广东羊城同创文化产业发展有限公司、广州市知微科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终11709号

上诉人（原审原告、反诉被告）：广东羊城同创文化产业发展有限公司，住所地广州市越秀区东风东路733（1）号自编201房。

法定代表人：黄尚斌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴月媚，广东道里律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市知微科技有限公司，住所地广州市黄埔区光谱中路11号2栋1单元703房。

法定代表人：廖东明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谭晨，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗凌子，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

上诉人广东羊城同创文化产业发展有限公司（以下简称羊城同创公司）、广州市知微科技有限公司（以下简称知微公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人羊城同创公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判知微公司一次性向羊城同创公司补缴已享受免租期租金260213.87元；2.撤销一审判决第四项，改判羊城同创公司无需向知微公司退回2020年2月至4月部分租金289998.4元；3.撤销一审判决第五项，改判知微公司一次性向羊城同创公司支付因违约解除租赁合同应支付的装修费341813.78元；4.知微公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、合同明确约定若知微公司提前退租应承担相应的装修费用，并明确了计算方式。一审判决无视双方约定，违背当事人意思自治，不当适用裁量权，应予纠正。（一）知微公司无法定或约定事由单方终止租赁合同及补充协议，属于违约解除合同。一审法院对此予以认定，但未判令知微公司按照合同约定承担相应违约责任，违反当事人意思自治原则，对羊城同创公司显失公平。（二）羊城同创公司为案涉房屋的装修支付了巨额费用，且实际上并没有享受案涉房屋装修的价值，一审判决认定错误。知微公司承租案涉房屋的租金为每月130元/平方米，出租给泷赢（广州）网络科技有限公司（以下简称泷赢公司）每月租金为105元/平方米，明显低于知微公司承租的价格，可见案涉房屋并未因现场装修增加价值。（三）承租人泷赢公司已退租，案涉场地装修现已全部拆除，羊城同创公司确实未实际享受案涉房屋原有装修价值。二、关于知微公司赔偿羊城同创公司免租期损失的问题。一审判决无视该补偿可按比例量化的事实，采取酌定方式，表面上兼顾公平原则，实质上是对羊城同创公司权益的损害。三、给予租金减免优惠并非法定或约定的义务，且羊城同创公司给予租金减免优惠的前提是双方的长期友好合作，并非毫无条件的馈赠。知微公司作为违约方不具备享受租金减免优惠的条件。一审判决强求羊城同创公司给予知微公司免租优惠，缺乏法律和合同依据。综上，羊城同创公司上诉请求二审法院依法改判。

针对羊城同创公司的上诉主张，知微公司二审答辩称：一、涉案合同并非因知微公司违约解除。双方于2020年4月16日办理了案涉房屋交接手续，表明羊城同创公司也同意解除合同，即合同为双方协议解除。并且，案涉房屋的租赁用途登记为车间，不符合双方约定办公用途；羊城同创公司迟于合同约定交付案涉房屋；合同约定案涉房屋带装修交付，而羊城同创公司交付的房屋不符合合同约定的装修标准。羊城同创公司存在前述诸多违约行为，亦应承担违约责任。二、关于涉案租赁保证金。根据涉案合同补充协议第3.3条约定，因承租人违反本合同约定所产生的违约金等其他费用，出租人有权在承租人缴纳的租赁保证金中直接抵扣，承租人应在接到出租人通知后10日内补足。据此，租赁保证金和违约损害赔偿金是包含关系，不能同时适用。羊城同创公司既要求没收知微公司的租赁保证金，又要求知微公司承担未发生的装修损失、免租期租金等各项费用，不符合合同约定。如果全部予以支持，羊城同创公司将因此获得超出合同约定大概70万元的费用，显失公平。三、羊城同创公司并未实际产生装修损失，知微公司无需赔偿。羊城同创公司在与知微公司解除合同后，已经按照租赁合同装修原状将房屋出租给案外人即案涉房屋的装修已由案外人继续使用。羊城同创公司重新将案涉房屋出租给案外人，约定租金数额都是根据当时租赁行情，是其自行处分的行为，不能证明其租金标准与市场标准毛坯房持平。并且，羊城同创公司将案涉房屋出租给知微公司的租金标准原本就高于市场价，也高于园区其他租户。这高于市场价的租金部分并非因为案涉房屋带装修，而是因为羊城同创公司承诺为知微公司办理房租补贴减免。因此，不能因为羊城同创公司将案涉房屋出租给案外人低于知微公司的租金标准，就认定羊城同创公司没有享受到案涉房屋的装修价值。羊城同创公司已经以实际行动接收和利用原装修。羊城同创公司将案涉房屋出租给案外人并拆除原装修，与知微公司无关。四、涉案合同并未约定解除合同需要补交免租期的租金，羊城同创公司的该项诉请也没有法律依据。并且，案涉房屋迟于合同约定一个月交付，知微公司享受的免租期权益实际受损，羊城同创公司现诉请知微公司支付免租期内的租金，加重了知微公司的责任。五、关于疫情期间租金的减免。租金减免确认书的全部内容均是由羊城同创公司发给知微公司，该确认书内容具体明确，符合要约条件，知微公司将确认书盖章送达给羊城同创公司，故双方关于减免租金的合同已经成立。羊城同创公司一审表明2020年3月份收到该减免确认书，又拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第十八条规定，撤销要约通知应于承诺发出之前送达被要约人。羊城同创公司应向知微公司退还疫情期间应减免的租金。六、关于律师费的承担。涉案合同补充协议第10.7条第一款约定，由于承租人欠费导致出租人追索欠费的，由承租人承担出租人委托律师等所产生的合理费用。然而，涉案纠纷并非因知微公司欠费而产生，因此不能适用该约定。并且该条款仅约定了出租人可以要求承租人承担律师费，并未约定承租人在出租人违约情况下可以要求其承担律师费，属于加重对方义务及免租己方义务的条款，对承租人明显不公，应视为无效的格式条款。因此，知微公司不应承担羊城同创公司的律师费。

