兰州新区城市发展投资集团有限公司与兰州北科维拓科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）甘01民初652号

原告：兰州新区城市发展投资集团有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区黄河大道瑞岭雅苑44号楼。

法定代表人：李军德，该公司董事长。

委托诉讼代理人：焦兰钦，甘肃赛莱律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张金金，甘肃赛莱律师事务所律师。

被告：兰州北科维拓科技股份有限公司，住所地兰州市七里河区吴家园西街183号。

法定代表人：陈冬梅，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吕军芳，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：路亚红，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。

原告兰州新区城市发展投资集团有限公司（兰州新区城投）与被告兰州北科维拓科技股份有限公司（北科维拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。兰州新区城投的委托诉讼代理人焦兰钦、张金金，北科维拓公司的委托诉讼代理人吕军芳、路亚红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

兰州新区城投向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《瑞岭国际项目商品房买卖合同补充协议》及57份网签《商品房买卖合同》(合同编号附后)；二、请求依法判令被告配合原告办理注销57份商品房网签备案相关手续；三、请求依法判令被告向原告腾交购买的瑞岭国际项目5#LOFT公寓l-5层房屋(价值39186000元)；四、请求依法判令被告向原告支付违约金3526740元(其中，2017年lO月l7日签订商品房买卖合同后应付违约金1910144元；2019年7月网签《商品房买卖合同》后应付违约金l616596元)：五、请求依法判令被告向原告支付起诉前的房屋占用费200万元，起诉后的房屋占用费按每月50元／平方米计算至房屋全部腾交原告之日止：六、本案诉讼费、保全费、保全保险费全部由被告承担。事实和理由：2017年10月17日，原告作为卖方与兰州易家万通企业服务有限公司(下称易家公司)签订《商品房买卖合同》，约定：易家公司购买原告位于瑞岭国际项目5#LOFT公寓l-5层房屋，建筑面积9550.72平方米，单价4000元，总价38202880元；付款方式为合同签订后l5日内支付合同总价款50％作为首付款，完成网签合同后30日内支付剩余款项；若逾期付款超过九十天的，卖方有权解除合同，且买方应支付应付款l0％的违约金。2018年6月30日，原告与易家公司、被告三方签订《国际商业广场5#l-5层商品房买卖合同主体变更协议书》，约定原《商品房买卖合同》买受人易家公司将该合同所涉权利义务全部转至被告，被告成为该《商品房买卖合同》买受人。经原告多次催要，被告按《商品房买卖合同》约定支付了50％作为首付款，即l9101440元。2019年3月11日，原告与被告又签订《瑞岭国际项目商品房买卖合同补充协议》，将原合同面积由9550.72变更为9796.5平方米，价款变更为39186000元。上述合同签订后，为网签备案，原告与被告基于原《商品房买卖合同》及其补充协议，对所涉房产签订了57份《商品房买卖合同》(以下简称网签合同)，约定：2019年7月31日前付总房款的90％，剩余l0％房款待产权证办结后支付，被告如未按合同规定的时间付款，自应付款期限之第三十天起至实际付款之日止，按同期流贷利率支付利息，逾期超过九十天后，被告按累计应付款的l0％向原告支付违约金，原告有权单独解除合同，并不承担因解除合同产生的违约责任。网签合同备案后，原告多次要求被告支付剩余房款，但被告至今未付，已构成严重违约。另，原告于2018年已将本案所涉兰州新区瑞岭国际商业广场项目5#LOFT公寓1-5层房屋交付被告管理使用。综上所述，被告未按约履行付款义务已长达1年之久，属于严重违约行为，经原告多次催促至今未付，现为维护原告合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。

