中电普信（北京）科技发展有限公司与北京茂建贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京01民终581号

上诉人（原审原告、反诉被告）：中电普信（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区东北旺村南1号楼6层609室。

法定代表人：瞿松柏，总经理。

委托诉讼代理人：赵晨华，北京盈科（天津）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京茂建贸易有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路98号化工大学116号楼608室。

法定代表人：潘志光，总经理。

委托诉讼代理人：姜海,北京市天昱律师事务所律师。

上诉人中电普信（北京）科技发展有限公司（以下简称中电普信公司）因与被上诉人北京茂建贸易有限责任公司（以下简称茂建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

中电普信公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判支持我公司的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由茂建公司负担。事实和理由：1、我公司已按合同履行自己的义务，后两季度租金未支付是因为茂建公司不能控制房屋，茂建公司不出面解决其与北京卫星制造厂卫星大厦科技中心（以下简称科技中心）的纠纷，构成违约；2、我公司作为善意承租人在茂建公司无法控制房屋的情况下，为保证公司的正常经营，向科技中心交纳租金，无任何过错，亦未违约，茂建公司亦未提出异议，已以实际行为认可双方租赁关系解除，一审法院判决我公司向茂建公司支付租金没有依据，显失公平，且会导致国家司法资源浪费。

茂建公司辩称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、生效判决认定科技中心应当依照与我公司的协议约定继续履行义务，向我公司提供租赁物并提供物业服务，我公司在租赁期内并未失去房屋的控制权；2、中电普信公司不是善意的第三人，在合同未解除时其私自与第三方签订合同，构成严重违约，应当承担后果；3、合同法规定，解除合同应当通知对方，中电普信公司没有履行通知义务，故双方的租赁合同没有解除，中电普信公司应当支付租金；4、双方续签协议时，中电普信公司已经知道我公司与科技中心有纠纷，但仍然与我公司续签合同，应当预见到后果，也应当依照合同约定支付租金。

中电普信公司向一审法院起诉请求：1、茂建公司返还我公司2014年3月8日至2014年4月7日的租金40241.25元及押金36790元，共计77031.25元；2、茂建公司向我公司支付违约金36790元；3、诉讼费用由茂建公司承担。

茂建公司向一审法院反诉请求：1、中电普信公司支付2014年4月8日至9月11日租金206571.75元；2、反诉费由中电普信公司负担。

一审法院认定事实：科技中心原名称为北京卫星制造厂卫星大厦物业管理中心，经产权人北京卫星制造厂授权出租房屋，科技中心与茂建公司签订房屋租赁协议，由茂建公司承租位于海淀区知春路63号的6号厂房4层东侧410-420、424-428、328房间，建筑面积为789平方米，租赁期限为2012年9月12日至2013年9月11日。2013年9月9日双方续签合同，由茂建公司继续承租上述房屋，租金为每建筑平方米每天4.1元（含每平方米每天0.8元的物业管理费，每月租金为97047元），租赁期自2013年9月12日至2014年9月11日。此外科技中心经产权人北京卫星制造厂授权出租房屋，2013年9月9日科技中心与茂建公司签订房屋租赁协议，由茂建公司承租6号厂房4层东侧404-407号房间，建筑面积为160平方米（租金为每建筑平方米每天4.1元，含每平方米每天0.8元的物业管理费,每月租金为19680元）。租赁期自2013年9月12日至2014年9月11日。

2013年茂建公司（甲方）与中电普信公司（乙方）签订《合作协议》，将402-408号房屋（以下简称涉案房屋）出租给中电普信公司使用，402-407号房屋租赁期限为2013年10月8日至2014年10月7日，每月租金为34492.5元；408号房屋租赁期限为2013年10月21日至2014年10月20日，每月租金为5748.75元。根据合同约定租金按季度交纳，交纳租金时间分别为2013年10月30日、2014年1月30日、2014年4月30日及2014年7月30日。

协议中含有以下内容：”（三）、3、为保证双方的联营合作持续和稳定，乙方应向甲方支付一次性合作担保金36790元（2012年10月8日已续约），合作协议期满或合同解除后，担保金在抵扣应由乙方承担的各项费用后，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分由甲方如数返还乙方””（九）双方需共同遵守上述条款，如果一方违约造成的损失由违约方负责，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付合作担保金作为违约金””附加条款：二、甲方如果因与房屋所有人产生任何纠纷（含经济纠纷）影响乙方正常办公的，乙方有权解除本合作协议，终止本合作协议”继续履行”，甲方退还乙方所有房屋押金剩余房租”。双方认可涉诉房屋租赁合同系续签，中电普信公司于2012年9月28日交纳过押金36790元，该笔押金转为涉诉合同的押金。