上诉人知微公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判羊城同创公司向知微公司退还租赁保证金341174.6元；2.撤销一审判决第二项，改判知微公司无须向羊城同创公司支付免租期租金170587.3元；3.撤销一审判决第三项，改判知微公司无须向羊城同创公司支付律师费25000元；4.撤销一审判决第六项，改判羊城同创公司向知微公司返还多收取的一个月租金170587.3元；5.一、二审诉讼费由羊城同创公司承担。事实与理由：一、羊城同创公司对租赁合同的解除有过错，应承担一定的违约责任。一审法院认定知微公司违约解除合同并且仅要求知微公司承担违约责任显失公平。二、羊城同创公司应返还知微公司已交纳的租赁保证金341174.6元。双方于2020年4月16日进行了场地交接，解除租赁合同，属于协商一致解除。根据《租赁合同补充协议》第3.3.2条的约定，租赁保证金只能用于抵扣知微公司应承担的违约金、损失赔偿金额或者其他费用，对于超出违约责任的部分，羊城同创公司应予返还。三、羊城同创公司主张知微公司支付免租期租金无事实及法律依据。四、租赁合同关于律师费的约定不仅不公平，且明显免除了羊城同创公司的责任，排除了知微公司的权利，羊城同创公司无权主张由知微公司承担其律师费。五、羊城同创公司迟延一个月交付租赁物，知微公司有权主张免租期顺延一个月，实际上截至合同解除之日，知微公司多缴纳了一个月的租金170587.3元，羊城同创公司应予返还。综上，恳请二审法院依法改判。

针对知微公司的上诉请求，羊城同创公司二审答辩称：一、关于知微公司上诉的第一、二点，知微公司无法定或约定理由，提前退租、搬离租赁物业，导致合同解除，其行为构成根本违约。羊城同创公司依约向对方提供适租房屋，对此并无过错。知微公司所述装修瑕疵问题，羊城同创公司已经完成维修。所谓报建规划问题，羊城同创公司已提供相关行政部门文件可以证实其合法性。案涉房屋可以正常使用办公，不存在不适租的问题。二、涉案合同第3.2条是在双方继续履行合同的情况下，租赁保证金的处理。本案合同已经解除，该条款不适用于本案纠纷。本案纠纷应当按照房屋租赁合同补充协议第9.1.3款约定处理，如承租人在租赁期间非法定或约定理由单方终止原合同及本协议，或因承租人原因造成原合同及本协议终止，承租人需提前书面通知出租人，并承诺已支付的保证金和其在租赁物业内的物品装修及安装的设施设备等，将作为出租人损失的补偿。不足部分由承租人另行补足。双方并没有协商一致解除合同，从羊城同创公司关于退租通知书可见，羊城同创公司希望双方继续履行合同，但如知微公司执意退租，羊城同创公司则有权没收租赁保证金，并要求其补足装修费等费用。三、免租期内租金支付的问题。免租期是双方根据合同期限协商确定的免租期间，是出租方给予的优惠，知微公司违约提前退租，理应不予享受免租期租金。免租期是基于羊城同创公司无法实现知微公司承租物业共计59个月预期利益确定的，是基于羊城同创公司对预期利益的评估。在知微公司违约提前退租的情况下，根据公平原则，其理应补回免租期的租金，该部分损失是完全可以量化的。一审法院不当适用裁量权，对羊城同创公司显失公平。四、关于律师费的问题。涉案房屋租赁合同补充协议第10.7条对律师费作出明确约定，且该条款是针对承租方存在欠费的违约情形下，对出租方律师费支出的具体约定，是对出租方权利的合理保护，不存在排除承租方权利的情形。五、关于知微公司上诉请求羊城同创公司应补回一个月租金给知微公司的问题。因补充协议第10.13其他约定的第二点约定，起租时间为2019年1月15日，若甲方延迟交付，起租日期则顺延，以实际收铺时间为准，最长时间不超过30天。涉案房屋于2019年2月16日交付使用，没有超过约定的顺延时间，起租日顺延并非计租日顺延，知微公司依照合同及补充协议约定，于2019年4月19日开始交租，并且在合同已经履行一年多期间内，知微公司从未提出异议，该付租行为符合双方真实意思表示。现知微公司诉请返还一个月租金，没有依据。