北科维拓公司辩称，一、本案的基本事实。2017年10月，被答辩人与兰州易家万通企业服务有限公司（下称万通公司）签订《商品房买卖合同》，约定以分期付款方式分两次支付，本合同签订后15日内万通公司向被答辩人支付本合同价款50%作为首付款；完成网签合同后30日内，支付剩余款项。被答辩人承诺最迟于2019年9月30日前，将该房产权属办理至万通公司名下。同时，合同对房屋面积、交付期限等作出约定。2017年第10次兰州新区党政联席会纪要，被答辩人与万通公司签订《补充协议》，将合同第十二条第一款万通公司在五年内与五年后对此房屋的处置权限进行变更。2018年6月30日，被答辩人与万通公司、答辩人三方签订《合同主体变更协议书》，协议约定将被答辩人与万通公司签订的《商品房买卖合同》买方主体变更为答辩人，其他内容不变。主体变更后，答辩人于2018年7月3日向被答辩人支付19101440元，占合同总价款的50%，但被答辩人并未在约定时间履行合同办证义务。2019年7月，为网签备案，答辩人与被答辩人基于上述《商品房买卖合同》及其补充协议，重新对所涉房产签订了57份《商品房买卖合同》（以下简称网签合同），双方在网签备案时对合同价款的支付方式进行变更，约定2019年7月31日前支付总房款的90%，剩余10%房款待办理产权证后支付。网签合同完成后，由于被答辩人销售的房屋未通过消防验收，双方因此发生争议导致付款时间延后。2020年初，受疫情影响，答辩人复工复产时间拖后，但答辩人仍然克服种种困难，在2020年8月7日向被答辩人支付40%房款16165960元，被答辩人也开具了相应增值税发票。至此，答辩人已全面履行合同付款义务，实际付款达到房屋总价款的90%。二、被答辩人提出解除合同的诉请依法不能成立。截止2020年8月7日，答辩人已向被答辩人支付房款35267400元，占房屋总价款的90%，剩余10%房款因未办理产权证不具备支付条件。答辩人已全面履行网签合同的主要义务，被答辩人对答辩人支付行为予以认可，向答辩人开具了相应增值税发票。除涉及办理房产权属事宜，双方已全面履行合同，被答辩人提出解除合同的诉请依法不能成立。三、被答辩人主张答辩人支付违约金无事实及法律依据。1.2019年7月网签备案合同时，答辩人与被答辩人在网签过程中对合同价款的支付方式进行变更，约定2019年7月31日前付总房款的90%，剩余10%房款待办理产权证后支付。答辩人按期支付了首付款50%（2018年7月3日支付19101440元），被答辩人对此无理由主张违约金。2.二期40%购房款16165960元答辩人在2020年8月7日支付，该购房款未能在约定时间支付的主要原因是被答辩人未能履行最迟在2019年9月30日办理产权证的承诺，此外其消防工程迟迟未能通过验收，双方因此发生争议导致付款时间延后，又恰遇疫情，答辩人在复工复产后克服种种困难履行了付款承诺，故被答辩人主张该项付款的违约责任全部由答辩人承担依法不能成立。四、被答辩人诉请房屋占用费的主张依法不能成立。房屋买卖合同依法成立，答辩人即有权占有、使用涉案房屋的权利，不存在房屋占用费的问题。综上所述，答辩人认为被答辩人所诉解除合同、支付占用费、腾交场地等主张无事实及法律依据，依法应予驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2017年10月17日，兰州新区城投作为出卖人与买受人兰州易家万通企业服务有限公司（下称简称易家万通公司）签订《商品房买卖合同》。约定易家万通公司购买兰州新区城投位于兰州新区××＃××公寓××层房屋，建筑面积9550.72平方米，单价4000元，总价38202880元。第六条付款方式及期限约定：双方同意以分期付款方式分两次支付，本合同签订后ｌ5日内，买受人向出卖人支付本合同价款50％作为首付款；完成网签合同后30日内，买受人向出卖人支付剩余款项。出卖人承诺最迟于2019年9月30日前，将该房产权属办理至买受人名下。第十三条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第三十一天起至实际付款之日止，按同期流贷利率向出卖人支付利息，逾期超过九十天后，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权单独解除合同。该合同签订后，易家万通公司未按合同约定向兰州新区城投支付购房款。

2018年5月23日，兰州新区城投将将本案所涉兰州新区瑞岭国际商业广场项目5#LOFT公寓1-5层房屋（以下简称案涉房屋）交付北科维拓公司管理使用，双方签署了《瑞玲国际5号楼1-5层移交单》。

2018年6月30日，兰州新区城投(甲方)与易家万通公司(乙方)、北科维拓公司(丙方)三方签订《主体变更协议书》。内容为:“一、甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方签订的《瑞岭国际商业广场5#1-5层商品房买卖》（以下简称《原合同》）之乙方变更为本协议丙方。除本协议约定情形外，《原合同》内容不变，由甲、丙双方履行原合同之权利、义务……”。

2018年7月3日，北科维拓公司向兰州新区城投公司支付购房款19101440元，即38202880元的50%。

2019年3月11日，兰州新区城投与北科维拓公司签订《瑞岭国际项目商品房买卖合同补充协议》，将2017年10月17日原合同面积由9550.72平方米变更为9796.5平方米，价款变更为39186000元。前述协议第七条约定，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。