在合同履行过程中，2013年10月8日科技中心向茂建公司出具终止协议通知书，在出租房屋处张贴了封条，通告中称茂建公司转租违反了双方签署的12#、13#《租赁协议》，构成违约，表示决定于2013年10月8日起终止双方签署的《租赁协议》，并于2013年10月12日前收回402-407、414-418、328、401、408单元的使用权。科技中心以茂建公司违约为由于2014年3月诉至法院要求解除合同，并要求茂建公司支付2013年10月至2014年2月的房屋占用费以及未付清房屋占用费的滞纳金。其中（2014）海民初字第11692号一案诉讼请求包括要求茂建公司支付2013年10月至2014年2月的房屋占有使用费487035元；（2014）海民初字第11698号一案诉讼请求包括要求茂建公司支付2013年10月至2014年2月的房屋占有使用费98400元。北京市海淀区人民法院作出判决后科技中心不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）一中民终字第8436号民事判决书，判决撤销（2014）海民初字第11692号民事判决，茂建公司支付科技中心2013年10月至2014年2月房屋租金292200元，作出（2014）一中民终字第8437号民事判决书，判决撤销（2014）海民初字第11698号民事判决，茂建公司支付科技中心2013年10月至2014年2月房屋租金59400元。判决认定”茂建公司的转租行为自2012年年底即已产生，该行为具有延续性，茂建公司的经营方式科技中心应当知晓。上述房屋一直处于科技中心及其上级单位的管理之下，科技中心应当知道茂建公司将房屋转租一事。科技中心在六个月之内未提出异议，反而与茂建公司续签了租赁协议，故科技中心于2013年10月以茂建公司擅自转租为由向茂建公司发出终止协议通知书，不产生解除合同的法律后果。科技中心应当按照协议的约定继续履行义务，向茂建公司提供租赁物，并提供相应的物业服务。茂建公司使用科技中心房屋，仍应当支付租金。茂建公司认为科技中心拉闸限电，断暖气，不提供物业服务，通过科技中心与茂建公司的往来信件可知，科技中心确采取上述措施来清退承租人，科技中心的行为对茂建公司使用租赁物造成了不良影响，茂建公司的反驳可以成立，本院对茂建公司应支付的租金予以酌减”。

庭审中，中电普信公司称经营过程中茂建公司已经无法实际控制租赁房屋，提交科技中心于2015年5月6日出具的证明，内容如下”合同签订后，茂建只向我公司支付了部分房租押金和一个月的房屋租金（2013年10月份租金），后我公司多次要求其支付租金，但均遭到其无理拒绝，至2014年2月茂建拖欠租金长达4个月之久，其行为已构成违约。鉴于其违约行为，我公司多次采用强制措施（包括不限于断水、断电、阻止租户工作人员进入房屋等措施）让其腾退房屋，到2014年2月末茂建已丧失上述房屋的控制权，房屋实际由我公司控制。”茂建公司主张根据生效判决科技中心仍应当按照协议的约定继续履行义务，向茂建公司提供租赁物，故茂建公司对涉案房屋仍然享有合法占有、使用、收益的权利。

经询问，中电普信公司称未向茂建公司发出过书面解除合同通知，表示曾经电话通知要求解除合同但未提交证据予以证明，茂建公司否认接到过电话通知。双方均认可402-408号房屋曾由科技中心出租给茂建公司使用，双方均未提交证据证明对2014年3月至2014年9月11日租赁期限部分科技中心与茂建公司协商一致或者通过纠纷解决方式解除合同。就涉诉402-407号房屋租赁合同期限为2013年10月8日至2014年10月7日；408号房屋租赁期限为2013年10月21日至2014年10月20日，而茂建公司承租期限截止到2014年9月11日的问题，茂建公司表示涉诉合同履行至2014年9月11日，反诉请求中亦要求中电普信公司支付2014年4月8日至9月11日租金。

另，茂建公司交付了涉诉房屋，中电普信公司支付了约定应于2013年10月30日、2014年1月30日交纳的前两季度租金。科技中心与茂建公司产生纠纷后，2014年3月份中电普信公司就涉案房屋另行与科技中心签订了租赁合同，中电普信公司称已向科技中心支付了租金，该合同在科技中心与茂建公司之间的诉讼中曾作为证据出示。茂建公司称由于与科技中心之间的房屋租赁合同纠纷关于添附及押金等问题未完全解决，故租金仅支付至2014年3月7日。

一审法院认为，茂建公司认可涉诉合同中超出其与科技中心租赁期限部分不发生法律效力法院不持异议。中电普信公司与茂建公司签订的合作协议性质系房屋租赁合同关系，合同内容为双方当事人真实意思表示，就未超出租赁期限部分内容未违反国家法律或行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于经生效判决认定，科技中心应当履行与茂建公司之间的租赁合同并未解除，合同继续履行，科技中心应当按照协议的约定继续履行义务，按照约定继续向茂建公司提供租赁物，并提供相应的物业服务，故中电普信公司称茂建公司失去对房屋控制权的意见不能成立。庭审中，中电普信公司称经营过程中茂建公司已经无法实际控制租赁房屋再次提交了科技中心的证明，而证明事项涉及到双方合同关系及履行情况，科技中心作为与茂建公司租赁合同一方所出具的证明，不能用于直接证明该公司与茂建公司之间的租赁合同已经解除。有权解除合同的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中双方约定”甲方如果因与房屋所有权人产生任何纠纷（含经济纠纷）影响乙方正常办公的，乙方有权解除本合作协议”，中电普信公司未提交证据证明发出过解除通知行使了约定解除权，解除合同的法律后果未产生。2014年3月份中电普信公司就涉案租赁房屋另行与科技中心签订了租赁合同不影响本案中就涉诉租赁房屋茂建公司与中电普信公司之间的租赁合同的履行。中电普信公司认为合同已经解除依据不足，茂建公司应当按照约定在2014年3月8日至2014年9月11日租赁期限内向中电普信公司提供租赁物，而中电普信公司在该期间也实际使用了涉案房屋，中电普信公司仍应当按照双方租赁合同约定支付相应的租金。