羊城同创公司于2020年6月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认羊城同创公司与知微公司签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》已于2020年4月16日解除；2.知微公司支付拖欠的4月15、16日租金11372.49元（以月租金170587.3元/30*2）；3.羊城同创公司有权没收知微公司缴纳的租赁保证金341174.6元；4.知微公司支付因违约解除租赁合同应支付的装修费341813.78元；5.知微公司向羊城同创公司补缴已享受免租期租金260213.87元（2019年2月15日至2019年4月14日，2个月免租期/59个月的总租期*未继续承租的45个月*月租金）；6.知微公司向羊城同创公司支付律师费25000元；7.本案受理费由知微公司承担。

知微公司反诉请求判令：1.羊城同创公司向知微公司退还租赁保证金341174.6元；2.羊城同创公司向知微公司退回2020年2月租金170587.3元，3月租金的一半85293.65元、知微公司缴纳的4月租金的一半39803.7元，共计295684.65元；3.羊城同创公司向知微公司于2019年1月23日支付的摘要为“预付4月租金”170587.3元，依据是租赁合同约定的免租期是2019年1月15日至2019年4月14日，实际上羊城同创公司于2019年2月17日才交付商铺给知微公司，故知微公司认为，免租期应当顺延一个月。知微公司预付的4月份租金应当予以返还；4.羊城同创公司向知微公司支付办公室室内空气检测技术服务费3500元；5.羊城同创公司向知微公司支付强弱电安装施工费用4850元；6.羊城同创公司向知微公司支付房租补贴每月19500元，自2019年4月15日至2020年4月14日，共12个月，共计234000元；7.羊城同创公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院经审理查明：越秀区XX路X号之二权利人为广东羊城报业传媒集团有限公司，房屋（套内面积）13623.06平方米，所有权取得方式：划拨，城市规划房屋用途：印报车间。广东羊城报业传媒集团有限公司授权羊城同创对广州市越秀区XX路X（2）号的物业进行租赁与日常管理，授权有效期2015年3月1日至2035年8月31日。

2018年12月18日，羊城同创公司、知微公司签订《羊城同创汇租赁协议书》约定，甲方同意将坐落在越秀区XX路X（2）号自编5楼C5-01、02、06单元，面积共1304.06平方米的物业出租给乙方作办公用途使用，其他附加值C5-H02、03单元面积16.3平方米，单元租金65元/平方米等。

2018年12月27日，知微公司向羊城同创公司支付租赁保证金341174.60元。2019年1月23日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“预付4月租金”。2019年5月17日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“5.15-6.14租金”。2019年6月6日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“6.15-7.14租金”。2019年7月12日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“7.15-8.14租金”。2019年8月15日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“8.15-9.14租金”。2019年9月6日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“9.15-10.14租金”。2019年10月16日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“10.15-11.14租金”。2019年11月13日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“11.15-12.14租金”。2019年12月4日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“12.15-1.14租金”。2020年1月3日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“1.15-2.14租金”。2020年2月12日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“2.15-3.14租金”。2020年3月4日，知微公司向羊城同创公司转账170587.30元，摘要为“3.15-4.14租金”。

2019年1月1日，羊城同创公司（出租人、甲方）与知微公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，双方经协商一致订立本合同，甲方同意将坐落在越秀区XX路X（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06房号的地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1304.06平方米。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2019年1月15日至2019年4月14日，每月租金0元；2019年4月15日至2020年1月14日，2019年4月15日至2021年1月14日，每月租金170587.30元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前按银行转账方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳341174.6元保证金，甲方应在租赁期满或解除之日将保证金无息退还（无息退回、抵偿租金）乙方。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日须按当月租金额的0.5%向乙方支付违约金。乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。本合同未规定事宜，及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准。

