德馨苑酒楼、立讯公司、闽教公司、天视公司签订租赁合同，将部分案涉房屋予以转租，并收取租金。同时又以其名义向银都公司缴纳租金。和健铭公司的行为表明其与三奥公司共同成为案涉《租赁合同》约定义务的主体。故上诉人和健铭公司关于其不应对三奥公司缴纳的租金承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

案涉《租赁合同》已作出了“逾期十日，银都公司有权解除合同，没收承租方保证金并收回租赁物另租他人”和“若逾期超过十日，银都公司有权解除本合同，收回租赁物，三奥公司缴纳的保证金不予返还”的明确约定。在案证据已证实三奥公司与和健铭公司未按约定的期限履行支付租金的义务。三奥公司与和健铭公司对此并无异议，银都公司对上诉人拖欠租金行为虽未提出解除合同，仅是催其继续履行支付租金的义务，但并不构成双方约定或法律规定的免责事由。现银都公司诉请解除案涉租赁合同及补充协议，并对三奥公司缴纳的保证金不予返还，有合同及法律依据。

因案涉租赁合同解除，和健铭公司与第三人德馨苑酒楼、天视公司、昊彤公司、精实公司、立讯公司、闽教公司的次承租合同亦无履行基础，故一审在判决解除案涉《租赁合同》的同时判决上述第三人应将案涉房屋腾空交回银都公司并无不当。

二审中，上诉人三奥公司、和健铭公司与被上诉人银都公司均确认截止到2016年9月10日，三奥公司尚欠银都公司租金795193元。双方争议点为一审判决关于租金标准的说明。由于上诉人应履行支付租金795193元的计算截止日是到2016年9月10日，按照合同约定，2016年6月10日至2017年6月10日月租金标准是269782元/月，即一审就2016年6月10日之后的月租金进行说明，并非上诉人所称后续租金是从2016年6月10日起计算。

综上，上诉人三奥公司、和健铭公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币41014元，由上诉人三奥公司、和健铭公司共同负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。

本判决为终审判决。

审 判 长　　吴　华

审 判 员　　陈　辉

审 判 员　　薛闳引

二〇一七年十一月十三日

法官助理　　廖小航

书 记 员　　吴梦龙