就具体应给付的租金数额，根据生效判决认定在从2013年10月开始科技中心确采取上述措施来清退承租人，科技中心的行为对茂建公司使用租赁物产生不良影响，并对茂建公司所应支付2013年10月至2014年2月的租金予以酌减。科技中心张贴的要求终止协议的通告中明确涵盖了401-408号房屋即本案中涉诉房屋，2014年3月科技中心起诉要求与茂建公司解除租赁合同对租赁物的使用也会造成一定影响，故相应的对中电普信公司所应支付2014年3月8日至2014年4月7日的租金予以酌减，具体数额由法院酌定，茂建公司应部分返还中电普信公司全额交纳的上述期限的租金，2014年4月8日至9月11日租金则应按照合同约定支付。在中电普信公司提起本案诉讼之前涉诉合同履行期届满，综合本案案情由于第三人的原因导致双方合同正常履行受到妨碍，故对于茂建公司要求中电普信公司承担违约责任，押金折抵违约金的抗辩意见不予采纳，中电普信公司已经交纳的押金茂建公司应当返还。

依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京茂建贸易有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还中电普信（北京）科技发展有限公司二Ｏ一四年三月八日至二Ｏ一四年四月七日租金一万六千零九十六元五角；二、北京茂建贸易有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还中电普信（北京）科技发展有限公司押金三万六千七百九十元；三、中电普信（北京）科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京茂建贸易有限责任公司支付二Ｏ一四年四月八日至二Ｏ一四年九月十一日的租金二十万六千五百七十一元七角五分；四、驳回中电普信（北京）科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点如下：一、双方合同是否解除；二、中电普信公司是否应当支付租金以及租金数额；三、中电普信公司是否有权主张违约金。

一、双方合同是否解除。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

本案中，中电普信公司主张因茂建公司与科技中心存在纠纷导致其无法正常使用涉案房屋，其公司通过电话方式通知茂建公司解除合同，茂建公司对此不予认可。中电普信公司未提供证据证明其已通知茂建公司解除合同，故中电普信公司主张其与茂建公司的合同已经解除，证据不足，不能成立，本院不予支持。

二、中电普信公司是否应当支付租金以及租金数额。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

本案中，因中电普信公司与茂建公司的合同并未解除，且中电普信公司亦实际使用了涉案房屋，故茂建公司要求中电普信公司依照合同约定支付2014年4月8日至2014年9月11日期间的房屋租金，具有事实及法律依据，一审法院支持其反诉请求是正确的，应予维持。中电普信公司上诉主张其已与科技中心另行签订租赁合同并已将租金交付给科技中心，但基于合同的相对性，上述事实对中电普信公司与茂建公司合同的履行并无影响，中电普信公司仍应当依据其与茂建公司合同的约定支付租金，中电普信公司该项上诉请求缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持，其与科技中心之间的权利义务关系可另行解决。亦鉴于此，中电普信公司上诉要求茂建公司退还其已交纳的2014年3月8日至2014年4月7日的全部租金，亦无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。但因合同履行过程中，因科技中心拉闸限电、断暖气，客观上影响了中电普信公司对涉案房屋的使用，故一审法院酌情判决茂建公司退还中电普信公司已交纳的部分租金是正确的，应予维持。

三、中电普信公司是否有权主张违约金。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本案中，中电普信公司主张在合同履行期间，茂建公司与科技中心发生纠纷导致双方合同无法履行，茂建公司构成违约，并据此主张违约金。根据本案查明的事实，茂建公司与科技中心确实产生纠纷并进行诉讼，但生效判决已经认定科技中心向茂建公司发出终止协议通知书不产生解除合同的法律后果，科技中心应当按照协议的约定继续履行义务，向茂建公司提供租赁物，并提供相应的物业服务。故茂建公司始终享有涉案房屋的使用权，其与中电普信公司之间的合同并不存在履行障碍，中电普信公司主张茂建公司违约，证据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院判决驳回其要求茂建公司支付违约金的诉讼请求是正确的，应予维持。

综上所述，中电普信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4399元，由中电普信（北京）科技发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张洁芳

审 判 员　刘秋燕

审 判 员　朱文君

二〇一八年一月二十九日

法官助理　王湘羽

书 记 员　明　玥