同日，羊城同创公司（出租人、甲方）与知微公司（承租人、乙方）签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定，双方就租赁广州市越秀区XX路X（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06物业而签订的《广州市房屋租赁合同》的补充规定，如原合同与本补充协议不一致或相互抵触，则以本补充协议为准。“建筑物”是指由出租人拥有出租权的位于广州市越秀区XX路X号、X号、X号的建筑物。“租赁物业”系指本协议中所附租赁物业平面图中阴影区域标明的为承租人租赁的区域。“公共区域”系指建筑物中由出租人指定为全体租户受益的公用的入口、楼梯、走廊、电梯间、盥洗室等区域，但不包括由某一位租户独立拥有使用权的部分及出租人指定物业公司的物业管理用房。“场地”系指建筑物业占地和当地规划部门确定的建筑物红线范围以内标明的土地。承租人确认，本协议数述的租赁物业所在的编号实为出租人自行编排，可能与租赁物业的房地产权证所记载的编号有所不同或存在差异，而租赁物业亦可能因各种原因而未有出具独立之房地产权证。承租人不得因前述之任何原因而向出租人提出解除、终止本协议或向出租人提出任何索赔要求或者其他形式的权利主张。出租人保证有权出租租赁物业，该租赁物业不存在权属纠纷。承租人租赁的物业用于办公。租赁物业计费面积1304.06平方米。租赁期限从2019年1月15日至2024年1月14日止，免租期共3个月，从2019年1月15日至2019年4月14日止。租金定期递增，2019年1月15日至2019年4月14日每月租金为0元。2019年4月15日至2021年1月14日，每月租金为170587.30元。承租人应于每月5号前向出租人交纳当月租金，遇到法定节假日可顺延至节假日后第一个工作日支付。本协议签订之日起三日内，承租人需向出租人支付相当于2个月租金金额的租赁保证金341174.6元，并预付首期租金170587.30元。因承租人违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，出租人有权在承租人缴纳的保证金中直接抵扣。租赁物业的交付，承租人应根据出租人发出的《收铺/楼通知书》（附件一）指定的时间及地点按双方确定的租赁物业交付标准进行租赁物业接收，逾期五个工作日不办理租赁物业接收手续，视承租人放弃租赁物业的租赁权，出租人有权终止原合同及本协议并不退还承租人的租赁保证金。如出租人迟于上述租赁期限起始日移交租赁物业，则本协议约定的租赁期相应顺延。承租人未按约定交还的，出租人有权采取必要措施收回租赁物业，由此造成租赁物业内物品的损失、收回租赁物业所支出的费用由承租人承担；逾期占用租赁物业由承租人按合同终止之日对应日租金标准的两倍向出租人缴纳场地占用费用。承租人须按时向出租人交付租金及其他应缴之费用。如承租人在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因承租人原因造成原合同及本协议终止，承租人需提前两个月以书面形式通知出租人，并承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对出租人损失的补偿，不足部分由承租人另行补足。如出租人在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因出租人原因造成原合同及本协议终止，出租人按承租人的装修标准折旧后进行赔偿。除了双方可书面一致同意终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止原合同及本协议：（a）由于不可抗力事件导致无法履行义务长达六个月或更长时间。由于承租人欠费导致出租人通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由承租人承担出租人委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、公证费等。其他约定：1.根据乙方要求（附图）带装修交付，甲方提供装修材料，并且符合国家、地方、行业检验评定标准；2.起租时间为2019年1月15日，若因甲方迟延交付，起租日期则顺延以实际收铺时间为准，最长时间不得超过30个工作日；3.甲方应积极配合乙方申请相关政策补贴，若申请不成功，则在原租金内每月优惠19500元/月，申请过程中乙方须积极提供申报补贴所需要的材料，若因乙方原因例如地址迁入、资料证件不齐等因素影响补贴申报则不予以租金优惠；4.甲方交付前应完成冷暖式空调安装，并确保办公区域制冷/暖的合理效果，乙方需提供点位图和供电功率，甲方负责办公室所有强、弱电布线安装；6.甲方装修需采用环保、安全的材料，交付时空气质量需符合国家环保标准。甲方应配合乙方在交付前进行相应的空气质量检测。8.乙方若在租期内提前退租，则因承担相应的装修费，计算方式：按20元每平方米每月标准进行计算，乙方承担装修费用=装修总费用-（20×租赁面积×已履行租期），已经履行租期计算按月计算。若费用为负数，则甲方无需向乙方支付任何装修费用。9.附加值C5-H02/03单元面积16.3平方米，单元租金65元/平方米，其他条件和室内一致等。双方在租赁物业附图盖章确认租赁位置等。

2019年3月18日，知微公司委托深圳市迅捷检测技术服务有限公司对案涉五楼场地的空气进行质量检查，检测日期2019.3.13～2019.3.18，并支付3500元检测费。知微公司认为检测项目甲醛检测结果0.12mg/m3，超过标准限值0.10mg/m3。

2019年12月至2020年1月，羊城同创公司、知微公司通过邮件沟通案涉房屋部分问题的维修事宜。知微公司陈述案涉房屋存在漏水、裂缝、空调、洗手间返臭、租金优惠未落实等问题。羊城同创公司回复称积极推进解决。