前述合同签订后，为网签备案，兰州新区城投（出卖人）与北科维拓公司（买受人）又签订了57份《商品房买卖合同》(以下简称网签合同)。第六条关于付款方式及期限约定：2019年7月31日前付总房款的90％，剩余l0％房款待产权证办结后支付。第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第三十天起至实际付款之日止，按同期流贷利率支付利息，逾期超过九十天后，买受人按累计应付款的l0％向出卖人支付违约金，出卖人有权单独解除合同，并不承担因解除合同产生的违约责任。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

2020年8月7日，北科维拓公司向兰州新区城投支付购房款16165960元。

以上，北科维拓公司共向兰州新区城投支付购房款35267400元，占案涉房屋总价款39186000元的90%。

本院认为，兰州新区城投与买受人易家万通公司签订的《商品房买卖合同》、兰州新区城投与易家万通公司、北科维拓公司三方签订《主体变更协议书》、《瑞岭国际项目商品房买卖合同补充协议》及57份网签《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应依约履行，履行不符合合同约定的，应承担相应的违约责任。

本案的争议焦点有二，一是案涉合同应否解除；二是兰州新区城投的各项诉讼请求应否支持。现分述如下：

关于焦点一，案涉合同应当继续履行，兰州新区城投请求解除不应支持。第一，2018年6月30日，兰州新区城投与易家万通公司、北科维拓公司三方签订《主体变更协议书》后，北科维拓公司即于2018年7月3日付款19101440元，即《商品房买卖合同》约定总价款38202880元的50%，付款时间未超出《商品房买卖合同》约定的“本合同签订后l5日内”的时限。第二，《瑞岭国际项目商品房买卖合同补充协议》及57份网签《商品房买卖合同》将房款总价变更为39186000元，2020年8月7日，北科维拓公司向兰州新区城投支付购房款16165960元后，共支付35267400元，占案涉房屋总价款39186000元的90%。第三，北科维拓公司和兰州新区城投均存在违反合同约定的情形。兰州新区城投存在未履行合同义务的情形表现有二：一是57份网签《商品房买卖合同》第八条约定兰州新区城投应当当事人在在2019年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付北科维拓公司使用。但2018年5月23日兰州新区城投虽然提前交房，但案涉房屋至今未进行消防验收，兰州新区城投履行交付义务不符合合同约定；第十五条约定，兰州新区城投应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亦即在2019年10月25日前兰州新区城投应当办理权属登记的资料备案，但兰州新区城投未提供已经办理备案的证据。北科维拓公司也存在违反合同约定的情形。57份网签《商品房买卖合同》约定2019年7月31日前付总房款的90％，剩余l0％房款待产权证办结后支付，北科维拓公司迟付了373天，有违反合同约定的情形。在双方均存在违约的情形之下，且合同已经基本履行完毕的情况下，兰州新区城投请求解除案涉合同事实和法律依据不足，不应支持。

关于焦点二，由于兰州新区城投关于解除案涉合同的请求未予支持，故其请求注销57份商品房网签备案相关手续、腾交案涉房屋、支付起诉前的房屋占用费的请求均应驳回。57份网签《商品房买卖合同》约定2019年7月31日前北科维拓公司应付总房款的90％，2020年8月7日，北科维拓公司向兰州新区城投支付购房款16165960元，迟延付款373天，北科维拓公司应承担迟延支付16165960元的违约责任。57份网签《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第三十天起至实际付款之日止，按同期流贷利率支付利息，逾期超过九十天后，买受人按累计应付款的l0％向出卖人支付违约金。考虑到兰州新区城投亦存在违约情形和新冠疫情影响，北科维拓公司无须按16165960元的10%承担违约责任。北科维拓公司承担违约金的时间点应为2019年7月31日后30天，即2019年8月30日。2019年8月30日到2020年8月7日北科维拓公司向兰州新区城投支付购房款16165960元，迟延343天，故北科维拓公司向兰州新区城投应支付违约金为670012元（16165960元×4.35%÷360天×343天）。对于兰州新区城投违约金请求的合理部分，应予支持。北科维拓公司不应支付违约金的抗辩理由不能成立，不予采信。

综上所述，兰州新区城投的部分诉讼请求有事实和法律依据，应予支持；部分诉讼请求事实和法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条规定，判决如下：

一、被告兰州北科维拓科技股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告兰州新区城市发展投资集团有限公司支付违约金670012元；

二、驳回原告兰州新区城市发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费265364元，原告兰州新区城市发展投资集团有限公司负担200000元，被告兰州北科维拓科技股份有限公司负担65364元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。

审　判　长　　石　林

审　判　员　　刘桂刚

人民陪审员　　刘玉霞

二〇二一年四月十六日

法官　助理　　王彦茹

书　记　员　　王彦茹