至于疫情期间的租金减免事宜。羊城同创公司称疫情期间的租金减免政策是羊城同创公司响应政府号召而出的优惠措施，具体为2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。需要知微公司向羊城同创公司提出申请，羊城同创公司根据具体情况确认是否给予该优惠。《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》是羊城同创公司发送给知微公司的格式版本。羊城同创公司确认在2020年3月31日前收到知微公司的《减免租金确认书》，但是，知微公司有退租意向，故我方不同意减免。知微公司称从2020年2月份开始与羊城同创公司协商优惠政策并按羊城同创公司的提交的格式版本填写《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》，向羊城同创公司申请减免租金。双方确认《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》的全部内容均由羊城同创公司提供给知微公司，知微公司加盖公章后送达给羊城同创公司。其中，《租金减免确认书》载明，2020年开年之际，我司受新冠疫情影响，经双方协商一致，贵司同意减免我方越秀区XX路X号之二《房屋租赁合同》租金341174.6元，减免周期为2020年2月1日至2020年4月30日。减免后应缴租金2020年2月1日至2020年2月29日为0元，2020年3月1日至2020年3月31日为85293.65元，2020年4月1日至2020年4月30日租金为85293.65元等。2020年4月9日，知微公司向羊城同创公司发出《广州市知微科技有限公司缴纳租金情况说明》载明，知微公司于2020年1月1日与羊城同创公司签订为期五年的房屋租赁合同，于2020年2月份交纳了2月份租金。受疫情影响，羊城同创公司于3月份发布了《关于疫情期间租金减免的函》，对租户统一实行“2020年2月租金全免、2020年3、4月份租金减免50%”的租金减免政策。对于我司已交纳的2月份租金，园区将按《关于疫情期间租金减免的函》提及相应减免政策作统一调整，在后续月份的租金中体现。

2020年4月3日，知微公司向羊城同创公司发出《退租通知书》载明，我司因业务发展调整及贵司提供的办公环境问题，决定更换办公场地，为此特向贵司提出退租通知。退租对象为我司租赁的位于越秀区XX路X（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06物业，请贵司协助后续解除合同相关事宜。

2020年4月13日，羊城同创公司向知微公司发出《关于退租通知书复函》载明，贵司2020年4月7日《退租通知书》收悉。我司希望贵司能按贵我双方租赁合同继续履行，考虑我司代表此前已与贵司代表释放租赁优惠政策，但贵司仍确定退租，根据租赁合同约定，我司将做以下处理：1.扣除租赁保证金，合计341174.6元。2.根据《房屋租赁合同补充租赁协议》第10.13其他约定第8点关于装修费的计算约定，以贵司2020年5月退租进行计算贵司需要补偿我司装修费30万元。3.根据租赁合同里的3个月免租期所对应的5年合同期，如贵司于2020年5月提前退租，则需补交已享受免租的37.5万元。综上所述，如贵司最终确定退租，除扣除租赁保证金外，仍需交纳67.5万元。

2020年4月16日，双方签署交接确认书，知微公司将越秀区XX路X（2）号自编5楼C5-01、C5-02、C5-06房号房钥匙交给羊城同创公司。

2020年4月22日，知微公司对羊城同创公司发出《关于退租问题处理的复函》载明，贵司于2020年4月13日《关于退租通知书复函》收悉，我司决定退租原因如下：一、我司入驻至今，按要求积极提供资料申请房租补贴，截至公司搬离依然未实际享受相应的房租补贴。二、我司在办公期间一直深受办公室环境、物业返修问题影响，并多次由于贵司未能及时按照约定修缮办公场所，给我司造成较大的影响。三、贵司物业有国企背景，疫情期间，我司曾咨询过是否有相应的房租减免政策，贵司负责人表示未有相应政策。以上，我司决定解除合同，作如下处理：一、因贵司装修不合格，我司要求贵司赔偿甲醛处理费用980.96元。二、因在返修过程中造成我司人工成本增加，我司要求贵司赔偿人工成本费用651.2元。三、贵司未按照合同约定完成交付工作，我司要求知微公司赔偿违约金354821.584元。四、退还物业押金39610.8元。五、退还租赁押金341174.6元。六、退还剩余电费3033.76元。七、我司要求享受疫情减免政策，2月租金全免，3月租金减半，合计255880.95元。

2020年6月15日，羊城同创公司向知微公司发出《关于对羊城同创公司汇印刷楼C5H02、03、C501、02、06执行清退的告知函》载明，贵司承租我司广州市X（2）号自编5楼C5-01、02、06房号羊城同创公司汇的物业用于经营，截至2020年5月31日贵司已欠缴租金共计341174.6元，同时产生违约金67381.98元。根据贵我双方于2019年1月1日签署的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，我方有权在贵司欠缴租金的次月5日收回出租单元。现我司正式通知贵司，我方于2020年5月31日行使合同单方终止权，收回房产，没收全部租赁保证金等。

2020年7月15日，知微公司向羊城同创公司发出《关于清退告知函的复函》载明，我司已于2020年4月3日向贵司发出《退租通知书》，且贵司也于4月16日与我司就租赁物业的交还完成了交接。现贵司又向我司发出告知函就已经完成的合同解除、租赁物交还事宜再次进行重复通知，显然与事实相悖等。

知微公司为证明羊城同创公司提供的房屋存在质量问题，知微公司多次要求羊城同创公司返修，向一审法院提交了聊天记录截图若干，羊城同创公司对该聊天记录三性均不予认可。

羊城同创公司为证明知微公司已取得房租补助向一审法院提交了《企业房租补助批复书》（房补批【2020】1号）载明，广州市知微科技有限公司进驻羊城同创公司汇5楼C5-01、C5-02、C5-06房，共1300平方米。经研究同意给予贵单位享受房租补助的优惠。房屋补助登记手续完成后，每月即补标准为39000元，共补助12个月。此批复生效之日起，12个月需进行年审。享受补助期间，企业须每月按时缴交统计报表、缴纳房租发票复印件，否则我委有权停止发放房租补助。

羊城同创公司为证明对案涉房屋投入的装修金额，向一审法院提供了：《羊城同创公司汇零星工程合同》、合同清单、工程预算（修缮项目）定额表（羊城同创公司汇印刷楼五楼区域）、转账记录及发票若干。知微公司对前述证据的三性均未确认。

知微公司为证明其自行聘请师傅进行强弱电安装并支付4850元，向一审法院提交了微信转账记录截图。羊城同创公司对该证据三性不予认可。

羊城同创公司为证明其为本案支出律师费25000元，向一审法院提交了民事诉讼委托合同、增值税发票及网上银行电子回单。知微公司对其真实性合法性确认，关联性不予确认。

知微公司为证明羊城同创公司违建部分租赁物业导致租赁合同对应部分无效，向一审法院提交了案涉房屋《报建审批图》。羊城同创公司称物业是否属于违建应由相关行政部门认定，不属于法院审理范畴。经现场确认的部分围蔽是知微公司整体承租，按其便于使用的要求才进行围蔽，该部分租金实际减半收取。

一审法院于2020年11月2日组织双方到现场进行勘察，案涉房屋由案外人整体承租使用。羊城同创公司称其于2020年6月18日将案涉房屋按现状整体出租给案外人使用，租金标准与市场毛坯房屋出租价格持平，原有装修并未对羊城同创公司出租房屋产生增益。

一审法院认为：双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。双方均认可双方的租赁合同关系于2020年4月16日解除，并于当日完成了场地交接，一审法院予以认可。本案的争议焦点为合同解除的违约责任认定。根据租赁合同及补充协议约定，羊城同创公司作为出租人有依约向知微公司交付适租房屋的义务，知微公司作为承租人有依约向羊城同创公司支付租金的义务。现知微公司提供的证据不足以证明羊城同创公司提供给知微公司租赁使用的房屋不适租，一审法院据此认定知微公司属于违约解除合同，应承担相应的违约责任，羊城同创公司有权没收知微公司的租赁保证金。案涉房屋是整体出租，双方在一年多的履行过程中未就租金标准产生争议，租赁面积及租赁物是否有围蔽，既不影响知微公司承租使用房屋以及计算、交纳租金，也不影响本案的审理结果，故对知微公司抗辩合同效力及租金标准一审法院不予采纳。

从日常交易习惯来看，双方约定的免租期长短与其租赁长短相关联，虽然双方对于免租期损失并无约定，现因知微公司违约，导致合同实际履行一年多就予以解除，再予以知微公司两个月免租期对羊城同创公司来讲有失公平，综合本案实际考虑，根据公平合理原则，本案酌定知微公司赔偿羊城同创公司170587.3元（相当于一个月租金）的免租期损失。

关于装修费、空气检测服务费、加装强弱电费的问题。虽然双方约定场地为带装修交付，知微公司在租期内提前退租，应承担相应装修费，但案涉房屋的装修并未造成羊城同创公司损失，且据现场勘查情况，羊城同创公司已将案涉房屋按原状另行出租给案外人也可以看出，实际上羊城同创公司作为出租人享受了案涉房屋装修的价值。根据公平合理原则，一审法院认定羊城同创公司主张知微公司支付装修费一审法院不予支持。知微公司未经羊城同创公司同意单方委托第三方进行空气检测，结果也不能证明羊城同创公司提供给知微公司的租赁物不适租，知微公司反诉请求羊城同创公司支付空气检测费用缺乏理据。知微公司提供的证据不足以证明其委托工人在案涉房屋加装了强弱电，即使确有委托工人安装，在知微公司接收场地后未经羊城同创公司同意聘请工人加装强弱电产生的费用亦不应由羊城同创公司负担。

在合同履行过程中，知微公司已依约支付2019年1月至2020年4月14日的租金，在长达一年多的合同履行期内未向羊城同创公司提出过免租期应当顺延一个月，双方以实践行为一致表明案涉租赁合同从2020年4月15日开始计算租金。故知微公司反诉请求羊城同创公司退还2019年1月23日预交的4月租金170587.3元一审法院不予支持。

关于租金补贴的问题。补充协议约定，羊城同创公司应积极配合知微公司申请相关政策补贴，若申请不成功，则在原租金内每月优惠19500元，申请过程中乙方需积极提供申报补贴所需要的资料等。从约定内容可知，羊城同创公司作为出租人对于知微公司申请相关政策补贴负有协助配合义务，知微公司并未提供证据证明羊城同创公司不予配合导致其申请租金补贴不成功。反之，根据羊城同创公司的陈述及证据，知微公司已经取得了租金补贴的优惠，因知微公司自身原因未实际享受该租金优惠。据此，知微公司反诉要求羊城同创公司支付租金补贴一审法院不予支持。

关于知微公司是否拖欠租金的问题。羊城同创公司响应政府号召给出的疫情期间租金优惠措施，在羊城同创公司向知微公司发出《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》格式范本时视为向知微公司发出疫情期间减免租金的要约。知微公司按要求填写好文件并盖章送回羊城同创公司视为对疫情期间租金减免的承诺到达。双方已就疫情期间租金减免的优惠协商达成一致意见，即2020年2月租金全免、2020年3-4月租金减半。鉴于知微公司已按合同约定交纳租金至2020年4月14日，且双方租赁合同关系已经于2020年4月16日解除并交接场地，租金应计算至2020年4月16日。据此，知微公司自2020年2月1日至2020年4月16日应向羊城同创公司交纳的租金为130783.6元（计算方式：0+170587.3/2+170587.3/2×16/30=130783.4元），知微公司实际交纳的租金额为420782元（计算方式：170587.3+170587.3+170587.3×14/30=420782元）两项抵扣，羊城同创公司应向知微公司退还租金289998.4元。

羊城同创公司要求知微公司支付律师费有合同明确约定，且羊城同创公司实际支付了律师费25000元，故知微公司应向羊城同创公司支付。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院于2020年12月21日判决如下：一、确认原告广东羊城同创文化产业发展有限公司与被告广州市知微科技有限公司于2019年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》于2020年4月16日解除，被告广州市知微科技有限公司交纳的租赁保证金341174.6元由原告广东羊城同创文化产业发展有限公司没收；二、自本判决发生法律效力之日五日内起，被告广州市知微科技有限公司一次性向原告广东羊城同创文化产业发展有限公司支付免租期损失170587.3元；三、自本判决发生法律效力之日五日内起，被告广州市知微科技有限公司一次性向原告广东羊城同创文化产业发展有限公司支付律师费25000元；四、自本判决发生法律效力之日五日内起，原告广东羊城同创文化产业发展有限公司一次性向被告广州市知微科技有限公司退回2020年2月至4月部分租金289998.4元；五、驳回原告广东羊城同创文化产业发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告广州市知微科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14393元，反诉受理费4144元，由原告广东羊城同创文化产业发展有限公司负担8050.6元，被告广州市知微科技有限公司负担10486.4元。

本院二审经庭询调查确认一审查明事实。

另外，羊城同创公司二审期间向本院提交：1.终止租赁关系合同书、2.现场照片（泷赢公司撤场、现场装修拆除），拟共同证明羊城同创公司与案涉房屋新承租人泷赢公司已于2020年11月30日解除租赁合同，现场装修因不适用已被拆除，羊城同创公司实际上没有享受案涉房屋装修的价值，且遭受巨大经济损失。知微公司质证称：对证据1的真实性认可，关联性不认可；双方之间合同义务已经终止，羊城同创公司将案涉房屋租赁给案外人，案涉房屋已经与知微公司无关；即使羊城同创公司在与案外人解除租赁合同之后拆除案涉房屋装修属实，也属于其与案外人之间的法律关系，与知微公司无关；对证据2的三性不予认可。

本院经对前述材料审查认为前述证据不属于二审新证据，且不足以证明羊城同创公司的上诉主张。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同解除及责任的认定；二、租赁保证金的退还；三、租金计付及相关问题的处理；四、装修费赔偿；五、律师费的负担问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：

一、关于争议焦点一，涉案租赁合同解除及责任的认定。涉案《广州市房屋租赁合同》《〈房屋租赁合同〉补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。知微公司租赁案涉房屋经营，疫情对其经营状况确实会产生一定影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案合同期限至2024年1月14日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。知微公司不享有合同解除权，其于2020年4月3日发出的《退租通知书》并不产生合同解除的法律效力。但羊城同创公司于2020年4月13日作出《关于退租通知书复函》表明继续履行，或者按照扣除租赁保证等事项进行处理。双方于2020年4月16日完成了场地交接，并确认涉案租赁合同关系于当日解除。但如前文所述，涉案合同解除系因知微公司所致，其应承担相应的违约责任。

二、关于争议焦点二，租赁保证金退还的问题。因如前文所述，因知微公司原因导致合同提前解除，知微公司应承担相应的违约责任。涉案《〈房屋租赁合同〉补充协议》明确约定“如承租人在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因承租人原因造成原合同及本协议终止，承租人需提前两个月以书面形式通知出租人，并承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对出租人损失的补偿，不足部分由承租人另行补足”。一审法院基于疫情影响酌情减免知微公司部分违约责任，判决羊城同创公司没收全部租赁保证金，并驳回羊城同创公司要求赔偿装修损失的诉请，公平合理。知微公司上诉主张羊城同创公司存在交付房屋装修不符合约定、迟延交房、房屋用途不适租等违约行为，依据不足，其主张羊城同创公司退还租赁保证金，不能成立。

三、关于争议焦点三，租金计付及相关问题的处理。

（一）涉诉期间租金计付的问题。如前文所述，疫情确实对知微公司承租案涉房屋经营产生影响，如按合同约定标准付租对知微公司显失公平。羊城同创公司积极响应政府号召给出疫情期间租金优惠措施。在羊城同创公司向知微公司发出《减免租金确认书》、《缴纳租金情况说明》格式范本时视为向知微公司发出疫情期间减免租金的要约。知微公司按要求填写好文件并盖章送回羊城同创公司视为对疫情期间租金减免的承诺到达。双方已就疫情期间租金减免的优惠协商达成一致意见，即2020年2月租金全免、2020年3-4月租金减半，且双方租赁合同关系已经于2020年4月16日解除并交接场地，租金应计算至2020年4月16日。鉴于知微公司已按合同约定标准交纳租金至2020年4月14日，一审法院据实核算知微公司已付租金与应付租金抵扣后，羊城同创公司需向知微公司退还租金289998.4元，理据充分。羊城同创公司对此提出的上诉主张，本院不予支持。

（二）免租期的租金计付问题。从日常交易习惯来看，双方约定的免租期长短与其租赁长短相关联，虽然双方对于免租期损失并无约定，现因知微公司违约，导致合同实际履行一年多就予以解除，按约定给予知微公司两个月免租期对羊城同创公司而言确实有失公平。但如前文所述，涉案合同的提前解除亦是受疫情影响所致，一审法院综合本案实际案情，根据公平合理原则，酌定知微公司赔偿羊城同创公司170587.3元（相当于一个月租金）的免租期损失，并无不妥。

（三）知微公司诉请羊城同创公司退还2019年4月租金170587.3元，能否成立。在合同履行过程中，知微公司已依约支付2019年1月至2020年4月14日的租金，在长达一年多的合同履行期内未向羊城同创公司提出过免租期应当顺延一个月，双方以实际履约行为一致表明案涉租赁合同从2020年4月15日开始计算租金。知微公司反诉请求羊城同创公司退还2019年1月23日预交的2019年4月租金170587.3元，缺乏合同依据。

四、关于争议焦点四，装修费赔偿的问题。虽然双方约定场地为带装修交付，知微公司在租期内提前退租，应承担相应装修费，但案涉房屋的装修并未造成羊城同创公司损失，且据现场勘查情况，羊城同创公司已将案涉房屋按原状另行出租给案外人。实际上羊城同创公司作为出租人享受了案涉房屋装修的价值。另外，羊城同创公司所受装修损失亦从没收知微公司的租赁保证金中得到部分补偿。羊城同创公司所举证据并不足以推翻一审法院认定的事实，其诉请知微公司另行支付装修费，本院不予支持。

五、关于律师费负担的问题。双方租赁合同明确约定由于承租人欠费导致出租人追索欠费的，由承租人承担出租人委托律师等所产生的合理费用。羊城同创公司已经实际支付律师费25000元，故其诉请知微公司支付律师费25000元，符合合同约定。知微公司上诉主张本案不应适用该条款以及该合同条款无效等均不能成立，本院不予采纳。

综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人羊城同创公司、知微公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18924.09元，由上诉人广东羊城同创文化产业发展有限公司负担8050.60元、上诉人广州市知微科技有限公司负担10873.49元。

本判决为终审判决。

审判长　　柳玮玮

审判员　　黄春成

审判员　　李　娜

二〇二一年七月二十七日

书记员　　纪惠敏